成都极地海洋世界商业定位及业态规划
蓝光峨眉中国院子定位及一期产品业态规划方案6p
附件 市场研究
➢异地游客和本地居民对峨眉山景区夜游市场的评价中，55%的本地居民认为景区夜间娱乐活动不错，玩的很多； 仅有7%的受访者认为无聊。而16%的异地游客认为景区夜间娱乐活动是消磨时光。
➢对于峨眉山本地以及类似的城市生活群体而言，项目突出的娱乐卖点是前期成功的关键，只有这样才能让形成习惯的 消费者改变消费模式；而景区夜游市场的空白为公司抓住该机会提供了客观条件。
依托于本土化的特色建筑材料： 木，竹，青砖，夯土，红砂石，片岩，瓦等，还可考 虑河卵石，空心砖，灰塑等。
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中国院子开发分期 中国院子开发分期建议
分期 一期 二期 三期
占地面积(亩) 30亩 40亩 40亩
建筑面积(㎡) 6000 待定 待定
启动时间 住宅开盘 一期运营后18个月 根据二期情况
中国院子产品一期规划 院落空间
院
内独立院落
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中国院子产品一期规划 院落空间
3、外院、内院 内院 外院
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中国院子产品一期规划 院落空间
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中国院子产品一期规划 院落商业外延的空间
示意图 示 意 图
示意图
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中国院子产品一期规划 外延交流的商业空间
示意 示意
图
图
示意 示意 图图
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中国院子一期产品规划 临主干道与内街处理
临主干道与内街处理：
1、以大型的主题院落正门面向城市主干道，
后门面向内街，正门外配常绿大树。
2、在临路建立一个标志性建筑，起导视作用
3、在临街建立一条水系，
临停散客停车点
一期临绿化停车点
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项目商业定位分析 商业建筑指标及要求
《社区级商业地产-总图定位业态布局及动线规划》
解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。
在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。
社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。
因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。
符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。
准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。
巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。
二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。
⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。
⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。
邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。
曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。
某项目商业部分定位及规划建议方案(PPT 87页)
定位诠释
海洋主题百货——把海洋元素融入百货商场，如在商场公共空间摆放 海洋生物的雕塑、艺术饰品；儿童购物区域设置沙滩池、海洋球等
定位诠释
海洋主题百货
Dimension 1
环境主题
Key Word
生态 设计 海洋
以“海洋”为主题，打造一个室内的海洋购物馆
打造以“海洋”为主题的 shoppingmall，重点用水系的流淌搭 建出海洋的场景，甚至在部分区域有 人造沙滩，人们在这里不但看到海洋 的景色，听到大海的声音，甚至呼吸 到海洋的味道
主题购物
家庭消费
项目案名建议: 海洋魔方……
建筑体 ——
本案建筑体简洁，没有过多的建筑语言，却像我们对魔方的 直观印象，外形简单，变化无穷。
内涵丰富——
本案定位为海洋体验生活中心，产品可以包罗万象，种类繁 多，如动漫、玩具、食品、服装、书籍、影院……
集游赏、消费、生活、娱乐于一体的全业态“购物公园”
定位诠释
海洋主题百货
Dimension 2
氛围构建
Key Word
欢乐 梦幻 艺术感
布置的氛围化
店招的氛围化
活动的氛 围化
定位诠释
休闲娱乐——引入星级影院、KTV、电玩、足浴按摩、美容美发等， 让这里成为商丘朋友聚会、商务休闲、家庭小聚的首选之地，成为越 夜越美丽地方！
功能定位
海洋体验
餐饮娱乐
项目商业体量中等，有一定的规模优势；
周边市政、交通配套完善，项目可达性较好。S NhomakorabeaO
项目周边目前多处于拆迁或即将拆迁 ，因此目前商业环境较显凌乱，对未来 商业形象有一定的负面影响；
W T
项目承接专业市场和中心商圈，具有形成 地标商业的先天潜质； 项目地处实验中学学区，教育资源优势明 显，教育消费将为项目提供有效的消费支撑 ； 区域乃至商丘市现有零售商业急需提档升 级，主题性集中商业存在较大机会点，打造 中原特色商业，使商丘消费尽量本地化。
商业业态规划标准
经营理念
“以顾客为中心”的商业理念 提倡 "关注顾客、关注供应商、关注员工"
零售贩物
家居商场
物业要求
苏宁电器 商圈区位
城市戒某区域的商业中心，人 流量大，交通便利
附近居民
贩物方式
柜台销售和开架 销售相结合
开架自选、自我 定价销售和开架 服务、平价销售、 面售 一次结算的售货 方式 平价销售、满足 日常用品一次性 贩全 同类商品大规模 集中式营销。由 卖场租赁发展到 自营
开架自选、统一 结算
开架售货、批量 作价
经营特色
