最新房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析
14个城市综合体案例分析
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
13
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
21
香港IFC（3/4）
IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四 季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
12
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
世联：综合体四种开发模式案例研究
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选， 世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店 式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业部分——东方新天地： 商业部分——东方新天地： 东方新天地
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分 港丽酒店 513间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（2/3）
——北京东方广场 购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
功能构成
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、 适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业经营的特色
主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市 主力店 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种 主力业态 类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。 餐饮： 餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美 食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专 为“家庭”服务的主题餐厅。 体验特色：这里有两家专供人们“ 的特色店， 体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 电器店还将作为儿童科普教育“基地” 电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 娱乐： 娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城， 根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的 家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室 教育
城市综合体案例分析
城市综合体案例分析城市综合体是一个集住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑项目。
它的出现是为了满足人们对于更高品质生活的需求，提供了便利的商业、文化、休闲等服务，并将多功能建筑与城市环境相融合，为城市的发展带来更多机遇。
以下是北京的一个城市综合体项目的案例分析：案例名称：北京西单城市综合体地理位置：北京市西城区建设时间：2024年-2024年项目总投资：约40亿元人民币总建筑面积：约20万平方米设计理念：将传统商业与现代城市功能相结合，形成一个以商业配套为主体，集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的城市综合体。
功能分布：1.商业配套：占地面积约10万平方米，主要包括多种类型的商业门店，如百货、超市、餐饮、购物中心等，以满足人们在生活、消费方面的需求。
2.办公空间：占地面积约7万平方米，提供了一流的办公设施和配套服务，为企业提供高效便利的办公环境，吸引了众多知名企业入驻。
3.文化娱乐：包括艺术展览馆、影院、剧院等文化设施，以及儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为居民和游客提供多样化的文化娱乐体验。
4.住宅区：占地面积约2万平方米，提供多种户型的高档住宅，满足人们对于品质居住的需求。
总体特点和优势：1.地理位置优越：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边人口密集，为商业发展提供了良好的基础。
2.功能齐全：项目涵盖了商业、办公、文化、娱乐、住宅等多种功能，满足了人们对于多样化生活需求的要求。
3.建筑设计独特：项目采用了现代化设计理念，建筑外观美观大气，内部空间布局合理，使人们在其中感受到艺术与时尚的氛围。
4.配套设施齐全：项目内配备了完善的基础设施和服务设施，如停车场、消防设施、公共广场等，为用户提供便利。
5.经济效益显著：项目于2024年正式开业后迅速获得了商业成功，并带动了周边地区的发展，为城市经济增长做出了贡献。
总结：通过北京西单城市综合体的案例分析，我们可以看到城市综合体的建设是城市发展的重要方向之一、它不仅为人们提供了便利的生活与消费环境，也创造了就业机会和经济效益。
中冶置业_房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析_72页
周边配套
周边有华贸中心、国贸、嘉里中心、世贸天阶等高端商业项目进入。 有适合日常消费的超市卖场，京客隆、大中电器、蓝岛大厦、太平洋百货等， 工商银行、中国银行、华夏银行、交通银行，呼家楼邮局。 附近有朝阳医院、光华医院、朝阳第二医院、建国医院等综合型医院。 附近有呼家楼中学、芳草地小学、80中学、陈经纶中学，呼家楼第三小学、日 坛中学。大学包括中央美术学院、经贸大学。
•14
地理位置
