房地产开发的核心要素.共33页
标杆房地产企业·华润置地篇
2009/09/20房地产标杆企业研究华润置地的行业借鉴性每每将华润置地作为标杆企业，与业内人士谈起，多数观点认为华润是一家很优秀的房企，但却不具有太多的行业借鉴性。
其原因在于：一、多数房企并不具有华润置地那样雄厚的母公司背景，由此“集团孵化模式”不具有推广性；二、华润置地的“住宅+持有型物业”模式，所需的大量资金有相当的进入门槛。
当前，在越来越多的国有企业进入地产行业，并将其作为主业的背景下；越来越多的行业外大型集团公司涉足房地产的背景之下，华润置地的“集团孵化模式”的借鉴性就凸显出其价值。
“集团孵化模式”在土地、金融杠杆的使用，以及与资本运做的结合上，是领先的典范。
使其有效的突破了自身资本实力的限制，实现了超常规发展；同时从资本输出的角度，也实现了集团资源的双赢。
同时，内地房地产行业正在经历资本化的进程，越来越多的中型企业通过IPO或借壳成为上市公司。
从证券市场资本运做的角度，华润置地无容质疑是行业领先的标杆企业。
当年由“香港证券市场一哥”——宁高宁，打造出来的华润置地模式，在王印等财务出身的高管运营和推陈出新下，市场表现突出。
作为一家在香港沉浸70年，拥有多家香港上市公司的大型央企，华润集团管理团队对香港资本市场的深刻认识程度，非一般新上市房企所能企及。
对于内地日愈壮大的香港房地产上市企业阵营而言，华润置地的借鉴性不言而喻。
作为行业龙头万科的大股东，华润虽然通过并购进入地产行业，却快速把握了行业发展的精髓。
“财务控制”使华润置地有效避免了房地产开发企业的业绩周期波动。
“先放后取”发展思维所体现出的长期行为，使华润置地具有极大的想象空间和可实现性。
证券市场对整体商业模式的认可度，从高市盈率中可见一斑。
单从业绩角度，表现并不突出的华润置地，已经在证券市场买出了好价钱。
在六次注资之后，华润置地净资产高达300多亿，高净资产避免了再融资摊薄效应，操作主动性强。
在金融与投资的配合上，其“出与进”循环顺畅。
房地产经济专业知识与实务知识要点 中级经济师
中级房地产知识重点浓缩第一章市场需求、供给和均衡价格1、区位是指人类行为活动的空间。
位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。
2、杜能“孤立国”理论的前提条件：（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。
农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。
（2）“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。
（3）“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。
平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。
（4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。
（5）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。
3、杜能圈。
第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。
第二圈为林业区。
本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。
第三圈是谷物轮作区。
本圈主要生产粮食。
第四圈是草田轮作区。
本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。
第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。
第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。
4、韦伯工业区位理论假设条件：（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。
在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。
（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。
（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。
（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。
（5）运费是重量和距离的函数。
（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。
5、一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。
恒大地产岗位说明书范文参考(33页)
恒大地产房地产开发有限公司各部门岗位职责、定岗定编和职位说明书管理体制是一种严密的、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度，以及金字塔式的等级服从等特征，从而使其成为一种系统的管理技术体系。
在企业形成金字塔式的组织结构，不断的权威、标准化的任务、各种活动的协调和参谋的作用做明晰的描述和反复强调，并辅之以正式的组织框图、岗位规程和组织手册。
（一）副总经理岗位职责1、全面负责项目实施管理工作。
2、健全技术管理、质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。
3、做好与政府管理部门的沟通协调工作和内部现场施工单位之间的生产协调、进度、质量、安全控制监督工作。
4、控制、监督监理单位对工程施工的正常管理和监督工作。
