某项目初步市场调研分析报告

杨叉湖锦绣人家项目初步市场调研分析报告

调研范围：杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线

调查对象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓）

火车站片楼盘（东方帝园、裕荣家园、元辰·国际大厦）

金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星·辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目）

香港路沿线主要楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园）

说明：本案位于杨汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成的片区）内，因此本次调研特针对片区内楼盘

做重点调研，重点研究；同时也不能忽视周边片区对本案所在片区的影响，因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。

目录

第一部分区域概况

第二部分区域市场特征◎杨汊湖片区

◎金银湖片区

◎火车站片

◎香港路沿线第三部分区域住宅物业概况◎区域住宅市场供应

◎住宅产品特征

第四部分销售情况分析

◎主要在售楼盘一览

◎销售情况分析

◎积压量分析

第五部分总体营销水平分析◎在售楼盘营销手法

◎营销推广成败点

第六部分市场展望

◎潜在市场供应量

◎未来市场竞争点

◎销售价格走势

第七部分本案面市价格建议◎本案优劣势分析

◎可比性楼盘性价比一览

◎本案市场比较定价附：楼盘资料

第一部分区域概况

杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将入住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。

杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。区域道路畅通，出行便利。区域内经过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。

总体来看，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。

第二部分区域市场特征

一、杨汊湖片区

早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。

区域内房地产市场呈现以下特征：

1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向

中档住宅房价发展；

2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；

3、房价分1800元/平方米——2000元/平方米——

2400元/平方米三个档次走，在1800——2000之间居多

4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批

较大规模的楼盘发展，发展潜力大；

5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；但

周边居民文化水平不高，治安印象差

6、市政生活配套资源丰富但水平低

相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：

二、金银湖片区

因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。

（注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）

三、火车站片区

片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米—2800元/平米两个档次走。

（注：未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘）

四、香港路沿线

小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右，大多楼盘进入现房销售阶段，区域可供开发的土地资源少。整体市场环境好，人文氛围浓厚，适合居住。

总体而言，本案所在的杨汊湖片处于开发热点的新华西路片（离市区中心开发）和金银湖片（郊区概念开发）、香港路沿线

之间，相对于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。三大片区的开发建设将带动杨汊湖片楼盘的市场影响力，改变消费者区域心理价值。

第三部分区域住宅物业概况

一、区域住宅市场供应

◎供应量分析

经过调查与统计分析，区域内（杨汊湖片）主要在售住宅楼盘5个，总在售规模约40万平米，总套数3240套，平均每套面积约123平米。

外围（包括金银湖片、火车站片、香港路沿线）相关主要在售住宅楼盘7个，总在售规模约41万平米，总套数为3300套左右，户均面积124平米。

可见，就主要在售楼盘而言，杨汊湖片区内市场供应量

于外围区域市场在售住宅供应量相当，但产品档次则次于外围区域。

注：（1）杨汊湖片由于浩海公寓规模小，尾盘，不构成大的

威胁，未考虑；

（2）金银湖片由于常青花园14号小区销售接近尾声，

而碧海花园、黄金海岸、高尔夫城市花园等为老盘，

丽景湾、奥林匹克花园等未面市或启动，也没有考

虑；

（3）火车站片未考虑像天梨豪园、佳兴苑、城开丰竹园

等尾盘；

（4）香港路沿线新盘不多，这里不做比较分析。

◎供应类型分析

从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，约65栋多层，14栋小高层，4栋高层。多层住宅量为21.6万平方米，占总量的55%；小高层住宅量为9.5万平方米，占总供应量的25%；高层住宅量为8万平方米，占总量的20%

区域外围在售楼盘中，有77栋多层，14栋小高层，1栋高层。多层供应量占总量的70%，小高层供应量占总量的22%，高层占总供应量的8%。综合来看，以多层为主，小高层次之。