商场工程管理手册(强电)
最全的商业综合体物业工程管理培训
应注意的问题
建筑： a、 关注防水工程的施工，在地下水位高的地方要监督地下室侧墙防水和伸缩缝防水；屋面关注柔性防水接缝尺寸以及防水卷材与虹吸雨排接缝处的处理；厨房防水必须做闭水试验。 b、 外墙、各种井道墙体孔洞的抹灰和封堵是在施工阶段最容易疏漏的，疏漏后后期又很难整改，造成能耗损失、排烟不畅、串烟、漏水等诸多问题。因此应加强对此项工作的监管，并促使项目公司引起重视，必要时应组织专门的堵洞单位进行封堵。 c、 外广场地面回填时一定要夯实，同时回填材料要符合设计要求，地面埋设的管道严格按照施工规范施工，避免因回填不实导致后期地面塌陷，引起埋设管道断裂。 d、 督促项目公司制定综合管网图，避免各系统盲目施工，最后导致天花标高降低，影响步行街整体效果，目前部分广场的天花标高都在设计的标高基础上降低。 e、 从停车场出入口至超市和垃圾房的通道的标高要保持在3.5米以上，低于这个标高超市送货车或垃圾车将无法进入停车场，对后期的经营管理造成很大困扰。
设施的安全考虑：
作为商业项目，人流量及密度较大，完善的设备设施直接关系到顾客的切身安全，为此在相关配套设施方面尽量考虑周全。 例如：
卫生间台阶尺寸过小，时常摔人
不锈钢扶手为”锐角“
调控区踢脚为”锐角“
前期介入实例8
前期介入—工作模块、控制节点
01
城市综合体前期介入模块
02
各专业系统控制节点
商业管理系统培训
添加副标题
——《物业工程管理》
商业工程管理管理特点
01
常规物业（商业） 工程管理
03
系统庞大
02
购物中心工程管理阶段
01
02
开业
前期介入主要联方： 集团规划院； 项目公司设计部； 建筑设计院； 项目公司工程部； 经营商户；
工程部管理手册
工程部管理手册目录一、工程部工作职责二、工程部管理目标三、工程部服务质量指标四、工程部服务承诺五、工程部岗位职责六、工程部组织架构七、工程部管理制度八、工程部各机电系统（供配电、暖通、给排水、弱电、精装修）操作流程九、工程部维修工作单流程十、设备节能方法十一、应急预案十二、物品出入库管理制度十三、工程部巡检制度及相关表格一、工程部工作职责工程部是物业公司的管理部门之一，负责所辖区域的工程管理工作，其主要职责如下：1、认真贯彻执行国家有关物管理制度和法规，遵守公司的各项规章制度；2、建立健全工程管理规定；3、健全租户档案管理设备设施的档案；4、核算所辖区域的各租户水电等费用；5、审核所辖区域租户进、出场物业工程条件的审核及关于工程方面的图纸；6、负责所辖区域内的各项改造施工的审核及验收；7、监督及验收所辖租户的装修改造工程过程；8、负责所辖区域内的机电设备设施（即供配电、暖通空调、发电机、电扶梯、弱电通讯、给排水等）的运营、维护管理工作；9、督促《装修手册》及相关物业工程方面规定要求的签定和执行；10、协调配合购物中心各职能部门做好物业工程方面的服务工作11、对外协调好所辖区域如供水、供电、供气、节水办及环保政府部门的配套工作。
二、工程部管理目标工作目标：安全、节能、环保；质量的转变；超越租户和顾客期望1、为保证公司经营战略目标的实现，确保设备设施的安全运行，以公司的各项服务标准为原则，具体落实到本部门的工作，确保服务质量指标；2、系统性地增收节支、注意工作重点；3、加强纠正性的培训；4、不断完善工程管理制度；5、加强同行业对外交流，学习先进的管理经验为我所用。
三、工程部服务质量指标质量指标：1、力创办公楼（商铺）装修完好率99%；2、优良服务率达99%；3、确保设施设备正常运行率99%，设备设施完整率100%；4、维修及时率100%，维修质量合格率99%，返修率1%以下；5、水、电、照明、暖通空调、电梯供应保证率达99%；5、各楼层公共区域、楼梯间、电梯前室、重要设备间照明完好率（一次照明）为99%；6、给排水系统（各层）月故障报修影响使用功能次数小于5次（其中不包括楼层责任人自检发现小问题维修）；7、电扶梯故障维修及时率100%；8、公共区域门、窗、天地墙完好率98%,（备品备件充足情况条件下）；9、弱电系统维修及时率100%(备品备件充足)；10、员工遵章守法率达100%；11、确保员工培训合格率100%；12、服务对象对服务的满意度达100%；13、设备设施运行安全及人员安全率100%。
管理手册目录
53
销售月报表
57
54
办理预登记、抵押登记周报表
58
96
培训结果调查表
105
97
培训申请表
106
98
外派培训申请表
107
99
员工脱岗培训通知书
108
100
人员需求表
109
101
面谈记录表
110
102
新进员工报到程序表
111
103
解聘通知书
112
104
员工岗位异动通知书
113
105
岗位增编申请表
114
106
员工辞职申请表
115
107
员工调资申请表
116
44
30
工作联系单
45
31
工程部工作联系单
46
32
工程项目相关费用支付审批表
47
33
项目整体建设进度表
48
34
建筑安装工程费用估计表
49
《管理手册》目录
项目部分册
序号
文 件 名 称
页 码
1
《管理手册》修订建议表
1
2
《管理手册》发放控制表
2
3
《管理手册》颁布令
3
4
任命书
4
5
组织目标
5
6
五年发展计划要点
89
83
《卓信人》稿件预审单
92
84
协调（交办）事项备忘录
93
85
员工出差审批表
94
86
文件签发单
95
87
车辆使用申请单
96
88
HVAC管理手册
