深圳湾1号研究报告(呕心之作)
深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号可行性研究报告-广州中撰咨询
深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号概论 (1)一、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号名称及承办单位 (1)二、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号产品方案及建设规模 (6)七、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号产品说明 (15)第三章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号建设期污染源 (30)（二）深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号投资估算与资金筹措 67一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (86)第十三章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
深圳湾实验室：打造国际一流科技创新高地
典型案例深圳湾实验室：打造国际一流科技创新高地文/陈岚深圳湾实验室位于深圳光明科学城核心启动区，于2018年11月14日正式授牌，规划总建筑面积40万m 2，实验室举办单位是深圳市科技创新委员会和北京大学深圳研究生院。
实验室秉承“立足深圳、问题导向、汇聚人才、支撑发展”的理念，致力于营造高效的创新体系与蓬勃的创新生态，着力打造粤港澳大湾区生命科学和生物医药领域的学术研究中心，力争成为国际一流的科技创新高地。
聚焦生命科学领域 快马加鞭推进建设布局深圳湾实验室整体按照“一核、两中心”方式进行布局，“一核”是依托光明科学城核心启动区，建立“基础研究+应用研究+技术攻关+示范推广”的科研体系；“两中心”是依托福田深港合作区、坪山国家生物医药产业基地等建设2个研究转化、科技孵化基地，从而深圳湾实验室（以下简称“实验室”）是广东省建设粤港澳大湾区国际科技创新中心和综合性国家科学中心的重大战略部署，也是支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的重大创新载体。
2018年11月实验室正式成立，作为广东省第二批启动建设的生物医药领域省实验室，在人才引进、平台建设、科研攻关、成果转化等方面均取得较大进展，为推动全省生物医药产业发展贡献了力量。
帿㖕弩㹊낉㹔⸅Ⱆ㣐嚁䎛⚎ 匬䒊㹊낉㹔⡤禹 㡫㣐䧶殜猰䪮⸂ꆀ20建立起特色鲜明、梯次衔接的新型孵化载体，促进和推动实验室相关技术和产品落地。
实验室紧紧围绕国家战略布局，以协同攻克生命健康重大科学难题为导向，以肿瘤、代谢与心血管、神经退行性、传染性等重大疾病的预防、诊断和治疗为焦点，以“IT+BT”（信息技术+生物技术）融合及多学科交叉为特色，开展疾病机理、生命信息、创新药物、医学成像等领域研究，支撑深圳市、广东省和粤港澳大湾区生物医药产业与临床医学快速健康发展。
实验室围绕科研、财务、人事、资产管理等重大事项，制订出台了89项规章制度，编制的建设实施方案已通过广东省科技厅批复。
目前，实验室共有在职人员994人，其中科研人员874人，双聘和兼职科研人员94人，各类高层次人才110人；其中院士6人、国家高层次人才18人、长江学者12人、“杰青”15人、“优青”（含港澳“优青”、海外“优青”）19人。
深圳湾1号T7策略推广方案
新媒体H5（形象篇）+软文炒作
操作的关键是【投放】 必须制定最佳费效比的媒介推广
自媒体： 21世纪经济报道、深圳客（大江大海）、塔木德富豪会（原特报主编王月华创办）
全国地产自媒体： 房地产精选广告、吴晓波频道地产版刘德科、一勺言、界面
3 超强的现象级事件
1/在深圳，影响世界
未来掌控时代经济脉搏的不再是用手“制造”
而是用脑“智造”
02
从深圳湾时代，着眼与世界级城市接轨的进程中寻找
总部基地群聚深圳一湾……
深圳从边陲小镇，到世界级都会和新兴科技城市，学习 能力、创新能力以及城市文化建设，堪称中国之最。 南山是“中国经济大区”、“亚太创新强区”
创新的准入门槛越来越高深圳湾正在逐步成为
从任正非、柳传志、张瑞敏到马云、刘强东、雷军， 他们都是企业的精神之王
企业家做学习型组织的倡导者，是企业的精神领袖。面对新风口 一切都会枯竭，只有创新生产才有可能生生不息。
企业大佬要持续吸引更强大脑
05
我们的产品，也是重构的重要组成部分
引入CCA打造的是一个顶级综合性国际圈子
世界智慧的超级总部平台
2015年10月31日马兴瑞书记深圳湾总部基地调研：未来不得了
2015年11月4日 万科总裁郁亮拜访南山区领导：万科总部欲迁
三大总部，同为超级特区，竞争不在当下在未来 三大总部正在加快连成一线，重构深圳湾超级经济体
一个深圳湾，未来30年，此为价值其一
PART2 超级城市综合体+超级商务垂直综合体
时代 ——用脑智造
城市 ——大脑中枢
重构
企业 ——大脑群聚
用户 ——脑力运动
产品 ——智慧平台
小结：
深圳湾1号重构的新商业文明正在登上众创共享的全球互 联大脑中枢舞台。引领企业进入另一个smart growth(聪明 增长)的年代，一个ethical development（合乎企业道德发 展）的年代，一个green低耗高能时代，一个把一切都更 有效地连接起来的超级internet全球大脑时代。
豪宅项目研究_华润深圳湾悦府
项目客户分析
置业目的：客户以自住为主，占比75%，其次为投资（占比18%）。非自住需求的客户均表示看好后 海片区的升值空间和区位价值，少量客户目的为改善户型及买给子女、父母。
客户年龄：以典型财富聚集层41-50 岁（45% ）为主，其次为36-40岁（19%），31-35岁（15%）； 家庭结构：以三口之家（39%）及多口之家（34%）为主，其次为三代同堂（7%）。
认知渠道：圈层影响较广，朋友推荐及华润业主占比超5成，其次为楼体广告（20%），深圳湾体育 中心（占比 17%），另通过转介、线下圈层活动及推介会等渠道亦有分布。
价值关注点：客户关注点相对集中，主要为地段、景观、配套和装修品质、华润品牌等； 产品关注点：景观及户型结构为客户最关注要素。客户对户型的需求均好性较强，噪音、楼层、视野、 朝向、采光等常规问题均有分布；
项目经济技术指标
近期开盘时间 推售楼栋
目前在售情况
2017年8月16日
1座（北塔），2座（南塔），主力户型 面积105-232平
华润深圳湾·悦府南区房源在售，主推 建面约105-232平1-3房，均价约 120000 元/平，70年产权，精装修产品。
项目用地面积约6.7万m2，总计容建筑面积约60万㎡。分 为南北两区，其中北区用地面积约1.4万m2，计容建面约 11万㎡，规划有2栋高端品质超高层建筑的纯粹住宅区， 可售套数约290套，毗邻华润深圳湾体育中心（春茧）及 木棉花酒店；南区用地面积约5.3万m2 ，囊括建筑面积约 8万平的高端商业中心、约400m的华润总部大厦（春笋）、 建筑面积约5万㎡的高端公寓，另还有艺术中心、华润金 融大厦、高尚住宅悦府、安达仕酒店等多重高端业态，总
