《华润置地2008年成都市二十四城营销大纲》(165页)
2008年成都首创爱这城营销推广工作计划-PPT课件
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营销目标－推广策划重点
2019年12月通过1期项目品牌推广，08年初（1、2月）开始A-Z TOWN 项目品牌推广，建立品牌期待，利用项目品牌带动产品销售信息,展 开线上广告推广。 节前通过企业品牌重塑活动，实现品牌情感，结合节日期间客户活动 联动，展开线下营销。 节后推广转入项目产品诉求阶段,通过3期、4期广告主题推广，建立 品牌承诺，利用现场包装，弱化产品弱点，强化产品调性和品质，取 得高价格销售业绩。
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营销环境分析
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营销环境分析－政策变化
“房贷新政”引起了市场参与各方连锁反应如下：
市场表征：楼市交易锐减
10月1日—5日成都举办了秋交会，从 有关部门公布的数据看，除了首日和结 束日现场成交量超过200套以外，其它 三日成交量均未超过200套，如果五天 平均算，日成交量也不足200套，接下 来的6日、7日成交更低，6日成交63套， 7日成交73套。这与之前几个月日均 500-600套的成交量形成鲜明对照。
二环路口
★★★ ★★★★ 中小户型为主
二环外
★★★★ ★★★★ 中小户型与大
二环路口
★★★★ ★★★★ 户型偏大
临河
★★★☆ ★★★☆ 户型偏大 首创最差 差异性不大
户型结合
景观 噪音 价格 其它重要影 响因素 推广力 销售速度 --强 强 良 ★★★ 强 -商业的干扰 ★★★☆ 弱 7350-7400 品牌持续推广 ★★★☆ 强 7300 品牌持续推广 ★★★★ 弱 7000 中央有旧小区 万科、龙湖品 牌优势明显 龙湖最强 速度明显放缓 首创最差 万科、首创最 差
爱这城品牌形象基础上，借助“smart 空间”和” 水岸 私邸” 把品牌拉升到建设路区域项目品牌的高度，再 次提升品质感。为首创置业全国化布局项目品牌做贡献。
折页24P
封底：
发展商：华润置地（成都）有限公司
建筑规划：新加坡AWP建筑设计组织有限公司
物业管理：华润物业管理有限公司
整合推广：深圳博思堂广告有限公司
完美之声：（028间，户户全阳光·空中花园餐厅，大采光面，浪漫就餐
* 自由可变户型空间适应不同业主、不同生命阶段的不同需求。
P10：标题：轻松一生，完善的配套生活设施
华润·翡翠城把成都这个中国最悠闲城市的生活哲学注入建筑里，除了拥有一切现代的方便和舒适之外，还汇聚着尊崇品位的物质主义精品：在美仑美奂的自然美景之间，名贵的私家会所群、华润商业街、花卉凉亭……
* 华润置地是华润集团在香港的四大上市公司之一，是其地产业务的旗舰公司，具有建设部一级开发资质的综合性房地产专业公司。在全国专业房地产企业中，总资产位居全国第一；土地储备货值超过200亿元人民币。目前在国内设有三个地区公司：华润置地（北京）股份有限公司、华润置地（成都）有限公司、华润置地（上海）有限公司。
P3：配规划地图
标题：幅员1245亩，超大型水景生态新社区
成都市政府与华润置地（成都）有限公司强强联手，将城市经营理念，政府导向和政策支持与品牌企业实力完美结合，共同推动城市建设进程，改变人民生活。将为成都新添一座名门显贵都市精英争相进驻的完美之城，成为城市经营的经典之作。
华润·翡翠城,独拥东湖，吸聚府河、沙河双河交汇之灵气，为东湖公园、府河公园、沙河公园三公园环绕。在得天独厚、完美非常的大环境下构筑而成的一座拥有自然景观、人文氛围、优质物管、完善配套的超大型城中之城。
* 公园：东湖公园、府河公园、沙河公园、望江公园，其中东湖公园内特设老年养生活动中心、少儿素质教育培训中心、湖边特色休闲娱乐、湖边特色餐饮，文艺表演广场等。
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成本管理 •供应商管理能力和采 购计划性的加强
•系统的成本控制能力
•系统的成本分析能力
人力资源 •人力资源规划能力