Personnel management of HVAC内容：HVAC人员的管理是指对从HVAC总经理到各店HVAC员工各级人员的管理。
Content: Personnel management of HVAC is the management from HVAC GM to associates in all stores.目标：对HVAC各级人员分清职责，明确分工，以调动各级人员的积极性和责任感，搞好HVAC工作。
Target: Distinguish the duty of HVAC personnel at all levels for improving their enthusiasm and responsibility, so that they could do the HVAC work better.目录： 1 HVAC新员工培训资料(编号H-16) Directory:HVAC new associates’ training materials(No: H-16) (强电，冷冻、空调，弱电)(H.V., Refrigeration & Air-condition, weak-current)2 HVAC设备房间清洁责任人安排表(编号H-2)Manpower arrangement form for HVAC equipment room cleaning (No: H-2) 3HVAC员工分工表(编号H-3) HVAC work distribution form (No: H-3) 4HVAC成员离职情况表(编号H-13) HVAC position leaving form (No: H-13)5 新进HVAC SM需培训的内容(编号H-17)HVAC New SM Training Contents (No: H-17)6 HVAC各级人员的职责(编号H-18)Job description of HVAC all levels (No: H-18)7 HVAC特殊岗位培训登记表(编号H-19)HVAC special position training record (No: H-19)8 HVAC工作情况介绍(编号H-22)HVAC work introduction (No: H-22)Equipment management of HVAC内容：HVAC设备的管理主要是指对HVAC“物质”的管理，其包括设备、工具和备件等的管理。
工程管理操作手册修订版
工程管理操作手册——策划——支持文件——管理记录星颐商业编号：版本：分发号：发布日期：实施日期：批准：目录1. 工程概述 (3)2. 工程管理标准 (4)2.1强电管理 (4)2.1.1管理策划 (4)2.1.2支持文件 (7)2.1.3管理记录 (16)2.2弱电管理 (25)2.2.1管理策划 (25)2.2.2支持文件 (29)2.2.3管理记录 (35)2.3暖通管理 (45)2.3.1管理策划 (45)2.3.2支持文件 (50)2.3.3管理记录 (57)2.4综合管理 (74)2.4.1管理策划 (74)2.4.2支持文件 (82)2.4.3管理记录 (87)1、概述本标准依据ISO9001：2008、ISO14001:2004及OHSAS18001:2007标准及本公司工程服务工作的实际情况进行修订，共分为策划、规范两大部分。
★策划部分：共有八个文件，主要对中央空调、给排水、供配电、综合管理、电梯、弱电及建筑主体等七部分维护管理的模式、标准及职责分工进行策划，结合各商业广场的实际情况，对工程管理提出了作业标准及规范要求，并对各岗位的职责做出明确界定，确保职责清晰、分工明确。
★规范部分：共有十九个文件。
对工程管理中的相关业务做出规范性、技术性描述，特别是对危险化学品的规范管理提出了要求。
通过此类文件的培训，使工程维护人员获得必要的技术支持，从而成为熟练人员，确保商业广场设备设施的正常运行及维护保养，以提供优质的工程保障服务。
通过以上环节的规范，形成了由工作策划、工作标准及相关表格记录等组成的《工程管理标准》。
公司范围内涉及工程管理的部门、岗位必须按照本标准的要求执行。
2、工程管理标准2.1强电管理2.1.1管理策划1 / 11 / 11 / 11 / 12.1.2支持文件供配电系统作业规范1.0 10KV高压倒闸操作1.1防止误操作事故发生，变电所的倒闸操作必须执行操作票制度。
1.2倒闸操作必须根据工程部专业主管以上领导通知或得到供电局调度中心的调度命令才能进行。
商场维修工程管理制度
商场维修工程管理制度第一章总则第一条为规范商场维修工程管理，提高工程质量，保障商场设施运行正常，特制定本制度。
第二条本制度适用于商场的维修工程管理，包括商场建筑、设备等的维修工程。
第三条商场维修工程应遵守国家相关法律法规及商场的相关规章制度。
第四条商场维修工程应加强质量管理，确保工程质量符合相关标准。
第五条商场维修工程应加强安全管理，确保工程施工过程中的安全。
第二章维修工程管理机构第六条商场维修工程管理机构设置由商场管理部门负责。
第七条维修工程管理机构负责商场维修工程的组织、监督和检查。
第八条维修工程管理机构应设立专门工程师，负责商场维修工程的设计和施工管理。
第三章维修工程管理流程第九条商场维修工程管理流程分为立项阶段、设计阶段、施工阶段、验收阶段和维护阶段。
第十条立项阶段：商场维修工程管理机构按照商场需要制定维修方案，经商场管理部门审批后确定。
第十一条设计阶段：商场维修工程设计由专门工程师负责，设计方案应符合商场需求和相关标准，经商场管理部门审批后开始施工。
