住宅和写字楼“偷面积新招全有了!!
建筑新规下的17种偷面积方式
建筑新规下的17种偷面积方式新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。
这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。
上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。
一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。
按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。
1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。
阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。
另一个是多层高阳算面积。
无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。
所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。
户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。
内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。
户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。
2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。
该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。
案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。
高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。
另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。
二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中应用较多。
但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。
住宅建筑“偷面积”的方法
住宅建筑工程“偷面积”方法判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。
结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
深圳住宅偷面积手法大全
•Gemdale Corporation
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•如此一来，这套原 本建筑面积紧54平方 米的二房单位，加上 “可延展客厅”和“落地 凸窗” 所“偷”的面积 ，使用面积将大大超 过其建筑面积
齐平
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•Gemdale Corporation
•该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好 使用，空间也没有压抑感
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•Gemdale Corporation
•“桂芳园”和“可园”的“可拆卸凸窗” 在拆卸凸窗后的室内空间
“佳兆业 ”秘籍之二“隐藏式衣 橱”
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•Gemdale Corporation
住宅流行的步入式凸窗（落地凸窗）得到了大量应用外， 颇有新意的是其“6米高入户花园”和“客厅偷面积”。
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•Gemdale Corporation
•左右错层的入户花园（两层高度）
•“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错 层设计，将入户花园设计成两层高度， 可以 100%的“偷面积”。
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“武林秘籍”
