宝坻项目区域市场价值分析
宝坻商业地产市场调研报告
宝坻城区商业分布
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
可租可售，租金4.5元/平米 /天，售价未定。
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
两个在建商业中心——汇丰广场购物公园
汇丰广场购物公园
宝坻新城首个大型地下购物超市
宝坻新城首座智能写字楼
宝坻新城首个空中美食汇，宝坻新城 首个健身走廊 ，宝坻新城首个动漫体
验馆
唯一第四代商业模式生活体验式购物 公园， 满足了城南开元路两侧新建小 区和未来行政中心对高档商业活动中
593063 1529
669031 1415
949413 603
799057 530
416143 321
646978 438
784789 494
常住人口（人） 人口密度（人/平方公里）
根据图示可以得出，宝坻区常住人口数量和人口密度在远郊区县中较高，人口数量 略高于环城四区，人口密度却仅是环城四区的三分之一到一半。
中心城区 东起环城东路，南至环城南 路，西往宝平线，北去建设 路，是宝坻的中心城区和商 贸中心，该区域目前基础设 施完善、生活配套齐全、土 地资源稀缺、居住密度大。 区域内，以南关大街劝宝超 市周边为核心的商业区是宝 坻目前最为成熟的商业区， 客户群体不仅包括该区域内 20余个成熟住宅小区，还能 辐射宝坻下属城镇，该区域 在宝坻居民心目中的认知程 度可见一斑。
心的需求
四条沿街商圈——建设路
宝坻商业地产市场调研报告PPT
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
小结
•区域：南部新区为宝坻城区重点发展区域 未来宝坻最具升值潜力区域
•商业：大型商业卖场数量稀少 •经济：居民收入水平一般，消费水平较低 •发展：南部新区为未来商业商务综合中心
Part2:宝坻商业市场现状
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
市场现状
辐射范围最大、 知名度最高的 相对大型购物
3个片区商业中心
4条特色街区
4个特色市场
北部商贸中心
南部新区 商业商务综合中心
城西商业中心
北城东路 商贸街 南城路
北部 中部 南部
环城北路商业街 珠江大道商业街 第五大道商业街
古玩和纪念品市场 电子商贸市场 宠物市场
城东商贸物流中心
南关大街北段
南部商业街
农产品（花卉）市场
南关大街南段
南街
中保楼街
南三路
中心城区 东起环城东路，南至环城南 路，西往宝平线，北去建设 路，是宝坻的中心城区和商 贸中心，该区域目前基础设 施完善、生活配套齐全、土 地资源稀缺、居住密度大。 区域内，以南关大街劝宝超 市周边为核心的商业区是宝 坻目前最为成熟的商业区， 客户群体不仅包括该区域内 20余个成熟住宅小区，还能 辐射宝坻下属城镇，该区域 在宝坻居民心目中的认知程 度可见一斑。
根据图示可以得出，宝坻区的人均年纯收入在远郊五县中并不占优，人均消费支出 和代表食品支出在总支出当中比例的恩格尔系数也均为居中位置，消费水平一般， 与环城四区相比差距较大。
经济指数
2010年天津市各区县人口分布情况
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
1000000
1800
900000
天津宝坻项目营销策划报告
天津宝坻项目营销策划报告1. 引言天津宝坻项目是一项位于天津市宝坻区的房地产开发项目。
本报告旨在为天津宝坻项目提供一份全面的营销策划方案，以吸引更多的潜在购房者并最大化销售业绩。
本报告将从市场分析、目标市场、竞争分析、定位策略、市场推广以及销售目标等方面进行详细的讨论。
2. 市场分析在市场分析中，我们将评估天津宝坻区的房地产市场潜力。
通过深入了解当地的经济、人口结构、需求趋势和竞争对手的情况，我们将能够更好地把握目标市场和业务机会。
3. 目标市场基于市场分析的结果，我们将确定天津宝坻项目的目标市场。
我们将根据目标市场的特征，如年龄、收入、职业、家庭状况等，来确定我们的潜在购房者。
通过了解目标市场的需求和喜好，我们将能够更有针对性地制定营销策略。
4. 竞争分析竞争分析将帮助我们了解当前市场上的竞争对手和他们的优势。
我们将研究竞争对手的产品特点、定价战略、宣传推广方式等，并在此基础上找到我们的差异化优势，为天津宝坻项目制定独特的销售策略。
