房地产公司破产烂尾楼优先权的处理

合集下载

房地产开发企业破产债权的清偿顺序

房地产开发企业破产债权的清偿顺序

房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业,业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等.经营范围的不同是房地产开发企业与房地产租赁、房地产中介服务以及物业管理等其他房地产企业的主要区别。

自2009年下半年始,国家对房地产产业的调控措施密集出台,调控力度空前严厉,加之融资难、融资贵问题日益突出,房地产开发企业的资金链日益紧绷,破产问题开始见诸报端.其后,随着经济增速调低换挡,房地产开发企业破产现象进一步加剧,给破产审判带来诸多新问题、新挑战.其中,最为突出的是如何合理确定破产债权清偿顺序、妥善平衡不同主体利益诉求。

一、明确房地产开发企业破产债权清偿顺序的必要性明确房地产开发企业破产债权清偿顺序具有现实必要性。

首先,是基于破产债权特殊性的考虑。

一是破产债权性质的特殊性。

房地产开发涉及国计民生,相关债权代表的利益往往事关重大,债权类型纷繁复杂,存在诸多价值冲突和利益协调问题。

二是破产债权人的特殊性。

房地产开发企业的债权人既包括金融债权人、劳动债权人、材料供应商、税收债权人等普通企业破产中常见的债权人,又包括被拆迁人、消费购房人、建设工程承包人等特殊债权人,如果不能妥善平衡各方利益,可能引发群体性事件,甚或危及社会稳定和金融安全。

其次,基于立法问题的考虑。

一是目前调整各类破产债权清偿顺位的规则分散、冲突。

关于房地产开发企业债权顺位的规则,除企业破产法有一般规定外,还分布在其他法律和司法解释以及最高人民法院批复之中,给司法者及市场主体对规则的理解适用带来困扰。

二是规则粗略,如在消费购房人优先权的规则中,消费购房人如何认定,何为已支付大部分购房款,均语焉不详。

三是规则缺失,如被拆迁人权利保护,预告登记是否具备破产保全效力,均无规则可循。

再次,基于司法实务的考虑.实践中,政府往往主动介入房地产开发企业破产,更多是关注并尽可能满足与社会稳定密切相关群体的利益诉求,逾越法律规定和市场规律的不规范行为并不鲜见。

开发商跑路房子烂尾了怎么办?

开发商跑路房子烂尾了怎么办?

开发商跑路房子烂尾了怎么办?开发商跑路业主怎么办法律常识:开发商跑路的,业主如果未验收房屋、获得房屋产权的,可以与开发商协商要求解除合同、退还房款以及赔偿损失。

如果开发商拒绝承担相应的责任的,当事人可以依法收集证据单独向法院起诉或者与其他业主共同起诉来维权。

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

法律依据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

开发商跑路业主怎么办?一、开发商跑路业主怎么办?开发商跑路,项目面临烂尾,矛盾不可避免发生时,对于已经支付了全部或者大部分房款的准业主,可以通过“抱团”的形式起诉开发商,及时要求冻结查封开发商的在建工程、土地、房产、预售款专用账户以及其他全部的财产,以备在诉讼终结后能够完全受偿。

《民事诉讼法》一百零三条:财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。

人民法院保全财产后,应当立即通知被保全财产的人。

财产已被查封、冻结的,不得重复查封、冻结。

二、开发商跑路,业主该怎么维权?1、弄清产权归属一般而言,烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”,过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。

房产公司破产清算偿还顺序

房产公司破产清算偿还顺序

The fewer management levels, the better.悉心整理助您一臂(页眉可删)房产公司破产清算偿还顺序顺序如下:1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权,按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。

4、破产费用及共益债务。

在市场竟争的越来越激励的情况下,很多公司由于资金等问题导致不能正常经营;特别是现在房地产当前的形式也不融乐观,它的破产涉及到的范围很广,关系我们购买者的一些权益,那么,房产公司破产清算偿还顺序是怎样的呢,为你做如下解答。

1、成立清算组:法院应当自宣告债务企业破产之日起15日内成立清算组,接管破产企业。

清算组由法院从公司的主管部门、政府有关部门和专业人员中指定,也可以聘请中国注册会计师和律师参加。

清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。

清算组应对人民法院负责并报告工作,接受法院的监督。

我国《公司法》规定,清算组在清算期间行使下列职权:(1)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单;(2)通知或者公告债权人;(3)处理与清算有关的公司未了结的业务;(4)清缴所欠税款;(5)清理债权、债务;(6)处理公司清偿债务后的剩余财产;(7)代表公司参与民事诉讼活动。

2、通知债权人申报债权:清算组应当自成立之日起10日内通知债权人,并于60日内在报纸上至少公告三次,公告和通知中应当规定第一次债权人会议召开的日期。

3、召开债权人会议:所有债权人均为债权人会议成员。

第一次债权人会议由人民法院召集,应当在债权申请期限届满后15日内召开。

以后的债权人会议在人民法院或者会议主席认为必要时召开,也可以在清算组或占无财产担保债权总额的1/4以上的债权人要求时召开。

4、确认破产财产:破产财产指用以清偿债务的全部财产,主要包括:(1)宣告破产时破产企业经营管理的全部财产;(2)破产企业在破产宣告后至破产程序终结前所取得的财产;(3)应当由破产企业行使的其他财产权利。

房地产企业破产时的债权清偿顺位1221

房地产企业破产时的债权清偿顺位1221

房地产企业破产时的债权清偿顺位根据《中华人民共和国企业破产法》及破产实务的一般认定,房地产企业如进入破产程序,其各类破产债权清偿顺位如下:1.优先权(1)商品房消费者的超级优先权《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