•Gemdale Corporation
•住宅偷面积武林秘籍
• 万科“万科城”、“17英里”的半地下室 • 佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗 • 佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱 • 招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁 • 京地“海世界”的过道花园和露台花园 • 中信华南“中信红树湾”的空中院馆 • 金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面积 • 金众“香诗美林”的共享梯厅 • 百安隆“阳光新干线”的生活阳台
了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建筑面积
房地产项目设计中如何偷面积
房地产项目设计中如何偷面积在房地产项目设计中，如何“偷面积”是一个很有借鉴价值的问题。
尽管我们不能鼓励违法操作，但是可以从设计理念和技巧上提供一些实用建议，达到最大化的使用面积。
以下是一些建议：1.合理规划空间布局：在规划建筑物布局时，应充分考虑空间利用的最大化。
合理分区，避免不必要的空间浪费。
例如，在设计办公楼时，可以将走廊设计成L形或U形，以节省空间并提供更多办公区域。
2.有效利用阁楼和地下空间：在一些有限地点，如城市中心或繁忙的商业区域，土地成本较高。
因此，利用阁楼和地下空间可以增加额外的可使用面积。
阁楼可以用于储藏或作为附加的办公空间，地下空间可以用于停车或娱乐设施。
3.设计紧凑的功能区域：在住宅设计中，紧凑的功能区域可以最大限度地节省空间。
例如，设计开放式厨房和客厅、安装壁挂式储物柜等，有效利用每一寸空间。
4.提高使用率：在商业建筑中，设计师可以考虑提高使用率以增加可用面积。
例如，在设施如办公室、餐厅或商店的设计中，可以选择多功能家具和设备。
5.设计可伸缩的空间：有些空间不需要始终保持一样的大小。
通过使用可伸缩墙壁或家具，可以根据需要进行调整，节省空间。
6.最佳利用墙面：墙面通常被忽视，但在设计中却是重要资源。
设计师可以利用墙面来安装置物架、书柜等，以节省大面积地板空间。
7.考虑储藏空间：在房地产项目设计中，往往忽视的一个方面是储藏空间。
通过合理设计储物区域，可以避免将杂物置于可使用空间，并增加有用面积。
8.智能家居系统：在现代房地产项目中，引入智能家居系统可以充分利用科技创新，节省空间。
例如，通过智能灯光控制系统，可以避免安装过多的电路和开关，节约墙面空间。
最后，需要强调的是，在房地产项目设计中，应遵循法律规定和建筑规范。
以上建议仅提供了一些设计思路，这些设计应在符合合法性、安全性和舒适性的前提下进行。
深圳住宅偷面积手法大全课件
阁楼偷面积的常见方式
利用建筑物的结构特点，在屋 顶增加斜坡和台阶，将空间转 化为可利用的室内面积。
在建筑物外墙与屋顶之间的夹 角处增加台阶或楼梯，将空间 连接到一起，扩大使用面积。
设备平台改造
一些住宅建筑的天井会设 置设备平台，通过将设备 平台改造成可利用的空间， 可以增加使用面积。
增加围护结构
一些住宅建筑的天井会设 置玻璃围护结构，通过增 加围护结构的面积，可以 扩大使用空间。
天井偷面积的优缺点
优点
可以增加使用面积，提高空间利用率；同时由于天井位于建筑物的内部，一般不会被发现或质疑。
目 录
• 偷面积概述 • 偷面积手法一：设备平台 • 偷面积手法二：天井 • 偷面积手法三：飘窗 • 偷面积手法四：阳台 • 偷面积手法五：阁楼 • 偷面积手法六：其他
contents
偷面积的定义
偷面积
在建筑设计过程中，通过违反规定或变通手段，增加建筑物 的可使用面积，通常是为了增加销售价值或提高空间利用率。
阳台偷面积的常见方式
阳台偷面积的常见方式包括
将阳台的顶盖进行加高，使得阳台的围护结构外围投影 面积增大。
增加阳台的围护结构外围尺寸，例如加宽阳台的两侧墙， 使得阳台的围护结构外围投影面积增大。
在阳台上增加柱子或隔墙，使得阳台的围护结构外围投 影面积增大。
阳台偷面积的优缺点
阳台偷面积的优点主要包括 可以增加房屋的使用面积，提高房屋的空间利用率。
缺点
可能会破坏建筑物的结构和设备，影响建筑物的安全和使用寿命；同时由于天井位于建筑物的内部，可能会影响 采光和通风效果。
商品房“偷面积”的几个实例
由于入户 花园只计 算一半 的建筑 四房三卫设 计 ，每个房间面积都超过 单位 ，让买 家 自行搭建 阁楼 ，有 的直 ０平方米 ，主人房不仅有 卫生间更有 接搭好 阁楼 连装修 一起送 ，只要第二 面积 通过做 大入 户花 园可 以偷 到面 １
２ 米 ，就不算面积 。 １ ９平方米 的 层的层高低于 ２ 积 ，甚至 能 偷 ”出一个房 间。还 有 衣 帽间 ，这 是建筑面积 １
