宝坻项目区域市场价值分析

京津及环渤海区域的地产大盘。项目利用其规模优势，主打新城概念，整合温泉、高尔夫、 酒店、会议等商务、休闲、度假配套。目前该项目各项配套已基本全部投入使用。在京津区 域具有广泛的影响力。
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锦绣香江项目是继宝坻温泉城之后在知识森林岛片区的又一个住宅地产大盘。项目占 地 3000 亩，于 2007 年 10 月开盘。产品以洋房、高层为主，面积涵盖 90-400 平米。项目借 助潮白河的自然资源配套，利用地中海的特色建筑，吸引广大天津客户及部分北京客户的关 注和购买。
2、新近土地开发 由于京津新城独有的交通优势和国际化的规划理念。随着环渤海经济圈的快速成长和
京津一体化的推进，大量品牌开发商进驻京津新城。目前与政府达成协议的土地已过万亩。 其中包括：阳光 100，中国世代、明发国际城等。
其中阳光 100 与农垦合作的东方威尼斯项目近 5000 亩，投资超百亿。开发集高端物业、 温泉度假、运动休闲为一体的大型复合项目。项目规划、设计和营造将充分体现出低碳经济 理念，引入绿色生态技术，突出水环境的主题，在环渤海经济圈核心位置打造具有全球示范 意义的时尚生态社区。
南区以大型体验式主题游乐项目为核心，延伸至居住功能，核心项目包括一个大型主题 游乐园，一个主题风情街区和一个体育公园。
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3、 目前区域已建成并投入使用的配套有：凯悦酒店、温泉度假村、高尔夫球场、马术俱乐 部、京津国际大学城、国际风情部分商业街、佛教文化博物馆。
玉佛宫
北京科 技大学 实验中 学
北京科 技大学 天津学 院
天津拖拉机制造有限公司是一家实力雄厚、技术领先的大中型拖拉机生产企业，具备较 强的产品开发设计、制造和销售服务的能力，近年来先后研发出国内外技术先进的小麦收割 机、玉米收获机和水稻收割机等各类农业机械，现已达到了批量生产能力。落户在宝坻区的 农机产业园区项目计划投资 10.2 亿元，占地面积 675 亩，全部建成后将形成年产共计 21000 台农机的综合生产能力。据了解，项目计划分三期四年建设，一期建成后形成年产 6500 台 收获机械的生产能力，并于 09 年底启动；二期建成后形成年产 16000 台收获机械的生产能 力；三期建成后形成年产 5000 台大马力拖拉机的生产能力。 3、新能源产业基地：位于项目南侧，该项目隶属宝坻区低碳产业区，第一期投资 30 亿元。 4、九园工业园：
景瑞宝坻项目区域市场价值分析
一、区域分析 1、景瑞宝坻项目隶属天津市宝坻区，地处京、津、唐三市中心地带，在“大北京规划”圈 中位于中心腹地。城区西北距北京 70 公里，南距天津 70 公里，东距唐山 80 公里，东南距 中国北方重要的国际港口天津新港 90 公里，东距秦皇岛 200 公里。
2、宝坻区界接省连市，拥有广阔的市场和发展交流空间，形成了依靠天津、面向北京、服 务东北、辐射河北的经济发展格局。
津
温泉渡假村 宝
蓟
白
凯悦酒店
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天津财经
大学珠江
学院
27ຫໍສະໝຸດ Baidu高尔夫球场
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白
河
本案
青龙湾
本项目
4、未来交通规划 （1）京津新城通往北京、唐山的高速铁路于 2009 年 9 月初动工，在天津宝坻区的京津新城 设站。
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（2）规划的天津至蓟县的轻轨在京津新城设站。 （3）塘承高速、廊唐高速、津蓟-津汕联络线的即将建设，宝白公路南延直通天津机场大道 工程的开启。
展示于一体的家居、建材、纺织品市场，建成中国北方地区重要的物流分拨中心和制造业基 地。工业重点发展机械制造、阀门、模具、新型材料、新能源等制造业，成为南资北上、接 受滨海新区辐射带动的平台。突出引导建设自行车及轻工产业配套园区，进一步在自行车及 其零部件加工、通用设备零部件、航空配件、高档家具、橡塑制品等配套产业领域引进外资。 发展成为环渤海地区重要的工业制造及物流区，成为“技工贸一体化”的综合产业园区。 （2）项目入驻情况：
中国世代在京津新城开发的地块总计面积约 6000 亩。先期产品以俱乐部、酒店、低密 度住宅产品为主。
明发国际城项目占地约 2500 亩。以物流、办公、商务功能为主。对片区产业功能的完 善和发展将起到重要的推动作用。
同时，天津市也计划利用 5 年时间在潮白湖区域打造宜居示范水城，该项目整体规划 已编制完成，并列入《天津市土地利用总体规划（2008-2020）》和《宝坻区城乡总体规划 （2008-2020）》。该项目由天津房地产开发经营集团有限公司实施建设，项目将在近期启动。
