房地产法答案

期末作业考核
《房地产法》
满分100分
一、名词解释（每题6分，共30分）
1、房地产产权
答：房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

2、土地增值税
答：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

3、房地产法
答：房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。

4、土地征收
答：土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。

5、商品房
答：商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政
策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

二、简答题（每题10分，共40分）
1、土地使用权转让的特点。

答：土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括： 1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。

关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。

所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。

采一元主义者，附属物不得离开主体权利而独立存在。

所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个独立的权利，两者互不附属。

二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种独立的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种独立的权利也可相安无事。

在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。

2、权利义务一同转移。

这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。

如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。

再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。

至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让 3、土地使用权的转让需办理变更登记。

我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。

这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。

前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生；后者也称物权行为无因性理论，指物权的变
动不仅有变动物权的债权契约，更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。

所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效由于土地使用权的转让登记不属于政府的行政审批行为，未办理转让登记的，虽然土地使用权不发生移转，但并不影响转让合同的效力。

除非另有约定，土地使用权经各方当事人签署之后生效，未能办理转让登记的，承担办理登记义务的一方应向另一方负违约责任
2、房地产抵押权实现的条件。

答：房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。

对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭;如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;(3)抵押人依法宣告解散或者破产的;(4)抵押人擅自处分抵押房地产的;(5)抵押合同约定的其他情况。

3、房地产的特征。

答：1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

4、根据我国《物业管理条例》的规定，业主的权利有哪些？
答：根据我国《物业管理条例》规定: 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。

决定事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

三、论述题（共30分）
1、房屋租赁中出租方、承租方享有的权利和法定义务。

答：A、出租人的权利、义务
a、收取租金的权利，这是出租人最重要的一项权利，也是出租人出租房屋的根本目的；
b、转租同意权，承租人经出租人同意的，才可以将租赁房屋转租给次承租人。

现实生活中经常会发生二房东未经大房东同意擅自转租引发法律纠纷的问题。

我们要搞清楚其中的法律关系，主要分两种情况，一是转租经过出租人同意的，承租人可以转租，这时有两个合同的存在，即出租人与承租人的租赁合同和承租人与次承租人的租赁合同，根据合同的相对性，出租人与承租人、承租人与次承租人分别是两个合同的当事人，分别在两个合同中享有权利、义务，承租人可以从转租行为中赚取租金差价，但是转租合同约定的租赁期限不能超过租赁合同剩余的租赁期限，如甲与乙签订的房屋租赁期限是5年，在第二年乙将房屋转租给丙，
那么转租合同约定的租赁期限不能超过4年。

二是出租未经过出租人同意的，即承租人擅自转租的，出租人可以解除合同，前一个租赁合同解除后，转租合同也应当解除，承租人应对次承租人承担违约责任；承租人赚取的租金差价，应作为不当得利返还给出租人。

c、适租义务，即出租人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定用途，如果出租人违反该义务则构成根本违约，承租人有权解除合同；
d、维修义务，按照《合同法》第二百二十条之规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，即在当事人没有就租赁房屋的维修另行约定的外，出租人应当履行房屋的维修义务，如果出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。

因维修房屋影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期；
e、权利瑕疵担保义务，在房屋租赁期间，出租人要保证租赁房屋自己有处分权，若因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

f、租赁房屋瑕疵担保义务，出租人应保证租赁房屋无瑕疵，若租赁房屋危及承租人的安全或健康的，即使承租人在订立合同时明知该房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

B、承租人的权利、义务
a、占有、使用、收益权，即承租人可以占有、使用租赁房屋，如居住、开店等，在租赁期间因占有、使用租赁房屋获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外；
b、买卖不破租赁，这是来自古罗马法的一句谚语，我国《合同法》第二百二十九条的表述是“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，意思是房屋租赁合同在前的，即使房屋所有权发生变动，仍然不影响租赁合同的效力。

如甲与乙签订了房屋租赁合同，在租赁期间，甲将房屋卖给了丙，但是租赁合同还没有到期，这时乙仍然有租赁房屋的权利直至租赁到期；
c、优先购买权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人（《上海市房屋租赁条例》规定的是3个月），承租人享有以同等条件优先购买的权利；
d、与承租人生前共同居住人的继续履行请求权，《合同法》第二百三十四条规定“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”；
e、正当使用义务，承租人应当按照约定的方法正当使用租赁物，对租赁物的使用方法没有
约定或者约定不明确的，应当按照租赁物的性质使用；承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的（指自然损耗），不承担损害赔偿责任；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；因承租人原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复；承租人造成房屋主体结构损坏的，出租人可以解除租赁合同；
f、妥善保管义务，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任；
g、禁止添附义务，即承租人对租赁房屋内进行装修、增添附属设施的，应当书面征得出租人同意，未经出租人同意对租赁房屋进行装修、增添附属设施，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

h、禁止转租义务，房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋；房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意；未征得出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同；
i、支付租金义务，这是承租人最基本的义务。

承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

如果仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间在一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

按照《上海市房屋租赁条例》第二十三条之规定“房屋承租人延期支付租金的，应当支付违约金。

违约金的数额，按照租赁合同约定的标准计算；租赁合同未约定的，按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。

承租人逾期不支付租金累计超过6个月的，出租人可以解除租赁合同，租赁合同另有约定的，从其约定”；
j、返还租赁物义务，即在租赁合同届满，双方没有续订租赁合同，承租人应当返还租赁房屋，返还的租赁房屋应当符合按照约定或者租赁房屋的性质使用后的状态。

房屋租赁合同中还有一些规定也要引起我们重视，如：房屋租赁期限不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年，超过20年的，超过部分无
效；共有的房屋，未经全体共有人书面同意的不得出租；租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系，但出租人应当在合理期限之前书面通知承租人等等。