第十二条施工阶段：商场维修工程按照设计方案进行施工，施工单位应按照相关合同要求完成工程，确保工程质量。
第十三条验收阶段：商场维修工程竣工后，应进行验收，商场维修工程管理机构负责验收工作，确保工程符合设计要求。
第十四条维护阶段：商场维修工程竣工后，需要定期进行维护保养，确保设施正常运行。
第四章维修工程质量管理第十五条商场维修工程质量管理应符合相关标准，确保工程质量。
第十六条商场维修工程质量管理包括设计管理、材料管理、施工管理和验收管理。
第十七条设计管理：商场维修工程设计应由专业工程师负责，设计方案应符合商场需求和相关标准。
第十八条材料管理：商场维修工程所需材料应符合相关标准，施工单位应按照设计要求采购材料。
第十九条施工管理：商场维修工程施工过程需严格按照设计要求进行，施工单位应负责施工质量。
第二十条验收管理：商场维修工程竣工后需进行验收，确保工程质量符合设计要求。
商业综合体筹备期商户进场装修管控要点
板完成面上；第二层防水是在原有防水层完成后，在厨房区域起垫层并完 成排水地沟砌筑后再次进行防水层施工。
04 施工管理
施工管理
进场须知
重点管控 事项
巡检关注 事项
装修进度
机电要点
装饰装修
材料进场
消防要点
施工管理
进场须知
明确材料运输动线，至垂直运输电梯路线畅通，且不受周围施工影响。
前期准备
装修流程及资料准备
1、装修管控流程制定及人员分组，培训； 2、相关管理手册、表格及单据整理（商户进场流程图、申请表、装修手
册、承诺书、管理表格等）
前期准备
房产交接常见问题
1、风机盘管风量不足； 2、防火封堵未完成； 3、商铺与公区收口未完成； 4、机电设备导致标高不足问题； 5、消防、给水、排水管道施工铺内施工未完成； 6、喷淋追位未完成、消火栓安装调整移位未完成； 7、防水不牢导致漏水等问题。
施工管理
材料进场
1、材料进场必须要有审核流程，包括申请、验收、抽检等； 2、所有材料必须提供对应的检查报告。
施工管理
消防
1、消防广播：步行街两侧的商铺均应设置消防应急广播系统；各商铺自行装设的背景音响系统必须安装消防强 切装置，确保不影响消防广播；
2、应急照明及疏散指示：步行街两侧的商铺均应设置疏散照明、灯光疏散指示标志；照明EPS供电时间不小 于60分钟（有柴油发电机组作为备用电源的EPS供电时间不少于15分钟）；应急照明灯具自备电池供电时间不 小于30分钟；疏散指示及应急照明采用单独供电回路；
施工管理
装修进度
商铺装修进度计划表-明确责任、双方确认（施工方+楼层管控小组），进 场施工前与品牌责任人、品牌施工负责人签确施工进度，保证各项节点有 效管控。
购物中心装修手册
序言前言●《顺吉广场装修手册》传达并表述了顺吉广场部分的规划设计构思和装修规范要求，同时鼓励各商户对装修进行个性化设计，共同创造良好的购物环境,体现顺吉广场的经营特色。
●本手册的内容将被视为《物业管理服务协议》的补充，本手册如与《物业管理服务协议》中内容不符，以《物业管理服务协议》为准.手册目的●本手册内容包括购物中心基本设计标准、设计纲领、装修管理制度和准则、发展商的义务、商户的施工责任和对装修承包人的管理要求等，目的是希望商户熟悉购物中心的形象概念和特点，确保设计完美与和谐.●本手册作设计、装修施工、验收指引之用，请保留此《装修手册》直至全部过程的完成。
●顺吉购物广场有限公司保留对本手册修改及解释的权利。
定义和解释●在本手册中，除内容另有要求外,下面名词意思为：“业主”阜新顺吉广场有限公司“管理公司”顺吉购物广场有限公司“公共区域”管理公司指定的公共区域，供商户、占用人或许可证持有人公用“竣工现状”交付给商户时有关物业的结构、设施现状“租赁区域”《租赁合同》条款内约定的经营空间目录设备介绍与施工要求结构机电设备及装修材料装修材料管理交房技术标准解释装修期间服务指引基础设施服务专业通道及货梯的使用卸货区域装修垃圾清运盥洗间消防水龙带卷盘临时装修用水临时电源物品进出门单装修流程说明商铺移交装修费用交付标准建筑图商户设计方案提交装修设计会议初步方案和设计图的认可装修流程说明重新提交或进一步的详情指定承包商装修保险施工人员手续办理施工中期检查竣工验收退还押金及手续施工管理施工规则施工人员管理规定现场消防安全管理要求附则二次装修收费标准二次装修程序流程图（开业前）附件一顺吉广场装修申请表附件二顺吉广场商户装修承诺书附件三消防安全责任书附件四装修施工人员出入证申请表附件五施工人员管理规定附件六房屋交接确认书附件七顺吉广场装修手册确认书附件八装修管理承诺书附件九装修施工许可证PART。
1：设备介绍与施工要求结构本建筑物为钢筋混凝土结构.商户在提交装修设计平面图时,须标明经营所需设备的安装位置、尺寸以及重量,如需改变结构，必须得到管理公司书面认可并上报政府相关部门批准，并且所发生的费用由商户承担。
大厦写字楼办公楼类物业作业指导书(工程部设备部)
