物业费用成本测算

物业管理费用

管理费用分析

1、经济来源

定期收取的物业管理服务费

住宅维修基金

以业养业，多种经营收入

集团给予的支持

政府给予的政策扶持

2、主要支出

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费

公共设施、设备正常运行、维修及保养费

绿化管理费

清洁卫生费

保安费

办公费

固定资产折旧费

法定税费

物业保险费

维修基金范围应支出费用

3、如何盈利

综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源

节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。

（1））开源部份

以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物

价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房

屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼

儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。

扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种

有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理

也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会

越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服

务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降

低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化

的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2））节流部份

强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功

能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。

每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高

质量的完成自己的工作。

节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是

一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成

立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。

人员精简：按“*** 项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“*** 项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提

升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达

到精简架构的目的。

长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。

提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。

二、维修基金

维修基金是指用于“*** 项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负

担，因此，有必要以基金的形式事先提取。

1、维修基金的收取

建设部、财政部（1998）213 号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有

关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销

售收入。

2、维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、

更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物

业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需

要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在

使用过程中，接受业主委员会的监督检查。

维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基

础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收

益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。

三、*** 项目物管效益预测

单位：人民币（元/ 月）序入伙第1 年入伙第2 年

项目

号前半年后半年前半年后半年

总额929477 1035423 1119167 1212240

1 经营收入

均摊 2.58188 2.87618 3.1088 3.36733

总额

2 管理成本

均摊

总额

3 盈亏

均摊

四、*** 项目物管经营收入核算

1、物管收入核算总表

单位：人民币（元/ 月）序号项目入伙第1 年入伙第2 年

均摊至每平方米为

2.58188

2.87618

3.10880

3.36733

前半年

后半年 前半年 后半年 1 物管费 790978 847476 903974 960473 2 停车场 127639 159548 191458 223368 3 游泳池收入 无 6004 无 6004 4

网球场收入 231

1137

1477

1137

5

便民服务用

9629

19258

19258

19258

车

6

其它特约服

1000

2000

3000

2000

务

合

计

929477 1035423 1119167 1212240

2、 物管收入核算明细

（1） ）物业管理服务费

物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率

空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×

50%

建筑面积：住宅 360000 ㎡ 收费标准：住宅 3.5 元/ 月/ ㎡

入住率：第一年前半年 40%、后半年 50%入住率

第二年前半年 60%、后半年 70%入住率收缴率： 95%