上海2013年畅销楼盘实例分析
上海房价走势图 2013年上海房价行情如何-
买房知识常识，希望对您有帮助，谢谢上海房价走势图2013年上海房价行情如
何?
导读:本文介绍在房屋买房，房价的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
据统计，2011年房价全国最高的是北京的朝阳区，第二是上海的静安区，浦东新区排第四。
上海平均房价是25000多。
区域不同，环境不同，自然价格也不同。
内环内均价在4万左右，内环外中环内均价在3万左右，中环外外环内均价在2.5万左右，外环外房价在1-2万左右。
上述价格为上海普通一手房住宅的毛坯房价格，个别精装豪宅除外。
以下是2012年9月——2013年8月上海房价走势图
本文结束，感谢您的阅读！
知识常识分享。
中原地产上海市场研究月报合刊[2013年07月]
![中原地产上海市场研究月报合刊[2013年07月]](https://img.taocdn.com/s3/m/5c6d963a43323968011c92a3.png)
2013‧07楼市月刊上海中原地产楼市月刊2013 07上海中原地产2013年07月上海中原地产楼市月刊∣2013.077月交投走弱8月或为‚金九银十‛蓄力本月房地产市场虽气温的升高，交投双双出现低走情形。
一手公寓市场成交环比上月下降近三成，二手房市场交易量下降虽不明显，也只算苦苦支撑。
各市场唯一的共同点就是价格随着一路飙升的气温一样难以阻挡。
尽管市场调控传闻不断，但力度最大的‚新五条‛无法落实，房价上涨的预期始终强烈。
7月30日，中共中央政治局会议中，围绕楼市的要求未来积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。
并且会议上还提到继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，盘活存量、优化增量、着力提高财政资金使用效益。
总体来看，围绕楼市传递出下一步调控方向并没有真正明确，也并未起到净化舆论口径的效果。
城镇化不是简单房地产化，产业布局是核心，有产业才能吸引人，有人才会有住房需求。
这一点，中央有一定意图体现，但并没有对于社会的曲解进行纠偏。
所以，地产股集体的飙高中，仍有一定不理性成分。
央行自2013年7月20日起金融机构贷款利率全面放开，社会融资成本有望降低，给中小企业提供更多的融资能力和机会。
同时，贷款利率的放开会加强银行运营的自主性，为追逐盈利并确保风险控制，财务条件优质的开发商仍会赢得宽松的贷款环境。
本月土地成交金额182.27亿元，环比减少9.52%，同比增加309.90%。
土地总体溢价29.12%，其中商服用地溢价62.18%、商住综合用地溢价91.20%，住宅用地溢价64.70%。
土地市场住宅价格仍居高不下，安徽高速地产11.52亿元购得嘉定区马陆镇42-05地块，溢价高达110%，创今年住宅市场溢价新高。
土地市场供求失衡和对房地产调控不能持续深入的预期是导致地价持续上涨的根本原因。
7月公寓市场供应量为68.59万平方米，环比下滑10.7%，同比上涨0.2%；成交量为68.43万平方米，环比下滑33.1%，同比下滑11.0%；成交均价为24134元/平方米，环比上涨3.2%，同比上涨0.2%。
上海豪宅案例分析
上海豪宅案例分析上海作为中国最具发展潜力的城市之一，一直以来都是豪宅项目的热门地。
在过去几年里，上海豪宅市场一直呈现出蓬勃发展的态势，吸引了众多国内外的高净值客户。
本文将以几个经典案例为例，对上海的豪宅市场进行深入分析。
第一案例：滨江房子滨江房子是上海豪宅市场中的经典案例之一、该项目位于黄浦江畔的陆家嘴金融中心附近，享有得天独厚的地理位置。
项目由一座高层住宅和一座公寓楼组成，其中高层住宅面积较大，每层只有一户业主，私密性极高。
该项目的设计采用了现代简约风格，充分利用了高层建筑的优势，拥有优美的江景和城市景观。
项目的配套设施完善，包括健身房、游泳池、花园等。
售价高昂，仅限高净值客户购买，成为上海豪宅市场的标志性建筑之一第二案例：望云台望云台是上海豪宅市场中的另一个典型案例。
该项目位于浦东新区的世纪大道上，拥有无敌的城市全景视野。
项目由一栋高层住宅和一栋多层公寓组成，住宅楼共有100多套，每层只有三套房屋，私密性较好。
该项目的设计非常注重居住品质，每套房产都有大面积的室外阳台和窗户，非常适合享受城市景观。
项目的配套设施包括儿童游乐区、商业中心、健身房等，满足了居民的各种需求。
虽然售价高昂，但该项目依然受到了许多高净值客户的追捧。
上述案例的成功，不仅仅是因为其地理位置和建筑设计，还得归功于上海作为国际化大都市的吸引力和豪华生活方式的需求。
作为一个全球金融和商业中心，上海吸引了大量的投资者和企业家，他们对高端住宅的需求也相应增加。
此外，随着中国经济的快速发展，越来越多的人具备了较好的经济实力，他们对高品质生活的追求也在不断增加，这也为上海豪宅市场提供了广阔的市场空间。
然而，上海豪宅市场也面临着一些挑战。
首先，由于上海的土地资源有限，土地供应不足是制约豪宅项目发展的主要问题之一、为了保持市中心地段的楼盘独特性，有些项目被限定为珍珠带区域，导致供应不足。
其次，政府对于豪宅市场的调控也会对市场产生一定的影响。
大型居住区-碧云、联洋分析2013.09
案例总结
一个成熟并发展良好的大型居住区的成功有着多种因素的影响，但是总结关键的几
点： 一、良好的发展基础，产业的支撑
二、交通区位的优势
三、合理完善的规划设计： 1、尽可能把商业街和配套分散布置在可步行范围内； 2、兴建形式多样的公共休闲空间，营造一种国际生活方式； 3、建立多层次的商业形式：区域商业中心、专业商业街和社区商业街；