目录工作职责工程专业职责一、总责 5二、工程部经理职责 6三、工程部经理助理职责7四、内勤主管职责8五、工程调度员职责9六、工程部专业主管共同职责10七、强电主管职责11八、弱电主管职责九、空调给排水主管职责十、装修主管职责十一、综合维修主管职责十二、电梯主管职责十三、领班岗位共同职责十四、强电领班职责十五、弱电领班职责十六、空调、给排水领班职责十七、技工共同职责十八、强电技工职责十九、弱电技工职责二十、空调、给排水技工职责二十一、综合维修技工职责二十二、电梯维修工职责二十三、电梯司机职责27二十四、装修现场管理员职责二十五、计划维修技工职责工作规程30（三）工程专业30一、安全运行管理制度二、变配电室电气安全规程三、电气安全工作规程四、高低压变配电室防火制度五、配电室门禁制度六、配电室值班制度七、配电室交接班制度1八、配电室电气巡检制度九、配电室高压柜保养安全操作规程十、低压配电柜保养检修安全规程十一、电容器操作规程十二、配电室设备保养检修制度十三、配电室倒闸操作制度十四、配电室电气故障安全处理规程十五、维修电工安全工作规程十六、电机日常运行和维护安全操作规程十七、照明系统故障处理安全规程十八、动力系统故障处理安全规程十九、干式变压器保养安全规程二十、强电竖井操作规程二十一、机房供电系统操作规程二十二、临时用电管理制度二十三、电气设备日常巡检内容二十四、电话机房管理制度二十五、弱电巡检制度58二十六、弱电日常工作规程二十七、弱电应急工作规程二十八、中控室应急工具箱保管制度二十九、1301气体灭火系统操作程序三十、防火卷帘门维修保养操作制度三十一、ＣＡＴＶ机房管理制度三十二、CATV 系统巡检内容及标准三十三、CATV 系统维护保养内容及标准三十四、CATV 系统设备安全操作规程三十五、保安监控系统安全操作规程三十六、保安监控系统维护保养内容及标准三十七、保安监控系统巡检内容及标准三十八、楼宇系统安全操作规程三十九、楼宇系统巡检内容及标准四十、楼宇自控系统安全运行管理规定四十一、楼宇自控系统维护保养内容及标准四十二、通讯系统安全操作规程四十三、通讯系统维护保养内容及标准四十四、消防系统安全操作规程四十五、消防系统维护保养内容及标准四十六、消防系统巡检内容及标准四十七、电梯维修工安全操作规程2四十八、电梯外维人员管理规定四十九、电梯司机安全运行操作规程五十、电梯司机操作规程五十一、电梯司机交接班制度五十二、梯运送货物管理规定五十三、乘梯须知五十四、电梯机房管理制度五十五、电梯巡检制度五十六、电梯维护管理规定五十七、电梯三角钥匙安全管理和使用要求五十八、电梯应急规定五十九、电梯困人解救办法六十、电梯紧急安全操作规程按公司《紧急情况应急预案》执行六十一、电梯周保养期和作业范围六十二、水工劳动安全责任制六十三、水工工作制度六十四、给排水巡检制度六十五、蓄水池、水箱管理制度六十六、生活给水系统保养规程六十七、中水给水系统保养规程六十八、消防喷淋系统保养规程六十九、卫生间设施保养规程七十、开水器设施保养规程七十一、排污系统保养规程七十二、水泵定期保养操作规程七十三、项目内管网检查操作规程七十四、节水措施七十五、空调安全管理制度七十六、制冷机组运行操作规程七十七、冷冻机保养程序七十八、排风机运行、保养规程七十九、风机盘管保养操作规程八十、机房卫生制度八十一、设备机房管理制度八十二、制冷机运行交接班制度八十三、冷冻机房管理制度八十四、综合维修安全工作规程八十五、油工操作间防火制度八十六、危险品储存防火制度3八十七、木工操作间防火制度八十八、综合维修专业巡检制度八十九、巡检内容与标准九十、砂轮机安全操作制度九十一、台钻安全操作规程九十二、电动圆锯安全操作制度九十三、电钻安全操作制度九十四、电池式电钻安全操作制度九十五、木工多用机床安全操作制度九十六、电动自攻螺丝刀安全操作制度九十七、压刨机安全操作制度九十八、曲线锯安全操作制度九十九、电动工具安全操作须知一百、电气焊安全操作规程一百零一、员工工作制度一百零二、新员工培训制度一百零三、工具管理制度一百零四、设备设施环境、安全管理规定一百零五、工程物资管理规定一百零六、工程档案管理规定一百零七、工程部钥匙管理制度一百零八、噪音管理规定一百零九、大气污染防治管理规定一百一十、废油管理规定一百一十一、工程部巡检制度一百一十二、日常维修工作标准与程序一百一十三、节能制度一百一十四、事故处理制度一百一十五、报修单管理制度一百一十六、维修程序与服务规范一百一十七、工程遗留问题处理规定一百一十八、大、中修更新改造管理规定- 4 -部门及岗位职责（四）工程专业职责一、总责1、负责进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理解决。
商场工程部奖惩制度
商场工程部奖惩制度奖励措施一、优秀员工表彰1. 标准：对于在工作中表现突出，能够主动发现问题并及时解决的员工，每月评选出优秀员工。
2. 奖励：优秀员工将获得荣誉证书及奖金，以资鼓励。
二、创新提案奖1. 标准：鼓励员工提出创新意见或改进方案，对于被采纳并实施的提案，给予物质奖励。
2. 奖励：根据提案的实际效果，给予相应的奖金或礼品。
三、团队协作奖1. 标准：对于团队协作出色，共同完成重大项目或紧急任务的团队，给予集体奖励。
2. 奖励：团队奖金分配给团队成员，同时给予额外的团建活动支持。
惩罚措施一、违规操作处罚1. 标准：对于违反操作规程，造成设备损坏或安全事故的员工，根据情节轻重给予处罚。
2. 处罚：轻则警告并罚款，重则停职反省甚至解除劳动合同。
二、迟到早退处罚1. 标准：对于经常迟到早退，影响正常工作秩序的员工，给予一定的处罚。
2. 处罚：首次警告，累计三次以上者每次罚款100元，情节严重者按日不计发工资。
三、失职渎职处罚1. 标准：对于工作中玩忽职守，导致重大失误的员工，根据实际损失给予处罚。
2. 处罚：根据损失程度，给予相应的经济赔偿及行政处罚，严重者追究法律责任。
执行与监督为确保奖惩制度的公正性与透明度，商场工程部应设立专门的奖惩委员会，由部门负责人、人力资源代表及员工代表组成。
该委员会负责监督奖惩制度的执行情况，处理员工的申诉，并对奖惩结果进行公示，接受全体员工的监督。