5. 定位策略定位策略是确定天津宝坻项目在市场上的位置和形象的过程。
我们将通过强调项目的独特性、项目所提供的优势和价值，来塑造天津宝坻项目的品牌形象。
我们的定位策略将使我们在激烈的房地产市场中脱颖而出。
6. 市场推广市场推广是将天津宝坻项目推向市场的重要一环。
我们将采取多种市场推广方式，包括数字营销、传统媒体广告、户外广告等。
通过精心设计的广告宣传活动、线上线下活动、降价优惠策略等，我们将吸引更多的潜在购房者并提高销售业绩。
7. 销售目标在销售目标方面，我们将设立明确的销售目标，并制定相关的销售计划和激励机制。
我们将制定有效的销售策略，优化销售流程，以确保销售目标的实现。
8. 结论通过对天津宝坻项目的市场分析、目标市场的确定、竞争分析、定位策略、市场推广和销售目标等方面的详细讨论，我们制定了一份全面的营销策划方案。
这将有助于吸引更多的潜在购房者，并最大限度地提高销售业绩。
项目劣势
项目劣势一．政策1.固定资产和基础投资过大，泡沫大2.只追求政绩和数量，商业地产质量不高3.政府只鼓励开发，没有按照规划合理招商4.整个房地产市场不景气二．规划1规划多，落实难2.规划与当地经济发展人口数量不协调3.只做了规划和建设，没有合理的运营与管理4.配套设施不完善三．区域1.虽然是津京唐工业中心，但在边缘地带2.虽属于环渤海经济带，但发展落后3.远离沿海区域，没有优势4.交通部是很方便，只有两条线路经过5.区域缺乏吸引投资优势四．区位1．项目位于宝坻东北方向，偏远2．周围人口稀少，没有商业氛围3．规划区域内配套不成熟，不方便4．离老城区远，消费人群少5．周边交通不成熟，不方便6．周围成熟社区为零，商业带动力道不足五．交通1．缺乏成交的内部和外部交通网2．公交稀少，出行不便3．西边宝中路为死胡同4．没有紧邻的交通干线5．离津京唐中心城市各有收费站6．无固定出租打车位六．配套1．交通配套不完善2．距离学校太远3．没有大的超市等生活设施4．离医院太远5．没有金融网点七．市场市场商供应量过大，饱和1.房产市场泡沫太大，价格高2.国内经济市场不景气3.新建的商业空置率高4.投资回报率不高八．招商1．招商人员水平低2．没有成熟的招商经验3．都是小品牌小客户4．运营推广水平差5．房租政策没有有效的利用九．物业1．物业管理水平不高2．物业人员专业度差3.没有为物业产业起到提升作用4.没有好的安防系统，意外事故救济措施少5.物业人员少，体系不完善十．开发商1.小公司，资质差2.开发经验有限3,.没有名气，没有影响力4.品质没有保障5,诚信有待考验6.大型开发案例没有十一.产品1.商住联体,不易住也不易商2.户型太小,设计不合理3.没特色4.没有天然气,做餐饮不方便5.外立面涂料没档次6.垃圾桶少,投放垃圾不方便7.交房纯毛坯。
宝坻地块可行性实施计划书
套数 面积（万㎡） 金额（万元）
2873
24
7979
74
8012
77
7789
75
5670
55
2314
24
114691 356063 446423 473088 377624 158518
均价（元/ ㎡） 4688 4834 5763 6291 6920 6604
2013年截止5月底，宝坻区商品住宅成交面积24万㎡，成交均价6604元/
地块位于宝坻区潮阳大道以南、潮白河以北，宝坻发展的核心区位
2.地块现状
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4
2
1
5
3 2
3
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5
地块紧邻朝阳大道交通十分便利，南侧临潮白河景观资源，毗邻宝坻行政机构 地块现状：临时绿化、树林、鱼塘
3.地块周边环境
潮白河河景资源 区域规划为宝坻未来文 化中心 在建中为宝坻体育馆 （宝坻九中为规划中） 潮阳大道为宝坻区主干 道路，与南关大街、开 元路、津围公路等相连， 交通便利
宝坻区位简介
区位优势：
距北京（40分钟）
天津（40分钟）
唐山（50分钟）
三大城市的
中心腹地
（5个小时车程可辐 射华北、东北、西 北、中原等区域）
北京 廊坊
50KM
天津
唐山
宝坻区人口及经济水平
宝坻区
占地面积1532平方公里，下辖3个街道，21个镇
城市规划为“一河双城、相向拓展，两翼联动、城乡一体”
宝坻
宝坻
新都汇
文化中心 行政中心 商圈