”,该条款明确了商品房消费者的法律认定及其权利的超级优先性。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对商品房消费者的认定进行了适当扩张,即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋,或者商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,商品房消费者支付的价款接近于百分之五十且,已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以认定为商品房消费者。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释[2023]1号)设立了商品房消费者的房屋交付请求权及购房价款返还请求权两项超级优先权。

该司法解释第二条进一步明确了商品房消费者的认定条件,即“以居住为目的购买房屋”并“已支付全部价款”或者“在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款”。

同时,明确“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。

”(2)建设工程价款优先受偿权建设工程价款优先受偿权是仅次于商品房消费者超级优先权的一类优先权。

《中华人民共和国民法典》第八百零七条:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

【热荐】房地产破产清算偿还顺序是什么

【热荐】房地产破产清算偿还顺序是什么

【热荐】房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种,其也有公司可能具备的经济活动,破产就是其中之一,房地产公司盈利虽多,却也会面临破产风险。

但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多,情况较为复杂,所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。

今天,让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。

一、法律依据(一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府,不包括房地产企业,但在该条例实施前,依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,房地产企业取得房屋拆迁许可证的,可以成为拆迁人,与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。

立法论上的依据包括:一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益,被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议,早于土地使用权抵押或在建工程抵押,物保债权人通过审查及相应安排,完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。

在解释论上,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下,作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待:首先,购房人支付全部购房款的情形。

就购房人向债务人主张的权利性质,存在两种不同认识:一是物权请求权说,即购房人可以基于物权关系主张取回权。

理由是不动产物权由登记所赋予的观点,显然与登记的行政属性相悖,对不动产物权归属的判断,除法律另有规定,只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果,绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。

买的期房烂尾开发商破产清算怎么办

买的期房烂尾开发商破产清算怎么办

买的期房烂尾开发商破产清算怎么办消费者购买期房是会有⼀定风险的,⽽购买期房最⼤的风险就是房屋烂尾,房屋烂尾就⽆法交付给购房者,⽽购房者已经交付了购房款的,买的期房烂尾开发商破产清算如何处理?店铺⼩编整理相关知识,希望对⼤家有帮助。

⼀、买的期房烂尾开发商破产清算怎么办购买了期房后烂尾并且开发商破产清算的,对购房者⽽⾔,可以解除购房合同,要求开发商退还购房款,但由于开发商破产,所以想要退还购房款,只能申报债权。

《中华⼈民共和国企业破产法》第四⼗五条⼈民法院受理破产申请后,应当确定债权⼈申报债权的期限。

债权申报期限⾃⼈民法院发布受理破产申请公告之⽇起计算,最短不得少于三⼗⽇,最长不得超过三个⽉。

第四⼗⼋条债权⼈应当在⼈民法院确定的债权申报期限内向管理⼈申报债权。

债务⼈所⽋职⼯的⼯资和医疗、伤残补助、抚恤费⽤,所⽋的应当划⼊职⼯个⼈账户的基本养⽼保险、基本医疗保险费⽤,以及法律、⾏政法规规定应当⽀付给职⼯的补偿⾦,不必申报,由管理⼈调查后列出清单并予以公⽰。

职⼯对清单记载有异议的,可以要求管理⼈更正;管理⼈不予更正的,职⼯可以向⼈民法院提起诉讼。

⼆、购买期房时要确保开发商拥有哪些证件购房者在购买期房时,⼀定要确保开发商有以下“五证”:(1)《国有⼟地使⽤证》,是证明⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤权出让⾦,获得了在⼀定年限内某块国有⼟地使⽤权的法律凭证;(2)《建设⽤地规划许可证》,是建设单位在向⼟地管理部门申请征⽤、划拨⼟地前,经城市规划⾏政主管部门确认建设项⽬位置和范围符合城市规划的法定凭证;(3)《建设⼯程规划许可证》,是有关建设⼯程符合城市规划要求的法律凭证;(4)《建设⼯程施⼯许可证》;(5)《商品房销售(预售)许可证》。

通过上述分析可以知道,购买期房遇到烂尾并且开发商破产的,购房者只能解除购房合同,并且要求开发商退还购买款和赔偿损失,⽽购房款和损失赔偿是属于破产债权,购房者要注意申报债权。

如果需要法律⽅⾯的帮助,读者可以到店铺进⾏咨询。

房地产企业破产债权中优先权问题探讨

房地产企业破产债权中优先权问题探讨

房地产企业破产债权中优先权问题探讨北京市中银(南昌)律师事务所,江西南昌330001摘要:在房地产企业破产案例逐渐增多的背景下,有关破产债权中优先权的争议也不断增多。

基于此,在对房地产企业破产债权中的优先权展开分析的基础上,围绕购房者权益与建设工程优先权存在冲突的不同情形展开讨论,提出了劳动者报酬享有与自住购房者权益相同优先权顺位等相关建议,希望能够维护法律的公平正义。