卖场租赁制；布 局统一规划，庖 铺独立经营；服 务功能齐全，集 零售、餐饮、娱 乐于一体。
物 业 要 求
层高
柱距 楼板承 重 停车场
800个免费停车位的地下停车场
合作方式
零售贩物
家居商场
中国3C家电连锁零售企业的领先者
中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先 者 1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超 过600家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居 三甲
卖场租赁制、种 类齐全、高毛利
品牌与卖、量 小、质优、高 毛利
平价、服务群众 生活，营业时间 长
零售贩物
贩物中心 物业及选址要求
选址要素：
区位： 1、中心商业区戒城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、贩物人口分析 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化丌宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况
品牌店
零售贩物
百货商店
成都大魔方娱乐主题都市综合体项目简介
成都大魔方项目介绍成都中冶文投置业有限公司介绍：成都中冶文投置业有限公司，成立于2009年，系中国五冶集团有限公司与成都传媒集团共同出资成立的项目开发运营公司。
中国五冶集团有限公司，是世界500强上市企业——中国中冶的子公司，是集工程总承包、钢结构及装备制造、房地产开发、资源开发、项目投资为一体的大型综合企业集团公司。
中国五冶下设分（子）公司50余个，现有员工11000人，其中：管理人员5000人、作业人员6000人；专业技术人员中，中级以上专业技术职称达45%。
成都传媒集团于2006年11月由成都日报报业集团和成都广播电视台整合而成，是全国副省级以上城市唯一实现了报纸、电视、广播、杂志、出版、网站等全媒体融合的综合传媒集团，媒体板块包括5报（成都日报、成都商报、成都晚报、每日经济新闻、西部商报）、成都广播电视台4个广播频率和9个电视频道、2家出版社、5家期刊社、6个网站，其中2009年成都商报以8亿元的广告收入位列全国1900多张报纸第二；公司板块包括博瑞投资、新闻实业、传媒文投等一、二级公司20余家，其中还拥有“中国报业第一股”——博瑞传播（600880），市值已经超过100亿元。
集团总资产71亿元，2009年总收入近26亿元，盈利超过1亿元。
现即将开发位于高新区天府大道“成都大魔方”项目，项目占地约189亩，拟规划为大型城市演艺综合体。
一、成都大魔方项目介绍成都大魔方项目是一个以大型演艺中心为核心、配备超五星级酒店、超高层甲级写字楼、超级购物中心、公寓式办公、精品商务公寓、及部分高品质滨江华宅为一体的的大型城市演艺综合体项目。
项目位于成都市新天府广场核心区，地处1号地铁线高新孵化园站口，东俯瞰秀丽锦江，西看天堂岛海洋乐园，南临成都歌剧院和儿童乐园，北望新益州城市公园及成都市行政办公区。
天府大道、红星路延线、益州大道、1号地铁线、绕城高速、机场高速已经构筑了项目快捷的立体交通网。
大魔方项目将与天堂岛海洋乐园、成都歌剧院构筑新天府广场区域核心；项目将成为成都金融城的核心配套工程；也将与保利国际广场成为天府大道东西两侧的超高地标建筑；同时也将成为成都乃至西南未来的金融、商务、文化旅游、休闲购物、大型演艺的新核心。
四川东坡文化小镇项目旅游定位、市场分析及运营思路(文旅策划及运营)
庄园、建川博物馆聚落，华侨城将打造“中国文博第一 镇”，使之成为国家级文化旅游度假目的地、文化产业 基地、文化旅游带动型新型城镇化发展示范项目； 4. 天回古镇将打造为国际丝路文化新城，成都文化北城核 心区，成为“吃住行游购娱”要素齐全的游客目的地和 旅游集散地； 5. 黄龙溪古镇将打造成为国家5A级景区、国家级文化产业 园区、开放式街区示范单位、文化旅游新型城镇化示范 区、旅游度假区；
1. 四川旅游整体分析
一、四川旅游资源特点 1. 自然资源丰富：四川各类自然旅游资源数量居于全国前列，有“风景省”的美誉； 2. 人文资源多样：省内聚居着藏、彝、羌、纳西等55个少数民族，民风民俗丰富多彩； 3. 高品位的旅游资源（世界遗产）：九寨沟、黄龙、大熊猫栖息地、峨眉山-乐山大佛和都江堰-青 城山。从数量上全国第一； 4. 独特的山水文化资源。
古镇名称景区级别承载文化特色表现黄龙溪古镇4a民间艺术水主题文化为主火龙之乡古街坊寺庙民居崖墓佛洞战场衙门洛带古镇4a客家文化天下第一客家小镇客家土楼博物馆岭南街区客家美食街区组成的博客小镇上里古镇4a南方丝绸红色文化明清古建文峰塔舍利塔清代立交桥双节孝牌坊九世石牌坊红军石刻街子古镇4a川西南古建及宗教文化古镇古街字库塔光严禅院唐求故里平乐古镇4a茶马古道南丝绸民俗文化明清古建民俗风情院新场古镇3a民俗农耕茶马古道文化清民时期古建安仁古镇历史文化名镇公馆博物馆文化刘氏庄园4a仁和正街天回古镇历史文化名镇旱码头丝路文化华侨城投资游客目的地和旅游集散地大成都旅游圈内的大型乐园项目成都旅游圈内的大型乐园较多另有大量中小型游乐场所形成覆盖成都辐射四川的乐园吸附力
集散地
大成都旅游圈内的大型乐园项目
【金地天府城】公寓市场调研
100%
南沿线高新 段
1%
5%
21%
21%
36%
9%
6%
1%
100%
表：2016.10-2017.2城南各板块公寓走量总价段分布
本案所处板块主力走量总价30万以内，大源40-50万，站南总价50-60万；南
延线高新段60-70万
【城南面积分布】30-50㎡为公寓走量绝对主力，公寓面积超
结构占比 1% 45% 25% 6% 19% 2% 3% 100%
1.主力走量面积为30-50㎡，占比70%； 2.超过70㎡产品溢价能力大幅下降，与主力走量产品价差1000元/㎡；
表：2016.10-2017.2本案所处区域公寓量价情况；套数认购口径，成交价格备案口径
【城南竞争格局】本区域在售项目少，主要与前端大源板块竞争
图：截止2017.2成都公寓存量分布 图：城南四大板块存量占比
站南 锦江区 11% 7% 8% 成华区 金牛区
元华-站华
南沿线高新段
南沿线华阳段
8% 22%
17%
9% 2% 2% 21% 9%
青羊区 武侯区 高新区+天府新区 14% 56%
12%
双流 温江 龙泉驿
2%
郫县 新都区