5、工程的合同签订与管理，政府部门有关文件与公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理与监督工作。
6、抓好现场管理和文明工地建设，树立公司的晶牌形象，确定实现项目质量目标。
7、参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和年度经营方针和目标。
8、负责项目立项和可行性分析。
9、组织项目的市场调研和考察工作，对项目进行市场定位和产品定位，塑造公司形象，代表公司开展对外公关活动。
10、制定下属员工职务说明书，并对其工作进行定期考核。
11、公司工程项目定点、报建、招投标、施工管理、竣工验收等工作的指导、监督管理，指导、督促项目各项手续的办理。
12、检查、监督下属部门的工作计划的执行落实情况，把好日常工作的质量关和效率关。
13、制定工作计划，召开工作例会，监控工作流程，考核目标实施，审核财务报表，协调部门合作，评估工作绩效，年终工作总结；14、协助总经理主持召开各种专题会议、总经理办公会议，在授权范围内主持与管理公司日常工作；15、在公司授权及岗位职责范围内，全面主持项目开发管理工作法律允许范围内扩大经营项目，增强企业的经济实力和竞争能力。
2、善于全面掌握企业经营管理中各个重要环节的基本情况，具有较强的整体控制和协调能力，3、具有较强的领导用人才能，善于根据企业劳动人事政策，正确设置工作岗位，合理用人，充分调动各级管理人员和企业员工的主动性、积极性和首创精神。
房地产评估第7章
《房地产评估》
第26页，共66页。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用 地的价格，实际上就是将土地使用：年限 为无限年的基准地价转换为50年的基准地 价。具体计算如下：P50= P*K50=1189.78元/平方米
《房地产评估》
第27页，共66页。
净收益每年不变的公式还有一些其他作用， 如可以用来说明在不同报酬率下土地使用 年限延长到何时，有限年的土地使用权价 格接近无限年的土地所有权价格。通过计 算可以发现，报酬率越高，接近无限年的 价格越快。
如P50即表示收益年限为50年的价格，
P∞表示收益年限为无限年的价格。
《房地产评估》
第21页，共66页。
于是，不同年限价格之间的换算方法如下：
Pn=PN*(1+r)N-n*[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
若已知P，求P70,P50如下：
P70=P*P70 P50= P*P50
已知P50，求P∞、P40如下： P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化，则有：
甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，
单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价
l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗 房地产价格的高低。
《房地产评估》
第23页，共66页。
[解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们
先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们 都转换为无限年下的价格：
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)
《房地产评估》
第19页，共66页。
[例7—2] 某宗房地产预计未来每年的 净收益为8万元，收益年限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该 宗房地产的收益价格。
上海房地产总体市场分析现状(doc 33页)
上海房地产总体市场分析现状(doc 33页)静安动力国际企划提案1.2.建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万标准集装箱。
3.上海——中环线规划工程为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。
整个中环线（浦西段）可望2005年完成。
4.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步建设的市域高速公路相衔接。
整个方案计划在2005年完成。
5.预售商品住房交易执行新规定从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。
其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。
6.市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知》2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。
7.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动。
首批项目有5块基地共72万平方米。
此工程建设拟每年新开工100万平方米，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方米左右为主导房型，价格控制在每平方米3000至3500元左右。
8.第一个房地产资金信托产品在沪推出上海国际信托产品在沪推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》。
市民可投资位于陆家嘴的新上海国际大厦，此产品规模为2.3亿元人民币，计划期限为三年，每份合金额不低于人民币5万元，预计可获得的年收益率达4%。
云南省丽江市《政治理论、党务知识》事业单位考试真题
