某房地产开发公司地块开发可行性实施报告

华辰房地产开发有限公司

04号地块

可行性研究报告

二OO八年一月

1、总说明

1.1 项目名称

04号地块

1.2 项目建设单位及法人

项目实施单位：华辰房地产开发有限公司

董事长：溪连

总经理：蔡丰勇

1.3项目实施地点

市经济开发区，距离市中心2.5公里，位于开发区两条主干道的交界(南黎路与相山路南侧)，紧临市地税局办事中心, 由于

地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些基本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。

1.4项目建设期限

2008年8月～2011年12月

1.5项目概述和建设容

（1）项目总占地面积约为114550平方米，其中商业、办公用地19000平方米；广场用地20000平方米。总建筑面积302610

平方米。地上建筑面积257730平方米。

（2）整个小区主要包括小高层公寓、高层公寓、商业办公等多类物业，方案前期规划设计中，部分相关数据暂不确定。

（3）一期、二期主要规划的是小高层公寓和高层公寓，总建筑

面积20万平方米;三期主要规划的是办公与商业,总建筑面

积57000平方米。

（4）容积率：2.25。

（5）绿化率：35％。

（6）车位：居民汽车停车率≥60%，地面停车率不大于10%。

1.6项目公用工程

1.6.1 供电

本项目建设工地电源由市供电局城市供电电网供给，由建设地附近的高压供电线路引入。用电负荷为14000kWA，增设 500kVA施工变压器二台，满足施工高峰用电。本项目建设期全年耗电量820万kWh。

1.6.2 供水

本项目建设工地年用水量200000m3，由市自来水公司供应，从市政自来水管网引入，供水不成问题。

1.6.3电信

本项目委托市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨系统、宽带网络系统。

1.7项目投资及资金来源

本项目总投资：66000万元

资金来源：企业自筹15000万元，占总投资22.73%；银行贷款20000万元，占总投资30.30%；募集资金31000万元，占总投资46.97%

1.8效益分析

本项目以高标准、高起点建成地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。作为地区未来居住中心，04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径5公里的围。04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。

本项目开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。项目和社会经济效益显著。

本项目建设完成后，根据预测主要经济效益如下：

房产销售收入：89826.5万元

利润总额：8973.8

利润：

投资利润率：

投资利税率：

财务部收益率：

1.8.3社会效益

本项目以高标准、高起点建成地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。作为地区未来居住中心，04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径15公里的围。04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。本项目开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。项目和社会经济效益显著。

2 项目提出的背景和必要性

2.1项目提出的背景

“房地产是50年的产业”。随着我国经济快速发展，13亿人口的中国正在进行一场人类历史上前所未有的城市化运动，在未来的数十年中，数以亿计的人口将告别原来的家园，从乡村进入城市。作为城市化主力军的房地产行业将因此获得史无前例的发展机遇。房地产行业在国外已毫无疑问属于传统产业，并诞生了最为激动人心的财富传奇。在中国，目前也正在以宏阔的浪潮席卷而来，它极大的改变了我们的生活，改变了城市的面貌，也在创造着财富传奇。

为省9个省辖市之一，现为重要煤城、全国八大煤炭基地之一具有悠久历史的古都相城，北枕相山，南临滩水，是市人民政府所在地，为全市政治、经济、文化的中心。

本项目就是在上述背景下提出的。2007[4]地块开发作为房产规划中重要容，对于实现区域总体规划具有十分重要的意义。

2.2项目提出的必要性

（1）符合总体发展需要：

项目地理区位处在相山新区重点发展区块，该区块也是最主要的房产开发区域，城市发展以相山作为基点，北靠大山，面南拓展，城市南面边缘地带有多个挖煤形成的塌陷湖，从风水学角度而言是依

山傍水，具有十分的地脉灵气。目前的城市规划已经到了五马路，市政府也迁移到了四马路，可以预见：以原有一马路和二马路为基础的城市核心基础上，新的城市动力正在形成。五马路周边地产开发势头正旺，商业格局也渐成规模，作为城市副中心、第二动力当之无愧。老城区到了三马路基本上就已经是势力围的边缘了，新城市的建设由于规模效应和集聚效应肯定具有更强的辐射能力。从城市远期规划中发现，五马路在新城建设中占有十分重要的地位。在未来数年商品房随着经济发展需求量将会进一步快速上升。因此实施本项目是必要的。

（2）符合城市竞争和人们对居住品质的需要：

从国外城市发展大背景来看，当前我国正处于全面建设小康社会的历史阶段，城市竞争已经进入了“以生活品质论输赢”的时代，换句话说，决定城市间资本流、信息流、物质流和人才流等流向的除了地理区位优势和产业基础外，城市的生活品质是至关重要的，它已经成为城市竞争的最重要资本之一。而作为老百姓最为关心的“衣食住行”中的重要一员，对生活品质的诉求自然不可能离开“居住”。提升居住品质，不仅满足了百姓的居住需求，也能够完善城市功能，繁荣城市文化，提升城市品牌，扬城市魅力，极大地提升城市竞争力，进而改善整个城市的生活品质。

本项目开发以高标准、高起点建成相山地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、商业办公楼、休闲广场等多类物业，是当地规模最大、配套最先进、门类最齐全的中高档居住小区，符合