•人力资源管理体系完 善
•关键岗位员规 范化、制度化，财务 效率提高 运营管理 •初步建设运营管理体 系，重点从信息和计 划入手 •完善计划、预算、 信息、执行监控和 组织绩效执行体系 •形成利润导向 下的多项目管 控模式体系 •系统的财务计划和财 务控制能力 •系统的财务分析和决 策能力
2018年9月24日
版权所有,不得翻印
第6页
华润置地成都公司战略实施计划汇报材料
业务发展策略对于资源整合、土地获取、客户研究和产品 标准及创新提出了要求，这些都将对应各个线条的计划
•
集团内部商业、写字楼和综合体资源的嫁接，合理和充分利用集团资源 外部供应商包括设计资源、材料设备、后端装修资源、技术支持、外部商业 运营顾问等方面的整合，应考虑如何进行资源的有效整合 着手进行企业发展部人员的补充和能力提升，进行土地信息收集和市场研究 考虑多种方式拿地，分析对手拿地手段和策略，在土地整理、重组、兼并和 收购方面投入人手和精力进行准备 不断加强客户研究能力的提升，在中期（2009年）左右成立客户服务中心， 进行客户分析、专项研究命题和效果反馈，在更长一些的时间（如2010－ 2011年）左右成立客户需求研究中心，系统加强客户的分析 着手进行设计研发平台的建设，在中期（2009年）左右成立固定研发小组进 而成立研发中心，在产品系列细分、产品配置表、核心专项研究等几方面形 成优势
加强部门建设，提升组织能力 投资拿地能力提升：系统进行土地信息收集和市场 研究，并着手准备郊区布局和城区新土地的获取 营销各部门核心资源和能力的共享、整合 优化成本招采和供应计划，加强资源库建设 逐步推行工程质量和安全标准
华润二十四城个案分享
华润二十四城山竞争分析
春江花月
奥园康城
丽水菁苑
保利心语
华润二十四城江景品牌分析
项目名称
占地面积
容积率
均价
物业形态 高尚住宅、纯滨 江豪宅 洋房、小高层、 高层
核心竞争力
丽水菁苑
8
3.4
9600
江景，交通
奥园康城
13
4.16
8000
江景，交通，户型经济适用
春江花月
4.8
5.4
6700
高层
地段、江景资源和顶级会所
华润二十四城户型分析
※户型方正，合理利用 每一个空间 ※超大景观阳台及视角， 江景、园景尽收眼底 ※卧室带景观飘窗， 套内：81.10㎡ 增添生活情趣
三室两厅双卫双阳台
THANKS
立业研究院
资讯决定方向
园林配套： 方超大中庭、 园林配套：36000方超大中庭、69000方园林覆 方超大中庭 方园林覆 景观大道、 盖、景观大道、半山泳池
休闲配套：会所、特色酒吧、康体中心、 休闲配套：会所、特色酒吧、康体中心、休闲 中心、艺术中心、教育中心 中心、艺术中心、
华润二十四城文化传承
华润二十四城在景观设计、建筑设计上，对建设厂 原貌保存上采用了各种手法，将工业文明记忆植入 整体规划中，成为凝练的工业记忆和城市表情。该 项目是旧城改造当中城市文化保留与传承中该是典 范。
户型 比例 一室一厅 二室一（ 二室一（两）厅 三室两厅 四室及以上
0%
40%
50%
10%
根据销售情况，其中80-110的两房三房欢迎度最高，消费者看重其 品牌品质，商业配套，教育优势，江景环境等因素。
华润二十四城买房人群分布
《成都华润万象城》课件
02 举办各类活动，增加项目知名度
扩大影响范围
03 拓展项目发展空间
开拓新市场
不断改进，提升 用户体验
通过倾听客户的反馈意见和建议，项目可以不断改进，满足 客户需求，提升用户体验。建立良好的反馈机制，可以让项 目更加贴近客户需求，增加客户满意度，提高忠诚度。
● 05
第五章 项目管理与运营
成都华润万象城的目标客群主要是白领和年轻人群，他们具 有高消费能力，追求时尚生活品质。为了满足客户需求，项 目需要根据客户需求灵活调整经营策略。
品牌合作伙伴
引入知名品牌
国际、国内知名品 牌
建立信赖
打造消费者信赖的 购物、娱乐场所
提升品牌知名 度
开展合作活动
项目定位策略
成都华润万象城以时尚和高端为主打，强调个性化消费体验。 通过建立良好的客户关系，项目致力于提升市场口碑，吸引 更多目标客群。
专业、高效的管 理团队
项目管理团队具有专业知识和高效运作能力，致力于精细管 理和科学运作。团队持续优化管理流程，不断提高项目运营 效率。
安全与保障措施
制定安全管理 规范
