云南楚雄南华野生菌物流加工出口基地市场调查报告(48页)

云南南华野生菌物流加工出口旅游基地项目
专
项
市
场
调
查
报
告
招商策划部
目录
前言 (3)
第一部分：楼盘调查篇
第一章：调查背景 (5)
第二章：楼盘宏观环境 (6)
一、楚雄市房地产行业发展基本概况 (6)
二、解读城市整体规划对于房地产发展的影响 (8)
第三章：市调区域房地产市场整体环境 (11)
一、楚雄房地产市场整体发展 (11)
二、南华房地产发展概括 (13)
三、两地房地产市场整体发展小结 (13)
第四章：市调区域楼盘分析 (14)
一、市调区域楼盘分析 (14)
二、住房、商铺面积和建筑分析 (16)
三、典型项目类比分析 (18)
第二部分：消费者调查篇
第一章：调查背景 (26)
第二章：调查内容 (27)
第三部分：电子商务大楼调查篇 (34)
第四部分：调查总论及建议 (37)
第一章：总论 (38)
第二章：南华房地产发展总结 (39)
第三章：南华房地产发展展望 (39)
第四章：南华房地产价格展望 (40)
第五章：关于公司项目开发的有关建议 (41)
一、各功能区户型、面积、层高等建议 (41)
二、我司楼盘价格建议 (46)
三、电子商务大楼规划建议 (47)
前言
本次市场调查工作是针对我司即将上市的“野生菌王国”楼盘项目的户型、价格、套型等，全面性的对南华正在销售的楼盘，选择性的对楚雄市、祥云县部分楼盘，进行的第一期为期11天的实地市场调查。

调查中，主要对住宅房地产、商铺房地产、旅游房地产进行了针对性的调查研究。

为了更全面和更深入地了解楚雄地区旅游地产发展情况，还针对餐饮业、休闲娱乐、地方特产等产业进行了专项调查。

为了更清晰地分析和判断本次调查的结果，本报告将分为三大部分：住宅篇、商铺篇、电子商务篇。

第一部分：楼盘调查篇
第一章调查背景
一、调查时间：
2010年10月29日——11月5日。

二、调查目的：
1、通过对南华、楚雄、祥云在销楼盘实地调查，收集板块产品
及销售信息；
2、通过对资料的整理，研究竞争楼盘的可借鉴之处，为公司项
目的开发提供建议；
3、通过案例研究，不断提高招商策划人员素质。

三、调查实施：
本次调查参与人员：蒋洪涛、许文会；
四、调查范围：
1、南华完成丽景佳园、龙城花园、家豪广场财富中心三家；
2、楚雄完成翠湖雅苑、鑫茂时代广场、新龙江广场、锦都花园、兆顺财富中心、康和园、西辰壹品、彝人古镇、福塔旅游街等九家。

3、祥云完成润城、温州商业街、万利达商业街、世纪商城、金都商城、印象花园等六家；
五、调查方法：采用实地查看、询问相结合。

六、资料统计及分析方法：本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼盘资料加以整理，分析方法力求全面、客观、实事求是。

七、调查结果的可信度分析：
1、二手资料通过楚雄市房管局、房地产协会等相关职能部门提供，准确率90%；
2、楼盘基础数据深访，由调研人员对相关楼盘进行实地访问，并在官方网站上对数据进行了核实，准确率85%以上；
3、以上调查数据在调研小组回公司后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率可达90%以上。

第二章宏观环境
一、楚雄市房地产行业发展基本概况
（一）楚雄城市综述
2009年3月，由昆明理工大学建筑学系和楚雄州规划局共同完成了《构建滇中特色大城市──楚雄规划研究》，其中提出了楚雄滇中特色大城市为“一主、两轴、四副”的区域组团式空间发展格局。

一主为楚雄市，为楚雄城市发展的核心部分和区域城市增长极核；两轴为一主、一次两条城镇较为集中的带状地域，东西主轴沿昆楚、楚大高速路及其它邻近交通干线，包括广通、楚雄、南华等城镇，南北次轴沿元双公路，包括牟定、楚雄、双柏及其它小城镇；四副为南华县城龙川镇、牟定县城共和镇、双柏县城妥甸镇以及禄丰县广通镇，是未来楚雄城市发展的四个次级中心和次级增长极核。