名副其实的 GREEN CITY
过去20多年人们发现舒适居住环境的最大秘密就是步行 环境。
步行空间
美丽街景
联洋国际社区
社区概况
联洋社区位于浦东文化行政中心区，面对140万平方米的世纪公园， 是上海全新概念的中央生活区。规划面积2平方公里,建筑面积250 万平方米.居住人口6-7万,辐射人口20万。地铁二号线对社区都作为 卖点和主要市政配套。
人口
普通外籍高层管理者
大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领
500强企业外派中高管 大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领 出差的外派工作人员
开始大量出现城市化居住物业
社区规划
碧云国际 社区卙地总面积 约4平方公里， 由“生活服务区” 和“办公核心区” 所组成。具有 “小联合国”之 称，目前已集聚 了来自世界60多 个国家和地区近 1000余户外籍人 士家庭，外籍人 士家庭比例卙 90%左右。 通过多样性 的建筑形态、多 极化的道路体系 以及标志性的公 共建筑，聚合成 碧云国际社区的 整体氛围。
核心区域
华山医院
浦东妇幼保健医院
中欧国际工商学院 碧云别墅南区
项目组成
项目名称 碧云花园I期 碧云花园II期 碧云 核心 区 碧云别墅（1-3期） 信和花园 碧云国际社区‧晓园 金桥爱建园 中天碧云苑
热销和滞销楼盘对比分析
侧重宣传项目 地段和环 境 侧重宣传项目 规模
一般
开心厨房浪漫 约会季
样板房、老带 新奖励、购房 优惠券1万元 优惠
配套相对好
汇成上东
热销户型88平米的两 房
6300元/m2
较好
地段靠近市中 心配套好
绿地世纪 城
热销户型为126平米三 房
5400元/m2
侧重宣传项目 规模
良好
特价房12套， 价格4210 元；幸福 品牌发展商+新 幸福计划， 城规划+百万方 助巢基金 大盘 营销，优 惠10001 元
一般
目前优惠5个点
城北的整体环 境较差；位置 偏
深业华府
100-142平米挑高5.6米的 复式楼
7000元/m2
侧重宣传 项目品质
一般
优惠5000元，全 款965折，按 揭99折
复式产品不符 合客户居住习 惯
热销
银河湾 公元皇府 颐园世家
未开盘
泰和天成 凡尔赛公馆
从销售率看选住热销和滞销项目，有的项 目蓄水时间长，本次只看销售率
数据来源：马鞍山住宅与房地产信息网
3
楼市 走势
销售分析——热销楼盘分析热目名 称畅销户型销售均价
推广策略
案场执行
促销活动
热销原因
银河湾
热销户型90平米的小 三房
6500元/m2
销售点评 中等
滞销
深业华府 东方明珠
汇成上东
2011.10.14
2009.12.23 2011.6.23 未开盘 未开盘 未开盘
967
528 232 549 228 /
579
456 123 / / /
80-90
120-130 110-140 80-90 110-120 119
2013年上海万科海上传奇——开盘清盘战报
以下是楼书部分展示
创意原则 整本楼书多采用大图，并配以两张拉页地图，设计简洁干净，整体观 感恢宏大气；文字上，感性的描述与理性的卖点相结合，富有文化气息。
6、媒体投放：
(1) 报广
(2) 中环户外
(1) 报广
为期一个月的报纸平面，我们划分为四个阶段，亮相、造势、回 转，绽放四个步骤。 前三期以四联版通栏配硬广+软文，达到图文结合全方位立体挤 压客户的效果。
1、阵地包装：
大牌 OUTDOOR
用纯文字与线稿的方式结合，更清
晰明确的表现项目。
1、阵地包装：
围墙一 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的 海派特色以及建筑与便捷的
交通。
1、阵地包装：
围墙二 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的 规划，学校、商业等国际级
都会生活配套。
1、阵地包装：
更多的是欣赏沿途的风景，街道、店铺、门牌、符号…… 一种行走中的惬意。
万科将“荡”的神韵发挥到极致，创造出更
丰富的行道体验，更加舒适惬意。
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
繁华
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
街道口
地铁口
商业街
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
交通的便利成就都会生活的惬意， 城市的发展总是以便捷为前提
居住在海上传奇，事业的路再 远，回家的路也很近。
居住在海上传奇，过条 马路就是学校，不在为下一 代的教育而担忧。
居住在海上传奇，享受 醇熟的国际化都会生活配套， 满街的霓虹都是流淌着时尚 的潮流。
居住在海上传奇，享受 到的是惬意的生活，拥有的 是国际级繁华体验，这里上 演的正式一段都会生活的传 奇。
2013年11月上海房地产市场情况简报
1、房地产投资11月份，上海房地产开发投资总额285．55亿元，同比上涨11．80％。
其中住宅169．67亿元，同比上涨22．50％；办公楼41．72亿元，同比下跌9．10％。
商业营业用房25．01亿元，同比下跌11．10％。
1—11月，上海房地产开发投资总额2565．24亿元，同比上涨19．30％。
其中住宅1451．34亿元，同比上涨13．20％；办公楼359．01亿元，同比上涨51．70％；商业营业用房333．64亿元，同比上涨16．90％。