关键词:房地产企业;破产债权;优先权引言:房地产市场经济的下行发展,导致许多中小型房地产企业面临破产、清算局面。

而房地产开发需要投入大量资金,使企业破产后债台高筑的同时,也导致各债权人面临债务受偿优先权的认定问题。

1.2.房地产企业破产债权中的优先权在房地产企业破产过程中,主要会形成四类债权,即购房债权、工程款债权、金钱债权和抵押担保债权。

其中,购房债权指的是购房者与开发商签订商品房买卖合同后,因房产未能交付形成的购房款返还请求权[1]。

单纯从商品属性角度来看,可以按照不动产登记信息认定房产用途。

工程款债权为承包人签订工程承包合同后,对应支付工程价款的请求权。

而金钱债权则为签订借款、租赁等合同后,对清偿债权的请求权。

抵押担保债权为签订抵押合同且完成登记后对物权担保的债权,按破产法规定享有别除权。

在实际在房产开发过程中,破产企业的房产多处于烂尾楼状态,未能进行抵押登记,所以难以形成担保物权。

但相较于金钱债权,抵押担保债权更优,因为金钱债权为代物清偿的债务处理方式,无法改变基础法律关系性质。

即便签订买卖合同,也难以被认定为债权。

与工程款债权相比,按照国家《合同法》第286条规定,工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。

但与此同时,最高法院在《关于建设工程价款优先权受偿问题的批复》中提出,工厂价款优先权不得与购房债权对抗。

单纯从理论层面上来看,购房债权享有最高优先权,其次为工程款债权,再次为抵押权和其他债权。

1.2.购房者权益与建设工程优先权的冲突与顺位1.2.债权冲突分析通过对房地产企业破产债权的优先权展开分析,似乎各债权在受偿方面的顺位明确,不会发生冲突。

买房遇到开发商倒闭了应该怎么处理

买房遇到开发商倒闭了应该怎么处理

买房遇到开发商倒闭了应该怎么处理
房地产市场的竞争也越来越⽩热化,谁的楼盘卖的最好,⾃然是有实⼒的开发商,万⼀中⼩开发商由于资⾦问题破产买的房⼦,已经买的房⼦,应该怎么处理呢?店铺⼩编将分两种为⼤家解答。

买房遇到开发商倒闭了应该怎么处理
⼀、房⼦已完⼯
如果房⼦已经完⼯并⼊住,那么房企破产对购房者不会产⽣太⼤的影响,购房者最重要的是按期还贷,并以房屋作为抵押物即可。

⼆、房⼦未完⼯
房⼦未完⼯的,⼜可以分为以下两种情况:
1、住房贷款所购房屋的权利归属问题。

在期房贷款中,购房时房⼦尚未完⼯,购房⼈不享有房屋的所有权。

当房⼦完⼯后,若房款已经付清(购房⼈⽀付了⾸付,并以银⾏贷款付清了余款),购房⼈可以委托开发商向当地房管部门申领房产证并取得所有权。

之后房企的破产对房屋的权利归属也不会产⽣影响,购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务,并以房屋为担保即可。

2、对卖⽅分期付款买房时房屋的权利归属。

第⼀,购房⼈已经付清全部价款的,所购房屋被排除在破产财产之外,购房⼈可以要求破产管理⼈转移房屋所有权,并向房地产管理部门申请变更房屋登记。

第⼆,购房⼈尚未付清全部价款的,房地产企业尚未转移所有权,双⽅均未履⾏完毕合同,破产管理⼈即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

可以来店铺找专业的律师为你提供咨询服务是最好的选择,这⾥律师会带你了解相关法律知识等内容,替你解答⾃⼰的疑问。

“烂尾楼”工程价款优先受偿权利探析

“烂尾楼”工程价款优先受偿权利探析

“烂尾楼”工程价款优先受偿权利探析内容提要:为了保护施工企业的弱势群体地位,我国《合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称“《批复》”) 中规定了建设工程承包人享有建设工程价款优先受偿权。

通过近年来的司法实践,承包人的建设工程价款优先受偿权利得到法律的充分保障与实现,有效维护施工企业的利益。

但是,在处理“烂尾楼”相关工程项目案件时,由于相关法律条文不尽不详,造成在实务操作中出现大量的法律适用难题,给全国各地司法机关以及法律工作人员办案时造成许多无法可依的困扰。

本文笔者通过曾代理过的几例建设工程施工合同纠纷案件并结合办案过程中遇到的实际问题为契题,深入探析在处理“烂尾楼”工程项目时所面临的一些常见问题,与业内人士共同探讨以期能更好的保护施工企业的利益。

关键词:“烂尾楼”工程优先受偿权竣工一.“烂尾楼”工程价款优先受偿权如何确定起算时间《批复》第四条规定:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

由此可见,法律规定工程价款优先受偿权的起算时间是以建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算,但是由于“烂尾楼”工程不存在实际竣工日期,在确定工程价款优先受偿权的起算时间上与一般实际完工工程存在一定的区别,主要有如下几种情形:(一)自“烂尾楼”工程合同约定的竣工之日起计算全国各地大多数法院一般是按照该种方法确定“烂尾楼”工程价款优先受偿权起算时间,这也是一种严格按照《批复》规定的处理方法,但这样处理的前提是该“烂尾楼”工程要有明确的合同约定竣工日期。

(二)自“烂尾楼”工程合同解除或合同终止之日起计算有些法院在法律未明确规定的情况下,类推适用,因“烂尾楼”工程未实际竣工,若存在合同解除或合同终止的情形,即按自合同解除之日或合同终止之日起算“烂尾楼”工程的价款优先受偿权时间。

根据《深圳市中级人民法院关于建设工程合同若干问题的指导意见》第29点规定:在工程竣工验收合格前,建设工程合同被解除的,承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权,承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程合同解除之日起计算。