云南省丽江市《政治理论、党务知识》事业单位考试真题《说明：本卷为历年及近期公务员(国考)考试真题》本卷共150题，考试时间90分钟，满分100分一、单选题1. 甲与乙签订了一项买卖合同。
约定甲向乙支付定金 5 万元，如果任何一方不履行合同应支付违约金8 万元，后来乙违约，甲打算向法院提起诉讼，下列哪种诉讼请求既能最大限度的保护自己的利益，又能获得法院的支持?（）A、请求乙支付违约金8 万元B、请求乙双倍返还定金10 万元C、请求乙支付违约金8 万元，同时请求返还定金 5 万元D、请求乙双倍返还定金10 万元，同时请求乙支付违约金8 万元【参考答案】C2. “Core Competence”通行的中文翻译是“核心竞争力”，但它的准确译法应该是核心能力。
所谓“核心能力”，不是一个公司独有的某种技术或工艺，也不是公司内部某个人或某个部门的能力，而是指公司整合不同的生产技能和技术后形成的一种综合能力，是公司集体学习、运作的结果。
核心能力是内在的、无形的、本源的，它难以被竞争对手所复制。
一个公司凭借核心能力才能持续为客户提供独特的价值和利益，才能不断催生新产品，开辟新市场。
下列对核心能力的理解，最符合文意的一项是（）。
A．核心能力实在一种综合能力，它的形成不可能一蹴而就B．核心能力不是指个人能力，而是指公司独有的技术C．核心能力被竞争对手复制的可能性很大D．核心能力与顾客所看重的价值和利益无关第 33 页，共 265 页【参考答案】A3. “人的智力是按照人如何学会改造自然界而发展的。
”这句话说明（）。
4. 宪法的修改，应由全国人大代表（）。
5. 行政处罚只能（）。
A、对有行政隶属关系的人实施B、由公安机关执行C、处罚公务员或公民个人，而不能处罚单位或组织D、是国家特定行政机关对违反行政法的个人或组织依法采取的惩戒措施【参考答案】D6. 函有哪些特点？（）A、针对性、双向性、陈述性B、灵活性、期复性、紧迫性C、多向性、结论性、及时性D、多向性、灵活性、有效性【参考答案】D7. 行政许可是根据（）启动的行为。
万科地产战略地图及平衡计分卡绩效管理方案
增加客户价值（客户关系过程）
建立长期独特优势（创新过程）
学习和成长方面
受到激励和准备好的队伍
战略能力
战略技术
行动的氛围
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深圳万科战略地图
金地集团战略地图
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什么是平衡计分卡（BSC）（1） 平衡计分卡被《哈佛商业评论》评为75年来最具影响力的管理工具，它打破了传统的单一使用财务指标衡量业绩的方法。
顺驰平衡计分卡的六个关键
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平衡计分卡原理应用
翠屏山公司项目管理表格尚书房项目09年工作计划9＃、10＃地进度、付款（按周分解）9#、10＃地主体工程进度（截止12月15）河南顺驰项目开发时间节点横道图能够时刻反映项目的经营指标（销售额、回款、销售价格和面积；各种费用支出，如工程款、营销费用、管理费用等；项目动态成本变化情况）能够反映出公司各部门在该项目上的协调配合情况能够反映出项目的质量、进度等状态建议公司梳理建立：房地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准。
运作流程
设计管理
资产管理
监控管理
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平衡计分卡能够很好的进行绩效管理
财务方面
客户方面
流程方面
学习与成长
考核目的
考核指标
目标
具体措施
战 略
平衡计分卡能够将公司、项目、部门及个人进行统一管理
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集团3-5年战略规划
集团考核指标
集团本部考核指标
**公司考核指标
**公司考核指标
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什么是平衡计分卡（BSC）（2）
财务维度要在财务方面取得成功，我们应该向股东展示什么？
房地产基础知识
14
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房地产基础知识1
交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
有建设工程规划许可证
按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明
坐起但无法直立。
复式住宅的经济性体现在： (1)平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50％--70％。 (2)户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价。
(3)上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40％。因此复式住 宅同时具备了省地、省工、省料的特点。
米的住宅，让普通市民有能力买到层面丰富、面积、总价合理控制的新型住宅。 错层房屋的另一个特点是丰富了居家生活的画面层次，许多人在买房装 修时，还要特意在房间内做个踏步、设计个平台，目的是要改变传统固有的生活空间，以享受美满的立体生活，错层住宅在动静分区、私密性，舒适性 方面有了提高和完善。
18
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旧城改造速度加快
改革深化与市场发展
出台主要政策有：取消福利分房，实行住宅分配货币化；开放住房二级市场，以存量住房带动增量住房消费；下调存贷利率，以 抵押信贷扩大当前住房消费。
4
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房地产基础知识1