积较 大的房间 。这样不 到 １ ０ ｏ平方米
发商利 用相关政策 的漏 洞 ．采 取 偷 面积 的手段 来获取更 多的利 益。开 发商 偷面积 ”的手段各式各样 ，有 必要总结一 下 ，以引起有关部 门的重
视并采取相应对策 。 （ 一 ）阳台
的户型就变成四房设计 了。 （ 六 ）飘窗台 目前大部分飘 窗台只要高度 不超 过２ ２ 米都 不算面积 。开发商也 喜欢
小 复式 单位 也 是很 常 见 的 偷 ”
米左右 产面积测算规则》 ，阳台只能计算为一 米 以上 的 使 用 空 间 ，一 套 建筑 面积 面积 做法 ，楼盘设计 出层高 ５ ２ ３ ０平方米的户型能送 ９ Ｏ平方米 的使 的套 型 ，可 以改装成小户型 ．买一层 用 空间。该 楼盘 １ １ ９ 平方 米的单位是 送一 层。有 的楼盘 设计出层高较高 的
一
种室 内花园的设计是可 以变成房 间 单位绝不可 能做 到的。审阅规划核准 的。如 某楼 盘 的 Ｎ ＋ Ｉ 户 型 ，其 中 图 发现该户型 的主人房连卫生 间和
０平方米 的面积 都是 偷 个房 间就是 由入 户花 园改成 的 ，该 衣帽 间近 ３
（ 八 ）上 空
在规 划 图纸 上设 计 为 上 空 的地 方 ．
一
开发商利 用后 期装修 的名义重新铺上
偷面积的几种常用方法
搭建阁楼
在层高较高的房屋内，通 过搭建阁楼的方式增加使 用面积。
改造阳台
将阳台封闭起来，改造成 室内空间，从而增加房屋 面积。
占用公共空间
占用走廊
占用屋顶
将走廊封闭起来，作为室内空间使用 。
在屋顶搭建建筑物或构筑物，从而增 加使用面积。
占用楼梯间
将楼梯间封闭起来，改造成储物间或 居住空间。
伪造房产证件
刑事责任
盗窃罪
如果偷面积行为涉及盗窃他人财物，且数额较大或者具有其 他严重情节，则可能构成盗窃罪，需要承担相应的刑事责任 。
非法占用农用地罪
如果偷面积行为涉及非法占用农用地，改变被占用土地用途 ，数量较大且造成农用地大量毁坏的，则可能构成非法占用 农用地罪。
05 如何防范和打击偷面积行 为
加强宣传教育，提高公众意识
利用地下室、车库等空间进行违 法改建，增加使用面积。
将阳台、飘窗等空间封闭起来， 作为室内空间使用。
采用虚假宣传、误导消费者等手 段，销售存在面积欺诈问题的房
屋。
04 偷面积行为的法律责任
民事责任
返还被侵占的面积
偷面积行为被发现后，行为人需要将被侵占的面积返还给合法的所有者或使用 者。
赔偿损失
除了返还被侵占的面积外，行为人还需要赔偿因偷面积行为给受害者造成的经 济损失，包括直接损失和间接损失。
偷面积的几种常用方法
汇报人：XX 2024-01-24
目录
• 偷面积概述 • 偷面积的主要手段 • 偷面积案例分析 • 偷面积行为的法律责任 • 如何防范和打击偷面积行为
01 偷面积概述
定义与背景
定义
偷面积，又称“违建”、“违法 建筑”，是指未经批准或违反批 准规定，擅自占用土地、搭建建 筑物的行为。
房地产开发项目中“偷面积”技巧大全
左图是02单位户型手册上的平面，右图是发展商提示可以有两种改造效果。
同样左图是01是户型手册的样式，右图是可以改造的两种户型模式
阳台外设计花槽，使得空间有一个小小的退让，这样 以来，即使阳台从里面封存起来，不影响外立面
双层或错层阳光 变露台
无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度 达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计 入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。
新城金郡 66平方米 层高4.5米
得力名门世家——5.8米挑高，2梯2户，18层
顺发和美家-90㎡，6.6m面宽客厅，5.5m中空高厅
买90方用170方
几种装修风格
几种装修风格
买受人对与其所购商品房相连的隔层阳台、凹廊（不含公摊 及消防通道部分）享有专用权（独占使用权），各买受人对 此专用权的约定均无异议，但买受人在使用时必须满足法律 、法规、规范之规定，不得侵害公共利益，必须符合《业主 临时管理规约》及前期物业服务公司制定的管理规定。
公共部分采用住宅中少有 的双开门电梯，使电梯入 户到私家专属的入户花园， 加上户型82%的得房率， 实用率较高。
石家庄-摩卡小镇
传统的电梯房分摊面积多，减少了实际使用面积。双开门电 梯的优势在于电梯厅虽然算在公摊面积里面，但是业主可以 拥有它的绝对使用权，原本是电梯厅或过道的公共面积，就 完全变成了私人空间。业主在入住以后还可以根据自己整体 的装修风格对电梯厅进行装修。双开门电梯的使用彻底改变 了以前人们观念中的电梯房得房率低的现实，使得业主的实 际得房率非但没有降低，反而比以前更高了。