商场工程部应定期对奖惩制度进行评估和修订，确保其与时俱进，适应商场发展的需求。
通过这样的制度安排，可以有效地激励员工积极性，提高工作效率，同时也维护了管理的严肃性和权威性。
商场工程部值班室管理制度
商场工程部值班室管理制度第一章总则第一条为规范商场工程部值班室管理，提高工作效率和服务质量，制定本管理制度。
第二条商场工程部值班室是商场工程部安全管理的核心部门，任何时候都要保持24小时值班。
第三条商场工程部值班室负责对商场设备设施进行监控、维护与维修，及时响应各项紧急情况。
第四条商场工程部值班室管理制度适用于商场工程部值班室管理与操作工作。
第五条商场工程部值班室依据管理制度，建立健全管理体系，提高部门管理效率。
第六条商场工程部值班室值班人员应当履行值班岗位职责，确保商场安全和设备正常运转。
第七条商场工程部值班室管理制度应当遵循法律法规，并结合商场实际情况不断完善和优化。
第八条商场工程部值班室管理制度的解释权归商场工程部领导班子所有。
第二章值班安排第九条商场工程部值班室按照商场工程部工作安排，对各类设备设施进行24小时巡检和监控。
第十条商场工程部值班室值班人员根据工作安排轮流值班，确保24小时值班制度的实施。
第十一条商场工程部值班室应当制定详细的值班表，并发放给值班人员，确保值班轮次有序进行。
第十二条商场工程部值班室值班人员应当准时到岗，并认真履行职责，确保商场设备设施安全运行。
第十三条商场工程部值班室值班人员应当按照值班表上的要求，完成各项设备设施的巡检和维护任务。
第十四条商场工程部值班室在特殊情况下需要加班、挂牌值班或调整班次，应当提前通知相关人员，确保值班工作不受影响。
第三章工作职责第十五条商场工程部值班室应当制定详细的工作流程和操作规范，指导值班人员履行各项工作职责。
第十六条商场工程部值班室值班人员应当认真履行设备设施巡检和维护任务，确保设备设施安全运行。
第十七条商场工程部值班室值班人员应当及时处理各类紧急情况，报告给领导并按照应急预案进行处理。
第十八条商场工程部值班室值班人员应当认真记录设备设施运行情况和维修记录，编制维修报告。
第十九条商场工程部值班室值班人员应当协助商场工程部其他部门开展各类工作，保障商场设备设施正常运行。
商业物业操作手册
商业物业管理操作手册目录第一节秩序维护部管理操作手册第一章秩序维护部组织架构图第二章秩序维护部各岗位职责1、秩序维护部职责2、秩序经理岗位职责3、秩序领班岗位职责4、秩序员（巡逻岗）岗位职责5、秩序员（门岗）岗位职责6、秩序员（监控中心）岗位职责7、办公区/总服务台秩序工作职责第三章秩序维护部管理制度1.消防控制中心管理制度2.消防器材设施管理制度3.消防安全检查制度4.消防、档案管理制度5.电梯使用制度6.物品进出管理制度7.部门会议制度8.交接班制度9.对讲机使用管理制度10.电警棍使用管理制度11.巡更仪使用管理制度12.手电筒使用管理制度13.秩序部内务管理制度14.装饰装修管理规定.15.行为规范第四章秩序维护部岗位操作规程1、秩序经理岗位操作规程2．领班岗位操作规程3．监控中心岗位操作规程4．门岗位操作规程5．巡逻岗位操作规程第五章突发事件应急处理方案1.火灾处理的应急方案2.大风、防洪处理的应急预案3.电梯故障/困人处理的应急预案4.交通意外处理的应急预案5.盗窃、匪警应急处理程序6.自杀或企图自杀处理的应急预案7.炸弹恐吓处理的应急预案8.停车场事故处理预案9.公共卫生突发事件应急处理预案10.地震灾害应急处理预案10.防冻、防滑应急处理预案11.客户各类纠纷处理应急预案12.食物中毒应急处理预案13.特殊人员保护应急预案14.新闻曝光和恶意报道事件应急预案15.燃气泄漏应急预案16.跑水应急预案17.停水处理应急预案18.突发停电应急预案19.可疑物品应急预案20.抢劫应急预案21.人员伤亡应急预案22.危险化学品应急预案23.发生刑事案件应急预案24.人质劫持应急预案第二节工程部管理操作手册第一章工程部组织架构图第二章工程部岗位职责1、工程部职责2、工程外包主管岗位职责3、强电运行工岗位职责4、水暖运行工岗位职责5、维修工岗位职责6、空调运行工岗位职责第三章工程维护部管理制度1、行为管理制度2、运行制度3、现场安全操作制度4、配电房管理制度5、电梯管理制度6、消防泵、生活水泵房管理制度7、弱电系统设施维护管理制度8、风机机房管理制度9、防火安全责任制度10、工程部库房管理制度11、电器设备检修维护制度12、临时施工用电管理规定13、变电所（高压）安全操作制度14、干式变压器的保养管理制度15、电器安全操作制度16、装修管理制度17、空置商铺巡检制度18、突发事件应急处理规定19、工程部例行会议制度20、工程部交接班制度21、工程部考核制度22、工程部工具管理制度23、工程部验收交接制度24、工程部档案资料管理制度25、工程部保养管理制度26、工程部巡视检查理制度27、能耗计量工作管理制度28、工程部耗材管理制度29、设备缺陷处理制度30、机房钥匙管理制度31、工程部值班规定32、报告制度第四章工程部岗位操作规程1、避雷系统保养操作规程2、低压配电柜的保养操作规程3、风机的保养操作规程4、干式变压器的保养操作规程5、水泵的保养操作规程6、弱电系统的保养操作规程7、消防设施设备的保养操作规程8、供配电设备、设施安全操作规程9、电梯困人救援的操作规程10、水箱的清洗操作规程11、其他设施设备维修保养操作规程12、维修工具资料管理规程13、现场维修操作规程14、给排水设备、设施运行管理操作规程15、电梯管理操作规程16