1—11月，上海商品房累计施工面积13441．43万平方米，同比上涨1．90％。
其中，住宅施工面积8117．37万平方米，同比下跌1．50％。
上海商品房累计新开工面积2413．44万平方米，同比下跌4．70％。
其中，住宅累计新开工面积1473．95万平方米，同比上涨0．70％。
上海商品房累计竣工面积1714．57万平方米，同比上涨6．50％。
其中，住宅累计竣工面积1053．68万平方米，同比下跌9．20％。
(图1)2、土地供应与成交11月份，上海土地市场共有35批公告，共计70幅土地面市，较10月增加46幅，供应面积合计约为2760799平方米，建筑面积合计约为8152152平方米。
覆盖的区域有宝山、崇明、奉贤、虹口、黄浦、嘉定、金山、卢湾、闵行、浦东、普陀、青浦、松江、徐汇、闸北及杨浦等16个区。
出让土地中住宅用地(含保障房)15幅、商业用地3幅、办公用地5幅、商办用地9幅、住商用地12幅及住商办用地3幅，其余均为工业用地。
11月份，上海土地市场成交16批公告，共计32幅土地，成交地块总面积为1339216平方米，建筑面积合计为2488515平方米，成交总价为1799708万元。
成交土地中住宅用地(含保障房)共11幅、商业用地3幅、办公用地1幅、住办用地1幅、住商用地1幅、住商办用地1幅及商办用地8幅，其余均为工业用地。
11月份，地块16幅出现溢价情况，其中溢价幅度较高的为2013年194号公告浦东新区唐镇新市镇A-6-4地坑，起始价52037万元，由上海富利腾房地产开发有限公司，上海汤米投资管理有限公司竞得，成交价120500万元，溢价率为132％，楼板价为8568元／平方米。
上海合生前滩一号营销案例
项目附近有5家大型超市，涵盖家乐福、乐购、森宏 购物中心、迪卡侬购物广场、世纪联华等，小区离 最近的大润发只需步行2分钟。而东方体育中心、上 南路商业街、昌里路商业街等娱乐休闲配套，也给 业主的生活提供方便。
4
项目概况——项目规划
整个小区为纯法式风情建筑，外立面采用全石材干挂。项目由4幢精 装公寓和9幢精装叠加别墅组成，首批推出的房源分别为33、35、36、 37号楼共两幢公寓，两梯三户设计。全为高端精装公寓，房型从90140平米不等，这一面积段也迎合了绝大多数购房需求。层高3.1米。
客厅 主卧
销控表
12
广告策略
合生前滩一号媒体组合策略
户外
道旗、围板
报广
东方早报、新民晚报、新闻晚报、新闻晨报、东地产周刊
网络
官方网站、微博、各大媒体及新浪、搜房等服务网站
直效
看房团、团购、各项推广活动、上海电视台第一财经频道
东地产周刊
新浪乐居-团购报名
搜房团购
围板
东方早报 13
总结与启示
推盘与销售模式：三线合一
20130325
上海 合生前滩一号 案例 营销篇
目录
Part 1 项目概况 1.1基本情况 1.2环境分析 1.3项目规划
Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏 Part 4 现场营造
4.1现场包装 4.2样板房 4.3广告策略 Part 5 总结与启示
2
项目概况——基本情况
基本概况： 区位
项目定位语：全石材精装滨江官邸
SLOGAN：前滩1号，时代之先
阶段
推广语
导入期
与前滩一路之隔
形象初定期
全石材立面精装高端公寓
2013年上海市宝山区房地产市场情况分析
2013年上海市宝山区房地产市场情况分析2013年，宝山区房地产投资稳步增长，工程建设稳步推进。
在刚性需求的拉动下，房价合理平稳波动，保障性安居工程有序推进，宝山区房地产市场呈现健康、稳定、有序的发展局面。
主要表现在以下方面：一、房地产投资稳步增长2013年房地产投资各月同比增幅均出现增长，至12月底，宝山区实现房地产开发投资243.2亿元，同比增长15.0%。
主要原因在于土地购置费用的快速增长，全年实现土地购置费72.6亿元，同比增长2.3倍。
可见，土地购置费的快速增长，是促使房产投资总量上升的主要原因，如果剔除土地费因素影响，2013年房地产开发投资完成170.7亿元，同比下降10.0%。
图1 2013年1-12月房地产投资增幅情况二、建设工程有序推进（一）施工面积虽出现负增长，但降幅较去年同期有所收窄2013年，宝山区房地产开发企业房屋施工面积1212.0万平方米，同比下降0.2%，较去年同期收窄4.4个百分点。
同时住宅的施工面积883.9万平方米，同比增长6.0%。
（二）别墅和高档公寓新开工面积有所增长2013年我区新开工面积200.8万平方米，同比下降35.7%，但其中别墅和高档公寓的新开工面积为12.9万平方米，同比增长94.0%。
主要有二个原因：一是2012年别墅和高档公寓的新开工面积基数较低；二是2013年阳光城花满墅和海德花园2号地块这两个项目新开工面积较大。
（三）资金总量充足，为房产项目有序推动提供了可靠保障2013年房地产开发企业实际到位资金490.2亿元，目前在建的房产项目本年计划投资341.3亿元，实际到位资金占本年计划投资的1.4倍，房产企业的资金总量较为充足，为房产项目的有序推进起到了良好的支撑作用。
三、销售市场理性发展（一）销售市场出现积极迹象，刚性需求低位平稳释放2013年销售面积增幅较2012年而言，波动比较平稳。
2013年1 -3月成交商品房销售面积41.8万平方米，同比下降28.0%，降幅跌入低谷，从4月份起，开发商通过“以价换量”等各种方式，拉动刚性需求逐步复苏，成交面积同比逐步增长。
上海楼市周监测2013.3.4-3.10
闵行古美罗 阳
万源城F街坊
2013-3-9
徐汇龙华 尚海湾豪庭 2012-9-29
32077 34991