楚雄滇中特色大城市的特色定位：一是山水园林城市；二是生态花园城市；三是最佳宜居城市；四是彝族文化名城；五是云南天然药城；六是国际葡萄酒城。

据此定位，要建成山水园林城市，在楚雄市约50平方公里的坝子内，将留出约10平方公里的田地园林。

同时，将充分利用青山嘴水库、灵秀湖、彝海公园、龙川江、青龙河串连互通和西山、东山四周环绕的山水结合特点，建成云南省少有的山水园林城市；要建成彝族文化名城，将利用各种彝族节日宣传楚雄，发展以彝族文化为主要内容的旅游业，把彝族文化的魅力充分发挥，打造以彝族文化为特色的城市名片；要建成云南天然药城，将利用楚雄现有的天然药业基础，发展壮大医药工业园区，把天然药业培育成楚雄的支柱产业之一；要建成国际葡萄酒城，将利用楚雄适宜种植葡萄的优势和政府的重视，努力在楚雄建成云南最强、中国领先、国际知名的葡萄酒城，培育各种关联产业，提高楚雄的知名度和影响力。

（二）南华城市综述
为了大力发展南华县第三产业的龙头产业房地产业，南华县新一轮城市总体规划对城市发展定位是：房地产业是南华县重要组成部分，以发展科教文化及食用菌美食城为高新配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的“综合性城市片区”。

南华县自身的定位是：率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的南华县新型工业中心。

到2010年南华县城区将新增建设用地12平方公里，城区总用地达到16平方公里，人口达到6万人以上。

将承担南华县的行政中心、商务中心、居住中心等城市主要功能。

用地规模12平方公里，规划道路共7条，总长约12公里。

到2010年全县城市化水平将达到85％，县城片区新增1.9万人以上，以人均建筑面积16㎡计算，需新建住宅30.4万㎡。

（三）小结
来自楚雄房协介绍，房地产及相关企业从2001年的8个增加到2010年6月的133个。

房地产投资2008年完成14.3亿元，同比增长18.7%，2009年完成投资20.5亿元，同比增长43.5%，2010年1至6月全市完成房地产开发投资10.04亿元，同比增长78.70%。

2010年一季度房地产市场运行数据显示，今年一季度全市商品房销售1900套，销售面积20.22万平方米，销售金额4.6亿元，与去年同期相比分别上升38.28%、18.59%、42.44%。

但是，从销售价格来看，多层住宅均价为2150元每平米，别墅均价2900元每平米，与去年同期相比分别上涨了13.2%、16%。

而二手房2009年四季度交易量全面下跌，套数下降了55.76%、面积下降了63.34%、成交金额下降了79.6%。

二、解读城市整体规划对于房地产发展的影响
（一）房地产发展前景较好
在楚雄城市整体规划文件中，已经明确将楚雄市定位为“山水园林生态文化旅游城市”、“昆明的后花园”，未来对于楚雄的生态建设及市政配套建设必定加强，为城市人居提供了有利条件，为楚雄城市发展带来的广阔的发展空间。

（二）未来政府政策倾向
未来楚雄城市发展，已经明确了城市“东接和西拓”，而且目前州政府已经搬迁到开发区，对于楚雄西部的发展政策倾向相当明显，消费者对于城市发展方向认知度也普遍较高。

相比之下，对于西部以外的投资建设的扶持力度明显较弱。

（三）未来南华区域发展
南华围绕“城市建设年”目标，实施“东进、北扩、南连、西拓”建设思路，加快推进县城东北片区开发、工业园区路网、野生菌王国等项目的建设进度，立足于把南华纳入楚雄未来城市发展框架的目标，围绕320国道南华段改扩建，结合“野生菌王国”、“中国核桃之乡”、“生态美食城”三大品牌的打造，突出民族特色。