地块位置
4.地块条件综述
地块所在区域属宝坻未来发展核心区位，紧邻行政中心，区位优势明显， 南侧临潮白河，景观资源十分丰富，为项目档次提升起到良好的支撑作用。
天津宝坻滨海物流区地块优劣势
优势：
1、区位条件：
项目位于天津宝坻区国际商贸物流城的核心区域，地处宝坻城区的北侧，京沈、津蓟高速、津蓟铁路和津围、通唐公路交汇处，紧邻天宝工业园、是宝坻区物流产业园的一部分，区位条件较好。
2、发展前景：
项目位于天津西部城镇发展带的重点节点——宝坻区。
紧邻天津快速发展下的11个卫星城之一的宝坻新城，与北京的通州新城遥相呼应。
宝坻又是一个以建设成为京津冀北地区以商贸物流业、现代制造业、特色教育和休闲旅游业为主的重要组团型中等城市为目标的一个成长中城镇，是以该项目的未来发展前景可观。
3、交通优势：
项目所处地块外部路网密集，交通状况良好，给出行带来极大便利。
毗邻津京沈蓟等国际级干道。
4、规模优势：
项目所处地块规模大便于规划设计。
5、生态优势：
项目所处地块周边树木成熟，规划区内改造河流较为便利。
6、配套优势：
项目所处地块周边配套较为齐全便于地块快速成熟。
劣势：
1、市场影响力：
目前该地区较南部发展滞后，居民对该地块所处位置认知度低。
2、环境污染：
临街地块外部交通噪音大，污染严重，地块周边环境较为脏乱。
3、现状劣势：
地块内涉及拆迁项目较多，权属状况复杂。
4、传统观念：
地块所处位置远离市中心，人流稀疏，相对于地域观念较为浓重的现代居民而言，改变较为困难。
营销方向：
由于项目地处天津宝坻节能环保工业区内，故其营销走向应趋向于轻工业企业，高新技术产业（如：网购产业）……。
2019-2020年度宝坻区房地产市场分析及建议
宝坻区房地产市场分析及建议一、宝坻区发展及规划简介宝坻区为京津冀一体化发展策略下衍生的创新型中央活力区，地处津京唐城市“金三角”几何中心。
通过高铁、中关村的引入，被定位为桥头堡和新门户，将重点发展科技服务、商业和总部经济，推动高科技研发，将打造成为京津冀‘微中心'。
承载“微中心”的基础为高城镇化率，目前2018 年中国户籍人口城镇化率为43.4%，而宝坻只有31.4%，未来发展潜力巨大。
（一）近几年宝坻区域经济人口状况：综上图表显示，自2015 年至2018 年，宝坻区人口流入量持续上涨，GDP数值逐年上升，经济稳定增长，持续利好趋势（二）宝坻近三年招商引资情况：2016 年-2018 年宝坻区招商引资项目共计228 个，总计引进资金约为1800 亿元。
北京住总科贸控股集团有限公司、上海一电高低压电器设备、星辉医疗器械、汇能节能燃气等大型集团公司集体落户宝坻。
2017 年天津市宝坻区北京招商推介会中，宝坻集中签约20 个项目，总投资额约为1341.9 亿元，创下了宝坻区历届签约额之最，“京畿重镇”投资洼地效应显现。
（三）宝坻城区重点规划项目介绍：宝坻城区规划面积近十年持续扩容，目前南城区全部为新兴社区及行政办公区，年度开发量占宝坻城区近几年总开发量60% 以上，北城区多以还迁住宅为主。
近三年二次扩容接向北依托天宝工业园，筹建了中关村产业基地；向南毗邻潮白河围绕高铁宝坻南站兴建高铁新城，真正形成了有强大产业依托、把握交通命脉核心发展动力。
（附件一）1、宝坻高铁交通：京滨、京唐、津承三条高铁落户宝坻，在三条高铁引领城市变革的背景下，宝坻高铁新城以“三大城际大型枢纽”的新面貌，成为环京新的增长点，带动了宝坻区域发展。
2、宝坻高铁新城：在宝坻高铁站周边规划30 平方公里的“高铁新区”，承接北京非首都功能的‘微中心'，重点发展科技服务、商业和总部经济。
宝坻区政府引进了华润集团、雅居乐及华粲集团，联手打造京津冀绿色生态的创新型中央活力区。
宝坻地块可行性研究报告
地块位置
宝坻重点打造四个示范工业园区七个特色工业园区， 解决就业同时，有利于外来技术人才引进。
宝坻城区交通体系
津蓟高速
宝坻交通体系发达，路网便捷：
地块位于宝坻区潮阳大道以南、潮白河以北，宝坻发展的核心区位
2.地块现状
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地块紧邻朝阳大道交通十分便利，南侧临潮白河景观资源，毗邻宝坻行政机构 地块现状：临时绿化、树林、鱼塘
3.地块周边环境
潮白河河景资源 区域规划为宝坻未来文 化中心 在建中为宝坻体育馆 （宝坻九中为规划中） 潮阳大道为宝坻区主干 道路，与南关大街、开 元路、津围公路等相连， 交通便利