闵行颛桥 上海星河湾 2011-5-5 61643
普陀长风 中海紫御豪庭 2012-11-12 42423
普陀长风 长风雅仕名邸 2013-1-19 35329
普陀光新 上海香溢花城 2011-11-15 31666
196
10
1716
临港新城 绿地商业广场 2012-8-15 11322
45
245
2
19859
243
42
10325
4
办公
内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外
所属板块 楼盘名称 最新推盘 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 套均总价 库存套数 库存面积
上海国际航运
虹口北外滩 服务中心（西 2012-9-8 19565
中高 端公
寓
东区（浦东） 南区（徐汇、闵行） 西区（普陀、长宁、青浦、松江） 北区（闸北、杨浦、虹口）
所属板块 楼盘名称 最新推盘 供应面积
浦东外高桥 仁恒森兰雅苑 2012-4-18 39230
浦东北蔡 大华锦绣华城 2012-12-11 3174
浦东三林 万科名琉苑 2012-12-15 30623
54
青浦朱家角 海上湾 2012-10-26 27433
111
宝山淞南高 境
三湘海尚城 2012-10-26
4760
22
嘉定安亭 曹安景林苑 2012-6-10 30059
134
宝山顾村 保利叶语 2012-7-29 20460
83
1214
563 456 4906 1018 839
中原_2013年上海东方豪园精装电梯别墅区项目营销总结_45p
精装带电梯
特有北美木质结构
进口原材料
高性价比
上海西区
最具性价比的
性价比高
核 特有北美木质结构 心 价 居住纯粹 值 点 现房别墅
原生态北美
精装电梯别墅区
从竞争角度出发
交通便利
居住纯粹 (纯别墅社区)
产品卖点分析
项目卖点 1 好在那里
东方豪园的各项规划细节之处都非常完美， 1、进口用材；2、超大栋距； 用材用料都极为考究 3、超值精装；4、车位充足； 东方豪园的建筑空间利用价值极高，较高 的赠送率，舒适的户型设计 东方豪园丰富的自然人文景观，是自然与 人为景观的完美结合典范 1.超高的赠送率； 2.舒适的户型设计； 1、两条天然河道；2、128颗香樟树； 1、稀缺，极具收藏价值；2、物以类聚，人以群 分； 1、品质看的见，摸得着；
冲刺期 第三阶段 9月-12月 0.7亿
0.3亿
1、报头广告 2、DM直投 3、短信广告 4、围墙广告
网络：图片现 短信：15万条短信投放 户外广告：画面更换，形象提升
报头：硬广
围墙：画面更换，形象提升 短信：45万条短信投放 DM直投：45万条高品质别墅现房生活呈 现 活动：老带新活动
工作重点
重点中介门店设置易拉宝广告 延续中介奖励措施 定期账单广告辅助投放 增加微博营销 样板房提升
各渠道叠加效果评估 （1）亮点：账单广告性价比较高
各渠道叠加效果评估 （1）亮点：道旗和户外大牌广告效果明显 （2）不足之处：费用较高，且不易新慢 （3）改进方向：建议配合小众媒体一起投放
各渠道叠加效果评估 （1）亮点：DM和短信配合投放效果较好 （2）不足之处：投放无持续性 （3）改进方向：建议持续投放
面积段 337-460 200-270 300-325
2013年上海房地产市场11月报
2013年上海房地产市场11月报Report recommendations2013-12行情解读——月度扫描土地市场住宅市场住宅结构商办市场 本月迎来推地高峰，其中含宅地过半；年内土地出让金总和已超过2010年31%；永泰控股淮海中路地块刷新年内单价地王，南汇临港由于自贸区效应持续成为推地热点。
政策收紧，多个效应叠加促使楼市降温，供求体量环比减少7%-8.5%。
受益于绿城盛世滨江“以价换量”，高端公寓市场月销7.4万方刷新纪录；鉴于年底中高价房取证难，中高端公寓楼盘以去库存为主，成交缩水11%；普通公寓产品受政策影响最严重，成交量下行12%；路劲海上院子的高附加值小户型联排热销，1000万以下的远郊资源型小独栋销售流量高。
商业：供求上升至近7个月最高值，本司代理的复地万科活力城夺得当月季军。
办公：热销盘以类住宅为主，万乐城12月将推出21-27㎡的极小户型类住宅产品。
PART1 土地市场2012.1-2013.11月土地月度供求走势60120180240300360供应（万㎡）60 74 26 31 54 98 70 203 124 120 186 75 42 162 112 99 280 245 347 283 182 107 277 成交（万㎡）4869192446958741341101752155529142917020414616923212916112-112-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1213-113-213-313-413-513-613-713-813-913-1013-11供求关系•11月迎来土地供应高峰，成交体量环比增加24%。
供应：11月上海市土地供应体量达277万方，较上月激增1.6倍，比去年同期增加了49%，是近3个月来的最高水平。
成交：11月土地出让体量达到161万方，环比增加24%，但较去年同期减少了8%。
2013年上海房地产经济社会环境
第五章经济社会环境①一、第一节经济增长一、上海市总体经济状况2013年，上海市全年实现生产总值（GDP）21 602.12亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。