破产 购房人优先权范围

破产 购房人优先权范围

破产购房人优先权范围嘿,朋友!咱们今天来聊聊破产和购房人优先权范围这个事儿。

你想想,买房对于大多数人来说,那可是人生中的一件大事儿,辛辛苦苦攒钱,满怀期待地选房、交钱。

可要是碰上开发商破产,这得多闹心啊!咱先来说说这优先权范围到底包括啥。

就好比你去菜市场买菜,你先挑好付了钱的菜,那就是你的,别人不能随便拿走。

购房人优先权范围呢,首先就是你已经付了的购房款本金。

这本金就像是房子的根基,是你实实在在掏出去的真金白银,得优先保障给你要回来。

再说说这利息。

你把钱给了开发商,就相当于把钱借出去了,难道不该有点利息补偿?这利息也得在优先权范围内,不然你多吃亏呀!还有啊,如果你因为买房交了一些其他的费用,比如什么契税、维修基金之类的,这些也应该被算在优先权里头。

这就好比你给房子买的“保险”,也得优先照顾到。

有人可能会问了,为啥要给购房人优先权呢?这不是明摆着的嘛!房子对于咱老百姓来说,那是遮风挡雨的家,是一辈子的寄托。

要是没了优先权,购房人的权益咋保障?难道要让他们辛辛苦苦攒的钱打水漂,让他们的家的梦想破碎?你再想想,要是没有这个优先权,那些不良开发商是不是更肆无忌惮了?反正破产了也不用优先还购房人的钱,那他们还不得乱搞一通?所以说,购房人优先权范围的明确,那是给咱老百姓吃了颗定心丸。

不过,这里头也有要注意的地方。

比如说,你得保证你交的钱是合法合规的,别是那种见不得光的交易。

还有啊,你得留好各种交钱的证据,不然到时候你说你交了,拿不出证据,那可就麻烦喽!总之,购房人优先权范围这个事儿,关系到咱老百姓的切身利益。

咱们得搞清楚,得维护好自己的权益。

别等到出了问题,才在那干着急。

咱得做个精明的购房者,让自己的买房之路顺顺利利的!。

房地产公司破产烂尾楼优先权的处理

房地产公司破产烂尾楼优先权的处理

房地产公司破产烂尾楼优先权的处理(总9页)--本页仅作为文档封面,使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--缓停建工程中优先权的冲突与顺位确定&lm=0&od=0&fr=top_home一、引言缓停建工程俗称烂尾楼工程,系由于建设工程施工合同在履行过程中未能将承建的工程予以完工,使得工程处于停建或停滞状态之中,从而引发相关利益当事人间的纠纷。

缓停建工程不仅会直接影响城市的整体形象和投资环境,给项目投资者带来巨大的经济损失,造成资源的浪费,而且会严重危及在缓停建工程之上附载的民事权益,损害民事主体的利益。

因缓停建工程之上所设定的权利具有复杂性和多重性,不可避免的会产生权利的冲突,这必然会涉及到优先权的问题。

优先权制度起源于罗马法,优先权是指根据法律规定或当事人约定,不同性质的若干民事权利发生冲突时,某一权利人的民事权利优于其他权利人实现的民事权利。

设立该制度的目的在于保护弱者,维护公平正义。

由于我国尚未建立统一完善的优先权制度,《物权法草案》亦未对优先权制度作出规定,实务中民事执行阶段缺少完善的法律制度依托和统一操作规则,导致司法机关难以对缓停建工程之上设定优先权做出恰当、合理、公平的权衡。

二、缓停建工程所涉及的优先权(一)先取特权先取特权又称为特种债权,是指由法律规定的特种债权的债权人就债务人的全部或特定财产优先取得受偿的特殊担保物权。

根据其性质,法律赋予特种债权的债权人比一般债权人,甚至比担保物权人先于就债务人的财产受偿的权利。

《日本民法典》、《法国民法典》都有关于先取特权的规定,我国的《民法通则》作为民事基本法,没有广泛地而系统的规定先取特权,只是在一些民事特别法中作了零星的规定。

缓停建工程中的先取特权主要包括如下内容:1、共益费用共益费用是指为全体债权人的共同利益所支出的必要费用。

就缓停建工程而言,债权人要以折价或拍卖的方式实现自己的权利,须先对缓停建工程采取一定的程序措施,如申请保全、申请拍卖以及执行等,由此而必定会产生一定的费用。

开发商申请破产房子怎么办

开发商申请破产房子怎么办

开发商申请破产房⼦怎么办
在我们的⽣活中,如果我们要购买房⼦的话,通常是需要和开发商签订合同的,有的开发商会由于公司的进⼀步完善⽽导致破产,那么这个时候房⼦应该怎样进⾏处理?下⾯,为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识,店铺⼩编整理了以下的内容,希望对您有所帮助。

开发商申请破产房⼦怎么办
1、业主是否就开发商破产有优先清偿权
(1)如果业主已⽀付全部房款后开发商破产,那业主是可以优先赔偿的。

(2)如果业主仅缴纳了⾸付款签订商品房买卖合同后开发商破产,业主可要求解除合同,返还⾸付款以及利息。

2、开发商破产后业主有权要求退房吗
如果房屋已交付了,但因开发商破产⽆法办理房产证时,业主可以要求退房。

因为房屋虽已交付,房款也已经全部⽀付,但因为并未进⾏房屋所有权转移登记,⽆法发⽣物权变更的效⼒。

3、开发商破产,业主可以不交房贷吗
这样是万万不可以的!虽然开发商已破产,但业主仍需继续还房贷,因为贷款是业主跟银⾏之间的借款关系,跟开发商没直接关系,开发商承担连带担保责任。

如果业主不按期交房贷,造成逾期后,银⾏或将对业主及开发商提起上诉,银⾏可能会冻结业主的账户甚⾄拍卖该房屋。

以上内容就是相关的回答,开发商破产之后,房⼦怎样进⾏处理还需要根据具体的实际情况来进⾏确定,如果已经办理了房产证的话,那么房⼦的产权已经确定好了,如果没有办房产证并且之后也⽆法办理房产证的情况下是可以要求退房的。

如果您还有其他法律问题的可以咨询店铺相关律师。

房地产开发商破产,买房人已经支付的购房款可否优先受偿?