一河即“潮白河”双城即“宝坻新城、京津新城”
2012年常住人口83万人
2012年地区GDP242亿元
年均增长19.5%
人均GDP 43612元
排名全市第11
11
11
全社会固定资产投资240亿元
年均增长32.2%，
宝坻区域规划
宝坻城区重点发展商贸物流业、 现代制造业，规划至2020年宝 坻新城人口规模为30万人。
--《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》
京津新城重点发展旅游、商贸物流、 教育和会议务，规划至2020年新 城人口规模为20万人。
随着宝坻区域规划及宝坻新城、京津新城的建设，宝坻城镇化及外来人口得 到有效增加，对区域房地产市场起到一定支撑。
宝坻区域规划
四个示范工业园 天津宝坻低碳工业区。 天津宝坻节能环保工业区。 天津宝坻塑料制品工业区。 天津宝坻马家店工业区。
天津市宝坻区土地利用现状
天津市宝坻区土地利用现状分析土地规划作业09資一09508071薛广杰天津市宝坻区土地利用现状分析1 地理位置概况宝坻区位于中国天津市中北部，华北平原北部，燕山山脉南麓。
地理位置在东经117°8′至117°40′，北纬39°21′至39°50′之间，处于华北平原北部，临近渤海湾。
图1：天津市宝坻区区位图东及东南与河北省玉田县、天津市宁河县相邻；南及西南与宁河、武清接壤；西及西北与河北省香河、三河相连；北及东北与天津市蓟县、河北省玉田县隔河相望。
全区总面积1450平方公里，南北长65公里，东西宽24公里，平原高度在海拔2.5—3米之间。
宝坻有丰富的自然资源。
光、热、水条件较好，雨量集中，雨热同期，四季分明，冷暖干湿差异明显。
属天津市。
2010年人口达到70万。
汉族为主，有回、满、壮、蒙古、朝鲜、瑶、土家、苗、藏、侗等15个少数民族。
面积1450平方千米。
2 自然条件与社会经济条件2.1自然条件宝坻宝地，上有川林，下有矿藏，河渠千转，肥田万顷。
2.1.1土地资源土地总面积150966公顷。
北部高上地区以普通潮土类居多，土壤质地为壤质，肥力较高，水肥气热比较协调，土层较厚，利于粮食、瓜果、蔬菜、药材等多种作物精作高产。
中部以潮湿土为主，质地粘重，宜水稻、高梁、大豆、大葱、棉花、麻类种植。
南部大洼地区为盐化潮湿土，地域广阔，宜耕期短，宜发展淡水养殖，种植抗盐碱、抗潮湿作物。
东部大洼地区，多为粘质土，适宜小麦、水稻、大豆等作物的种植，该地区生产的“三辣”（五叶齐大葱、红皮蒜、天鹰椒）远近驰名，畅销国内外。
2.1.1水资源宝坻处在中国东部暖温帯半湿润季风区，降雨受季风影响，雨量集中于7—9月份，多年平均降水量为614毫米，是中国三北地区地下水资源储量最丰沛的地区。
多年平均开采量可达1.05亿立方米/年，而且水质优良。
地表水年可调剂量为2.5-3亿立方米，多年平均径流量为15.35亿立方米。
宝坻融创现状分析报告单
宝坻融创现状分析报告单一. 简介本报告详细分析了宝坻区融创乐活城的现状，并提供了一系列的数据和观察结果，以帮助各方对宝坻融创乐活城的发展做出有效的决策。
二. 基本概况1. 地理位置宝坻融创乐活城位于天津市宝坻区，地处京津冀协同发展战略的中心位置。
该区位于天津市北部，是一个重要的经济、政治、文化中心，与北京市接壤。
2. 项目规划宝坻融创乐活城占地面积约1000亩，总建筑面积450万平方米，计划分为住宅区、商业区和公共设施区。
项目建设首先从住宅区着手，以吸引购房人群，后续规划商业区将进一步推动项目的发展和增长。
3. 项目特色融创乐活城将以生态、绿色、创新为理念，打造一个集居住、休闲、购物、娱乐、教育等生活功能为一体的综合体项目。
项目内将配备各种设施，包括商场、超市、餐饮、娱乐场所、医疗机构和学校等，满足居民的一切生活需求。
三. 市场分析1. 市场需求宝坻区作为天津市的一个新兴区域，近年来经济发展迅速，人口增长较快。
随着人口的增加，对住宅和商业设施的需求也在增加。
融创乐活城的规划正好满足了市场对高品质住宅和商业设施的需求。
2. 竞争对手分析目前宝坻区尚缺乏高品质的住宅项目和商业设施，因此融创乐活城的竞争对手较为有限。
然而，随着该区域的发展，未来可能会有其他项目竞争进入市场。
3. 市场前景根据当前的市场需求和竞争状况，融创乐活城在宝坻区拥有较好的市场前景。
该项目的特色和规划将能够吸引一大批高品质的购房者和商家，为项目的可持续发展提供了保障。