1.高新区及天府新区存量占比21%属于主要存量压力区； 2.城南核心的四大板块中，前端市场大源（元华-站华）占比超过56%，在售市 场货源充足，属于公寓市场热点地区
49㎡及以 上通气 11091 （民用） 水电气三 12000 通 部分通气 11000 通水电 通气 水电气三 通 水电气三 通 水电气三 通 9000 950010500 9500 9800 9000
SOHO
成都浩海海洋立方馆 和环球中心攻略
成都浩海海洋立方馆和环球中心攻略1.成都海滨城浩海立方海洋馆，溜娃好去处！在这里海洋的奥秘触手可及,不论是亲子or情侣都能找到童真欢乐！水母馆是我最喜欢的拍摄地,充满魔幻的水母迷宫灯光交相辉映,各种水母反射在镜面上。
大家有没有发现,每次去水母馆参观就是看了个“灯光秀”,如果能带着孩子认出这些形态各异的水母宝宝,那海洋馆的游玩也更有科普意义呢!馆内还有各种表演，不管什么时候去都会坐满，小朋友真的很喜欢！馆内表演时间：这个很重要，只有在时间内才能看到表演，错过至少要等1-2小时，所以合理安排好时间。
每次去看内容基本一致，但小孩就是百看不厌。
鲨鱼剧场周一至周五：14:00人鱼之恋；16:00海洋之舞周末及法定节假日：12:00人鱼之恋；14:00蛟龙出海；16:00海洋之舞。
海狮海豹表演秀时间周一至周五：15:00双狮共舞；17:00一狮两球。
周末及法定节假日：13:00一狮两球；15:00双狮共舞；17:00狮跃龙门。
关于门票：网上可以直接预定，有单人票，一大一小票，也有年票，如果在成都生活，买个年票最划算，去2次就基本回本啦。
2.在成都，逛吃、玩乐、拍照、住宿，一站式完美解决遛娃的方案，成都环球中心必须拥有姓名。
成都环球中心又叫成都购物中心，位于成都高新区天府大道与第一绕城高速交汇处，占地面积约1300亩,总建筑面积约176万平方米，由中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成的一个集游艺、展览、购物、酒店于一体的多功能建筑，是成都市的娱乐天堂、购物天堂、休闲天堂和美食天堂。
它主要包括：天堂岛海洋乐园、新世纪购物中心、中央商务城、洲际、皇冠假日酒店（逾千间客房）、地中海式风情商业小镇。
中心内有各种高档品牌商铺和多个不错的餐厅。
作为世界最大单体建筑，它的主体建筑以“流动的旋律”为设计理念；建筑以“海洋”为设计主题；衍生出“飞行之海鸥、漂浮之鲸、起伏之海浪”的建筑形态；创造出内陆城市“海景风情岛”的娱乐休闲模式。
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极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第1页 极地海洋世界商业定位及业态规划建议书
目 录 前言……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6 第一章 本项目的相关研究…………………………………………………………………………………………………………………… 8 1、商业定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8 2、商业品类研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8 3、服务功能设计…………………………………………………………………………………………………………………………………8 4、规划布局设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9 5、建筑规划设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9 6、后期物业经营管理模式建议…………………………………………………………………………………………………………………9 第二章 项目市场调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………… 9 一、南沿线商业项目对比分析………………………………………………………………………………………………………………… 10 极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第2页 1、竞争项目定位规划及优势差别………………………………………………………………………………………………………………10
2、竞争项目消费客群差异………………………………………………………………………………………………………………………11 3、价格及现状比对………………………………………………………………………………………………………………………………12 4、开发商策略比对………………………………………………………………………………………………………………………………13 5、小结……………………………………………………………………………………………………………………………………………14 二、投资者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 14 1、商业形态组合配比……………………………………………………………………………………………………………………………14 2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好……………………………………………………………………………………………………15 3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围………………………………………………………………………………………………16 三、经营者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 17 1、租金承受范围…………………………………………………………………………………………………………………………………17 2、经营者认为本项目的合理售价………………………………………………………………………………………………………………18 3、经营者认为本项目适合经营的业态…………………………………………………………………………………………………………19 四、消费者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 19 极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第3页 1、消费者会在本项目消费的项目………………………………………………………………………………………………………………19