房地产开发商破产,买房人已经支付的购房款可否优先受偿?

房地产开发商破产,买房人已经支付的购房款可否优先受偿?随着房地产市场的快速发展,房地产纠纷也日益繁多。

经常有购房者咨询:自己支付了全部或部分房款,因开发商的原因,拿不到房屋,如果此时房地产开发商破产,购房者支付的房款是不是就打水漂了?李长征律师答复:一定要记住,就该房地产项目拍卖所得款的清偿顺序应该是:购房人-承包人-抵押权人-其他债权人。

目前,在中国的法律层面是没有规定,但《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》(以下简称“《批复》”)第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

”根据该批复,不难得出这样一个结论:消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后,清偿的顺序是排在第一位的。

李长征律师提醒:购房人遇到房地产商破产这种情况,要区分不同情况采取不同的方式维护自己的权利:1、在商品房已经办妥过户手续、购房人取得房地产证,以及预售合同已经办理登记的情况下,购房人享有房屋的所有权或者所有权请求权。

承包人的工程款优先受偿权无法对抗购房人,该商品房上也并不存在工程款优先受偿权。

《批复》中“承包人优先受偿权优于抵押权”的规定实际上无从适用。

但是,如果该商品房上还设定有抵押权,那么根据抵押权的物上追及效力,抵押权并不因所有权的转移而受到影响,故此时购房人对商品房的所有权或所有权请求权仍要受到抵押权的限制,不能简单地得出抵押权也不能对抗购房人的结论。

2、而在预售合同未办理登记的情况下,承包人的工程款优先受偿权、抵押权和购房人的购房款返还请求权三者并存。

此时才可以从《批复》的规定中,直接推论出抵押权不得对抗购房人。

链接:最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复,希望大家认真学习。

最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复(2014)执他字第23、24号山东省高级人民法院:你院在办理有关案件中,就“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”形成两种意见。

浅析问题楼盘破产重整中的购房者优先权

浅析问题楼盘破产重整中的购房者优先权

浅析问题楼盘破产重整中的购房者优先权发布时间:2021-10-29T15:15:21.054Z 来源:《论证与研究》2021年9期作者:郝浩[导读] 近两年很多房地产企业出现现金流断链,经营困难的情况,导致项目烂尾,问题楼盘层不出穷,无法按时交房,也拖欠工程款等,问题楼盘的破产案件也逐年上升,不仅会涉及员工的劳动债权、税款债权、被拆迁人的回迁安置权等优先权问题,还会涉及建设工程款的优先权以及购房者的优先权。

因购房者涉及情况较为复杂,涉及已付房款的请求、消费型购房者、以房抵债不同情况,笔者在本文中探讨购房者权益在问题楼盘破产重整中的优先权。

浅析问题楼盘破产重整中的购房者优先权郝 浩(河南路德律师事务所 450000)近两年很多房地产企业出现现金流断链,经营困难的情况,导致项目烂尾,问题楼盘层不出穷,无法按时交房,也拖欠工程款等,问题楼盘的破产案件也逐年上升,不仅会涉及员工的劳动债权、税款债权、被拆迁人的回迁安置权等优先权问题,还会涉及建设工程款的优先权以及购房者的优先权。

因购房者涉及情况较为复杂,涉及已付房款的请求、消费型购房者、以房抵债不同情况,笔者在本文中探讨购房者权益在问题楼盘破产重整中的优先权。

一、问题楼盘破产重整中的优先权顺位问题楼盘破产程序中的优先权,是在清偿破产企业财产时,基于法律规定某些债权优先于普通债权人及其他一般优先权的权利。

问题楼盘涉及群体复杂,矛盾多样,优先权种类多,在破产重整程序中,各优先权常有冲突,各债权群体难以达成共识,导致重整计划草案也难以通过,破产重整程序难以进行,不利于企业的盘活,广大债权人的利益也无法得到很好保护。

因此,问题楼盘破产重整中的优先权顺位问题至关重要。

《中华人民共和国企业破产法》(以下简称《企业破产法》)仅对职工债权、税款债权做了优先受偿的规定,未就问题楼盘破产程序中特有的债权作出相应规定。

现行法律中,涉及问题楼盘破产重整重整程序中优先权的主要有《企业破产法》第十六条、一百零九条和第一百一十三条、《中华人民共和国民法典》第八百零七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》及最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等,按照上述规定,问题楼盘破产重整案件中的商品房或在建工程等资产对破产债权清偿顺位为:被拆迁人的优先权、购房人优先权、建设工程价款优先权、抵押权人优先权、劳动债权优先权、税收债权优先权、普通债权。

烂尾楼处置方案政策依据

烂尾楼处置方案政策依据

烂尾楼处置方案政策依据随着城市化建设的快速发展,许多城市在建筑物的规划和设计方面,存在着一些结构和技术方面的问题,导致一些建筑项目拖延完成、未按时交付或被迫弃建,形成了大量的烂尾楼批次。

面对烂尾楼这一问题,我们该如何进行废弃楼房的处置方案及政策依据的制定呢?烂尾楼现状烂尾楼是指由于开发商的破产、资金短缺等原因而未能完成建造的楼房。

这些烂尾楼通常处于荒废、逃债和未完成的状态,给城市带来许多负面的影响,包括环境污染、安全隐患和财产损失等问题。

据统计,我国烂尾楼的数量已呈快速增长趋势,截至2019年,全国范围内的烂尾楼数量已经达到了27.4万,其总面积超过1亿平方米,已经严重影响到城市的发展和居民的生活质量。