由此，南华地产行业将得到极大的政策刺激，迎来新的一轮建房高峰。

（四）南华未来竞争状况
根椐南华县规划，在我司“野生菌王国”项目外围将新建一个滇西区域仅有的超级大盘，不论面积规模、配套设施等均可算整个云南少有的大盘。

具体情况如下：
1、项目名称：“中国南华野生菌旅游文化美食产业区”；
2、项目投资：云南图鸿投资有限公司；
3、规划设计单位：
吉林省城乡规划设计研究院上海分院
昆明智兴旅游规划设计有限公司
诺思国际建筑设计事务所（该所4名主创人员为罗马A级建筑师，其执业资格具有中华人民和共和国驻意大利大使馆参赞签字的认证书）。

4、项目地点：
南华县龙川镇，片区东抵南华污水处理厂，南连老高坝工业园区，北依南华主城区，西达鹦鹉山，总用地面积6.67平方公里。

5、项目总占地面积：13704亩；
6、总体技术经济指标：
总占地面积：9135975平方米；总建筑占地面积：1328479平方米；建筑总面积：2481716平方米：建筑密度：15%；容积率：0.27%；绿地率：65%。

总投资72亿元。

7、项目核心主题定位：
A、打造中国最大的野生菌交易中心；
B、打造中国最大的野生菌美食养生中心；
C、打造中国最大的野生菌研发加工基地；
D、打造中国最大的野生菌主题公园。

8、项目功能分区：
A、中国南华野生菌生态运动区；
B、中国南华野生菌旅游商务中心；
C、中国南华野生菌工业研发基地；
D、中国南华野生菌滨河休闲绿化带；
E、中国南华野生菌生态美食城；
F、中国南华野王山森林公园；
G、中国南华野生菌交易及产品深加工基地；
H、中国南华野生菌高尚居住区；
以上为“中国南华野生菌旅游文化美食产业区”基本情况。

根椐项目详规，其建成后整体规模将远远超过我司当前项目。

同时，也必定对我司项目的营销造成一定的困难，但对我司项目有利的是，因其在我司项目四周，且我司项目处于楚大高速出口，对我司项目今后的运营有利。

因其影响，我司项目如果不能加快建设推广速度，将失去先决条件，对招商、销售等诸多方面带来无法预见的困难。

第三章 市调区域房地产市场整体环境
一、楚雄房地产市场整体发展
1
（数据来源：楚雄房地产协会）
楚雄房地产市场真正发展是从2005年开始，07年、08年楚雄房地产市场进入一个高速增长阶段，08年一年房地产完成投资总额接近06年和07年两年投资总额之和。

楚雄房地产市场进入增长喷发阶段。

据有关数据统计显示，截至2010年第三季度止，楚雄在建在售项目达到20个，计划投资总额规模达到13亿元。

2、楚雄房地产销售面积和销售金额有一定回落
商品房销售量（单位：套） 销售面积（单位：万平方米） 销售金额（单位：亿元）
06年
07年
08年
09年
2006年楚雄商品房销售2622套，销售面积47.44万平方米，销售金额108687万元；2007年商品房销售3367套，销售面积49.9万平方米，销售金额100680万元；2008年商品房销售7434套，销售面积85.45万平方米，销售金额166961.6万元；2009年商品房销售6875套，销售面积78.78万平方米，销售金额165500.87万元；与2008年同期相比，2009年商品房销售套数、销售面积、销售金额分别下降了7.52％、7.81％、0.87％。

3、楚雄房地产房产平均价格增速平缓：
楚雄地产销售价格（单位：元）
2006年，楚雄市多层商品住宅销售均价为1450元/平方米，别墅销售均价为1850元/平方米，商业用房销售均价为3340元/平方米；2007年，多层商品住宅销售均价为1696元/平方米，同比上涨了16.96 ％,别墅销售均价为2250元/平方米，同比上涨了21.6％,商业用房销售均价为5320元/平方米,同比上涨了59.28％；2008年，多层住宅销售均价1852元/平方米,同比上涨了9.198％，别墅的均价在每平方米2558元/平方米,同比上涨了13.69％；商业用房销售均价为7870元/平方米,同比上涨了47.93％；2009年，多层住宅均价2178元/平方米，同比上涨了17.6％,别墅的销售均价3200元/平方米，同比上涨了25.09％,商业用房销售均价为12320元/平方米，
同比上涨了56.54％。