四. 售楼部运营情况1. 销售状况目前融创乐活城的售楼部已经开始运营，并取得了一定的销售成绩。
根据最新的统计数据显示，目前已售出的住宅比例达到了约30%，商业区的预售情况也非常理想。
2. 优势和劣势融创乐活城的优势是地理位置优越、规划科学、配套设施完善。
然而，目前售楼部还处于初期运营阶段，宣传力度和知名度相对较低，这给项目的销售带来了一定的影响。
3. 销售策略为了提升融创乐活城的知名度和吸引更多的购房者，售楼部需要加大宣传力度，提供更多的优惠政策和购房福利。
XX年8月天津市宝坻区xx项目营销策略思考
『区域背景』 宝坻新城
政治、经济、文化新城 宝坻区新的城市中心
起步较早，区域建设陈旧 历史文化积淀丰富 区域人口数量大，生活氛围浓厚 全面建设，使宝坻新城成为政治、经济、文
化中心 未来规划全面，阶段性完善商业、文化、娱
乐等配套设施，形成新的城市中心
XX年8月天津市宝坻区xx项目营销策略思考
津
蓟
高
潘
速
青
公 路
线
九园 工业区
XX年8月天津市宝坻区xx项目营销策略思考
『区域产业』
黄庄乡工业区以环保、制造为发展方向
南部产业—黄庄乡工业区
发展的目标 重点发展农产品深加工、食品、电子信息、汽车配件、金属制
品、机电制品、服装等优势产业，在环保产业发展上实现大突
位于宝坻东南部，座落于黄庄乡黄庄村西、九园公路 北侧，紧临珠江温泉城\知识森林岛、黄庄水库、京津 新城 面积112平方公里，辖19个行政村，人口1.15万
、机械制造、纸制品制造等
属于乡镇工业园区 位于口东镇西侧，距离津蓟高速宝坻南出口0.5公里。距宝坻新
城和京津新城仅10分钟车程，距天津市区、滨海新区、北京市、 唐山市的车程约1小时。宝白公里、大黑林路贯穿全镇 规划建设最低达到“九通一平”的标准 目前已有无缝钢管、游艇、机械、家具、电子等项目筹备入住， 计划固定资产投入30亿元，占地2500亩
XX年8月天津市宝坻区xx项目营销策略思考
『区域背景』
宝坻双城——京津新城 区域开发已具规模，处于完善阶段
新城内项目总投资规模500亿元人民币以上 以生态、商贸、休闲、会议会展、教育研发为特色 服务京津冀、面向环渤海
京津唐卫星城 滨海新区配套服务区 生态型、知识型、服务型精 品新城
宝坻养老市场分析
宝坻养老市场分析一、市场概况宝坻是河北省天津市下辖的一个县级市，其养老市场近年来备受关注。
随着城镇化进程的加快和人口老龄化程度的增加，宝坻的养老市场潜力巨大。
本文将从市场规模、市场特点、竞争情况、发展趋势等方面对宝坻养老市场进行深度分析。
二、市场规模根据宝坻统计局的数据显示，截至2020年底，宝坻养老服务市场规模达到XX亿元，同比增长XX%。
其中，养老机构服务占据市场份额的XX%，居家养老服务占据市场份额的XX%。
市场规模呈现稳步增长的趋势，为投资者提供了良好的发展机会。
三、市场特点1.人口结构老龄化严重：宝坻的老年人口比例逐年增加，老年人口的数量和比例均远远高于全市平均水平。
这为养老服务行业的发展提供了广阔的市场空间。
2.消费观念转变：随着人们生活水平的提高，宝坻老年人对养老服务的需求也逐渐发生变化，不再满足于基本的养老照料，更倾向于高品质、多样化的养老服务。
3.政府支持力度加大：宝坻政府通过制定相关政策、推出各类养老福利措施，积极促进养老服务行业的发展，为企业提供了政策支持和市场保障。
四、竞争情况目前，宝坻养老市场竞争激烈，主要竞争对手包括传统的养老院、养老社区、居家养老服务机构等。
其中，一些知名的养老机构逐渐占据市场份额，但也面临着服务质量、价格竞争、品牌影响力等方面的挑战。
同时，新兴的养老科技公司也开始崭露头角，以创新的服务模式和科技手段吸引消费者。
五、发展趋势1.多元化发展：未来，宝坻养老市场将呈现多元化发展趋势，从传统的养老院和养老社区向多样化的养老服务模式转变，包括居家养老服务、在线养老服务等。
2.智能化技术应用：随着科技的发展，智能化、信息化技术将成为养老服务业的重要发展方向，包括智能家居、远程医疗、虚拟养老社区等。
3.品质化服务提升：消费者对养老服务质量和服务体验的需求不断提高，养老机构和服务提供商需要不断提升服务品质，满足消费者的个性化需求。
结语综上所述，宝坻养老市场具有巨大的发展潜力和市场机遇，但也面临着激烈的竞争和挑战。
大爆发！北辰、宝坻、蓟州、静海四区挂地40万平，总价25亿起拍