烂尾楼处置方案烂尾楼的处置是一项非常复杂的任务,需要政府、业主、产权单位和社会机构等各方共同合作。

尽管针对烂尾楼的处置方案因地制宜,但在实践中,以下是一些可能的处理方法:重建对于尚未开始建设或项目完成度较低的烂尾楼,可以考虑重建,即对原有建筑物进行拆除,重新规划和设计,完成新的项目建设,从而实现在资源有限的情况下的土地增量。

改造对于已经建造完成一部分的烂尾楼,可以考虑改造和重建。

通过购买原有的烂尾楼,进行重新规划和设计,在此基础上完成新的建造。

处置对于已经完全建成却因为各种原因导致无法入住或租赁的烂尾楼,需要考虑处置的问题。

处置方式包括卖给热心业主、回收并进行规划再开发或者作为公共设施用途,如体育馆、图书馆、能源中心等。

保留在某些情况下,保留烂尾楼也可能成为一种处理方式。

例如,如果该建筑物被认为是某一时期的建筑遗迹,可以考虑将其保留为文化遗产,以供学术和艺术目的。

烂尾楼处置政策依据针对烂尾楼的处理,政策依据是不可或缺的。

政府部门可制定一系列的政策法规,以公正、公平和合理的方式,约束处置方案实施过程中的各方,并协调各种关系,使整个过程更加切实可行。

烂尾楼处置政策依据包括以下几个方面:法律依据政府在制定烂尾楼处置方案时,必须遵循法律法规的要求,如《物权法》、《房屋登记条例》和其他相关的法律法规条款。

景德镇烂尾楼处置方案

景德镇烂尾楼处置方案

景德镇烂尾楼处置方案
1、如果是资金不足,或资金链断裂造成的烂尾楼,最后的处理方法最终也会通过经济形式解决。

具体的解决办法主要有拍卖转让,或者找到新的开放商共同开发。

但是最好的处理方案是寻找贷款,追加投资。

2、其实烂尾楼寻找新的开发商与投资者并不容易,因为大部分的烂尾楼都存在产权复杂、债务纠纷多等问题,所以接盘之后所要面对的问题很多。

3、对于业主来说,如果开发商因为资不抵债而破产,房子出现烂尾,这是后房子最好不要退给开发商。

因为退房以后,购房者拿不到购房款,只能拿到收据或欠条。

购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。

4、如果房子出现烂尾的情况,开发商的财务就会被法院拍卖,而根据破产法偿债先后的规定,购房者比债主更容易等到开发商的补偿。

所以买卖关系要比债权债务关系优先得到赔偿。

浅析房企破产程序中的购房人优先权

浅析房企破产程序中的购房人优先权

近年来,随着中国经济增速放缓,不少房地产企业陷入资金链断裂,经营困难的境地,房地产企业开始寻求通过破产程序解决自身债务危机,导致房地产企业的破产案件逐年上升。

由于房地产企业涉及的利益主体众多,其中的法律关系也较为复杂,不仅包括抵押权人的优先权、建设工程价款的优先受偿权等权利,还包括购房人的债权。

当这些权利发生冲突时,由于购房人在上述主体中处于相对弱势的地位,且权利人众多,故应当更注重对购房人债权的保护。

虽然司法解释、相关批复对购房人有所保护,但缺乏上位法的依据导致了在实务中引起了很大争议。

一购房人优先权的相关法律规定及存在的问题关于房地产企业破产情形下,购房者是否享有优先权,我国法律并未作出明确系统的规定,但最高人民法院的司法解释中对此有一些零散的规定。

如《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》七十一条下列财产不属于破产财产:(五)特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称“《批复》”)规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”等。

一般直接依据上述规定将购房者权利的清偿顺位优先于建设工程价款优先权、有担保的债权。

但首先该优先权仅仅由司法解释、批复规定,而并非由法律创设。

购房人债权优先于建设工程款项以及担保物权优先受偿,在法理上应当由相同位阶的法律作出规定,而并非由司法解释来规定。

其次,购房人债权优先受偿有违物权优先于债权原则。

由此可知,购房人债权优先受偿目前而言缺乏法律依据。

首先,优先权权利主体不明。

《批复》中规定权利主体为“消费者”,而当前购房人购房的目的较为多样,有刚需自住用途,也有投资经营用途,因此必须明确“消费者”的定义。

依据《消费者权益保护法》第二条“为生活消费需要”定义为消费者的消费行为,但是以主观目的作为判断标准,本身也存在争议。

房地产企业破产中购房人优先权的保护

房地产企业破产中购房人优先权的保护

房地产企业破产中购房人优先权的保护房地产企业破产的复杂性和特殊性,主要体现为破产债权人除了涉及包括劳工在内的普通债权主体,还涉及到建设工程承包人、抵押权人、购房消费者等特殊主体。

此外,破产申请程序较为复杂,基于对维护社会稳定、保护弱势群体的考虑,购房人优先权都应该得到肯定和保护。

一、购房人优先权的依据房地产企业进入破产程序时,购房人能够先于银行抵押权人、建设工程承包人的债权得到清偿。

购房人享有的优先权,是在最高人民法院的相关“批复”逐步显现出来,暗含于合同法、《执行、复议若干问题司法解释》之中。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受让权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复(法释【2002】16号)法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,依合同法第286条,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料费等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