（1）房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让 的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村
点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定
的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过行政划拨方式取得土 地使用权。
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
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3. 《本标准》的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部，集团成本管 理部、产品管理部对《本标准》的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反《本标 准》有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分； 4. 《本标准》落实责任部门为区域及城市公司设计、工程及成本职能部门，确保在设计合同、施 工图设计及审核、招标文件编制及审核、合同会签、工程策划和现场施工、动态成本监控等全 过程中完整落实，如总成本指标超过本规范限额指标须按责权先行审批后，方可实施； 5. 集团总部及各区域公司必须严格执行《本标准》，集团成本管理部、产品管理部在执行过程中 随时收集各区域公司反馈的意见和建议，不断完善； 6. 《本标准》由集团成本管理部、产品管理部负责解释、组织修订，适用于集团总部及区域公司 的设计产品配置及成本管控工作。
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
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第一章
一、背景
总
则
自2010年4季度以来， 人工及主要建筑材料均出现较大涨幅， 国家规范要求及标准也在不断提高， 建安成本陡然上涨10%以上， 不断侵蚀着公司利润， 成本上涨已成为现阶段房地产开发过程中不容忽 视的现实问题。与此同时从2011年下半年以来，受国家宏观调控政策影响，房价出现了不同幅度的 下跌，成交量也急剧萎缩，这种成本上涨而房价下跌的现状不断压缩公司的利润空间。在这种市场 环境下，加强成本控制工作是我们必须要面对的课题。 为提升金地集团成本控制的综合能力，扭转集团经营面临的缺乏成本竞争力的局面，落实成本 控制重心向前期转移的战略部署，加强成本前期预控，提供公司成本竞争力，对于富有弹性的设计、 营销、建安费用，结合集团实际情况以及外部对标调研结果，整理出相应的成本数据后，编制《金 地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准》。在第一版的基础上，考虑区域政策差异性，在 结合各区域的情况基础上进行了整合、修订，修订后标准为《金地集团住宅产品配置、量化设计及 成本限额标准》（2014年5月第二版）（以下简称为本标准），请各区域公司结合实际情况，认真执 行。
需求和技术解决方案PPT课件
➢需求跟踪矩阵分为： 纵向跟踪矩阵，包括：需求之间的派生关系（客户 需求到产品需求）、实现与验证关系（需求到设计， 需求到测试需求等）、需求的责任分配关系（需求
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RM在标准过程体系中的实现
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需求开发的核心原则
为获得项目的成功，干系人和项目成员须就下述三个要素达 成清晰的理解和共识：
需要解决的问题
项目在成本、进度、资源、政策上的约束
解决方案的约束
关键实践：
识别你的听众
问题和解决方案的分离
创建业务领域的共享理解
使用场景和用例来捕获需求
建立和维护需求优先级列表
使取舍价值最大化
案、测试需求 输出：需求跟踪矩阵
关键点：如何平衡 收入和产出？
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需求工程
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回顾
以上我们介绍了： ➢CMMI中需求管理过程域的SG ➢标准过程体系中需求管理过程所含任务
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课程内容
➢ 需求开发（RD） ➢ 需求管理（REQM） ➢ 技术解决方案（TS） ➢ 产品集成（PI） ➢ 验证（VER） ➢ 确认（VAL） ➢ 体系其他过程
使用已经确立的标准设计产品组件接口
➢SP 2.4开展自制、外购或重用分析
根据已经确立的标准评估产品组件是自行开发、外购还是重用
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SG3 - 实施产品设计
➢SP 3.1 实施设计
实施产品组件的设计
➢SP 3.2 开发产品支持文档
开发并维护最终用户手册
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房地产开发的核心要素.共33页
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
房地产开发的核心要素.
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
实用房地产知识之风水学(ppt 33页)
一 绪论