确保项目运营安全
保障项目正常 运营
确保项目顺利进行
加强安保力量
保障客户安全
运营模式创新
不断创新经营 模式
适应市场变化
灵活调整运营 策略
市场分析
了解竞争对手 制定应对策略
战略规划
明确发展方向 实现项目可持续发展
总结
地理位置对于项目的影响非常重要，成都华润万象城作为一 个位于繁华商业区的综合体项目，在充分利用地理优势的同 时，需要深入分析竞争对手，制定有效的发展策略，实现项 目的可持续发展。
● 03
华润24城介绍
随着成都东门工业企业的迁移，特别是工厂宿舍区的改造，在东门二环周边到处可以看见成百上千亩的大盘地块，而对这些地块的改造将是一个重要的问题。
华润置地在拿到东郊420厂后，对该厂区的改造和保留都非常值得关注，特别是对原有历史的保留和保护。
一、项目概况二十四城位于成都市武侯区，北面临成都市南河，南面临成都信息工程学院，东面临开行国际大厦和人民南路，西面临居民住宅和万里桥。
二十四城采用通过建造高层住宅的规划方法，降低住宅密度，从而有效保留工厂内原生态景观、树木和部分工业厂房、工业机床、瞭望塔等原地块历史特征，营造独特的“五十年代老工业”主题文化氛围，引领城市新型生活方式。
项目档案物业类型：高层占地面积：840亩容 积 率：7总 户 数：20000户开 发 商：华润置地（成都）发展有限公司建筑类别：高层建筑面积：260万平方米物业地址：成都市成华区二环路东三段二、项目开发背景1.项目地块概况二十四城所在地块原属420厂，是城东的老工业基地。
整宗地块占地面积巨大，是07年城东的“地王”地块。
此地块内部环境优越，绿化和规划相对较好。
整个地块，需要大规模整理的地方不多，地块条件较为成熟。
2.开发商概况华润置地有限公司是内地最具实力的综合型房地产公司之一，主营业务为物业发展和物业出租，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、天津、绵阳、南宁等十八个城市，连续四年获得“中国蓝筹地产企业”的殊荣。
华润置地1996年于香港联合交易所上市，股票代码1109，被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股。
截至2007年12月31日，市值为694亿港元。
截至2007年12月31日，华润置地有限公司的总资产达475亿港元，净资产达236亿港元，07年销售收入超过56亿港币。
三、产品开发策略1.“重塑城东文明”的开发理念二十四城的规划理念定为重塑城东文明。
2.“新城市居住模式”的定位二十四城将被打造成中国最具城市氛围、对原生态环境和建筑保留较好、富有独特人文氛围的城市生活社区，在成都东区形成一座现代化的新城市中心，为居住者提供一种新的城市居住模式。
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关于解构主义建筑理论
解构主义建筑理论认为应该把许多存在的现代 和传统的建筑因素重新构建，利用更加宽容的 、自由的、多元的方式来建构新的建筑理论构 架。
点亮解构主义的明灯
为什么解构420
从广义来看，就是为了实现项目对经济的控制，其目的就 是要打破已有的社会、环境和生活等各种秩序，包括置业 者的居住、思维等各种习惯，把它们统统打成碎片，再组 合成一种新的“秩序”。
2、开发商：小开发商淘汰，中开发商联合 ，品牌开发商成为主流
新政的颁布，对小开发商退出市场将是催化剂，资金成为衡 量开发商实力的唯一标准，中等开发商将更多寻求合作机会 ，利用其本地资源和市场熟悉度与实力开发商形成战略合作 关系。地产开发进一步集中到品牌开发商手中。
3、消费：徘徊于理性与感性之间，房产 依然是投资的主要渠道之一
为什么解构420
在这里，我们不是单纯的借用“解构”的概念，而是希 望在文化、思维和应用上实现对华润420项目的价值提升 。
为什么解构420
解构的基础源自于“城市运营”的城市发展理念。围绕这 个主题，把城市运营理念融入到项目推广中，着重传递华 润420项目的模式及内涵，全面解读并重组项目的优势条件 。
6、国际化社区泛滥
二、对新政的几点认识
1、囤房者喜，囤地者忧
