城镇化对房地产价格的影响——基于江苏省的实证分析

城镇化对房地产价格的影响

——基于江苏省的实证分析

摘要：近年来，城镇化进程在逐步加快，同时房地产价格也在持续上涨。那么，城镇化对房地产价格到底会产生什么影响？对房地产价格是起到了促进还是抑制的作用呢？首先，本文总结了国内外学者关于城镇化对房地产价格影响的相关研究结果。然后，从理论方面分析了城镇化对房地产价格的影响机制，得到相关理论基础。接着，以江苏省13个城市2007-2016年的数据为例，采用面板数据模型的方法进行实证分析。研究结果发现，苏南地区，城镇化发展对房地产价格的影响较为平衡；苏中地区，产业城镇化和人口城镇化对房地产价格具有显著的正向影响；苏北地区，人口城镇化和土地城镇化对房地产价格具有显著的正向影响。最后，本文就城镇化发展和房地产价格提出相关的建议。

关键词：城镇化；房地产价格；面板数据模型；实证分析

The Impact of Urbanization on Real Estate Prices

——Empirical Analysis Based on Jiangsu Province

Abstract:In recent years, the process of urbanization is gradually accelerated, while real estate prices are also rising..So, what impact will urbanization have on real estate prices? Does it play a role in promoting or restraining real estate prices? First of all, this paper summarizes the research results of domestic and foreign scholars on the impact of urbanization on real estate prices.Afterwards, it analyzes the influence mechanism of urbanization on real estate price from the theoretical aspect, and obtains the relevant theoretical basis.Then, taking the data of 13 cities in Jiangsu Province from 2007 to 2016 as an example, the panel data model is used to carry out empirical analysis. The results show that the development of urbanization is more balanced in the southern of Jiangsu;In suzhong region, industrial urbanization and population urbanization have a significant positive impact on real estate prices;In the northern ofJiangsu, population urbanization and land urbanization have a significant positive impact on real estate prices.Finally, this paper puts forward relevant suggestions.

Key words:urbanization;real estate price;panel data model;empirical analysis

目录

引言 (1)

（一）研究背景 (1)

（二）研究意义 (1)

（三）研究内容及方法 (2)

一、文献综述 (3)

（一）国外研究现状 (3)

（二）国内研究现状 (3)

（三）国内外研究评述 (4)

二、城镇化和房地产价格的理论分析 (5)

（一）城镇化的理论 (5)

（二）房地产价格的理论 (5)

（三）城镇化对房地产价格影响的机制分析 (5)

三、基于江苏省13个城市城镇化发展与房地产价格的实证分析 (7)

（一）模型介绍 (7)

（二）变量选择 (8)

（三）城镇化对房地产价格影响的实证结果分析 (8)

四、对策建议 (11)

（一）建设科学合理的城镇化宏观规划 (11)

（二）缩小区域城镇化的发展差异 (11)

（三）采用多种手段调控房地产价格 (12)

（四）合理引导人口流动方向 (12)

参考文献 (13)

致谢 (15)

引言

（一）研究背景

改革开放后，我国逐渐放松了对人口流动的限制，大量农村人口涌向城镇，从而加速了城镇化的发展。中国社科院社会学研究所2011年12月19日发布的社会蓝皮书《2012年中国社会形势分析与预测》中称，2011年是中国城镇化发展历史上具有重要意义的一年，城镇人口占总人口比重将首次超过50%。然而，江苏省早在2005年城镇人口占总人口的比重就达到了50.5%。2016年末，江苏省的城镇常住人口为5416.65万人，比上年末增加了110.82万人，乡村常住人口为2581.95万人，比上年末减少了88.52万人，城镇人口占总人口的比例为67.7%。继工业化后，城镇化已成为促进江苏省经济发展的新发动机。

城镇化引起大量的农民工流向城镇，城镇人口的密集性使得对房屋的需求量增加，从而推动了房地产价格的攀升；另一方面，城镇化建设和各种基础设施的建设都必要大量的土地。这将引发土地的供不应求，土地价格随之增加，从而引起房价的攀升。解决好高速城镇化带来的城镇低收入居民问题，关系到国民经济和人民生活。将这个问题解决好，有利于推动社会和谐和经济发展。这就需要明确城镇化对房价产生的影响。

（二）研究意义

1.理论意义

早期,学者对城镇化进程中房地产市场的发展比较关注，更多地从定性的角度分析城镇化和房地产行业之间的关系，集中研究国家对房地产行业的宏观调控、房地产业的城镇管理制度、房地产业在城镇化发展过程中的作用等。有相对较少的文献可以系统地研究城镇化发展对房地产行业的影响，而且针对城镇化对房价影响的研究大部分都是定性分析。在定量研究上，以往的城镇化水平指标通常采用单一的指标，如人口城镇化率、土地城镇化率，未能进行全面的分析。本文通过对江苏省苏南、苏中、苏北区域的比较，采用人口、产业、土地城镇化率三个主要解释变量，能够更清晰地反映各个地区的城镇化发展现状，以及给房价造成的地区差异影响。