2006年到2009年，多层商品住宅、别墅和商业用房销售均价分别上涨了50.21％、72.97％、260.88％。

二、南华房地产发展状况：
南华县房地产是从2007年才开始进行开发，开发的第一期商住项目为家豪二楼一底的商住小区，其一楼商铺开盘价为5000元每平方米，住房为1100元每平方米。

同期开发的是丽景花园第一期其商铺为5200元每平方米，住房为900元每平方米。

但从08年开始，南华除了丽景、家豪以外，还有外来的龙城等地产公司进驻，同时龙城2010开发出南华县有史来第一批别墅，其龙城别墅共16套，均价为2800元每平方米。

到2010年11月整个南华县即将开工的有建筑面积10万平方米的廉租房920套，和建筑面积6万平方米的公租房600来套。

从以上数据来看，政府廉租房和公租房的开工，将会对南华房地产整体行业带来很大的冲击。

三、房地产市场整体发展小结：
●楚雄房地产市场发展起步较晚，但发展迅速。

一系列的经济数据
表明，楚雄市房地产市场真正开始发展是从05年开始，06年步入飞速发展阶段，各项数据增幅较大，房地产项目施工、竣工面积等主要指标都在80%以上增长。

●各区域发展差别明显，差距较大。

在楚雄城市向西发展大趋势的
带动下，老城区无论是市场供应还是销售价格水平都与开发区有着较为明显的差距，各区域发展极不均衡。

●南华房地产虽然起步更晚，但由于很多外来发展商的进驻，且与
楚雄十分接近，因此整体发展水平提高很快，在产品形态上涵盖了目前市场上的多数产品类型，已经出现高端的别墅住宅产品与情景洋房产品等，已达到国内普通三线城市的正常开发水平。

●由于本地人口数量限制，且人口增速不会太快，而未来市场楼盘
数量将会大幅增加，因此，市场竞争将加剧。

第四章市调区域楼盘分析
一、市调区域楼盘分析：
1、区域范围：
楚雄市老城区5家楼盘和开发区4家楼盘；
2、综述：
作为楚雄的老城区，虽然具有一定的商业底蕴，但由于地域面积狭小，故整体新开楼盘的价位明显高于开发区。

开发区虽然处于城市的发展方向，且居住环境相对老城区好，同时该区域出现了千亩以上的大盘——彝人古镇，但未能形成浓厚的居住氛围，加之消费者对该板块认可度还相对欠缺，区域内所开发的楼盘均未能形成热销。

3、各楼盘的对比分析：
B、各板块产品对比分析
C、各板块价格对比分析
二、住房、商铺面积和建筑分析：
（一）、楚雄老城区：
1、住房：
2、商铺：
备注：
1、兆顺财富中心：该楼盘商铺不销售，是采用投资租赁模式。

无单独铺面，属于超市类型；
2、新龙江广场：该楼盘不销售，是纯租赁模式，其内部为超市型。

（二）、楚雄开发区：
1、住房：
2、商铺：
1、住房：
2、商铺：
1、住房：
2、商铺：
1、住房：
2、商铺：
1、住房：
2、商铺：
三、典型项目类比分析：
1
分析：项目开发规模呈现两级分化
虽然楚雄房地产市场刚刚起步，但由于政府政策的支持，少数本土发展商的资金实力已经具备千亩大盘的开发实力。

但就目前楚雄在售房地产项目规模上呈现明显的两极分化。

除彝人古镇建筑面积在100万平方米以外，所有大盘均为楚雄以外的发展商所开发，其余的本土发展商开发的项目规模都很小，建筑面积普遍在10万平米以内。

分析：彝族风格为主、民族特色和小高层将成为市场的新趋势
●在建筑风格上目前基本上以彝族风格为主，少数项目走的是欧式
路线；
●在产品形态上，根据我们调查，滇西房地产市场发展起步时间虽
然不长，但在产品形态上十分丰富，独栋别墅、连排、情景洋房、小高层等同时在市场上销售，小高层和具有民族特色的建筑风格特色的项目将成为未来开发的主流产品。