新政颁布之后，各地房价并没有应声而跌，反而继续上扬， 尤其对于已经取得施工许可证的项目，这不但没有不利影响 ，反而成为利好消息。相反，持有土地的开发商则反对声一 片，如果新政真正强力实施，对持地者尤其是郊县土地持有 人将是一个重大的打击。
华润成都华润420二十四 城项目全程推广策略构
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华润二十四城
华润置地•二十四城华润置地（成都）公司2010.7. 整体项目规划介绍二. 一期项目设计介绍. 二期项目设计介绍三. 工程阶段的品质控制. 三期项目设计介绍. 整体项目规划介绍项目用地介绍2.主要竞标方案简介3.HOK竞标方案简介1. 住宅相关项目绿色实践项目用地介绍1.1 基地简介1.2现有植被1.3 历史建筑1.1基地简介二十四城项目位于成都市以东的成华区。
项目紧临东二环，距离成都市商业中心春熙路商圈约3.5公里。
项目用地原为成都发动机集团有限公司（成发集团），项目用地面积为849.2亩(含9.4亩整合土地)，代征用地面积为242.8亩，总用地面积为1092亩。
1.2 原有树木原420厂区有较多茂盛的原生樟树，原生树所形成的自然生态环境为基地注入了一个赏心悦目的绿荫环境。
1.3 历史建筑420厂原为上世纪50年代修建的工业老厂房，老建筑具有浓郁的建筑特色和当时特殊历史环境下的建筑风格样式。
1. 住宅相关项目绿色实践. 主要竞标方案简介A.SLANGDON WILSONHOK LANGDON WILSON入江三宅RTKLRAD6家设计机构竞标方案介绍1. 住宅相关项目绿色实践. HOK中标方案简介3.1 总体规划布局3.2 历史建筑的保护3.3 原生树木的保护3.4 分期开发策略3.1 总体规划布局总体规划理念项目的总体布局独特，把开放空间、公共场所和行人区最大化。
商店和高密度的建筑群沿城市主干道设置，缓解了住区内部的密度，创造出人性尺度或村落式的格局环境，在成都市区中罕见的。
重要的规划架构—道路扮演不同角色的道路层次分明，把不同的使用和目的加以区别。
到达性和目的性较强的则设置与基地外围，住区以小尺度，私密性的邻里道路作为进出，降低干扰，营造祥和的社区氛围。
重要的规划架构—开放空间网络中央公园及原生树构成二十四城开放空间网络。
中央公园的设计为社区提供了一个大型公园及亲水环境，为社区居民提供了一个宁静、祥和的休憩交流空间，更重要的是为小区自然及生态环境带来了可持续发展的空间和条件。
华润24城1期承接查验计划
二十四城一期房屋承接查验工作计划一、项目基本概况1、综合技术经济指标二十四城一期房屋由华润置地开发，位于成华区万年场双庆路六号。
项目总占地面积为：75746.52平方米规划总建筑面积为：368746.44 平方米住宅建筑面积为:296106.74平方米总户数:3018项目容积率为：4绿化面积为：26935.46机动停车位：2131个车位地下停车位：2030辆（其中机械车位：1347辆；豪华车位：94个标准车位：550个；微型车位：18个；残疾人车位：21个）地上临时停车位：101 辆2、项目设施设备配置情况。
1台1000千瓦的柴油发电机组；10台10KV干式变压器；44台日立电梯，11栋22个单元；地下车库分A、B、C三区；B、C为机械停车场。
主要智能化设施有：周边围墙采用红外线对射；电视监控系统；主要出入口、主干道（公共区域）、围墙、一层入户大堂、车库采用电视监控系统；可视对讲系统（含紧急求救系统）；停车场管理系统；电子巡更系统；背景音乐系统工程。
三、计划说明：根据二十四城一期项目部确定的工程竣工时间节点：5月份为竣工验收，6月份施工单位对竣工验收所发现的问题进行整改；待施工单位整改结束后，于2009年7月15日正式实施承接查验；本次承接查验时间预期为二个月（2009年7月15日至9月15日）；主要检查内容包括：各套房间的开间尺寸、层高，阴阳角、地坪，墙面空鼓、开裂、平整度以及外墙、阳台等细部观感质量检查；屋面、厨房、卫生间、阳台、门窗进行淋水、闭水试验（包括结合雨天进行的全面检查）等渗漏方面的质量检查；③各套房间强、弱电中的开关、箱门、线路、面板、插座、光纤电视、电话等质量检查。
④公共部位：楼梯间、外墙、总坪、水景、地下车库、室外排水工程等质量检查。
⑤公共设备的功能、安装工艺的质量检查。