深圳-大梅沙海世界
双层或错层阳台 变露台
萧山-嘉瑞华庭
萧山-滨水名庭
杭州保东湾
偷面积手法1121485881
深圳楼市偷面积的惯用手法有：1、送半地下室、地下室：住宅建筑正负零之下不计入面积;2、凸窗：由最开始的低于2.2米高度的┓和┛型凸窗升级为将低于2.2米的空间，转化成标准层高空间的可打掉步入式┒和可拆卸┚型凸窗；3、隐藏式衣橱：将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣柜位置；4、入户花园：送一半的面积5、过道花园和露台花园：错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高；6、空中花园：错层布置7、空中院馆：一层高，送一半的面积8、内院露台：两层高，全部送9、6米高入户花园：左右错层设计，将入户花园设计成两层高度10、可延展性客厅：是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半。
待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。
11、共享梯厅：电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园12、建筑层高不超过2.2米，则不计面积，采取三错层或夹层方式。
13、商业层高6米，入伙验收后再隔出一层，实现二层实用。
……偷面积新招儿摘自：房地产信息网风凰树专栏（1）万科“万科城”、“17英里”的半地下室（2）佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗（3）佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱（4）招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁（5）京地“海世界”的过道花园和露台花园（6）中信华南“中信红树湾”的空中院馆（7）金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面积（8）龙光“天悦龙庭”的超高内院（9）金众“香诗美林”的共享梯厅（10）中山“万科.城市风景”的阳光房（11）百安隆“阳光新干线”的生活阳台（12）“绿洲丰和”的超大落地凸窗（13）其实最偷的是京基的红树东方210 平米1、万科送半地下室：（1）万科“万科城”：室外架高1米，给采光窗创造了通风采光的条件“万科城”宽景HOUSE的一楼单位，半地下室的天井由院子里下达半地下室的天井宽景HOUSE的一楼单位从天井看，半地下室有两房一厅的面积每户就象是一楼的复式房“万科城”的宽景HOUSE的一楼、二楼单位二楼单位有专用楼梯直下半地下室（穿过一也都有可“送”的半地下室楼），送了半地下室约50多平方米。
住宅十大偷面积方法
十大“偷面积”方法揭秘1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
所以，此类是属模糊性概念之“偷”。
4、立面造型空间变卧室主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。
在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。
业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。
户型创新偷面积大全
02
偷面积的优缺点
优点
增加Байду номын сангаас用空间
偷面积意味着在合法范围内增 加房屋的使用面积，从而提供
更多的生活和休息空间。
提高空间利用率
通过巧妙的设计，可以充分利 用建筑物的结构特点，提高空 间的利用率。
增强个性化体验
偷面积设计可以满足不同客户 的需求，增强居住的个性化体 验。
节约购房成本
在某些情况下，偷面积可以降 低购房成本，因为开发商可能 会以较低的价格出售这些面积
。
缺点
安全隐患
偷面积可能存在安全隐患，如结构安全、消 防安全等问题。
节能设计
通过采用节能技术，如太 阳能、地源热泵等，减少 建筑能源消耗，降低碳排 放。
生态绿化
在建筑设计中融入绿化元 素，如屋顶花园、垂直绿 化等，提高建筑生态效益。
人性化设计
灵活空间布局
根据家庭成员的生活习惯 和需求，设计灵活多变的 室内空间，满足不同阶段 的生活需求。
无障碍设计
注重室内无障碍设施的完 善，方便老年人、残疾人 等特殊群体的生活。
建筑规范中对于一些细节的规定，也可以通过巧妙的设计来增加使用面积。例如，根据规定，楼梯宽 度、走廊宽度等都有一定的标准，但可以通过设计旋转楼梯、折叠式走廊等方式，减少这些空间的占 用面积，从而增加其他空间的面积。
模糊功能空间