这个“批复”从保护弱势群体的角度出发,以生存权高于其他权利为理论依据,规定了“已经支付全部或大部分房款的买受人权利>承包人的优先受偿权>抵押权>其他一般债权”。

最高人民法院执行局在著名的彩石山庄执行案的批复([2014]执他字第23号、第24号)《批复》第一条规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当按照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第二条规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

关于最高院对山东高院的《批复》,明显扩大和细化了购房人优先权的适用范围,也明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权,体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。

  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。

缓停建工程中优先权的冲突与顺位确定/search?word=%BB%BA%CD%A3%BD%A8%B9%A4%B3%CC%D6%D0%D 3%C5%CF%C8%C8%A8%B5%C4%B3%E5%CD%BB%D3%EB%CB%B3%CE%BB%C8%B7%B6%A8&lm=0&od=0&fr=top_home一、引言缓停建工程俗称烂尾楼工程,系由于建设工程施工合同在履行过程中未能将承建的工程予以完工,使得工程处于停建或停滞状态之中,从而引发相关利益当事人间的纠纷。

缓停建工程不仅会直接影响城市的整体形象和投资环境,给项目投资者带来巨大的经济损失,造成资源的浪费,而且会严重危及在缓停建工程之上附载的民事权益,损害民事主体的利益。

因缓停建工程之上所设定的权利具有复杂性和多重性,不可避免的会产生权利的冲突,这必然会涉及到优先权的问题。

优先权制度起源于罗马法,优先权是指根据法律规定或当事人约定,不同性质的若干民事权利发生冲突时,某一权利人的民事权利优于其他权利人实现的民事权利。

设立该制度的目的在于保护弱者,维护公平正义。

由于我国尚未建立统一完善的优先权制度,《物权法草案》亦未对优先权制度作出规定,实务中民事执行阶段缺少完善的法律制度依托和统一操作规则,导致司法机关难以对缓停建工程之上设定优先权做出恰当、合理、公平的权衡。

二、缓停建工程所涉及的优先权(一)先取特权先取特权又称为特种债权,是指由法律规定的特种债权的债权人就债务人的全部或特定财产优先取得受偿的特殊担保物权。

根据其性质,法律赋予特种债权的债权人比一般债权人,甚至比担保物权人先于就债务人的财产受偿的权利。

《日本民法典》、《法国民法典》都有关于先取特权的规定,我国的《民法通则》作为民事基本法,没有广泛地而系统的规定先取特权,只是在一些民事特别法中作了零星的规定。

缓停建工程中的先取特权主要包括如下内容:1、共益费用共益费用是指为全体债权人的共同利益所支出的必要费用。

就缓停建工程而言,债权人要以折价或拍卖的方式实现自己的权利,须先对缓停建工程采取一定的程序措施,如申请保全、申请拍卖以及执行等,由此而必定会产生一定的费用。

共益费用从产生的时间看,为缓停建工程上最后设定的,但是对于任何一个债权人权利的实现又是必须的,所以应赋予其优先效力。

我国民事诉讼法第204 条,对共益费用的优先权做出了规定,国外的立法也赋予共益费用以优先受偿的效力。

2、拆迁安置款拆迁安置补偿款是房地产开发商给予被拆迁人的补偿费用。

就缓停建工程而言,出现下列情况会导致拆迁安置款问题发生:一是缓停建工程的建设用地系拆迁后的土地;二是缓停建工程的所有人为拆迁人;三是拆迁人拖欠拆迁安置款。

未能得到安置补偿的被拆迁人,只能作为债权人,向债务人主张从缓停建工程处置中获取安置补偿费用。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定,首次以司法解释的形式创设了拆迁安置补偿优先权制度。

3、商品房预购款商品房预购款是商品房预购人向房地产商交纳的购买预售商品房的款项。

房地产开发商为了筹措建设资金,往往采取商品房预售的办法,将建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权。

然而当建设工程陷入困境时,商品房预购人的利益必然受到威胁,因此,只能从缓停建工程的价值中获取补偿。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第2条规定:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

由此,可以确定商品房预售中买受人的先取特权地位。

4、建设工程价款建设工程价款是房地产开发商向建筑单位支付的完成建设工程所需的费用。

《中华人民共和国合同法》第286条最早确立了建设工程价款优先权制度。

笔者认为,应将其作为不动产先取特权加以明确,一是基于保护弱者的需要,建设工程价款中有很重要的部分是承包人用来支付给建筑工人的工资,这部分价款能否实现,关系到大量建筑工人的基本生计,如果不能及时得到补偿,不仅影响工人自身的生存,而且还会影响其家庭、子女受教育等问题,甚至影响到整个社会秩序的稳定;二是符合国际上通行的做法,对劳动者报酬的优先权各国都作了保护性规定,如日本、法国等。

5、税款缓停建工程中涉及的税款只是针对缓停建工程为课税依据而征收的税款,即主要是缓停建工程涉及的房地产税。

我国《税收征收管理法》第45条、《民事诉讼法》204条均规定了税收的优先权。

国外的立法一般将税收的优先权作为先取特权,法律之所以赋予税收的优先权,主要是因为税收是国家维护公共利益的重要物质基础,能够调整社会财富的合理分配,税收债权有保障现代国家能正常运作之作用,具有强烈的公益性,故执行缓停建工程中应将其作为先取特权予以保护。

(二)优先受偿权优先受偿权是民事优先权的一种特殊权利,即根据法律规定,抵押权人、质权人和留置权人就债务人提供的抵押物、质物和留置物,在债务届期不能清偿时,可以从债务人提供的担保物中优先受偿的权利。