大爆发！北辰、宝坻、蓟州、静海四区挂地40万平，总价25亿起拍12月27日下午，天津土地交易中心连续上架5宗宅地，分别位于北辰、宝坻、静海和蓟州四个区域，出让土地总面积近40万平米，土地出让金额共计25亿元。
5宗地块的出让时间，均定于2019年1月25日下午。
北辰津辰双（挂）2018-014号该宗地位于北辰区立业道与商科路交口，现状场清地平。
土地出让面积58620.4平方米，规划用地面积58620.3平方米，详细指标详见下表：该宗地土地用途为城镇住宅、商服、科教，起始价为4.059亿元，设置最高限价为4.39亿元，另外规定地块内商业服务网点建筑面积均不小于900平方米。
当竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段，自持规划商业建筑面积上限为13000平方米。
若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，自持租赁住房建筑面积上限为84000平方米。
津辰双（挂）2018-016号该宗地位于北辰区立业道与高广南路交口，现状场清地平。
土地出让面积57584.2平方米，规划用地面积57583.9平方米，详细指标详见下表：该宗地土地用途为城镇住宅、商服，起始价为5.0149亿元，设置最高限价为5.32亿元。
另外规定地块内商业服务网点建筑面积均不小于900平方米。
当竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段，自持规划商业建筑面积上限为73000平方米。
若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，自持租赁住房建筑面积上限为68000平方米。
由于两地块挂牌文件内均未明确标明各用地面积，故无法有效计算地块楼面价。
宝坻宝坻区地块编号为津宝（挂）2017-075号，位于宝坻区钰华街与广阳路交口，四至为：东至双站路、天津市宝坻区土地整理中心用地，南至广阳路，西至钰华街、天津市宝坻区土地整理中心用地，北至渔阳路、天津市宝坻区土地整理中心用地（以挂牌出让文件附图为准)。
成本法基准地价房地产估价技术报告范文
成本法基准地价房地产估价技术报告范文一、个别因素分析1.交通条件估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。
2.基础设施条件估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。
3.环境状况估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。
二、区域因素分析宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。
城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。
从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。
宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。
宝坻现有工业企业5000余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。
香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。
以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家，可提供电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。
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一、区域分析 1、景瑞宝坻项目隶属天津市宝坻区，地处京、津、唐三市中心地带，在“大北京规划”圈 中位于中心腹地。城区西北距北京 70 公里，南距天津 70 公里，东距唐山 80 公里，东南距 中国北方重要的国际港口天津新港 90 公里，东距秦皇岛 200 公里。
2、宝坻区界接省连市，拥有广阔的市场和发展交流空间，形成了依靠天津、面向北京、服 务东北、辐射河北的经济发展格局。
津
温泉渡假村 宝
蓟
白
凯悦酒店
高
快
速
马术俱乐部 速
路
天津财经
大学珠江
学院
27洞高尔夫球场
潮
白
河
本案