其中，第一产业增加值129.28亿元，下降2.9%；第二产业增加值8027.77亿元，增长6.1%；第三产业增加值13445.07亿元，增长8.8%。
第三产业增加值占上海市生产总值的比重首次达到62.2%，比上年提高1.8个百分点。
二、上海社会经济主要指标占全国比重①本章所有数据均来自：2013年《上海统计年鉴》，2013年《上海统计公报》，2013年《国家统计公报》。
三、上海市生产总值增长情况表5-3主要年份上海市生产总值比上年增长（按三次产业分）四、吸收外资2013年上海市政府批准外商直接投资合同项目3 842项，比上年减少5.0%；吸收外资合同金额为246.30亿美元, 比上年增加10.3%；实际吸收外资金额167.80亿美元，比上年增长10.5%。
其中，第一产业签订合同项目5个，第二产业签订合同项目与144个，第三产业签订合同项目3 693个，实际吸收外资金额分别为0.03亿美元、32.10亿美元、135.67亿美元。
第二节居民收入与消费水平结构城乡居民收入水平继续提高，且增长率较高。
据2013年上海市抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入43 851元，比上年增长9.1%。
全年城市居民人均消费支出28155元，比上年增长7.2%；农村居民人均消费支出19 208元,比增长10.4。
一、从业人员收入总计 6 183.93 1 040.35 56.32 1 933.80 3 153.46 按产业分第一产业8.16 1.77 6.39第二产业 2 480.22 73.52 18.06 1 084.66 1 303.98 第三产业 3 695.55 965.06 38.26 849.14 1 843.09 按行业分农、林、牧、渔业9.87 3.23 0.20 6.44 工业 2 024.36 67.79 11.66 1 069.65 875.26 采矿业0.57 0.03 0.54 制造业 1 956.84 35.73 11.07 1 066.07 843.97 电力、热力、燃气及水的生产和供应业66.95 32.03 0.59 3.58 30.75 建筑业467.41 10.15 6.58 19.91 430.77 批发和零售业861.49 13.72 2.69 457.37 387.71 批发业645.10 8.01 1.27 372.57 263.25 零售业216.39 5.71 1.42 84.80 124.46 交通运输、仓储和邮政业365.16 89.63 1.17 22.38 251.98 # 交通运输332.52 70.07 1.02 19.92 241.51 邮政业24.80 18.52 0.02 6.26 住宿和餐饮业145.27 9.06 1.19 44.02 91.00 # 餐饮业96.94 0.61 0.55 34.99 60.79 信息传输、软件和信息技术服务业241.30 2.71 88.95 149.64 # 信息传输45.35 0.80 17.66 26.89 金融业539.00 66.85 0.06 80.63 391.46 房地产业161.56 11.75 0.69 37.87 111.25 租赁和商务服务业341.90 26.72 11.32 69.36 234.50 科学研究和技术服务业257.22 96.67 0.76 36.25 123.54 水利、环境和公共设施管理业40.99 17.56 0.98 0.12 22.33 居民服务、修理和其他服务业42.64 5.06 1.29 2.72 33.57 教育249.25 234.44 1.27 0.21 13.33 卫生和社会工作198.44 175.21 13.50 1.00 8.73 卫生194.90 171.78 13.41 1.00 8.71 社会工作 3.54 3.43 0.09 0.02 文化、体育和娱乐业50.12 24.25 0.76 3.36 21.75 文化30.06 19.40 0.73 0.13 9.80 体育 6.53 4.07 0.03 2.09 0.34 娱乐业13.53 0.78 1.14 11.61 公共管理、社会保险和社会组织187.95 185.55 2.20 0.20 # 社会保障 4.15 3.40 0.70 0.05二、城市居民家庭生活基本情况至2013年末，城镇居民人均住房建筑面积34.4平方米，折合人均住房居住面积17.5平方米（见图5-1）。
2013年上海市房地产市场综述
2013年上海市房地产市场综述2013年，上海市房地产市场开发投资较快增长、建设资金较为充从商品房类型看，商品住宅投资1615.51亿元，比上年增长11.3％，占全部房地产开发投资的57.3％；办公楼投资377.18亿元，增长43. 5％，占13.4％；商业营业用房投资370.03亿元，增长26％，占13. 1％。
2013年，上海市房地产开发投资较快增长，主要有以下三方面的原因：一是非住宅开发投资快速增长。
随着办公楼和商业营业用房等房屋建设规模不断扩大，上海市非住宅开发投资1204.09亿元，比上年增长29.6％，增幅高于全部房地产开发投资11.2个百分点，占全部房地产开发投资的比重从上年的39％上升至42.7％，大力推动了上海市房地产开发投资的增长。
二是大项目投资占比上升。
在上海市房地产开发建设项目中完成投资超过5亿元的项目有129个，比上年多出37个，完成投资1220. 03亿元，比上年增长48％，占全部房地产开发投资的43.3％，高出上年8.7个百分点。
三是土地购置费快速增长。