天津宝坻九园工业园区位于津蓟高速公路九园出口处，始建于 2003 年，是市政府 2004 年 3 月批准保留的开发区（津政[2004]33 号），首期规划面积 9.4 平方公里，享受省（市） 级开发区待遇，是天津市区、滨海新区重要的经济功能区。
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（1）园区定位： 园区按照“一园两区，南贸北工”的发展格局进行建设。商贸着力培育集加工、销售、
截止目前，园区入驻工业项目 56 个，总投资 55.9 亿元。主要涉及行业为装备制造、工 业泵阀、电梯、工程机械、木制品、铅酸电池等。
（二）文化教育产业： 文化教育产业是宝坻京津新城区域的又一大亮点。目前片区已有北京科技大学天津学
院、天津财经大学珠江学院 2 所高等学院。解放军军事交通学院也在规划当中。同时玉石文 化博物馆、动漫产业基地、评剧艺术中心等文化产业也都在招商、运作当中。 （三）综上所述，京津新城片区已有的产业支撑，未来主导的新能源、新概念产业的注入， 以及文化、教育产业的发展。为区域带来大量的高素质产业人口。这部分人口的导入，也 势必拉动房地产的发展。为片区的整体成熟，形成合力。
境。都加速京津新城片区产业规划的落实与发展。
（一）产业规划
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1、比克新能源： 该项目由美国纳斯达克上市公司比克电池总投资 10 亿美元打造。项目分三期建设，是
集研发、生产、上下游制造于一体的新能源产业化基地。其中，新能源研究院计划投资 1 亿美元，主要建设研发大楼、试产车间及生活区。该项目全部建成投产后预计年产值 239 亿元，年创税 11.9 亿元。 2、天拖农机产业园区：
（二）知识森林岛 知识森林岛是由宝坻区政府与森岛集团达成意向，由森岛集团从规划理念开始，逐步推
进整个项目的发展。项目占地 14.64 平方公里，目标是建设成为世界首个完整体现知识经济 特征，完全实现知识、商务、科技、生态、艺术、人文诸元素有机融合与高频互动，具有知 识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质的新概念经济区-知识商务区。
以宝坻为圆心百公里半径范围内有 3700 万人口，占京、津冀北地区总人口的 60%。从 宝坻出发 5 小时车程范围内，可涵盖华北、东北、西北、中原的 47 个大中型城市，辐射 3 亿人口。
宝坻总体发展规划构想是：强化一个中心，建设一座新城，依托两条轴线，打造三个平 台，发展四个重镇。 3、宝坻毗邻首都和天津滨海两大国际机场，车程均在 1 小时内；地近天津港、京唐港、秦 皇岛港三个国际级港口，车程分别在 40、90、120 分钟。
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宝坻境内京沈、津蓟、蓟塘、廊唐四条高速“井”型交汇，留有 9 个口；津蓟铁路、城 际快轨及 12 条国家级干道构筑四维交通网络。以宝坻为圆心，五小时车程覆盖 47 个大中城
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市、3 亿人口。
二、片区分析 （一）京津新城 1、京津新城是国务院批准列入天津市“十一五”期间新建的 11 座新城之一。 2、其规划功能分为“一带三区”：其中一带指——沿潮白新河南北延伸的生态旅游带；三区 指北部综合功能服务区、中部温泉疗养区、南部主题游乐区。 （1）北部城镇综合功能区
（四）综上所述，整体片区的开发启动，必将吸引更多有实力的投资方进入，并带领产业、 经济的发展和升级。产业规划的落实，必将带来更多的居住置业需求。同时项目周边良好 的生态环境、便捷的交通路网、强大的休闲配套，也势必吸引改善性生活需求者的青睐。
三、产业规划 京津发展带的轴心位置，创新、科学的片区规划、政府的大力扶持及日益便捷的交通环
CBD岛
跨国公司区域总部
及总裁居住岛
国际
对外交流 与合作岛
公寓 居住 岛 中央知识岛
启动期 贵宾岛
温泉区 英
国际精英居住岛 语 岛
会议 中心
度假岛
（三）区域项目
1、已开发项目 项目所属片区目前拥有宝坻温泉城、锦绣香江及泰富橄榄树 3 个在售项目。 其中宝坻温泉城项目于 2004 年开发，占地 22500 亩。产品以独栋别墅为主，打造辐射
北区包括第五大街两侧及新城北部的居住区，是新城功能最为复合的地区，包括城镇公 共服务、居住、教育、研发、小型都市工业、会议会展、郊区大型零售等功能； （2）中部温泉疗养区
中区以珠江项目为基础，围绕温泉资源，形成集疗养、度假、游乐、健身与一体的功能 区，包括温泉主题乐园、温泉度假酒店和度假村、温泉别墅，高尔夫球场、温泉疗养所等设 施。 （3）南部主题游乐区