、空调运行保养操作规程17、抢修应急方案规程第三节环境维护部管理操作手册第一章环境维护部组织架构图第二章环境维护部岗位操作规程1、环境维护部职责2、环境维护部领班岗位职责3、环境维护员（室内）岗位职责4、环境维护员（外围）岗位职责5、环境维护员（清运）岗位职责第三章环境维护部管理制度1、行为管理制度2、各类设施保洁标准3、常用机具操作管理制度4、环境维护档案资料管理制度5、清洁用具、物品领用制度6、交接班制度7、保洁部用具、用品安全使用规定第四章环境维护部岗位作业指导书1、室内公区日常保养操作规程2、地面处理、养护操作规程3、地毯清洁、保养操作规程4、凳、椅清洁操作规程5、幕墙、器材、雕塑、景观等清洁操作规程6、外围清洁操作规程7、客用洗手间清洁操作规程8、活动区域清洁操作规程9、楼梯通道清洁操作规程10、外围场地清洁操作规程11、地下车库清洁操作规程12、消杀流程13、垃圾房、垃圾周转车岗位操作规程14、垃圾桶、果皮箱的清洁规程15、排水沟、雨篦子清洁操作规程秩序部管理操作手册第一章秩序部架构图一、秩序部职责1 消防安全、治安安全第一责任部门。
商场工程部制度
商场工程部制度一、组织结构与职责商场工程部应设立清晰的组织结构，明确各岗位职责。
通常包括部门经理、工程师、技术员、维修工等职位。
部门经理负责整体规划和协调，工程师和技术员负责具体的技术支持和实施，维修工则执行日常的维护和修理工作。
二、日常维护与巡检工程部需制定详细的日常维护计划，包括但不限于空调系统、电梯、照明、消防设施等的定期检查和维护。
巡检记录应当详细，发现问题应及时上报并处理。
三、安全管理安全是商场运营的首要任务。
工程部应建立严格的安全管理制度，包括定期的安全培训、应急预案的制定和演练、安全隐患排查等。
所有员工都应熟悉并遵守安全操作规程。
四、能源管理节能减排是现代商场管理的一个重要方面。
工程部应实施有效的能源管理措施，如合理调度空调使用时间、优化照明系统、监测能耗数据等，以降低能源消耗并减少运营成本。
五、应急响应商场可能会遇到各种紧急情况，如火灾、停电、水管爆裂等。
工程部应制定快速有效的应急响应流程，确保在紧急情况下能够迅速采取措施，保护顾客和员工的安全，减少财产损失。
六、客户服务商场工程部的最终目标是为顾客提供良好的购物环境。
因此，工程部还应负责处理顾客关于设施问题的投诉和建议，及时解决问题，提升顾客满意度。
七、资产管理商场工程部应建立完善的资产管理体系，对商场内的设施设备进行编号、登记和管理，确保资产的准确记录和有效利用。
八、培训与发展为了适应不断变化的技术和市场需求，工程部应定期组织员工进行专业技能培训和学习，提升团队的整体素质和应对复杂问题的能力。
九、绩效考核通过定期的绩效考核，评估工程部员工的工作表现和任务完成情况，激励员工提高工作效率和服务质量。
十、持续改进商场工程部应不断收集反馈信息，分析工作中存在的问题，制定改进措施，持续优化工作流程和服务品质。
社区商业综合体建筑电气设计管理及要点分析
3.3电气设备机房设置 电气设备机房的设置对建造成本、施工和后
期运营起着重要作用。设计人员在前期应多个 方面考虑，合理地布置机房。
（1）布置电气机房时应当按建筑功能进行 划分。原则上不同功能区域的电气设备机房不
•研究与探讨•
能混用，但考虑到社区综合体建筑中部分功能建 筑单体建筑面积较小,若特意为其设置相应的电 气设备机房,设备投资成本和机房占用的建筑面 积都会相应增加，所以设计人员可以针对“独立 运营”和“物业管理权属”进行评估,根据具体情 况进行机房设置。
现有的国家规范、标准和设计手册只是单一 地对各类功能建筑列举出用电负荷密度的参考 取值范围。该参考取值范围区间较大，部分高低 限值相差在1倍及以上，同时也未对功能建筑中 不同业态的用电负荷密度进行更深入区分。以 商业功能建筑为例，在JGJ 392—2016《商店建筑 电气设计规范》⑶中建议大中型商场用电负荷密 度为60〜200 W/m2，由于设计院在用电负荷密 度指标选取时，往往依据宜大不宜小的原则进行 设计，导致存在装机容量过大，以及在后期运行 中产生“三低”等问题。
方案
可供给电源情况 市政电源进线位置 开闭所的位置 开闭所出线方式
10 kV
项目西南侧 在地上层 电缆夹层
5
变电所位置及出线方10 kV电源容量
7 上限
2 500 kVA
上限 12 000 kVA, 供 电局建议10 000 kVA
8
商管部门运营管理要求
酒店业态变电所独立 管理
(2) 部门专项调研。对各个部门进行详细 资料搜集，形成成果文件。其中主要包含商管部 门的商户房产交接条件、商户供电要求和计量方 式、需要高供高计的业态、业态规划和物业权属 等，以及成本部门提出的审核意见。
商场工程安全规章制度
商场工程安全规章制度安全管理责任制度是商场工程安全规章制度的核心部分。
商场管理层需明确各级管理人员的安全职责，从商场总经理到基层工作人员，每个人都应承担起相应的安全管理任务。
例如，总经理负责整体安全方针政策的制定和执行监督，而具体部门经理则要确保部门内安全规定的落实。
定期的安全培训不可或缺。
所有员工在入职之初就应接受基础的安全教育，包括火灾逃生、紧急疏散、急救知识等。
同时，商场还应不定期组织消防演习和安全知识竞赛，提高员工的安全意识和应急处理能力。
在日常运维中，商场应设立专职的安全检查团队，对商场内的消防设施、电气线路、疏散通道等进行定期巡查和维护。
任何发现的安全隐患都应立即上报并迅速整改，确保不留死角。
商场还需建立健全事故报告与处理机制。