通过模糊不同功能空间的界限，可以实现偷面积的目的。例 如，将客厅与餐厅、厨房与客厅等相邻空间进行模糊设计， 使得这些空间的分隔不那么明显，从而可以将一些公共区域 视为室内使用空间，增加实际使用面积。
房地产偷面积方法课件
偷面积的常见手法
将公共设施的建筑面积计入房屋销售面积
01
一些开发商将公共设施的建筑面积，如电梯间、走廊等计入房
屋销售面积，以获取更多利润。
减少公共绿地面积
02
一些开发商可能会减少公共绿地面积，以增加房屋销售面积。
违规搭建
03
一些开发商可能会在房屋建设中违规搭建，以增加房屋的使用
1. 可以增加房屋的使用面 积，提高房屋的使用效率 和价值。
露台偷面积的优缺点
• 对于一些需要更多室内空间的客户来说，露台偷面积可以满足他们的需求。
露台偷面积的优缺点
01
缺点
02
03
04
1. 露台偷面积可能会违反建 筑法规和规划要求，导致无法
通过验收和审批。
2. 露台偷面积可能会导致建 筑结构的安全性和稳定性受到
阳台偷面积的原理基于建筑法规对阳台面积计算的规定。通常来说，阳台面积是按照其投影面 积的一半来计算的，而如果阳台进深超过一定距离，则可以按照全面积计算。因此，通过增加 阳台进深，可以使阳台面积增加。
阳台偷面积的常见形式
01 增加阳台进深
通过增加阳台的进深，使阳台在纵向投影面积超 出原设计面积。
02 改变阳台结构
通过改变阳台的结构设计，将多个阳台合并为一 个阳台，从而增加阳台的横向投影面积。
03 利用空间高度
在高层建筑中，可以利用空间高度来增加阳台的 竖向投影面积。例如，将阳台设计成错层结构， 利用上层空间进行采光和通风。
阳台偷面积的优缺点
优点 增加使用面积：通过阳台偷面积，可以增加房屋的使用面积，提高空间利用率。
面积。
偷面积手法一：隔层偷面积
新规范下如何偷面积
其实还可以继续偷面积 把夹层高度设计低于2.2米，还可以少算50%面积嘛
五、特别解释新规的影响
新规前已审批及在售项目不受影响。随着新《规范》的
出台，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，但已审 批及在售项目不受影响。因此短期内对市场影响有限。
开发设计难度有所增加。《规范》的出台，将直接影响
小区容积率和工程造价的计算，还将大大影响开发商对 户型设计思路。 注：而以往赠送面积的设计多出现在小户型，《规范》 的实施将使得未来小户型的开发设计难度有所增加。
六、新规是利是弊你怎么看？
1、购房成本不会增加 专家：“如果有赠送面积，开发商可以借机调高一点价格，如果能赠送面积，在市场不好的情况下， 开发商极有可能会调低价格。”专家解释，所谓的赠送面积，发展商已将赠送面积算入房价内，一言 以蔽之，羊毛出在羊身上。 2、购房者的产权更清晰 赠送面积如不属于产权面积，将得不到法律保护，遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的 权益往往很难得到保护。此举推出后，将让购房者的产权更加清晰，避免纠纷。 3、居住密度或将降低 赠送面积偷偷改变容积率，意味着开发商向公共空间要面积，容积率比实际要高很多，居住密集度就 悄然变高。
其实还可以继续偷面积 把地下室报规时按车库设计、标注、报批，交付后，就可以用原来的办法偷100%面积
四、夹层面积更明确
热推的“中空复式”户型有了更严格的规 范，建筑物内设有局部楼层时，对于局部 楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应
按其围护结构外围水平面积计算，无围护
结构的按其结构底板水平面积计算。局部 楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面 积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。
建筑面积新规被破解！
偷面积重出江湖！ 技术牛就是任性！
“偷面积”将力不从心-——新《建筑工程建筑面积计算规范》7月1日执行,（共5则）
“偷面积”将力不从心-——新《建筑工程建筑面积计算规范》7月1日执行,（共5则）第一篇：“偷面积”将力不从心-——新《建筑工程建筑面积计算规范》7月1日执行,《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013自2014年7月1日起实施。
新版规范变化较大，对当前很多所谓“偷面积”的绝招有杀伤力，尤其在规划方案阶段应特别注意，现将主要条文介绍如下：3．0．6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。
解读：坡道包括自行车坡道、车库坡道等，顶盖包含钢筋混凝土结构、采光板、玻璃顶等。
3．0．7 建筑物架空层应按其顶板水平投影计算建筑面积。