青龙湾
本项目
4、未来交通规划 （1）京津新城通往北京、唐山的高速铁路于 2009 年 9 月初动工，在天津宝坻区的京津新城 设站。
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（2）规划的天津至蓟县的轻轨在京津新城设站。 （3）塘承高速、廊唐高速、津蓟-津汕联络线的即将建设，宝白公路南延直通天津机场大道 工程的开启。
（四）综上所述，整体片区的开发启动，必将吸引更多有实力的投资方进入，并带领产业、 经济的发展和升级。产业规划的落实，必将带来更多的居住置业需求。同时项目周边良好 的生态环境、便捷的交通路网、强大的休闲配套，也势必吸引改善性生活需求者的青睐。
三、产业规划 京津发展带的轴心位置，创新、科学的片区规划、政府的大力扶持及日益便捷的交通环
北区包括第五大街两侧及新城北部的居住区，是新城功能最为复合的地区，包括城镇公 共服务、居住、教育、研发、小型都市工业、会议会展、郊区大型零售等功能； （2）中部温泉疗养区
中区以珠江项目为基础，围绕温泉资源，形成集疗养、度假、游乐、健身与一体的功能 区，包括温泉主题乐园、温泉度假酒店和度假村、温泉别墅，高尔夫球场、温泉疗养所等设 施。 （3）南部主题游乐区
CBD岛
跨国公司区域总部
及总裁居住岛
国际
对外交流 与合作岛
公寓 居住 岛 中央知识岛
启动期 贵宾岛
温泉区 英
国际精英居住岛 语 岛
会议 中心
度假岛
（三）区域项目
1、已开发项目 项目所属片区目前拥有宝坻温泉城、锦绣香江及泰富橄榄树 3 个在售项目。 其中宝坻温泉城项目于 2004 年开发，占地 22500 亩。产品以独栋别墅为主，打造辐射
展示于一体的家居、建材、纺织品市场，建成中国北方地区重要的物流分拨中心和制造业基 地。工业重点发展机械制造、阀门、模具、新型材料、新能源等制造业，成为南资北上、接 受滨海新区辐射带动的平台。突出引导建设自行车及轻工产业配套园区，进一步在自行车及 其零部件加工、通用设备零部件、航空配件、高档家具、橡塑制品等配套产业领域引进外资。 发展成为环渤海地区重要的工业制造及物流区，成为“技工贸一体化”的综合产业园区。 （2）项目入驻情况：
2、新近土地开发 由于京津新城独有的津一体化的推进，大量品牌开发商进驻京津新城。目前与政府达成协议的土地已过万亩。 其中包括：阳光 100，中国世代、明发国际城等。
其中阳光 100 与农垦合作的东方威尼斯项目近 5000 亩，投资超百亿。开发集高端物业、 温泉度假、运动休闲为一体的大型复合项目。项目规划、设计和营造将充分体现出低碳经济 理念，引入绿色生态技术，突出水环境的主题，在环渤海经济圈核心位置打造具有全球示范 意义的时尚生态社区。
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京津及环渤海区域的地产大盘。项目利用其规模优势，主打新城概念，整合温泉、高尔夫、 酒店、会议等商务、休闲、度假配套。目前该项目各项配套已基本全部投入使用。在京津区 域具有广泛的影响力。
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锦绣香江项目是继宝坻温泉城之后在知识森林岛片区的又一个住宅地产大盘。项目占 地 3000 亩，于 2007 年 10 月开盘。产品以洋房、高层为主，面积涵盖 90-400 平米。项目借 助潮白河的自然资源配套，利用地中海的特色建筑，吸引广大天津客户及部分北京客户的关 注和购买。
南区以大型体验式主题游乐项目为核心，延伸至居住功能，核心项目包括一个大型主题 游乐园，一个主题风情街区和一个体育公园。
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3、 目前区域已建成并投入使用的配套有：凯悦酒店、温泉度假村、高尔夫球场、马术俱乐 部、京津国际大学城、国际风情部分商业街、佛教文化博物馆。
玉佛宫
北京科 技大学 实验中 学
北京科 技大学 天津学 院
天津宝坻九园工业园区位于津蓟高速公路九园出口处，始建于 2003 年，是市政府 2004 年 3 月批准保留的开发区（津政[2004]33 号），首期规划面积 9.4 平方公里，享受省（市） 级开发区待遇，是天津市区、滨海新区重要的经济功能区。
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（1）园区定位： 园区按照“一园两区，南贸北工”的发展格局进行建设。商贸着力培育集加工、销售、