一旦发生安全事故，相关人员必须按照既定流程迅速上报，并启动应急预案进行处理。
事故处理结束后，应组织专项分析会议，总结经验教训，防止类似事件再次发生。
在特殊时期，如装修、节假日促销等，商场应提前做好安全风险评估，制定针对性的安全措施。
装修期间要加强对施工区域的监管，确保施工安全；节假日促销时要增加安保人员，维持秩序，预防拥挤踩踏等事故发生。
商场应鼓励顾客和员工积极参与安全管理。
通过设置安全建议箱、在线反馈平台等方式，收集大家对安全管理的意见和建议，不断优化安全规章制度。
商场工程安全规章制度的制定和执行是一个系统工程，它涉及到商场的每个角落、每名员工以及每次活动。
只有将安全意识内化于心、外化于行，才能确保商场的安全无虞，让顾客和员工都能在一个安全舒适的环境中享受购物和工作的乐趣。
商场工程管理手册(强电)
3.由部门主管与营运部、商管员沟通，并告知受影响业户。
1、隔离故障点
2、协助营运部做好解释工作
强电工程师
工程经理
雨滴穿石，不是靠蛮力，而是靠持之以恒。——拉蒂默
2
维保
设施设备检查
每月对商铺用电安全检查，检查情况记录在《商铺安全用电检查表》上。
部门经理每月检查《商铺安全用电检查表》
工程技工
工程经理
《商铺安全用电检查表》
《高压配电安全操作规程》
《供电系统应急预案》
变电所高压配电柜
1.每周对电柜外观清洁1次。
2.每半年对直流屏紧固除尘1次。
3.每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次。
1.运行领班每天检查抄录数据。
2.强电工程师每周检查抄录数据。
3.部门经理每月检查抄录数据及运行日志。
变电所运行人员
强电运行领班
强电工程师
工程部经理
《工程值班记录表》《配电设备运行记录表》
《九方商铺电表抄表记录》
《高压配电安全操作规程》
《供电系统应急预案》
1
运行
操作
1.运行人员获得强电工程师以上领导授权后，变电所倒闸操作按《高压配电安全操作规程》进行。
7.当两路高压都停电时启动紧急故障处理预案。
1.运行值班员每日填写《工程值班记录表》。
2.运行领班每天检查抄录数据。
3.强电工程师每周检查抄录数据。
4.部门经理每月检查抄录数据及运行日志。
运行领班
工程主管
工程经理
《操作票》
《电气检修工作票》
《第二种工作票》
《工程值班记录表》
《高压配电安全操作规程》
《供电系统应急预案》
商场工程的工作制度
商场工程的工作制度第一章总则第一条为规范商场工程管理，提高工作效率，确保工程质量，制定本工作制度。
第二条商场工程工作制度适用于商场工程部门及相关人员。
第三条商场工程工作制度遵循合规、公平、公正、科学、有效的原则。
第四条商场工程部门负责商场内的设施维护、改造、装修等工程工作。
第五条商场工程部门负责商场内的安全、环保等方面的工作。
第六条商场工程部门负责商场内设备设施的更新、维护等工作。
第七条商场工程部门负责商场内消防设施的管理、维护等工作。
第八条商场工程部门负责商场内工程项目的施工、监督等工作。
第九条商场工程部门负责商场内工程项目的进度、质量、安全等方面的管理。
第十条商场工程部门负责商场内工程项目的预算、合同、进度等方面的管理。
第十一条商场工程部门负责商场内工作人员的安全培训、技能培训等工作。
第十二条商场工程部门负责商场内工程项目的验收、交接等工作。
第十三条商场工程部门负责商场内工程项目的档案管理、资料归档等工作。
第十四条商场工程部门负责商场内工程设施的保养、维护、更新等工作。
第十五条商场工程部门负责商场内工程改造、装修等项目的管理、协调、监督等工作。
第二章组织架构第十六条商场工程部门设职能部门和岗位部门。
第十七条商场工程部门设置总经理一人，负责商场工程部门的全面管理。
第十八条商场工程部门设置综合管理部门、工程监理部门、技术部门、质量安全部门等。
第十九条商场工程部门设工程监理师、工程师、技术员、安全员等各类人员。
第二十条商场工程部门设施工、电工、水工、木工、泥工等各类专业工种。
第二十一条商场工程部门设备有各种施工机械、工具、器具等。
第三章职责分工第二十二条商场工程部门总经理主持商场工程部门的全面管理。
第二十三条商场工程部门综合管理部门负责商场工程部门的日常工作安排、协调、监督等。
第二十四条商场工程部门技术部门负责商场工程项目的设计、施工图纸的编制、技术方案的制定等。
第二十五条商场工程部门工程监理部门负责商场工程项目的施工、监督、验收等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
8、晚班人员负责开启.关闭贷用电梯|
9、晚班人员赁员配合保洁夜何作业。
期2页nபைடு நூலகம்
1.运彳班毎尺检査抄
录歌据.
2.强41工程师每周检査
抄永数据-
3.部门经理毎丿J检査抄
录歌据及运行门志•
顷
变电所运 行人员
强电运行 领班
強电工程 师
工程部经 理
CH稈tfIHL记录农》 《配电设涪运行记录
部门砌每月检査《前舗安 全用电松査农》
工程技工
匸程经理
《商铺安全用电检
《高圧配电 安全操作规 程》
《供电系统 网急预案〉
项 目
工作要点
工作泌
■理控IW
責任人
工作记录
支持文件
变电所高 乐配电柜
1.每周对电柜外观清沽1次.
2.每半年对直涼屛賞固除尘1次・
3.每年对配岖柜停电检査.井进行除尘、KW1次。
4.毎年对配电柜进行高压试验1决。
2•运行领班每尺检査抄录
3强电二程师每周检査抄 录数据。
4.部门綽理毎月检貢抄录Iftiw及运疔口志.