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• 1.“风水”的概念 • 何为“风水”？ • 有人说，风水就是选宅基地。 • 有人说，风水就是看坟地。 • 有人说，风水是一种封建迷信。 • 有人说，风水是一种环境科学。
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• ⑴ 风水与封建迷信有关 • ⑵ 风水与环境科学有关 • ⑶ 风水与建筑艺术有关
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• 2.“风水”的内容
• ⑴“阴阳五行”说 • 木——具有生长、发达的特性； • 火——具有炎热、向上的特性； • 土——具有长养、化育的特性； • 金——具有清净、收杀的特性； • 水——具有寒冷、向下的特性。
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⑵“四时五方说”
四时与五行存在着的“旺、相、休、囚、死”五种关系
四季
五行
它生
生它
克它
它克
春
木旺
火相
水休
金囚
道路铺装要与建筑风格相吻合，以新 材料和传统文脉相结合。有强烈的中国意 象，可采用两种相和谐但有一定反差的颜 色铺装，以适当处理人车分流。
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在中国传统观念中，水是居住环境中 不可缺少的，以水为血脉，所谓水能“载 气纳气”，是指水可以影响小气候，使景 观充满灵气；同时也有“水主财”，纳财 的说法。为此在“中国人家”北苑有的组 团里拟建一些水景，以构造景观意象。水 深控制10—20厘米，这样可以方便保洁处 理，又不会给业主带来危险。以鹅卵石铺 底和护岸，适当借鉴一些日本“枯山水” 的手法。小区配备景观用水处理设备 。
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在组团内建设可供欢晤、漫步、锻炼、游 戏、赏花、观月等具有社交功能的功能设施， 满足业主户外自发性活动和社会性活动的需要 。另外配置以绿化，构造组团内的景观，用生 态实体如绿茵、鲜花、紫藤、名木等有机地将 组团，做成一个给人以生气勃勃的感受的整体。
第八章土地增值税法
第17页，共43页。
4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：内资扣“两税一费”
（营业税、城建税、教育费附加），外资扣 “一税”（营业税）
非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）， 外资扣“两税”（营业税、印花税）。
第18页，共43页。
【例题·单选题】房地产开发企业在确定土 地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税 金是（ ）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税
第24页，共43页。
8.5 应纳税额的计算
一、增值额的确定（计税依据）
土地增值额 = 转让收入-扣除项目金额
在房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，
则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
隐瞒、虚报房地产成交价格的； 提供扣除项目金额不实的；
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又 无正当理由的；
第4页，共43页。
标准之二：产权是否变更
➢ 产权变更了就要纳入土地增值税征税范围；如果只是有 偿让渡使用权就不纳入土地增值税征税范围，比如出租 房屋。
➢ 区分转让和出让：
• 出让是一级市场的行为，是国家土地管理部门与土地需 求者见面交易的行为。出让一方也就国家并不缴纳土地 增值税。土地本来就属于国家所有。
以房地产抵债，征。 5、房地产的交换 税务处理：单位之间换房，征；个人之间互换自有居住用房地源自的，免征。 6、以房地产进行投资、联营
税务处理：房地产转让到投资联营企业，暂免征税； 将投资联营房地产再转让，征。
第7页，共43页。
7、合作建房
税务处理：建成后自用，暂免征税；建成后转让的， 征。
房地产项目定位分析模板实例(33页)
房地产项目定位分析模板实例(33页)房地产项目定位分析目录一、市场定位分析（一）市场定位研究的内容1、外部环境（1）经济环境（2）政策环境 2、竞争市场环境（二）市场定位分析1、市场定位分析的定义及流程2、房地产项目市场定位分析举例二、客户定位分析（一）客户定位市场细分1、市场细分法（1）市场细分的作用（2）房地产项目定为中的市场细分（3）市场细分的实质（4）房地产项目定为中的市场细分的目的（5）市场细分的标准根据以下情况而变化 2、市场细分变数（1）住宅市场的细分变数①地理细分②人口细分③心理细分④行为细分（2）非居住用房市场的细分变数①最终用户②顾客规模（二）客户定位分析示例三、产品定位分析（一）建筑策划的基本程序1、目标规模设定2、外部条件调查（1）地理条件（2）地域条件（3）社会条件（4）人文条件（5）景观条件（6）经济技术条件、 3、内部条件调查第1页共33页房地产项目定位分析（二）建筑策划应用示例1、目标分析（1）住宅主要功能（2）公共建筑功能（3）将自然环境引进社区。
（4）以人为本，充满人情味的小区。