上海市房地产开发投资中的土地购置费588.84亿元，比上年增长50.8％，占全部房地产开发投资的20.9％，成为拉动上海市房地产开发投资快速增长的重要因素之一。
（2）商品房建设规模维持高位受房地产开发投资较快增长的影响，上海市商品房建设规模维持高位。
2013年，商品房施工面积达到1.35亿平方米，比上年增长2％。
其中商品住宅8125.74万平方米，下降2.3％。
受2012年3季度以来上海市房地产市场销售持续回暖及2013年土地出让面积大幅增加的影响，2013年年初以来上海市商品房新开工面积降幅持续收窄。
全年商品房新开工面积2705.95万平方米，比上年下降0.7％。
其中商品住宅1643.09万平方米，增长5.1％。
截至2013年底，上海市商品房新开工面积已连续22个月同比下降。
受此影响，上海市商品房竣工面积增幅持续回落，全年出现同比下降。
房地产案例分析
房地产案例分析随着城市化进程的加速和居民需求的变化，房地产行业成为了一个快速发展的行业。
在这个过程中，很多开发商和投资者在房地产领域获得了巨大的经济效益。
下面，我们就来看一个房地产案例，从中学习成功的经验。
案例分析：上海市某高档住宅小区开发该小区位于上海市浦东新区，周边环境优美，地理位置优越，是一座高品质的住宅小区。
该小区拥有500多套高档住宅，建筑面积总计24万平方米。
小区内绿化面积占总面积的30%，并配备有花园、游泳池、篮球场、网球场等生活娱乐设施，为居民提供全方位的服务。
该小区具有诸多优势，得到了市场的高度认可。
其成功之处在于以下几个方面：首先是地理位置优越。
该小区地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，可满足现代城市居民的生活需求。
其次是建筑设计，小区建筑造型独特，外观精美，内部布局合理，公共服务设施齐全，为居民提供了高品质的生活环境。
再次是开发商的优秀管理水平，开发商严格按照高品质的标准建设小区，管理首屈一指，为居民提供了良好的居住体验。
最后是市场营销，开发商在小区上市前进行了大量的市场调研和宣传推广。
在小区上市后，还通过多种渠道保持市场的信息传递和沟通，为小区的销售和运营提供坚实的支持，确保了开发商和投资者的经济效益。
通过以上分析，我们可以得出以下几点启示：首先，地理位置和户型设计都是房地产开发中重要的成功因素，因为这两个因素直接影响到定价和销售。
当房产位置优越、设计合理时，成本自然也会上升，但对应的销售能力与回报率也会提升。
其次，优秀的管理水平是房地产行业的关键，包括项目规划、品质管理和物业服务等。
优秀的管理水平能提升评估价值，并吸引居民长久住宿和购买，为投资者提供可观的收益。
最后，成功的市场营销策略是必不可少的。
针对不同的消费者群体，制定切实可行的销售策略。
投资者应该认真考虑市场营销，并适时地调整策略，满足消费者的需求。
总之，无论是何种类型的房地产项目，成功的关键在于开发商和投资者的专业经验、理性决策、管理能力和市场敏锐度。
2013年上海房地产市场调研报告
房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的例行工作。
上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和房地产研究机构对市场进行调查研究，定期研究分析房地产市场。
本次调研着重分析2013年上海房地产市场运行情况，并对2014年市场走势进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2013年上海房地产市场的基本情况(一)土地供应2013年，上海全市共计出让国有建设用地使用权2214．6公顷，比上年减少11％。
其中居住(商品住房)用地865公顷，比上年增长47．1％；商办用地332．7公顷，比上年增长10．9％；工业用地1016．9公顷，比上年减少36．4％。
(二)房地产开发投资2013年，全市完成房地产开发投资2819．59亿元，比上年增长18．4％，增幅增加8．7个百分点，占同期全市社会固定资产投资的49．9％，占比上升4．6个百分点。
其中住宅建设投资为1615．51亿元，比上年增长11．3％，增幅上升7．5个百分点。
2013年，全市房地产开发企业资金来源总额6851．29亿元，比上年增长28．9％，增幅为14个百分点。
其中当年到位资金5092．67亿元，比上年增长28．3％，增幅上升4．6个百分点。
当年到位资金中，国内贷款1292．36亿元，增长32．4％；利用外资38．14亿元，增长46％；自筹资金1569．91亿元，增长13．3％；定金及预付款1571．5亿元，增长47．6％。
(三)房地产开发建设2013年，全市商品房施工面积为13516．59万平方米，比上年增长2％，增幅下降0．1个百分点。
其中住宅施工面积为8125．74万平方米，减少2．3％，降幅扩大1．5个百分点。
在施工面积中，新开工面积2705．95万平方米，减少0．7％；其中住宅新开工面积1643．09万平方米，增长5．1％。
竣工面积2254．44万平方米，减少2．2％，其中住宅竣工面积1417．41万平方米，减少11．9％。
2013年浦东中高端项目不愁卖 房价上涨已成共识
2013年浦东中高端项目不愁卖房价上涨
已成共识
导读:本文介绍在房屋买房，房价的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
2013年“新国五条”出台、二套房疑似停贷、调控加码声不断……中国房地产在喧嚷中正式步入2013年，上海楼市是否发生了变化？面对新国五条，开发商是怎样的心态？购房者又是如何抉择的？