四、查验工作要求：1、每天上午8：45，各验收小组成员在需查验房屋的单元底楼集合，由各小组负责人对当天的工作任务、人员安排及其它需说明相关具体事项进行讲解和部署，9：00点整全部人员正式开始各项检查工作12：00结束；下午承接查验时间1：30分至18：00时；2、各组施工单位负责人须在检查的前一天自行准备齐全检查所需的人员、工具、耗材、检测仪器及设备。
华润置地成都二十四城策略推广调研报告DOCDOC
成都二十四城策略推广调研报告（2008年9月1日）一、调研目的此次调查的目的主要集中在3个方面，通过市场走访与楼盘调研：1、设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点2、通过本次调研，了解目标消费群在哪里3、界定开盘价格、时间策略、广告推广策略二、调研报告第一部分市场环境分析1、片区整体分析1.1市场总体态势成华区作为1990年成都市行政区划调整后成立的一个年轻城区,位于成都市区东北部，是成都五个中心城区之一。
全区幅员面积110.6平方公里，是成都市面积最大的城区，辖14个街道办事处，常住人口62万。
人文成华，科教园地。
区内人文旅游资源丰富，获得联合国人居范例奖等多个奖项的府河流经成华，获得国际舍斯河流奖、全长约22.2公里的沙河有15公里经过境内；区内有全国第四、西部第一高塔——四川电视塔；有闻名中外的国家4A级景区——成都大熊猫繁育研究基地；有西南地区最大的成都动物园和成都游乐园；有国家级重点文物保护单位——五代后蜀皇帝孟知祥墓和“川西第一禅林”——昭觉寺；有馆藏五万余件自然珍品的成都理工大学恐龙博物馆；有成都争创现代服务业新优势的重点区域和都市休闲、旅游度假的新亮点——北郊风景区，等等。
区内有小学70余所、普通中学29所，还聚集了电子科技大学、成都理工大学等众多名优大中专院校和西南电力设计院、电子十一院等科研机构40余所，为构建区域创新体系、提升综合竞争力提供了丰富的人才和创新资源。
现代成华，人居典范。
华裕·东方明珠、万科·魅力之城、优品尚东、万科·金色家园等精品小区改善了人居环境，SM城市广场、成都华联商厦、世纪联华大型购物超市、金玉阳光酒店等现代商贸、商务业态完善了城市配套功能，沙河水绿休闲走廊、麻石烟云、成华绿化广场、城市新华公园、猛追湾游泳池等休闲旅游场所提升了城市整体形象。
华润·24城、花样年·花郡、龙湖·三千里、首创AZ-TOWN、龙湖·三千里、蓝光·富丽锦城、爱这城等在建或即将启动的众多规模化房地产开发标竿项目，必将使成华的居住环境更上一层楼。
华润商业产品系列介绍
常州运河商业中心
2010年及以后陆续在二三线城市储备“住宅+商业中心”用地，大力发展区域商业地产
区域商业中心项目 及发展规划
华润置地
品质给城市更多改变
北京橡树湾Living Mall
区域性商业中心
位于北京市海淀区上地清河板块，living mall占地4.6万平米，总建筑面积约18万平米，其中商业建筑面积约12万平米，打造Living Mall for more living的全新消费理念 ，是区域内最完善、最大的多主题家庭娱乐生活城； 集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的大规模、综合性、现代化、高品质的城市地标性商业旗舰。
中艺是以经营中国工艺品为主的知名品牌店，主营中国工艺精品、珠宝首饰和中高档华服 。
华润自有超市及相关零售品牌
“LEONARDO DI GASUN”品牌于1902年在意大利创建，主要产品包括皮鞋、服装、皮具等系列。在二十世纪八十年代由华润引进中国市场。
华润堂是专门为顾客提供健康产品和健康服务的零售连锁专门店，以中华的调理滋补理论为宗，结合现代营养标准，为顾客提供燕窝、虫草等参茸补品，健康食品，维他命和矿物质等补充剂，还提供部分中西成药和个人护理品。
华润置地
辐射人口
6
城市选择
1
区位选择
2
建筑规模
3
地块形状
5
区域中小型商业体选址条件（欢乐颂系列）
具体位置及交通
4
发展空间
7
产品系列之三—区域中小型商业体
二三线城市为主，少量一线、四线城市
二三线城市次商圈、一线城市大型社区型商业、商业配套薄弱的人口密集区、未来重点发展区域
成都二十四城商业项目一期设计任务书10.30.