缓停建工程作为不动产,所涉及的优先受偿权仅为抵押权,包括以下几种形式:1、土地使用权抵押在施工前,房地产开发商为了筹措建设资金,将其取得的用于房地产开发的土地使用权提供给银行作抵押担保,当其在还款期届满不能还本付息时,银行享有从开发商提供的作为履约担保的土地使用权中优先受清偿的权利。

2、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

当抵押人届期不能履约时,抵押权人有从抵押人提供的担保物优先受偿的权利。

值得注意的是,以在建工程抵押时,其土地使用权也随之抵押。

3、在建工程中的建筑物抵押在建工程建筑物抵押,是指将在建工程中已完工部分的建筑物作为抵押担保的情形。

在实际操作中,在建工程建筑物抵押的情形较为复杂,房地产开发商可以将已完工部分的所有建筑物抵押,也可以就其中一部分如楼房一层或几层抵押。

无论抵押那一部分建筑物,“地随房走”这一原则不变。

(三)优先购买权优先购买权又称先买权,是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。

一般分为共有的人的优先购买权和承租人的优先购买权,建立在缓停建工程上的优先购买权可能会涉及到这两种优先购买权。

1、共有人的优先购买权建筑工程的共有关系主要是指两个以上不同的主体共同合作开发房地产所形成的共有关系,实践中最常见的是合作开发项目形成的共有关系,即一方以土地和其它资产作为出资与另一方共同开发房地产项目。

一般来说,房地产合作开发中不同主体的投资份额是可以确定的,所以,基于合作开发工程形成的共有关系均为按份共有。

我国《民法通则》第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。

但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。

”因此,当共同开发的工程陷于停建、缓建后,债权人请求就缓停建工程折价或拍卖时,该共有人享有优先购买权。

2、承租人的优先购买权在建工程租赁与一般的房屋租赁相比有明显不同,系房地产开发主体由于出现建设资金缺乏等困难,为了融通资金,缓解压力将在建的项目工程出租给其他主体的行为。

在建工程租赁,在生活中虽不很普遍,但也确实存在,例如2004年,大庆华科股份有限公司由于连年亏损,于2004年7月1日,将正在建设中的药业二期工程针剂车间项目随同固定资产租赁给大庆医药有限责任公司。

《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”据此在停缓工程处置时,承租人享有优先购买权。

三、缓停建工程中优先权的冲突(一)先取特权内部的冲突1.拆迁安置补偿款与建设工程价款的冲突拆迁安置补偿款与建设工程价款的权利主体总体上看均处于弱势地位,但被拆迁人一般都是普通居民,而建设工程价款的主体除了建筑工人、工程技术人员外,承包人、分包人均属建筑企业,这部分主体不属于弱势群体,即使承包工程陷于瘫痪,建筑企业也应该用自有财产支付工人的工资。

相形之下,被拆迁人处于更弱势的地位。

同时,拆迁安置补偿的基础是拆迁补偿协议,被拆迁人已付出旧有房屋的所有权和居住权,因此,被拆迁人绝非仅仅为了金钱利益;但对于承包人即建筑企业而言,更关心的则是能否收回因承包工程所投入的资金、技术和人力成本,主要是金钱债权。

所以,被拆迁人安置补偿款应优先于工程价款更能体现公平和正义。

2.建设工程款与商品房预购人请求权的冲突建设工程价款优先权与商品房预购人请求权哪个更为应优先,始终是社会各界争议和关注的焦点。

《批复》第2条规定实际上已确立了购房人权利优先受到保护的原则,但须符合条件:一是受到保护的对象必须是“消费者”,这里的消费者是《消费者权益保护法》中规定的为生活需要而购买和使用商品房的购房人,购买商业用房不在此列;二是购房人必须支付全部或者大部分房款。

在此,“大部分房款”是否必须为50%以上?笔者认为应做适当的考量。

从中国目前房地产市场情况看,商品房价格一直处于上涨状态,一套商品房住宅动辄几十万上百万元不等,根据2006年新出台的政策,商品房按揭首付不能低于三成,对于如此高昂的商品房价格,这三成首付对于许多普通消费者来说已是多年的积蓄,应当视为“大部分房款”。

况且无论预购人支付的购房款的比例如何,这些利益均属于生存利益,而承包人的利益则属于经营利益,两相比较生存利益应优先于承包人的经营利益。

3.税收与其他先取特权的冲突税收是基于公法关系产生的,是国家为实现其公共职能而依法强制无偿地取得财政收入的一种方式。

当税收与其他先取特权发生冲突时,应采取如下安排:一是应更多的保障劳动者等弱势群体利益,因其往往会涉及生存权等基本人权,出于人道主义应将弱势债权置于税收之前受清偿。

二是要衡量与债权标的物即缓停建工程的关系程度,哪项权利与该标的物联系密切,就享有优先受偿的效力。

显然,被拆迁人、承包人对缓停建工程做出了重大的牺牲和贡献,应享有比税收更为优先的权利;商品房预购人往往已经支付了全部或部分购房款项,付出了相当的代价,从维护交易安全的角度亦应将商品房预购人权利置于税收之前。

(二)优先受偿抵押权之间的冲突1.同一土地使用权上多项抵押权之间的冲突在同一土地使用权的同一价值范围内多次设定抵押时,抵押权人的权利如何得以实现成为各方当事人的争执焦点。

事实上,《担保法》第54条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第78条中,已对该问题作了较圆满规定,司法实践中应遵照执行。

2.同一在建工程上多项抵押权之间的冲突当同一在建工程项目上存在数个抵押权的情况时,必然也会发生抵押权冲突问题。

相关文档
最新文档