2017年江苏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试题

2017年江苏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述
与分析考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列选项中，房地产投机对房地产价格的影响不包括。

A：引起房地产价格上涨
B：引起房地产价格下跌
C：影响房地产的投资收益
D：起着稳定房地产价格的作用
E：工业用地的监测点评估价格
2、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。

A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工大会
3、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元／㎡，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。

A：1120万元
B：1366万元
C：1445万元
D：1456万元
E：工业用地的监测点评估价格
4、需求价格弹性||=∞，此时称。

A：需求有完全价格弹性
B：需求为单一价格弹性
C：需求富有价格弹性
D：需求缺乏价格弹性
E：执行层的组织协调
5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】
A：30％
B：45％
C：65％
D：75％
E：工业用地的监测点评估价格
6、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现
率为8％，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。

A：64．33万元
B：66．25万元
C：77．19万元
D：79．50万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。

A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D：利率是资金时间价值的一种标志
E：借款合同
8、下列关于工程量清单，表述错误的是。

A：工程量清单是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟建招标工程的全部项目和內容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招标工程的分部分项工程数量的表格
B：工程量清单是指投标文件的组成部分
C：工程量清单是由招标人发出的一套注有拟建工程各实物工程名称、性质、特征、单位、数量及开办项目、税费等相关表格组成的文件
D：工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的王程造价咨询单位
E：执行层的组织协调
9、注册结构工程师注册有效期为__年。

A．1
B．2
C．3
D．4
10、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。

A．小于5年
B．在5～6年之间
C．在6～7年之间
D．在7～8年之间
11、住房公积金缴存比例是指。

A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本年度月平均工资的比例
B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一年度月平均工资的比例
C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度年平均工资的比例
D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例
E：执行层的组织协调
12、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
13、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。

A．经济化
B．最高最佳
C．实际性
D．常规
14、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
15、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。

A：5
B：6
C：8
D：10
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于mm。

A：30
B：40
C：50
D：60
E：执行层的组织协调
17、运用平均增减量法进行估价的条件是。

A：房地产价格时间序列逐期升高或下降
B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
18、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的
趋势是__。

A．上涨
B．下跌
C．保持相对稳定
D．先涨后跌
19、工程建设的招标投标和__的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。

A．建设施工制度
B．建设投资规定
C．建设规划制度
D．建设监理制度
20、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。

A：8571
B：10000
C：13393
D：15625
E：工业用地的监测点评估价格
21、需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释，三者的关系为。

A：价格效应=替代效应-收入效应
B：价格效应=收入效应-替代效应
C：价格效应=替代效应+收入效应
D：替代效应=价格效应+收入效应
E：执行层的组织协调
22、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是__。

A．房地产直接投资
B．房地产间接投资
C．房地产混合投资
D．房地产有效投资
23、下列关于写字楼租金的表述中正确的是。

A：基础租金是租户能接受的最低租金
B：基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C：写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
E：借款合同
24、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。

A．5
B．7
C．10
D．15
25、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，属于的
内容。

A：城市总体规划
B：分区规划
C：控制性详细规划
D：修建性详细规划
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于地形图，表述正确的是。

A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图
B：地物一般用等高线表示
C：地物和地貌总称为地形
D：地物指地表面上的固定性物体
E：地貌指地表面高低起伏的形态
2、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：长期趋势
B：季节波动
C：年度波动
D：循环波动
E：不规则波动
3、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。

A：统计报表
B：社会调查
C：普查
D：重点调查
E：典型调查和抽样调查
4、下列税率属于比例税率。

A：城镇土地使用税
B：房产税
C：耕地占用税
D：城市维护建设税
E：营业税
5、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。

A：22.0
B：24.0
C：25.6
D：26.0
E：借款合同
6、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是__。

A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
7、房地产开发企业税后利润最后可用于。

A：弥补企业以前年度的亏损
B：提取法定盈余公积金
C：提取公益金
D：向投资者分红
E：借款合同
8、与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了。

A：运营成本
B：装修费用
C：土地费用
D：开发成本
E：借款合同
9、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。

A．公开招标
B．邀请招标
C．挂牌转让
D．协议出让
10、房屋登记机构受理异议登记后，应于__个工作日内完成登记。

A．1
B．10
C．15
D．30
11、定义市场区域工作主要包括__。

A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
12、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，__应该按国家规定办理申请批准手续。

A．建造商
B．总监理师
C．开发商
D．监理工程师
13、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有．【2007年考题】
A：单位比较法
B：市场提取法
C：分解法
D：工料测量法
E：分部分项法
14、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。

A：支
B：出
C：借
D：贷
E：入
15、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
16、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、
三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为__万元。

A．50
B．70
C．30
D．40
17、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。

那么，该市房屋的平均建设周期为__。

A．0.5年
B．1.5年
C．2年
D．3年
18、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。

A：短期贷款
B：中期贷款
C：长期贷款
D：抵押贷款
E：保证贷款
19、保险合同的终止主要包括。

A：保险期限届满
B：保险公司因解散、破产等原因而终止
C：保险标的因除外责任原因而灭失
D：当事人解除保险合同
E：保险人未履行赔偿或给付义务
20、下列职能中，属于保险基本职能的是__。

A．分散危险
B．融通资金
C．防灾防损
D．分配资金
21、属于房屋产权转移登记情形的有__。

A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
22、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是__。

A．市场价值
B．保留价
C．清算价值
D．谨慎价值
23、下列属于商品房预售条件的有。

A：取得土地使用权证书
B：持有建设工程规划许可证和施工许可证
C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
E：取得《商品房预售许可证》
24、对房地产估价的本质认识正确的有（）。

A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E．房地产估价既是一门科学又是一门艺术
25、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。

A：0.4～8
B：0.4～12
C：0.6～12
D：0.9～18
E：执行层的组织协调。