华润置地·二十四城商业一期设计任务书华润置地(成都有限公司2007年10月1.项目概况1.1.项目名称华润置地二十四城商业一期项目方案设计及扩初设计。
1.2.项目用地二十四城项目近邻二环路东三段,距离成都市商业中心春熙商圈约3.5公里。
项目南边的蜀都大道是横贯东西的城市主干道,外接成渝高速公路。
二十四城商业一期位于二十四城项目用地西北角侧,西临二环路东三段,南临项目后期住宅开发用地,东临二十四城项目一期住宅,北临新华大道东沿线,即双庆路。
外部公共交通包括:公交路线11条(现状可达市中心、火车南站、火车北站等;贯穿城市东西方向的地铁2号线东大街站距离项目约500米,地铁4号线位于双庆路与二环路相交西南角,即项目用地西北角。
1.3.商业及住宅项目用地周边现状----东侧:二十四城项目一期住宅,以32层电梯住宅为主。
目前现状为在建。
----西侧: 二环内,双向八车道的快速城市主干道;该区域为成熟区域。
----北侧:双庆路(新华大道为城市主干道,双向四车道,直达城市中心;道路北侧现状为花样年·花郡住宅楼盘。
----南侧:二十四城项目后期写字楼及零售商业开发用地,现状为待拆迁厂房,计划于2007年底全面拆迁完成。
2. 项目定位2.1.项目总体定位基于对成都市场的研究和分析,拟将二十四城商业一期项目定位为中高档大型SHOPPING MALL、甲级写字楼集于一体的城市区域标志性商业综合项目。
项目将以自身丰富的物业类型组合,高品质的档次定位,超定位的卖场设计和强大的综合资源优势,最大限度体现项目的差异化和竞争性优势。
将预计建造约12万m2大型SHOPPING MALL(包括地下商业2.3万m2,约9万m2甲级写字楼。
以年轻、时尚作为SHOPPING MALL的主题切入点,倡导现代、动感的新都市主义商业理念,并强化餐饮、娱乐功能,同时将把华润万家超市纳入主力店之一进行统筹考虑。
在业态设置上将以业态丰富、品牌优质、风格新颖、功能齐全为原则。
华润置地组织管控
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2024/2/8
华润置地组织管控
满足中等收入以上消费者日益提升的住宅需求、品牌零售商对营业场所以及高端企业 对写字楼的租赁需求，成为中国地产行业具竞争力和领导地位的综合型地产公司
•战略目标：
住宅和零售物业是主要发展业态 五年或更多一些时间进入行业前三名 净资产回报率10%以上
•几点解读：
综合型的地产公司，坚持多业态地产开发和持有物业两块业务，同时逐步放大中高端 持有物业的贡献比例，在这一点上来说，置地有着其他开发商所不具备的独特优势 在土地储备方面，考虑到发展目标，采取了相对积极的策略，但同时在财务方面保持 稳健
•华润置地区域定位
•截至2007年12月31日，华润置地有限公司的总资产达475亿港元，净资 产达236亿港元，07年销售收入超过56亿港币。
华润置地组织管控
•·3 ·
•华润置地愿景
•华润置地有限公司愿景： •致力于提供优质产品与服务的专业地产公司
•战略要点描述：
在中国内地提供高品质的楼宇产品和服务，实施差异化的产品设计和综合服务，持续 提升地产价值链的生产力，塑造华润置地企业品牌和项目品牌
•高层设置原则：
•1、单项目公司最多设置1-2名助理总经理/副总经理； 运作2-4个项目的公司可设置2-3名助理总经理/副总经理； 运作4-6个项目的公司可设
置3-4名助理总经理/副总经理；
•2、建议助理总经理和副总经理兼任部门经理，各部门助理经理/副经理兼任本部门主管或者专业技术岗位。
华润置地组织管控
华润置地深圳公司组织结构（开
发阶段） •深圳华润中心·万象城，占地7.6万平方米，建筑面积
华润集团商业地产说辞销讲词
华润集团商业地产说辞销讲词本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分,华润品牌——品牌墙处、地段-—区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍（侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。
华润品牌展示——品牌墙处1.讲解目标(1)华润集团红色央企、拥有多元业务领域;（２）华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业；（３）华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线.2。
讲解要点（1)通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；（2)强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心; (3）通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。
３。
标准说辞华润集团是直属于国资委的央企，其前身是１938年于香港成立的“联合行”,经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、１6家一级利润中心,有实体企业２300多家，在职员工42万人,在香港拥有５家上市公司,在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。