分析：多数项目以商业为主要配套；大盘项目配套齐全。

除个别项目外，多数项目园林景观设计水平中等。

●在调查中发现，由于许多项目规模较小，在社区配套上普遍以商
业为主，几乎每个项目都建有底层商业，兆顺财富中心、彝人古镇更是将商业作为项目的主要组成部分；
●彝人古镇和祥云温州商业街两个大规模项目在社区配套上比较齐
全，高档会所、商业中心、酒店等一应俱全，体现高档项目风范；
●在景观设计方面，从各个项目的规划设计方面来看，对于景观设
计开始有所重视。

因此，景观设计将成为买房卖房的重要因素之一。

4、主力户型及销售均价
A、住宅：
分析：
●目前住房销售均价楚雄市普遍在2800—3800元/㎡之间；县份在
1800—2800之间；
●目前楚雄区域还没有1+1的商住建筑，原因是成本高，售价高，
楚雄区域销售者经济上无法接受。

●从调查中能明显看出，楚雄、南华、祥云等区域最低商住层数为
2+1，楚雄市老城区有部分高层电梯房，但销售都不太理想。

原因是公摊太大，销售者接受能力欠缺。

●有旅游景观的楼盘销售价格较高，如彝人古镇。

B、商铺：
分析：
●商铺销售均价楚雄普遍在15000—40000元/㎡之间；县份在5800
元—15000元之间；
●商铺相对销售率能达到97%左右。

其中常规单层铺面销售率为99%
左右，2+1的销售率为97%左右，3+1的销售率为96%左右，4+1
的基本在销售中售卖方式比较灵活，可以单独购买一层商铺，也可以成套的购买。

6、小结：
从以上表格可分析概括出滇西房地产的如下特点:
A、从单个项目价格比较，同一片区的价格差距不大，但从区域与
区域之间的价格对比来看基本是参差不齐，开发区的彝人古镇、南华的家豪广场凭借其品牌优势和地理优势价格遥遥领先，而其他楼盘在区域内价格悬殊不大；
B、从热销户型来看，整个滇西区域商铺销售情况较好，除祥云外，
住宅的销售相对较差，尤其是140平方米以上的大户型住宅不太受欢迎，而从整体住宅环境来看，大卧室、大客厅相对比较受欢迎；
C、在商铺销售方面，最受投资者欢迎的有两种，一种为无风险的
产权式经营模式；另一种为第一年为产权式经营，第二年投资者收回自行经营；
D、在商铺的面积上，在调查的十六家商铺中，最受消费者欢迎的
是40平方米—80平方米的商铺，但彝人古镇、福塔旅游街除外，因其具有一定的旅游附加值，故最受欢迎的商铺面积为60平方米—120平方米之间。

E、在销售宣传上，在市调中发现，宣传炒作力度越大的其销售情况越好，尤其是人气越集中的开盘销售，其销售力越强。

由此可以看出整个滇西区域的购房者在购买楼盘时仍然处于非理性的购买状态。

F、调查中发现，购房者对居住区的绿化、水体、服务功能等要求相对比较高。

同时，楚雄、南华、祥云三区域绿化面积越大的，其楼盘销售越火爆。

同样，楚雄彝人古镇因绿化与水体面积大，成为销售火爆的最大卖点。

G、从楚雄彝人古镇、福塔旅游街和祥云温州商业街、万利达商业街的销售情况来看，多数购房者愿意选择商住一体化的楼盘。

H、综合以上情况和数据分析：
●住宅：消费者喜欢78—128之间的大主卧、大客厅形态的楼盘住房；
●商铺：普通投资者喜欢购买或租赁40—100之间大开间商铺；
●楼层：滇西区域消费者普遍喜欢购买7层以下住房，同时，调查楼盘中销售最好的80%为2—4楼；
●联排式：根据我们实地调查和考察，2+1最好销售，其次是4+1，祥云的温州商业城和万利达商业城4+1的楼盘中，顶楼的销售率不足40%；
●景观：消费者对建筑景观要求比较高，调查中普遍绿化率在30%以上的，带部分小景观的楼盘销售情况基本为旺销，如果还有一定的水景，基本空房率不足3%；
●建筑风格：调查中发现，消费者对房屋建筑基本没有太大要
求，唯一要求就是不喜欢回族风格的建筑模式。