现代城位于东长安街延长线，国贸东800米，北京商务中心区内(CBD)内。 随着地铁一号线的建设、国贸桥的改造、通惠河的治理和东四环的开通，现代 城所处的商务中心区已成为北京最现代繁华的地区。现代城东南西北，地下水上 皆四通八达。一号线地铁在现代城设有出口。一号线地铁串起了现代城、国贸、 贵友大厦、赛特中心、恒基中心、东方广场、天安门、西单等。 地面交通网纵横天下：西面有东三环，东面是东四环，北面有建国路，南面是 滨河快速路，它连接起东四环、东三环、东二环，再与前三门大街贯通。
• 目录
1. SOHO现代城 2. 万达广场（CBD） 3. 华贸中心 4. 银泰中心
•高端城市综合体案例分析
•SOHO现代城
•13
项目概况
SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目。 位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的 东面。 该项目总建筑面积为48万平米，它拥有48家 店铺，283套办公室，1897套公寓。 1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速 崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越 来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家 办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵 活多功能的空间。 项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿 人民币，并且连续两年（1999，2000）获得 北京市房地产单体项目的销售冠军。 SOHO现代城于2001年完工。
建设合同相关案例分析
建设合同相关案例分析一、案例背景。
甲公司是一家建筑公司，乙公司是一家房地产开发公司。
乙公司计划开发一个大型商业综合体项目，于是和甲公司签订了建设工程施工合同。
合同约定，甲公司负责按照乙公司提供的设计图纸进行施工，工程总价款为5000万元，工期为两年，从2019年1月1日到2020年12月31日。
同时，合同还规定了工程质量标准、付款方式等一系列条款。
二、案例中的第一个问题工期延误。
1. 问题表现。
在施工过程中，甲公司遇到了一些问题。
首先是在基础工程施工阶段，遇到了地下溶洞，这是在施工前的地质勘察报告中没有提到的情况。
甲公司为了处理溶洞问题，花费了额外的三个月时间。
然后，在主体结构施工时，由于乙公司多次变更设计图纸，导致施工进度受到影响，又延误了两个月。
2. 合同条款分析。
按照合同约定，对于不可抗力等非甲公司原因导致的工期延误，甲公司应该及时通知乙公司，并提供相关证明文件，可以相应顺延工期。
地下溶洞属于不可预见的地质情况，属于非甲公司原因。
但是对于乙公司变更设计图纸导致的延误，虽然合同没有明确说这种情况下工期如何处理，但从公平合理的角度看，也应该顺延工期。
3. 解决方案。
甲公司及时向乙公司发送了关于工期延误的通知，并附上了溶洞处理的工程记录以及每次设计变更的文件。
经过双方协商，乙公司同意将工期顺延五个月，也就是新的竣工日期为2021年5月31日。
这就像两个人一起走路，突然前面出现了大坑（溶洞），还不停地有人改路线（变更设计），那肯定得给走路的人（甲公司）多些时间才能到达目的地啊。
三、案例中的第二个问题工程质量争议。
1. 问题表现。
工程竣工后，乙公司在验收时发现部分墙体存在裂缝。
乙公司认为这是甲公司施工质量不合格导致的，要求甲公司承担修复费用并赔偿因工程质量问题可能带来的商业损失。
甲公司则认为，墙体裂缝是由于乙公司提供的建筑材料存在质量问题，而且在施工过程中，乙公司为了赶工期，要求甲公司在混凝土未达到规定养护期就进行下一道工序，所以责任不在甲公司。
城市综合体开发建设研究_以紫薇尚层综合体开发为例
··2011年第9期0引言城市综合体的开发建设一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发决然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源等进行高效整合，才能实现城市综合体的开发效益及社会影响。
城市综合体的开发件事是一个复杂、庞大的系统工程。
然而，目前的城市综合体的开发建设过程中普遍存在“重规划轻策划、重单体轻整体、重商业轻环境、重人工轻自然”等现象，使得建成的物业闲置、整体景观不佳、商业气氛不浓等未能达到预期效果[1]。
为此本文结合实际项目，从规划设计、商业改造和综合体销售等方面，对城市综合体的开发建设进行了一些探讨。
1项目概况与定位紫薇尚层项目是在城市综合体项目开发上的一次有力探索，其创新的规划设计、新颖的立面形象，多业态的复合社区定位，以及丰富的产品组合和较高性价比，使项目在区域内一直具有鲜明的个性和特色，一直保持较好的市场关注度。
项目位于西安市太白南路与丈八东路交汇处东北角，规划为集住宅、商业、LOFT 、公寓为一体的城市综合体。
2综合体设计创新城市综合体是由各类单体建筑、道路和景观等共同组成的集商业商务于一体的综合物理空间，商业规划是从整体出发，通过城市空间的分析与设计，协调各区域空间的相互关系；而建筑设计则从局部出发，解决单体建筑立面、外观、建筑限高、建筑层数以及内部设计等问题。
商业规划是建筑设计基础与前提，建筑设计是商业规划的延续与深化，只有两者有机的结合，才能使城市综合体建筑达到整体最优设计、美观、协调，实现商业规划的目的[1-3]。
尚层作为一个创新的多业态城市综合体项目，其设计理念大胆超越、时尚前沿；整体规划独树一帜，彰显不俗；外立面雄伟有势，户型设计得到客户认可。
通过小区南北中轴线的划分，楼位合理布置，景观绿化的衬垫，以及较大的窗墙比，从视觉上有效规避容积率大带来视觉的影响。
同时，连通各单体楼商业裙带的设计，将商业价值挖掘到最大，配合大型超市人人乐的进驻，项目商业价值有望在未来不断升值。
产业地产城综合开发全流程操作实务与案例解析
产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析课程背景：2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。
虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。