X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说:这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱,对吗?（停顿３秒)等于您把钱放在开发商这儿,寻求投资回报.本质上,这和买股票是一样的,正如您买了我们的股票.所以,企业实力怎么样,是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的!华润实施的“十二五"发展战略,目标是实现销售额７00０亿元,利润１0００亿，总资产1万亿,我们要把华润建设成为“世界一流企业＂。
“强者恒强"，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润２01３年全球500强排名第18７位，20１3年度央企业绩排名第五位，截止201３年末,总资产１13３7亿元,其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。
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第一部分 二十四城与城东销售标杆的距离
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2008年2月城东重点项目销售情况 龙湖 ·三千里：
74套
31套（其中大部分为内部认购）
万科 ·金域蓝湾: 37套 万达 ·锦华城：
城东重点项目2月份的销售情况以龙湖三千里为区域标杆，所以本章 节将着眼于龙湖三千里进行对比分析。
二十四城
1月21日
元宵暨工地开放日活动
截至1月25日
2008新年寄语征集活动
三千里
2008年1月5日 、 2008年1月12日 和 2008年1月19日下午
业主运动会和游园活动
1月30日下午至晚上
业主节运动会决赛与业主 新年晚会
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客户调研
2008年3月9日，我司派驻二十四城的销售顾问经理邹亚全及策划部助 理高军对当天来访二十四城的老客户及业主进行了现场调研，同时对三千 里当天的到访客户进行了拦截调查，本次调研的内容主要围绕客户的基本 特征、需求情况、购房目的、关注点展开。由于时间有限，本次搜集到的 有效样本量分别为：二十四城22份，三千里7份。 （由于本次收集到的样本量有限，所以以下分析内容需在后期的客户 到访分析当中得到进一步印证。）
年销售约1805套 速度：180套/月
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在现实条件下，目标意味着什么？
入会量匹配 组/天 200 150 120 100 86 75
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销售数据---竞争项目
上客量
认购量 2月 1月 2月 1月
成交率
项目
1月 2月
备注
二十四城
347
366
36
20
10.37%
5.46%
/
三千里
380
543
38
74
10%
13.6%
/
从上表中可以看出,本项目与三千里在1月份的成交、认购量上基本持平，主 要差距在2月份显现。
1
1 1 22
4.55%
4.55% 4.55% 100%
分析：
如上表所示，二十四城对客群主要吸引点为项目规模和地段，而三千 里对客群吸引点为地段和户型；说明在现阶段客户对两个项目的地段都 较为认可，在这样的基础下，项目规模和户型成为影响客户选房的关键 因素。
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工作区域 市中 心 1 城 南 0 城 北 0 外 地 0 Tota l 2 城东 2 0 0 2 三千里客户居住 区域*工作区域
工作区域
市 中 心
城 东
2 0 0 2
城 北
0 2 0 2
外 地
0 0 1 1
Tot al
4 2 1 7
城东
居住 区域 城南 城北
2
0 1 4
2
1 0 3
0
0 1 1
1
0 0 1
目录
• • • • • • • • 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 第八部分 二十四城与城东销售标杆的距离 08年二十四城营销目标 08年二十四城营销策略 二手房中介分销篇 异地客户拓展篇 环保购物袋篇 置地会升级计划篇 销售执行建议篇
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推广分析 1、推广：
项目名称
刊登时间
广告主题
版式
活动
活动内容 推出限量特惠房 14套（4，14，24 层），总价优惠5 万元 10套指定户型， 指定楼层特价房， 优惠5万－6万
2008.1.25
三千里 2008.1.31
三年进步 感恩成都
整版
优惠
三年进步 感恩成都 润年、团圆
现场打动力提升。
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第二部分 08年二十四城营销目标
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08年营销大纲着力于解决以下2个问题：
策略层面：
如何完成08年15亿的销售任务 ?
实战层面：
如何提升成交率 ?