中国世代在京津新城开发的地块总计面积约 6000 亩。先期产品以俱乐部、酒店、低密 度住宅产品为主。
明发国际城项目占地约 2500 亩。以物流、办公、商务功能为主。对片区产业功能的完 善和发展将起到重要的推动作用。
同时，天津市也计划利用 5 年时间在潮白湖区域打造宜居示范水城，该项目整体规划 已编制完成，并列入《天津市土地利用总体规划（2008-2020）》和《宝坻区城乡总体规划 （2008-2020）》。该项目由天津房地产开发经营集团有限公司实施建设，项目将在近期启动。
天津拖拉机制造有限公司是一家实力雄厚、技术领先的大中型拖拉机生产企业，具备较 强的产品开发设计、制造和销售服务的能力，近年来先后研发出国内外技术先进的小麦收割 机、玉米收获机和水稻收割机等各类农业机械，现已达到了批量生产能力。落户在宝坻区的 农机产业园区项目计划投资 10.2 亿元，占地面积 675 亩，全部建成后将形成年产共计 21000 台农机的综合生产能力。据了解，项目计划分三期四年建设，一期建成后形成年产 6500 台 收获机械的生产能力，并于 09 年底启动；二期建成后形成年产 16000 台收获机械的生产能 力；三期建成后形成年产 5000 台大马力拖拉机的生产能力。 3、新能源产业基地：位于项目南侧，该项目隶属宝坻区低碳产业区，第一期投资 30 亿元。 4、九园工业园：
（二）知识森林岛 知识森林岛是由宝坻区政府与森岛集团达成意向，由森岛集团从规划理念开始，逐步推
进整个项目的发展。项目占地 14.64 平方公里，目标是建设成为世界首个完整体现知识经济 特征，完全实现知识、商务、科技、生态、艺术、人文诸元素有机融合与高频互动，具有知 识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质的新概念经济区-知识商务区。
以宝坻为圆心百公里半径范围内有 3700 万人口，占京、津冀北地区总人口的 60%。从 宝坻出发 5 小时车程范围内，可涵盖华北、东北、西北、中原的 47 个大中型城市，辐射 3 亿人口。
宝坻总体发展规划构想是：强化一个中心，建设一座新城，依托两条轴线，打造三个平 台，发展四个重镇。 3、宝坻毗邻首都和天津滨海两大国际机场，车程均在 1 小时内；地近天津港、京唐港、秦 皇岛港三个国际级港口，车程分别在 40、90、120 分钟。
宝坻境内京沈、津蓟、蓟塘、廊唐四条高速“井”型交汇，留有 9 个口；津蓟铁路、城 际快轨及 12 条国家级干道构筑四维交通网络。以宝坻为圆心，五小时车程覆盖 47 个大中城
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市、3 亿人口。
二、片区分析 （一）京津新城 1、京津新城是国务院批准列入天津市“十一五”期间新建的 11 座新城之一。 2、其规划功能分为“一带三区”：其中一带指——沿潮白新河南北延伸的生态旅游带；三区 指北部综合功能服务区、中部温泉疗养区、南部主题游乐区。 （1）北部城镇综合功能区
境。都加速京津新城片区产业规划的落实与发展。
（一）产业规划
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1、比克新能源： 该项目由美国纳斯达克上市公司比克电池总投资 10 亿美元打造。项目分三期建设，是
集研发、生产、上下游制造于一体的新能源产业化基地。其中，新能源研究院计划投资 1 亿美元，主要建设研发大楼、试产车间及生活区。该项目全部建成投产后预计年产值 239 亿元，年创税 11.9 亿元。 2、天拖农机产业园区：
截止目前，园区入驻工业项目 56 个，总投资 55.9 亿元。主要涉及行业为装备制造、工 业泵阀、电梯、工程机械、木制品、铅酸电池等。
（二）文化教育产业： 文化教育产业是宝坻京津新城区域的又一大亮点。目前片区已有北京科技大学天津学
院、天津财经大学珠江学院 2 所高等学院。解放军军事交通学院也在规划当中。同时玉石文 化博物馆、动漫产业基地、评剧艺术中心等文化产业也都在招商、运作当中。 （三）综上所述，京津新城片区已有的产业支撑，未来主导的新能源、新概念产业的注入， 以及文化、教育产业的发展。为区域带来大量的高素质产业人口。这部分人口的导入，也 势必拉动房地产的发展。为片区的整体成熟，形成合力。