随着国五条的发布，浦东新区外高桥板块、金桥板块部分楼盘，多数开发商认为该政策目前对楼市影响不大，在推盘节奏上没有变化，待各地细则的出台后，对楼市的影响可能会显现出来。
“总体来看房价上涨仍会是未来的发展趋势，不过今年的3月行情可能不及去年同期。
”宝龙城市广场售楼处工作人员认为。
位于浦东新区曹路板块的宝龙城市广场，在售房源以商铺和企业公馆为主，售楼处工作人员称，项目在去年年底开盘后，去化率较好，目前仅剩十几套商铺在售，面积60-220平方米、400-1200平方米，价格40000-45000元/平方米，视商铺的位置而定。
在售的企业公馆(商住型别墅)面积400-800平方米，均价20000元/平方米。
佑威机构执行董事黄志坚也认为，只要供不应求的局面未扭转，价格就仍有上
涨的动力。
本文结束，感谢您的阅读！。
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郡庭上叠358㎡（入户区和3F）：带私家入户 花园和私家电梯，3F约70㎡超大餐客厅区
尺度宜人的客厅与餐厅:客厅（7.2m面宽）与餐厅连通（进深10m）整个
空间约70平米，现场效果震撼
上叠与下叠拥有同样尺度宜人的私属入户花园及
2
1
入户门厅：入户花园全部赠送（面积约为20平米）， 入户门厅面积约为20平米；
郡庭上叠358㎡（-2F）：电梯直达，私属双车库， 80㎡全赠送，利用率高
地下二层，面积接近80平米，附送空间较 电梯可直达
多，且利用率高
地下私属双车库而非车位，安全性高，电
负二层，储藏
间非常宽敞， 无柱，利用率 高
梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性
郡庭下叠358㎡（1F）：三进式入户，餐客厅一体化 总计约70㎡
规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提 升，天际线契合产品层级由东南向西北层层拔升
合理物业排布、无障碍设计提 升溢价
项目一期规划以东南角为点，形成
90平米与 152平米 2梯4户
214平米复式2梯2户 336平米复式2梯2户
南低北高的放射状布局，从日照角度 满足采光的合理性；
采用复式、叠加别墅、公寓多种居
滨花园，采用多项“四新”技术的产品，提 高了整体居住的品质；
2004年，第三代国际社区——仁恒河滨城，
除对建筑细节的升级，还打造一套“邻里之 家”的体系，提升项目居住氛围；仁恒家园， 开创低密度电梯精装洋房社区先河，进一步 提升了居住的舒适度；
2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生—
—仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠 墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元 素较仁恒以往产品作了突破和创新。
门厅过渡空间尺度宽敞，
设置休息区，可与衣帽 间联动，使用率高
除去电梯井、设备平台、楼梯间等等功
能空间后，花园面积缩水近一半；
花园东西两侧的空间由于开间较小不能
形成围合空间，利用率低，只有正南向约 40平米空间可以利用。
60平米超大主卧套间设计，内设有U型更
衣间、主卫生间，卫生间配置双人按摩浴缸
分段清晰/ 层级明确/ 户型特色鲜 明/一网打尽
仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两 种类别墅：7F叠墅、4+2郡庭
创新7F叠墅， 错复式布局， 实现两梯一 户的效果
创新4+2郡 庭，传统叠 拼开挖至地 下两层
上叠套
下叠套
±0
叠墅主要运用了楼层的交错设计 实现两梯一户的效果
森兰“创新”产品叠墅仅设置一种面积段和单层形式，楼层根据社区位置的不同分为
21平米
户型亮点：（南向三套房+北向起居
30平米
起居室21平米，三面围合通透，形成完整而
20平米
室)，动静区域分割明确、南北通透
主卧室加入入户门厅设计，户型设
私密的会客区域，与上叠卧室区相比，景观性 及私属性更好
计上强调了过渡空间，提升尊贵感
36平米
郡庭下叠358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡ 自助娱乐区是亮点
装修标准报价为8000元/㎡-10000元/㎡不等，产品价值不同而标准不同
总结：精准定位和持续创新保障了仁恒森兰雅 苑在淡市中仍然取得了不错的销售成绩
推盘思路：角色划分、紧凑推货
1. 以品质较高的叠墅高开产品，树立高品质的形象， 2. 再以面积稍小的观邸补充产品线，作为资金回流产品，拉动销售， 3. 随即推出溢价水平最高的创新产品4层的类别墅产品郡庭全面提 升社区品质， 4. 从而拉动普通公寓铭寓溢价力与市场接受度，为销售成交持续注 入动力。
大面宽的另类横厅
设计：（客厅+情景阳
台），面宽 5.3m+2.8m=8.1m， 空间通透感加强，阳 台的实用性也比较高
叠墅336㎡复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体 化三面采光餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪 宅元素
独立保姆间：保姆间有独立
卫生间、全明，位于楼下入口
处，与整套户型通过入户花园
358㎡叠加别墅。
项目坚持层级明确、分段清晰、多线并进的产品策略， 最大程度地拓展客户宽度，降低项目风险
郡庭 叠墅
观邸
铭寓
仁恒森兰雅苑的产品线策略：