解读：规划设计时应注意。
以往均按架空景观层概念，不计建筑面积（容积率）。
3．0．8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积。
解读：可避免沧州锦绣天地门楼因超一层而多计面积的尴尬。
3．0．13 窗台与室内楼地面高差在0．45m以下且结构净高在2．10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
解读：本条与《住宅设计规范》统一，利用假凸窗赠送面积被进一步限制。
目前，邯郸、蚌埠已经全部采用真飘窗，其它地区执行不一致。
3．0．19 有顶盖的采光井应按一层计算面积。
解读：地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。
规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积的比例。
3．0．21 在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积。
解读：将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。
3．0．26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。
解读：老规范不计面积。
第二篇：《建筑工程建筑面积计算规范》(GBT50353-2005) 江苏省建设工程造价管理总站苏建价（2005）336号关于贯彻《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的通知各市建设局（建委）：根据建设部公告第326号，建设部和国家质量监督检验检疫总局联合发布了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353—2005）（以下简称本规范）。
住宅”偷面积”招数
金光华“新天地”的6米神功
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罗湖的小户型楼盘“新天地”之所以热销，除了其8500 带装修的深南大道楼之外，与其大量的“偷面积”给消 费者不无关系。“偷面积”对于小户型住宅十分必要， 它使有限的空间得到更高的实用率。小户型公寓“偷面 积”正在成为这类商品房的必选动作。“新光华”的“ 偷面积”，除了时下小户型住宅流行的步入式凸窗（落 地凸窗）得到了大量应用外，颇有新意的是其“6米高 入户花园”和“客厅偷面积”。
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在样板房中展示了可打掉部分 的上梁（顶柜）
在1.5米的步入式凸窗中，可以 打掉0.9米，其0.6米是真实的 步入式凸窗的上梁结构
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招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳 园”、 “可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙——即将低于 2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。两者都 实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建 筑面积
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一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米 的入户花园，真不亚于近100平方米的户型
在了解“新天 Text 地”时，听说
了一种新鲜的 “偷面积”方 法——“客厅偷 面积” ,在楼 书上被称为“ 可延展客厅” 。 “客厅偷面积”指的 是将原设计的两户之 间的管道井面积，两 家各分一半（据说每 家有9平方米）。
“海世界”的过道花园和露台花 园
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处于内走廊一侧的入户门边（过道花园） 在施工现场可以看到一些两层高的预留洞口，有的处于内走 廊一侧的入户门边（过道花园），有的处于阳台一侧（露台 花园），显然，这些地方是不计入建筑面积的。这些不计入 建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内 使用面积。 委实被“海世界”这种大胆的“偷面积”手法 吓了一跳，也算开了一回眼。
建筑面积计算规则,偷面积必先学!
