城中村改造的难点和对策

现代国企研究 2018. 1（下）
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摘要：城中村是经济高速发展的产物，城中村改造是改变城乡二元结构并存，集约利用土地，改善村居民居住环境，实现城乡一体化、提升城市品位，构建和谐文明宜居城市的必然要求。

关键词：城中村；难点；改造
潘洪武
城中村改造的难点和对策
一、城中村改造的难点
（一）补偿政策不统一。

城中村改造是自主拆迁, 其补偿政策是根据自身的条件和经济发展状况,通过村“两委会”确定其补偿方案，“一村一策”，区域内补偿政策不一，造成邻村之间居民攀比、群体上访，给各级政府造成信访压力。

（二）开发商主导的“捆绑地块”开发模式忧患。

部分地区采用开发商主导的开发模式虽然可以缓解政府开发改造资金的压力，但按约定先建村民安置房，后建商品房的模式，可能会使开发企业无法及时回笼建设资金，出现资金链断裂等不可预见问题，如不能及时填补基建资金，易出现烂尾楼，多角债，居民无法按时回迁、群体滋事等问题。

（三）开发成本持续走高。

随着现代城市建设推进速度的加快，高楼大厦的崛起，城市人口持续增加，特别是经济发达地区，城市土地骤减，城中村土地增值效应增大，村居改造成本走高，且城中村建筑密度大，拆迁资金总需求量大，仅靠地方政府资金，独木难支。

（四）政府主导开发资金受限。

政府主导开发模式主要是政府完成土地前期整理，通过净地“招拍挂”方式出让土地，村居民安置费用由政府垫付。

这种开发改造方式，虽然可以由政府统揽全局，预防“烂尾楼”等问题出现，但在政府财政资金有限的情况下，难以进行规模化“大盘”开发改造。

（五）安置方式受限。

城中村村居民大多利用自有房屋出租增加个人收入，受利益关系影响，如遇村居拆迁改造，村居民会选择房屋安置，选择货币安置少。

现城中村容积率已接近或达到城市规划的上限，如果全部就地进行房屋安置，势必要提高容积率，突破城市规划的界限。

（六）启动资金筹集较难。

经济发达、产业密集的一二线城市城中村进行改造，筹集启动资金较易，但位于三四线经济发展相对滞后的城市来说筹集改造资金比较难。

目前，改造资金来源渠道主要有政府、村居集体、社会资金。

但三四线城市村居集体经济实力、村居土地价值、村居地块商业价值跟一二线城市无法比拟。

市场投资者参与比较少，单靠地方政府、村居自行投入明显不能解决村居改造启动资金问题。

（七）各方利益难以平衡。

城中村改造涉及政府、开发企业、村集体、土地使用权人、村居民等多个主体，如何平衡主体之间的利益关系，把矛盾和冲突降到最低，找到利益主体之间的最佳结合点，不仅是社会关注的热点问题，也是一个亟待解决的问题。

二、城中村改造的对策和建议
（一）区域内统一拆迁改造政策。

以县级为区域单位对所辖区域进行统筹管理，因地制宜，因时制宜，结合本区经
济条件和发展态势，规范城中村改造补偿政策，实现统一规划，统一融资，统一补偿，协调推进，征迁有序，将自主开发转变为政府主导、市场化运作的开发建设模式。

（二）区域整合、并村集中安置。

编制总体规划和专项规划，通过商业置换、异地安置等多种形式，整合区域土地，并村组团式集中安置，不仅可以提供土地集约利用率，降低开发成本，而且可以有效盘活土地，提高土地效益，增收融余，实现大盘操作，降低投资成本和社会机会成本。

（三）政府主导，市场参入，统筹规划，稳步推进。

坚持高起点、高标准，编制区域改造专项规划和城中村改造片区控制性规划，按照规划开展项目招商和土地“招拍挂”工作。

坚持计划与市场相结合，以规划为指导，市场需求为导向，拟定区域城中村改造计划，确保城中村改造工作规范有序推进。

（四）均衡各方利益。

合理确定开发商、土地使用权人、村集体、村居民等利益关系人利益，坚持政府让利于民，建立土地利益共享机制，确保村居民利益不收损，生活有改善，实现双赢或多方共赢。

打破传统的改造和安置模式，提高货币化奖励比例，鼓励村居民选择异地安置和货币化选择，解决村居人口过于密集，城市承载压力大的问题。

（五）制定优惠政策吸引大牌企业参与。

根据区域改造规划，制定弹性改造开发方案，留出一定利润空间，引导社会资本、资金参入。

充分利用政府土地市场融资平台，瞄准大品牌、大投资商，采取灵活多样的方式公开招商，鼓励经济实力雄厚，诚信有为、社会责任感强的品牌房地产开发企业参与城中村改造，吸纳更多社会资本、资金参入，确保村居民拆迁补偿有钱、安置有房，降低拆迁改造安置风险。

（六）税费减免优惠政策。

地方政府可以按照棚户区改造、国家税费优惠相关政策，降低或免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费、水电暖配套费、各类行政事业性收费等。

有条件的城市可以通过返还部分土地收益金，支付村居民搬迁费用、建设村集体发展用房，为村居持续发展提供经济保障。

参考文献
[1]西安联合调研组．城中村改造的成功范例[N]．西安日报，2011-05-07（5）
[2]中共深圳市福田区委政法委福田区集体办联合课题组．“城中村”社会治理的现状分析及对策研究[R]．中国改革论坛网，2016-01-11
（作者单位：青岛西海岸新区城市开发局）
案 例 AN LI。