面积升级 产品形态升 级 90多平到200平再到300平大户型，满足从单身 贵族到三代同堂的需求 传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加 别墅
20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产 品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局
公共空间景观利用：（6.3m×3.2m=20.16㎡），家庭
室与入户双层挑空的入户花园相连，提升了家庭室的景观 性，弥补了无法直接采光的不足，是户型的又一亮点
全套房设计：二层户型采用三套
房设计，均带有自己的卫生间、衣 帽间；户型方正，尺度适宜。（主 卧开间更达到5.3m）
4+2郡庭在传统的叠拼基础上进 行优化
案名 开发商 龙湖好望山 上海龙湖置业发展有限公司
板块
楼盘位置 占地面积 总建面 产 品 规 划 户数
松江新城板块
人民北路2908弄（靠近梅家浜 路） 92734㎡ 148374 ㎡ 别墅241户，大平层170套
容积率
产品类型 绿化率 车位比
1.6
普通住宅;别墅 35% 1：1
价 格
16合院别墅33000（毛坯） 大平层（佘山公馆）24000目前报价 27000（装修） （元/㎡） 公寓（X叠墅）16000（装修） 主力总价 （万元） 别墅750-850万 大平层350-550万 公寓110-200万
讲究风水：入户花园——入口门厅入口——入户
电梯的入口，视线均不能洞穿，曲径通幽。
3
1
2
3
下叠 入户
上叠 入户
郡庭上叠358㎡（屋顶和4F）：60㎡豪华主卧套房， 120㎡屋顶花园赠送，并附送天际创意小泳池
大面积屋顶花园赠送、小型泳池增加亮
主卧入户门厅：入户
点：屋顶花园面积约120平米，四面临空， 景观面较好；花园采用东南亚风格打造， 配以棕榈的绿植，创意小型泳池、东南亚 风格藤椅，体现休闲度假风情
书房、酒吧连通，宽敞气派，面积接近
80平米，与一层客厅餐厅面积无异
储藏间面积30平米左右，但
过于狭长，利用率不高
引入下沉式泳池设计：泳池位于地下一层，区域约50平米，
四面围合，一面连通娱乐室，私密性好；
下沉式泳池防水易处理，但震撼程度和景观性劣于空中泳池。
精装修是仁恒的强项，仁恒森兰雅苑也坚持了 高标准，但次于仁恒怡庭15000元/㎡的顶配
森兰国际社区是继古北、联洋、
碧云、新江湾城后政府规划的又一 国际化社区；
但目前，因紧邻外高桥保税区，
空气质量差，且生活、交通配套仍
比较落后。
项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传 统豪宅区间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求
占地面积：10万㎡ 总建筑面积：17万㎡ 容积率：1.63（已突破传统豪宅区间） 建筑密度：25% 绿化率：35% 限高：60m
12F、7F，仅有层高存在些许区别（7F3.2m、12F3.15m）；
叠墅均为两梯两户布置/电梯双开门设计/(336.66+336.66)平米/总面宽25.5米/进深
15.45米/平层面积约670平米；
电梯双开门，平面两户楼层交错设计，因此相当于两梯一户； 设计亮点突出（避免了大平层室内的迷宫式、跑道式空间），双层挑高入户花园、起
建筑风格
西班牙+新式里弄风格
产品特色、卖点
合院别墅，双首层、全明地下室、X 复式、错复式
项目周边生活配套极不成熟，居民出入严重依赖地 铁9号线
龙湖好望山位于松江新城板
块，距离佘山风景区8公里， 临人民北路和广富林路，车行 交通较为便捷
项目周边目前没有公交站点，
松江大学城
但距离地铁9号线松江大学城 站只有600米左右，出行严重 依赖依托轨道交通
思考——调控下的新思维，多线并举、去中
间化：以少量90平米入门级产品满足投资需 求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端 产品线从面积和形态上进行市场再细分
电梯配置升 级
户型特色升 级
两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯， 尊贵感私密性不断提升
从紧凑型户型到附加值舒适型户型到拥有私家电 梯厅、挑空入户花园、全套房配置；享受型户型 直至高标配私家电梯、泳池等别墅型户型，满足 各层级客户需求
居室连通情景阳台、双重入户、二楼公共空间景观打造、三套房设计等元素提升了产品 附加值。
上层
下层
5.45m
25.5m
叠墅336㎡复式下层：双层挑高 入户花园是亮点
独立的双层挑高：（3.2×2=6.4m）入户
花园（3.25×5.55=18㎡），气派非凡，归 家仪式感十足，也可在二层搭板隔房 6.4m
项目周边配套不齐，距离项
距商业中心开元地中海3公里
距九号线松江大学城站0.6公里
距 第一人民医院2公里
目最近的商业设施开元地中海
价格策略：拉大旗、作虎皮
公寓房售价40000-50000元/㎡，均价47000元/㎡，复式叠墅售
价60000-65000元/㎡，郡庭均价70000元/㎡
线上坚持不降价，但暗折力度大，郡庭实际成交均价仅为55600
元/㎡
周边住宅均价只有26000-30000元/㎡，本项目溢价率高达60%-
100%
1 2 1 2 3 3
三进式入户，入户流线通过前花Fra bibliotek、玄关和门厅，仪
式感强烈
独立门厅接衣帽间设计，总面积约12平米，宽敞阔绰 电梯直接入户，对面是下叠内部楼梯，交通核位于户
型中部，较为节省空间
客厅餐厅连通，面积70平
米左右，宽敞通透，空间利 用率高