建筑面积计算规则，偷面积必先学！《建筑建筑面积计算规范》对当前很多“偷面积”的绝招有秒杀力，为让从事房地产研发工作的朋友不违反规范，不触红线，尽可能的偷面积。
第一部分：新面积规范编制原则修订总体原则1、适用范围：增加了“建设全过程”。
本次修订将适用范围扩大到建设全过程，规划、设计、施工、竣工结算等。
但房屋产权面积不适用于本规范；2、阳台面积计算以主体结构为主的原则；3、可以利用（不论设计是否明确利用）的建筑空间都计算建筑面积，取消设计加以利用的说法；4、一般计算原则：本规范中，一般的取定顺序是：有围护结构的，按围护结构计算面积；有底板的无围护结构（有围护设施），按底板计算面积（室外走廊、架空走廊）；底板也不利于计算的，则取顶盖（车棚、货棚等）。
主体结构外的附属设施按结构底板计算面积；5、本规范涉及的所有建筑部件，均应符合国家现行设计、施工、质量、安全等规范的要求。
第二部分：新面积规范修订的内容1.增加了建筑物架空层，取消了深基础架空层面积计算；2.取消了有永久性顶盖的面积计算，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3.修订了落地橱窗、门斗、走廊等的面积计算规定；4.增加了飘窗的建筑面积计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；7.修订了阳台的面积计算规定；8.修订了外保温层面积计算规定；9.修订了设备层、管道层的面积计算规定；10.增加了门廊的面积计算规定；11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。
第三部分：新面积规范术语解释旧版规范删除的术语：回廊、围护性幕墙、装饰性幕墙、眺望间、永久性顶盖。
删除了按使用功能命名的术语。
新版规范新增的术语：建筑面积、建筑空间、结构净高、结构层、门廊、楼梯、主体结构、露台、台阶。
修改的部分原有术语：层高、架空层、走廊、阳台、飘窗、骑楼、过街楼等。
1.新增术语明确了栏杆、栏板等不属于围护结构。
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住宅和写字楼“偷面积新招"全有了！！建筑 | 设计 | 旅行 | 创意 | 生活 | 图书来源：明源地产研究院新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。
这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。
明源君只想说，你们城里人太会玩了，赠送面积又见新花样，明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式，仅供参考。
高层►设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积）普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。
对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。
如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。
举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。
而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。
►设计可局部拆卸内凸窗（不算面积）在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）；业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。
如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。
业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。
►利用设备平台（不算面积）在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。
举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。
比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。
设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。
金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。
经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。
►设计隐蔽式储藏空间（不算面积）可以结合管道井，增加储藏空间。
在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。
►利用夹层实现套内实用面积的增加。
（只算1/2面积）在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。
但新规出台后，针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于 2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。
但在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一来，虽没了免费午餐，但还是可以减少一半面积。
对于这类空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室的使用（如下图）。
►赠送露台（计算一半的面积）非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。
别墅►超高中庭院可变现实用面积，车库上方也可改造成房间。
（不算面积）在一些小户型的别墅项目里，可设围合式中庭作为赠送面积，如此一来，上层的空间均可改造为房间利用；同时，还可利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置。
