阜新某房地产项目营销策划报告40PPT

四、土地供应： 阜新市目前土地出让全部都采挂牌、拍卖方式。据阜新市国土资源 局统计，2007年市区新增土地供应量约60万平方米，成交总金额约3 亿元。由于国家宏观调控政策影响，阜新市土地供应在2007年内土地 供应总量增加，与2006年相比提高14.3%。
阜新环境分析
判研结果： 一、根据现有人口和经济发展状况分析，我方认为阜新市年最 大开发量在70万平方米左右，现在实际每年开发量在40万平方 米左右，具有一定的开发潜力。
• 市场供应结构比较单一，户型面积较大，大约为87-110平方米左右的两房和 130以上的三房。130平方米以上的房源去化相对缓慢，而110平方米以下的房 型去化较快。在这种情况下，我方应力求户型上的多样话，深度挖掘市场户 型空白，造就面积适中，功能合理的户型，增加一部分50-60平一室、70-80 平两室的户型.据相关统计,市民最关注的户型仍然主要集中在两室一厅一卫、 两室两厅一卫,建筑面积集中在80㎡-130㎡,仍然是现在市场上的主力户型。
一、政策环境对房地产市场发展的支持 近年来，阜新市政府结合国家宏观政策，连续出台了一系列政策法规，不 但确保了土地行政化与市场化运作的有效对接，从产业源头净化了市场透 明度，而且为产业的规范持续发展提供了保障。
二、经济发展趋势 根据阜新“十一五”规划，阜新区将在未来重点规划并建设城区东北部区 域，通过发展高新区，将阜新市区老商业区与阜蒙县串联起来，大大促进 了城市的快速发展。
加推广力度； W4、本区域消费群的心理距离与城市中心较远，影响去
化速度；
Opportunity机会分析
二、根据现有人均可支配收入推算，人均承受房价在2000— 2500元/平米。根据经济发展目标估计，随着城市整体经济发展 和人均收入的提高，房价和销售总量将会呈稳定增长趋势。
行政区划
海州区 新邱区 太平区 清河门区 细河区 彰武县 阜新 蒙古族自治县
面积 97平方千米，人口28万。 区人民政府驻街心路7号。 面积 128平方千米，人口 9万。 区人民政府驻新邱大街53号。 面积 108平方千米，人口18万。 区人民政府驻太平大街1号。 面积 105平方千米，人口 7万。 区人民政府驻清河大街1号。 面积 126平方千米，人口16万。 区人民政府驻中华路25号。 面积3635平方千米，人口42万。 县人民政府驻彰武镇。
二、人口状况：阜新市总人口为193万，城市人口为78万左右， 2006年，阜新市全年GDP158.4亿元，居民人均可 支配收入达到7600元。随着社会经济和教育、医 疗保健业的发展，全市人口的经济收入和文化素质 正在不断提高。
阜新环境分析
三 、经济环境及发展目标： 阜新矿产资源丰富，现已发现矿产资源43种，主要有煤、金、铁麦饭 石、玛瑙等。到2007年，经济转型和老工业基地改造任务取得重大进 展，全市生产总值超过200亿元，年均增长18%，人均超过1万元 。 奋斗目标是到2010年，经济转型和老工业基地调整改造任务要基本完 成，全市GDP达到300亿元，人均15000元，实现全市GDP总量十年 翻两番，超过当时全国的平均水平,达到全省平均水平的60%。
竞争项目分析
• 目前开发项目生活配套设施主要依靠项目周边原有配套服务，小区没有附带 建设。园区的景观绿化仍然停留在平面景观上，立面景观的层次不丰富。
• 虽然市场上中高档物业在产品规划、相关公共设施、物业管理水平等方面具 有一定改善意识，但是还有很大的提高空间，我方可提升附加品质，做到高 端产品，引领市场。
自住为主。 • 本区域原居民，购买户型以二房、三房左右的户型，以
自住为主。
项目定位
产品的五个层次
核心利益层
实体产品层 期望产品层 附加产品层
潜在产品层
目前发达国家企业的产品竞争多在产品附加层次 ，而发展中国家企业的产品竞争则主要在期望产 品层次 。 我司将集中于产品附加层次以便能更快、更好的 满足消费者的复杂利益整合的需要 。
目前，阜新市政府规划将老商业区、高新区和阜蒙县形成“三位一体化” 的发展.。开发地域呈从城中区→高新区转移的趋势.本项目处于规划发展 的高新区范围内,政府支持力量雄厚，项目本身升值前景大有可观。
竞争项目分析
• 产品的同质化问题比较严重，大多数的公寓项目的设计都非常相似，建筑形 式以多层为主，小高层为辅，由于市政配套设施的跟进，由以多层建筑为主 的开发模式逐步向多层、小高层、高层的复合开发模式。
客户群分析
从项目开发总体量与城市人口及GDP上分析，我项目所涵盖的群是 多样化的，主要客户群应是本市居民和阜新市周边各县居民。项目 品质与价格定位满足各个层次的人群，适应各种购房目的。
目标客户群分析: • 本区域企业的中高层管理者、技术人员及业务人员。购
买户型以二房二厅或三房二厅及四房为主，自住。 • 本区域的私营企业主，购买户型以三房及四房以上为主，
项目 SOWT分析
Strength优势分析
S1、先天可开发素质较好，土地平整； S2、大盘操作，提升项目品质； S3、政府扶持，可整合政府资源；
Weakness劣势分析
W1、项目地块西南的高压线，形成辐射，影响项目品质； W2、地块周边为农业用地和工厂，居住氛围不够浓厚； W3、基础配套设施还不够完善，生活便利性不强，需增
面积6246平方千米，人口73万。自治县人民政府驻阜新镇文化路东65号。
阜新市行政区划图
阜新市现有城市人口数为78万，而周边的彰武县和蒙古族自治区人口共计达到115 万。根据城市化进程，周边部分农村人口会向城市转移，形成一股不可小窥的消 费力量，所以应对此部分市场的消费潜力进行深度挖掘。
城市经济发展方向
项目营销推广策略
纲要
第一部分 阜新市场调研 第二部分 项目定位 第三部分 推广策略
阜新市场调研
阜新环境分析
一、地理位置：阜新位于辽宁的西北部，全境呈长矩形，全区东西 长170公里，南北宽84公里，总面积 10355平方公 里，是一座新兴的工业城市。东邻省会沈阳市，南 靠渤海辽东湾，与大连港南北相望，西与锦州港、 京津地区襟衣相连。