（5）精心设计社区空间环境 2、方案构想（1）土地利用（2）环境结构（3）功能设置（4）道路系统（5）绿化系统（6）建筑设计四、价格定位分析（一）价格定位的基本流程1、评估内外部因素2、收集定价信息3、决定楼盘平均单价4、决定各期、各栋的平均单价5、决定楼层垂直价差6、决定水平价差7、调整价格偏差（二）价格定位的方法1、价目表制定的步骤（1）制定核心销售均价（2）制定分栋、分期销售均价（3）层差和朝向差（4）形成价目表（5）特别调整（6）付款方式 2、价目表调整方法（1）制定核心均价的因素调整（2）楼栋之间的因素调整（3）楼层之间的因素调整（三）定价策略1、总体定价策略（1）低价策略（2）高价策略（3）中价策略第2页共33页房地产项目定位分析2、过程定价策略（1）低开高走定价策略低开高走定价策略的两种模式：开发楼盘面对以下情况应选择低价面市策略：低价开盘的有利方面：低价开盘的不利方面：低开高走定价策略的调价频率及幅度：低开高走定价策略的4种结果（2）高开低走定价策略高价开盘楼盘的特点高开低走定价策略适用的情况：高开低走定价策略的利弊：高开低走定价策略的结果：低开高走与高开低走的比较（3）稳定价格策略（4）价格策略总结 3、价格促销策略（1）扩大客户层面运用扩大客户层面策略应注意以下原则：（2）销售过程价格优惠运用广告户手法的注意原则：运用限时折价手法的注意原则：4、价格避让策略（1）价格避让（2）价格等待5、价格策略与销售速度的关系（1）单价与总价区间（2）销售突破说明（四）价格调整1、市场验证（1）价格敏感度分析价格敏感度分析：（2）难点户型价格分析难点户型分析2、分析方法（1）上门客户问卷调查（2）成交客户分析（3）现场销售人员座谈 3、调整价格（1）制定调整策略（2）形成调整后的价目表第3页共33页房地产项目定位分析房地产项目定位分析是介于投资可行性分析完成之后、建筑设计开始之前，针对设计、销售和使用过程中将要遇到的实际状况，对市场条件、场地条件和消费者条件进行研究和分析，综合运用各门科学的知识和技能，提出项目开发建议。
房地产开发的核心要素
恒大.华府
2002-2012年 广州
华府延承世界经典的新欧式建筑手法，揉合现代主义建筑元素与欧洲古典建筑经典。
技术-建筑学
“建筑学”是什么样的学科？
“建筑学” 定义
技术-建筑学
从广义上来说，是一门横跨工程技术和人文艺术，研究建筑 物及其环境的学科。建筑学所涉及的建筑艺术和建筑技术、 以及作为实用艺术的建筑艺术所包括的美学的一面和实用的 一面。传统的建筑学的研究对象包括建筑物、建筑群以及室 内家具的设计，风景园林和城市村镇的规划设计。随着建筑 事业的发展，园林学和城市规划逐步从建筑学中分化出来， 成为相对独立的学科。建筑的技术和艺术密切相关，相互促 进。技艺在建筑学发展史上通常是主导的一方面。在一定条 件下，艺术又促进技术的研究。现代科学的发展，建筑材料 、施工机械、结构技术以及空气调节、人工照明、防火、防 水技术的进步，使建筑不仅可以向高空、地下、海洋发展， 而且为建筑艺术创作开辟了广阔的天地。
The core elements of Real Estate Development
用一句话阐述，
房地产开发的本质是什么
？
最终带来良性可持续 品牌带来溢价
以高于盖房子的成本卖房子 带动品牌发展 !
最原始的商业逻辑-低进高出。
卖好的价格
房地产最本质的商业模式
房地产的核心要素，又是什么
？
4
开发商——资源整合者
室内设计
谢谢聆听！
THANKS
建筑技术
“建筑学”分支！ 城市设计 景观设计
技术-建筑学
以城市作为研究对象的设计工作，介于城市规 划、景观建筑与建筑设计之间的一种设计 在建筑设计或规划设计的过程中，对周围环境 要素的整体考虑和设计括自然要素和人工要素 。使得建筑与自然环境产生呼应关系，使其使 用更方便，更舒适，提高其整体的艺术价值。 根据建筑物的使用性质、所处环境和相应标准 ，运用物质技术手段和建筑设计原理，创造功 能合理、舒适优美、满足人们物质和精神生活 需要的室内环境。
【房地产企业培训】房屋渗漏风险案例分析
11、入户门门框未组织成品保护
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12、浴缸成品保护不 到位，出现污染、损 坏现象
13、公共部位装饰已施工完 成，但未组织成品保护
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14、卫生间窗台阳角无保 护措施，交叉施工易造成 阳角破损
15、电梯可视呼叫面板及 电梯门未做成品保护
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1、施工电梯及物料提升机运行时，防护门未关闭；
13、沉箱式卫生间未设置侧排地漏，后期存在渗漏隐患
改善建议:建议加强现场 结构闭水试验检查，针 对渗漏部位编制合理专 项方案进行整改，降低 渗漏风险。
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14、防水基层清理不到位，收口不到位，
改善建议:建议加强对工 人的技术交底，并加强 施工过程中的验收制度， 确保涂膜质量，降低渗 漏风险。
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16、外架使用柔性连接，拉节点设置不足。
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感谢聆听
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15、卫生间及开放式阳台未设计降板，存在渗漏隐患。
改善建议:建议优化设计， 卫生间及开放式阳台设 计降板，降低后期渗漏 风险。
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16、干湿区无门槛石，或门槛石后贴。
改善建议:后期墙、地砖 大面积施工之前应先铺 贴门槛石；同时建议门 槛石铺贴的位置做一道 细石混凝土反坎，再无 坎上涂刷一层防水涂料 （其中上返墙面不小于 20cm，室内延伸不小于 20cm）。
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改善建议:建议加强现场 质量检查及隐蔽验收工 作，干区与湿区应做防 水加强处理，降低后期 渗漏风险。
二、空鼓、开裂
1、部分门洞过梁受平面限制，入墙长度不足（只有100mm左右），后期存在开 裂隐患。