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2008年公司目标
客户调研
购房次数 二十四城客户群体购 房目的 * 购房次数 首 次 二 次 三 次 To ta l 购房次数 三千里客户群体购房 四次 目的 * 购房次数 首 二 三 及以 次 次 次 上 长线投资 自住：作为以后 的终极居所 0 0 0 4 1 0 0 1 Tot al
长线投资
自住：作为以后 的终极居所 购 房 目 的 自住：作为以后 家庭长时期的一 个固定居所 自住：作为暂时 的过渡用房 自住：给子女或 父母购买 Total
数 量
9 6 1 1 1 1
百分比 40.91% 27.27% 4.55% 4.55% 4.55% 4.55%
三千里吸引 因素
项目规模大， 有社区气氛 地段好 户型好 发展商品牌 Total
数量
百分比
0
0%
4 2 1 7
57.10% 28.60% 14.30% 100.00%
区域环境较好，适宜居住
项目自身配套设施齐备 板块片区形象及环境好 Total
2
5 4 2 1 14
0
2 3 0 0 5
0
0 1 0 1 2
2
7 8 2 2 21
1 5
购 房 目 的
自住：作为以后 家庭长时期 的一个固定 居所 Total
1
0
0
0
1
1
4
1
1
7
分析：
如上表所示，在大市场背景下两个项目都以自住客为主。
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客户调研
二十四城客 户居住区域* 工作区域 市中 心
整版
优惠
二十四城
春节前夕
站牌 更换
/
/
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活动分析 2、活动：
1月份：每周周末系列业主运动会和游园活动，在月末通过晚会形成高潮。
项目名称 活动时间 活动主题 活动内容 1月21日，邀请业主参加元宵活动：猜灯迷、 捏泥人、煮荡圆和贴春花；之后按先后顺序 参观工地现场 至1月1日开始，邀请业主在论坛、或者销售 中心现场填写卡片——―给2008年的一句 话”。收集最有趣的新年愿望，最流行的新 春感言，最感人的新鲜物语。 将优选出来的评语在首届成都龙湖业主节颁 奖晚会（1月30日）揭晓和发奖品 针对翠微清波业主 、三千里业主、晶蓝半岛 业主 开展动会和游园活动运 在前面三期分项目业主运动会中胜出的前10 名，参加到1月30日下午的总决赛。并在晚 上的晚会活动中颁奖。至此，历时4周的 “记录，我们的沸腾———首届成都龙湖业 主节”完毕。
谨
呈：华润置地(成都)发展有限公司
华润置地·二十四城
2008年营销大纲
纬联地产(成都) 2008年3月
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归纬联地产顾问（成都）有限公司所有，未经纬联地产顾问（成都）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
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6栋
二十 四城 5栋 3栋
2007-11-07
2007-11-07 2007-11-07
306
306 248
236
239 165
70
67 83 7399
2栋
合计 ——
2007-11-07
——
248
1356
142
816
106
540 ——
截止3月5日，龙湖三千里剩余货量约为393套，二十四城剩余货量约为540套。
11
2 3 18 居住 区域 城北 外地 Tota l
Tota l
分析：
如上表所示，二十四城和三千里的客群主要居住在城东，其工作区域也主要分布在城 东及城中，说明两个项目客群的工作地和居住地十分相近，这也确立了两个项目之间直 接 的竞争关系。
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客户调研
二十四城客户 从事职业
需求户 型
套二 套三 Tota l
分析：
如上表所示，二十四城客群购买需求套型较为单一，主要以套二8190㎡为主，而三千里客群需求则相对分散；而在100㎡左右的小套三或大 套二则是市场需求点之一，但这是二十四城目前产品供给空白点。
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客户调研
二十四城吸引因素 项目规模大，有社区气氛 地段好 户型好 价格合理 交通方便 发展商品牌
187
2682
187
2289
0
393
5300
——
统计时间：2008年3月5日
数据来源：成房管局
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网上备案套数---二十四城
项目
栋数 8栋
开盘时间 2007-01-20
总套数 248
已售套（包 括定购） 34
在售套数 214
销售均价（元/ 平方米） 8600
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三千里客户调研
客户意向购买情况 是，已经决定购买 还没有，还要再看看 已经购买该项目 不，决定不购买 Total 数量 2 3 1 1 7 百分比 28.57% 42.86% 14.29% 14.29% 100.00%
分析：
如上表所示，有1组客户决定不购买三千里，主要因为价格较高； 3组客户还在观望，主要原因是目前对成都房地产市场信心不高，保持观望态 度，对市场前景仍较模糊； 2组客户意向较强，主要是因为认可三千里的户型设计，并满意其价格及优惠政策。
退休/离休人员 其他 Total
3
4 1 21
14%
19% 5% 100% Total 7 100.00%
国有大中型企业
2
28.57%
分析：
如上表所示，二十四城客户职业分布较广主要以专业技术人员、私营业主和退休人员为 主，三千里则主要以公务员和国企为主，占总量的近60%。一方面说明专业技术人员一直是 项目比较稳定的客户来源；另一方面由于国企群存在交叉,我们 应在渠道宣传上对上述职业特性的企业进行重点宣传。