在装修期间，可将二、三层架板，顶部增设屋顶，改造成房间使用。
举例：以上海河谷3号的户型为例，可将车库上方以及中庭封闭后，改造成功能间。
在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。
►以花架形式作为架构，隔出一间功能房。
（算1/2面积）在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。
根据建筑新规，这类型空中花园需要计算1/2的面积，但装修时期间可铺板隔房，做成一间独立的房间进行使用。
►室内局部挑空，隔成一间卧室。
（只算一层的面积）这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。
在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积。
挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感。
需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。
举例：以上海橡树湾为例。
►向地下室要空间（计算一半的面积）在新规实施之前，地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间，用来吸引购房者。
但新规实施后，地下室不能再免费送。
但地下室（半地下室）结构层高≤2.2米的，还是可以算作二分之一的面积。
也有业内人士支招：可以在地下室报规划时按照车库标注、报批，交付后，就可以用原来的办法偷100%面积。
商务公寓商务公寓常见的赠送方法包括凸窗；阳台、露台；透空；夹层。
其实与住宅有些类似，但由于规范不一样，操作手法也有所不同。
这里重点分享阳台、露台以及透空、夹层的赠送方法。
►阳台、露台规范中明确，商务公寓有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到戒超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面戒主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；同时，商务公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式和建筑特点，不得设置凸阳台（含通高两层的阳台），临城市主、次干道和位于重要景观地段的原则上丌设置阳台，商务公寓需要设置室外空调机的，应统一好遮蔽设施。
1.将阳台改造在户型内部因此，可将之前位于重要地段的阳台（含双层高阳台）改造在户型内部，对城市外立面丝毫不影响。
2.将凹阳台改作房间使用。
3.对于露台的利用——用作公共空中花园（因产权问题，一般不赠送不单户）例：公园道大厦►透空规范规定，透空比率，不得超过总建筑面积的15%，即透空部分/总建筑面积＜15。
超出部分按自然层数计算建筑面积。
1.透空部分搭建改房，例珑瑜2.透空部分结合入户花园搭建改房►夹层商务公寓不属于住宅类型，不得按照住宅套型平面设计，不得设置为复式，建筑层高宜控制3.3米以下，最高不得超过3.6米。
1.3.6m层高，局部隔成两层举例：新加坡The Tennery，在厨房或活动空间上方增设夹层，作为休息空间。
商业商业常见以下赠送方法夹层、偷车库、露台、骑楼。
►夹层赠送商业建筑首层层高一般为4.5米，最大不超过6米，其他楼层层高一般为4.2米，最大不超过5.1米；特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定。
主要可通过局部隔成两层的方式赠送面积。
►偷车库赠送很多项目大多采用台地设计的手法， 一层为商业+车库，抬高一层作为车库，即能满足车位需求，又能降低成本，还能实现阳光车库的设计，还可考虑设计下沉式园林，增加园林情趣；商业位于一层，在商业上设计架空层，可增加园林的整体通透性，同时园林空间最大化。
1.车库为不计容面积，占用车库面积，加大商业进深；举例：地下一层改超市面积5764㎡，本层车库停车位数395个，地下一层改超市后，本层车位287个。
►露台赠送通过层叠的退台设计，设置了室外平台，不仅增加户外营业面积，而且成为公共花园和休闲广场，例成都万象城。
►骑楼赠送街墙底层宜采用骑楼戒挑檐等形式，为行人提供有遮蔽的空间，其地面设计标高应不人行道路面标高持平，净宽不得小于3米，净空高度不得小于3.6米。
常见骑楼宽度为4米左右。
设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积。
例深圳中心城，骑楼宽度8.5米。
办公赠送方法►夹层赠送规范规定办公建筑非公共部分不得设置透空，办公建筑层高宜3.9m，不得超过4.5m。
1.4.5m层高，局部隔成两层4.6米层高隔成两层；主要有4个优势：4.6米的层高（发展商隔成两层），使得每套单位都享有“买一层送一层”的实惠；赠送凸窗；二层利用公共走道上空改造成多功能室；空间布局自由灵活，可组合使用。
►阳台、露台赠送规范：其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10％，即阳台＋露台≤总建筑面积的１0％。
有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面戒主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积。
1.阳台改房2.露台用作公共空中花园（因产权问题，一般不赠送与单户）3.露台用作私家休闲生态阳台。
写字楼的层层露台设计，让立面造型更有层次及立体感，把花园搬到空中，实现真正的生态办公，采用外圆内方的流线型设计，整个立面造型圆润饱满。
►透空赠送方法：透空部分搭建改房规定是透空比率不得超过总建筑面积的15%。
超出部分按自然层数计算建筑面积。
►女儿墙赠送规定了高层、超高层建筑用于遮挡屋顶设备的女儿墙、构架等屋顶附属设施，在满足消防要求下，允许该部分设施高度为建筑总高度的10%。
案例：荣超商务中心，在该大厦楼顶加建三层，加建面积约3000平方米。
（本文编辑：刘芳、林蔚；来源：明源地产研究院，版权归原作者所有。
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