2、消费者来本项目消费的理由…………………………………………………………………………………………………………………20 3、消费者想象中本项目应右的消费场所………………………………………………………………………………………………………21 4、消费者餐饮偏好………………………………………………………………………………………………………………………………21 5、消费者休闲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22 五、本项目商业业态比例考虑………………………………………………………………………………………………………………… 22 1、业态比例调研分析……………………………………………………………………………………………………………………………22 2、本项目的业态比例……………………………………………………………………………………………………………………………25 六、总结………………………………………………………………………………………………………………………………………… 26 第三章 项目定位研究………………………………………………………………………………………………………………………… 27 一、项目分阶段定位…………………………………………………………………………………………………………………………… 27 1、阶段释疑………………………………………………………………………………………………………………………………………27 2、形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28 3、功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………29 极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第4页 4、总结……………………………………………………………………………………………………………………………………………30
二、项目整体定位布局思路…………………………………………………………………………………………………………………… 31 1、整体定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………31 2、项目分区域定位………………………………………………………………………………………………………………………………32 3、项目整体定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40 三、目标客户定位……………………………………………………………………………………………………………………………… 45 1、购买商铺的目标群分析………………………………………………………………………………………………………………………45 2、租赁使用商铺的目标群分析…………………………………………………………………………………………………………………46 3、商铺的目标消费群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48 四、客群消费机会分析………………………………………………………………………………………………………………………… 50 1、唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………50 2、吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………50 3、资源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………50 4、区域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51 极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第5页 第四章 项目规划设计调整建议……………………………………………………………………………………………………………… 52
一、商业业态规划调整原则…………………………………………………………………………………………………………………… 52 1、充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果……………………………………………………………………………………52 2、充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计…………………………………………………………………………52 3、以市场调研为依据……………………………………………………………………………………………………………………………52 4、注重全局观和开发商的整体利益……………………………………………………………………………………………………………52 5、业态规划调整依据……………………………………………………………………………………………………………………………52 二、各版块商业规划调整建议………………………………………………………………………………………………………………… 53 1、商业业态配比…………………………………………………………………………………………………………………………………53 2、业态选择参考…………………………………………………………………………………………………………………………………56 3、规划调整建议…………………………………………………………………………………………………………………………………59 三、商铺结构与硬件配置建议………………………………………………………………………………………………………………… 60 1、商铺面积划分建议……………………………………………………………………………………………………………………………60 2、商铺结构调整建议……………………………………………………………………………………………………………………………60