运行领班
工《±管 工程经理
《操作票》
《电气檢修工作 票》
《第二种工作票》
＜匸程值班记录 表》
《岛压配电 安全操作规 程》
《供电系统 应急预案》
2维 保
设施设备 检査
每月对商铺用电安全检資.检金悄况记录在《沥铺安全用 电检査表》上.
1.运行人员在运行日志中填可故肾惜况.
2.远行人员作好相应的安全保护措施•并现场纭淮修人 员进行安全交展・
3.工作负资人负贵检修现场安全及检修帧呈•
1.维修完毕后.由运行人员试运行.
2.维修人员将试运疔内容、范国吿知运行人员・
3.运行人员试运行时.维修人员应规察运疔悄况。
交付便用
1.由工程师确认雑修效果・
2.吿知运行人员可投入便用.
3.由工作负资人填写《维修记录表》o
4.运行人员工作日记.
项 目
工作眼点
工作标霑
管理控IW
責任人
工作记录
支持文件
4紧 急 故
处 理
控制措施
1.发现紧急故障时.立即切斯故障电源°
2.运行人员通知运行滋班及匸程主管、邮门经理。
3.及时将故障时间、现仪.対知商铺等相关记录填打『
《操作票》
《电气检修工作 票》
（第二种工作票》
《高压配电 安全操作规 程》
《供电系统 应急预案》
干式变压
B
1.每月对变斥器柜外观清沾1次。
2.每年对变压器停电检球•并进行除尘•臥固保养1次。
3.毎年对变压露进行直沅电阻试■圧绝绿试验1次。
4.以上匸作填写在《设施设备定期维护保养（检査）记 录表》上・
5.以上工作2、3项在操作询需填可《操作票》
《电气检修工作票》、《第二种11作票》
变电所低IK配电柜
1.每月对配电柜外观淸沽1次.
2.毎年对低压配电条停旧检查.并进行除尘皿固1次.
3.以上丄作填写在4设施设备运期维护保菲（检査）记 录表》上。
4.以上工作2项在操作前需填耳（操作票》
《电气检修工作票》、《第二种L作票》
K隔离故障点
2.协助营运部做好解样1：
作
强电匸程 师
工程经理
3.地下停年场照明按照明配电箱内附的开关时间表执 行.
4.强电运行人员每天夜班负贵遛视长明灯1次•灯不亮 时立即维修.
5.强电维修技「•輕求停.送某冋珞开关时.按照《高压 配电安全操作规程》执行.
6.对停电回路开关及时悬挂"禁止合闸”警示牌。
7.当两路岛压都停电时心动紧总故障处理预案.
1.运行值班员每日填9(XKtftlft记录我〉。
4.维修中.设宙设备脸修 警示牌•
5.fftniH.恢lii殳备周边 状态.
工作负责 人
强电匸程
（工程值班记录 和
《操作票3
《电气檢修工作 票P
《第二种匸作票》
《髙圧配电
安全操作规
—
《供电系统 应急预案》
I
1•维條人员将检修内容.范国吿知运行人员•并填焉《操 作票》C电气检修1：作票》、《第二种工作票》
«>
《九方簡链电农抄丧
记录》
《髙压配电 安全操作规
「；：
《供电系统 应急预案〉
项 目
工作要点
工作标准
管理控IW
責任人
工作记录
支持文件
1运 行
採作
1.运行人员获得强电工程师以上领导授权厉•变电所倒 闸操作按《髙压配电安全操作规程》进疔.
2.某路商压何路外线路停电.来电时.按照《高斥配电 安全操作规程》执行低压母联倒何操作及害后工作。
项 目
工作要点
工作泌
■理控曲
责任人
工作记录
支持文件
3检
編制计划
1.供电系统发生故障时.由强电工程师纽织相关人於现 场&看故障悄况•
2.由企电匸程师制定维修计划并经部门经理审批。
1.突发鱼大故障时.按紧 急故甲处理.
2.维作前•填打工作票并 做好安全措施及技术 措施.
3.推侮时.按《珞压配电 安全操作规程》操作. 注总人身及设备安全•
4.运行人员完成当班坊行日忠•运行领班毎天对昨口运fj；日志进行审核•
5.fijJJ io H运行人员抄录备商備电度泯数据•记录在《九 方商傭电农抄衣记录》上.
6、运行值班人员■维修技匸在巡冋检件期何发现设备缺陷. 及时上报运tr«i«井记录在（TfffftJft记录农》中・車人及 以上缺陷及时汇报主管工程师.
项 目
工作要点
工作泌
管理控IW
責任人
工作记录
支持文件
项 目
工作要点
工作泌
管理控IW
責任人
工作记录
支持文件
1运 行
巡观
K毎班遛祝变电斫2次.发现异就及时向领班报并m^cr程值班记录栉.
2.从0:00ff始・毎隔:!小时抄录变电所运行救据.抄录在 «民电设術运行记录茨〉上.
3、运行锁班邯夭对前Hifitrtt据进h•分析.发现数据异甜 及时向工程主管报告.
5.以h匸作填写在《设施设备定期维护保养（检伐）记 录表》上・
6.以上工作2、3、4项在操作帕需填写《操作票》
《电气检修工作票》、《第二种I：作票》
1-强电锁班检査配电柜 外观淸油惜况。
2.工思主敎制定配电柜 停电检修计划,井跟踪 检修过程。
强电饮班
強电匸程 师
《设施设备定期维 护保养（检査〉记
录表》
«工程值班记录表》
1.禁止边规操作。
2.在操作时.保证人身及 设笛安全.
3.做好郴应设备警示指 施。
运行人员 维修技1：強电報班
«工樫值班记录 表P
《高压配电 安全操作规 段》
《供电系统 应急预案》
善后
1.保护现场・在必婆时.吿知保険公司及时定检。
2.作好必耍的隔离・
3.由部门主管与营运部.新计员沟通•并吿知受形响业 户.