但对彝人古镇的建筑风格，消费者喜欢率很高。

第二部分：消费者调查篇
第一章调查背景
一、调查时间：
2010年11月12日——11月15日。

二、调查目的：
1、通过对南华消费者进行问卷调查，了解南华消费者购房期望
价格、希望住房面积、希望住房户型、希望建筑风格等意向；
2、通过对南华县现有商铺进行入户问卷调查，了解商铺客户群
体对商铺的面积、户型、价格等的意向；
3、通过对资料的整理，研究消费者的需求意向，为公司项目的
开发设计提供建议；
三、调查实施：
本次调查参与人员：许文会、自菊珍、吴华明、蒋洪涛；
四、调查范围：
1、完成南华消费者200人的问卷调查；
2、完成南华商铺100户的问卷调查；
3、实际完成南华合计312个问卷调查。

五、调查方法：采用蹲点和直接入户形式进行。

六、本次调研样本构成情况分析：
本次调查共投放样本320份，回收样本312份。

经严格的一审和复核后（一审主要就问卷的完整性、填写方法进行审查；二审主要针对一审出现的问题进行复核），最终确定有效样本为312份，问卷的有效率为97.5%，符合本次调查的有效性和代表性。

调查期间对区域和访问场所进行了严密的配额分配。

调查中，由调研人员对年龄30岁以上60岁以下、个人月收入在1200元以上或家庭年收入在2万元以上、近三年内有购房计划、符合常规甄别的人群进行了实地问卷调查；
当前住房面积（单位：%）
70-90m2
第二章 市调内容
一、当前调查对象居住情况：
二、调查对象住房面积：
调查对象中，居住面积在70—90平方米之间的占总调查对象的28.2%，居住面积在100—120平方米之间的占26.92%，居住面积在120—150平方米之间的占18.58%，居住面积不足50平方米的占13.46%，居住面积超过150平方米以上的有10.89%；
三、调查对象是否有购房意愿：
2530
不想购房
一年内不想购房
二年内不想购房三年内不想购房没考虑好
已经在计划购房
已经购买了
调查对象中，有20.5％的购房者预计在1年内购买住宅，还没考虑好的有26.6%，这两个合计有47.1%；而不想购房的有9.29%，已经购买的有10.25%，这两个的合计有19.54%；余下的一年内不想购房的占了15.06%，二年内不想购房的占了9.9%，三年内不想购房的占了12.5%；由此可以说明南华的市场需求潜力仍然居高不下。

四、希望购房区域：
从调查中发现，绝大多数还是希望未来房子是在南华区域，其占了整个调查人群的72.4%，希望住房购在楚雄的占19.87%，希望去昆明居住的占4.16%，去其他区域居住的占3.52%；
五、是否有投资商铺意愿：
不想投资
还没考虑好
暂时不想
想投资
已经在投资
1020304070-80m2
90-100m2
110-120m2
130-150m2
160-200m2
200-230m2
240-280m2
290m2以上
调查中，想投资店铺做生意的有19.23%，还没考虑好的占了26.28%，暂时不想投资店铺的占了26.28%，不想投资的占了9.61%，已经在投资的占了8.01%。

由此可以看出当前南华楼盘销售中，为何商铺价格一直不断攀高的原因。

六、调查对象希望居住的建筑面积：
在居住面积的项目调查中，有33.65%的人群希望居住面积在110—120平方米之间，有16.67%的人群希望居住面积在90—100平方米之间，有16.67%的人群希望居住面积在130—150平方米之间，有8.65%的人群希望居住面积在160—200平方米之间，有8.3%的人群希望居住面积在200—230平方米之间，有4.16%的人群希望居住面积在70—80平方米之间，有1.6%是希望居住面在240—280平方米之间，剩下1.6%是希望居住面在290平方米以上的。

由此，我们能看出南华居民还是希望自己的居住面积在90—200平方米之间。

七、希望住房户型：。