国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。
与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。
中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。
），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。
鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。
2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。
2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。
房地产产品创新全解及案例解析
随着全球化进程的加速，国际合作成为房地产企业拓 展市场和提升竞争力的重要途径。
详细描述
房地产企业通过与国际企业合作，引进先进的技术和 管理经验，共同开发国际市场。同时，通过参与国际 交流和合作，提升企业的知名度和影响力，为未来的 发展奠定基础。
感谢您的观看
THANKS
房地产产品创新全解及案例 解析
目录
• 房地产产品创新概述 • 房地产产品创新策略 • 房地产产品创新实践 • 房地产产品创新案例解析 • 房地产产品创新面临的挑战与机
遇 • 未来房地产产品创新的方向与展
望
01
房地产产品创新概述
产品创新的定义与重要性
定义
房地产产品创新是指在房地产开发过程中，通过引入新的设 计理念、技术手段和材料，创造出满足市场需求、具有竞争 力的房地产产品。
服务化与体验式创新
总结词
随着消费者需求的多样化，服务化和体验式创新成为房 地产产品创新的重要方向。
详细描述
房地产企业通过提供全方位的服务，如物业管理、社区 服务等，增强消费者的黏性。同时，通过打造独特的体 验式空间，如共享办公、主题公寓等，满足消费者对生 活品质和社交体验的需求。
全球化与国际合作
绿色建筑
智能化管理
万科立体城市运用智能化管理系统， 实现能源管理、物业管理、安防监控 等功能的集成，提高居住体验和运营 效率。
万科立体城市采用绿色建筑技术，如 节能、环保材料和可再生能源，降低 建筑对环境的影响。
碧桂园“森林城市”项目
01
02
03
生态环保
碧桂园森林城市注重生态 环保，通过绿化覆盖和环 保材料的使用，打造绿色 生态居住环境。
管理。
案例
城市综合体项目案例
红星国际（城市综合体）——天津整体效果图商场透视图占地面积:206600平方米总建筑面积:927600平方米总户数:859开发商:投资商:代理商:景观设计单位:建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。
项目总占地300余亩，万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。
容积率，绿化达35%。
红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。
红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。
占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。
红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。
红星国际广场整体建设周期为三年。
其中，家具MALL将于2010年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。
大都会——天津占地面积:92000平方米总建筑面积:860000平方米开发商:投资商:天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。
地铁2、4号线交汇。
金地国际广场——天津该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。
其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。
项目建设周期三年。
建成后将在中心城区与滨海新区之间形成现代商务、金融及高端居住的服务功能，吸引商务金融、创意产业、高新技术产业、信息产业等新兴产业人士，成为河东区乃至天津市现代金融商务业发展的标志区。
【房地产】都市综合体案例分析与借鉴
•商业定位和业态规划与市场的需求 情况产生偏差，更名是对目前现状 的反思和调整!
PPT文档演模板
【房地产】都市综合体案例分析与借 鉴
•东莞华南MALL现状及根源
❖华南MALL的餐饮娱乐板块加上购 物仅实现之前业态设置的55％。
•现状 ❖文化展示、健康休闲类的商家则完 全没有实施。 ❖各类主力店也比预期的少了50％， 同类商业替换率也超过30％。
规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展 方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目 应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。
PPT文档演模板
【房地产】都市综合体案例分析与借 鉴
•都市综合体失败的案例分析——东莞华南MALL
•曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国 《新闻周刊》评为 “世界新七大奇观”的华南 MALL 2007年9月19日，正式更名为“新华南 MALL·生活城”
•资源平台 •提升品质
•商务
•资源平台 •办公
•提升品质
•高消费人流 •旅游租客
•公寓 •提升品质 •住宅
•商业
•商务消费人流 •商业
•住家消费人流
•公寓
•周边高档公寓众多
•住宅 •高档住宅缺失，中 高档住宅众多
•酒店
•五星级酒店林立
•住宅
•酒店
•办公 •地王大厦等甲级写 字楼汇聚
•公寓
•办公
•商务
•都市综合体失败的案例分析——蒙特利尔地下城 Montreal’s underground city
•蒙特利尔简介
•每年4到5个月的漫长冬季。 •40年建成全世界最大、最具 特色的地下交通网络。 •地下步行街网络与大量的复杂 建筑物、商店相连，繁杂的系 统变得简单而又清晰。