客户区域：成交客户来源区域主要来自南山（44%）、福田区（28%）。此外出现明显香港及内地客 户比例增加趋势，均认可深圳蔚蓝发展及项目地段价值。
深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程可行性研究报告-广州中撰咨询
深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程概论 (1)一、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程名称及承办单位 (1)二、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程产品方案及建设规模 (6)七、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程产品说明 (15)第三章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程市场分析预测 15第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程生产工艺流程示意简图 26三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程建设期污染源 (31)（二）深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (63)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (65)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程总投资估算 (72)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (73)投资计划与资金筹措表 (73)三、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程资金使用计划 (74)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (75)一、经济评价的依据和范围 (75)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (77)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (78)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (79)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (82)财务现金流量表（固定投资） (84)五、不确定性分析 (85)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (87)第十三章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程综合评价 (88)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
40.华润.深圳湾项目总体规划设计设计研究——SOM
Haide 3rd Rd
Binhai Da-dao
Dongbin RD Keyuan Rd Shahe West Rd
Chuangye Rd Dengliang Rd
深圳湾 DEEP BAY
可能基地 Potential Site
Based on Client Drawing Set, 02.19.2009
(10min Walk to Water Front Park)
Dongbin RD Keyuan Rd Shahe West Rd
Chuangye Rd
800公尺(10分钟步行距离到滨水公园) 800 m
(10min Walk to Water Front Park) Dengliang Rd
深圳湾 DEEP BAY
商业 Commercial 20,000 sm x 4 FL GFA: 80,000 sm
总楼地板面积
GFA Total :
330,000 sm
写字楼 HQ OFFICE:
120,000 sm
商业办公 COMMERCIAL OFFICE : 50,000 sm
居住 RESIDENTIAL:
150,000 sm
770 m
270 m
南 - SOUTH 3.46 ha
260 m
520 m
N0
100
200 m
体育中心效果图 Sport Center Rendering
体育中心效果图 Sport Center Rendering
体育中心效果图 Sport Center Rendering
功能分析 Program Analysis
基地方案1 Site Option 1
深圳湾海域氮磷营养盐变化及富营养化特征
采样深度 表层， 中层， 底层 表层， 中层， 底层 表层， 中层， 底层 表层， 中层， 底层
961
北京大学学报（ 自然果与讨论
深圳湾海区营养盐变化状况
海洋环境中浮游植物的生长受到多种因素的制
约， 包括水温 、 光照 、 营养物质和食物链的结构等， 其 中海水中无机氮和磷酸盐是海洋浮游植物生长繁殖 不可缺少的化学成 分， 它们按一定比例被浮游植物 所摄取， 当任何一种 要 素 含 量 低 于 或 高 于 一 定 比 值 都会抑制生物 的 生 长 和 繁 殖 甚 至 中 毒 死 亡 。 本 时， 文根据调查海区 5 个监测站位的海水表层监测数据 绘制了深圳湾海区的氮 、 磷的年际变化图（ 图 2 ） 。 水体溶 解 态 无 机 氮 含 量 变 化 范 围 为 1. 188 ～ 3. 242 mg / L ， 多 年 平 均 值 为 2. 100 mg / L ， 远远超过 四类海 水 水 质 标 准 （ 0. 500 mg / L ） 。 由 图 2 可 以 看 出溶解态无机氮含 量 年 际 变 化 幅 度 比 较 大， 虽然期 间有波动性回 落， 但 总 体 呈 上 升 趋 势； 为 了 进 一 步 硝酸盐和亚硝酸盐的变 研究溶解态无机氮 中 氨 氮 、 化情况， 分别绘制了它们的年际变化图（ 图 3 ） ， 可以 明显看出， 亚硝酸盐含量处于较低水平， 基本上都低 于 0. 250 mg / L ； 硝 酸 盐 含 量 变 化 不 大， 除 1993 年 外， 其他年份的平均 值 维 持 在 0. 501 mg / L 左 右； 氨 氮与溶解态无机氮 的 年 际 变 化 趋 势 相 似， 说明氨氮 表明深圳湾无机氮处 对溶解态无机氮的 贡 献 率 大， 于热力学不平衡状 态， 深圳湾海水中的氨氮大部分 仅一部分参与浮游植物循环， 根据氨氮 是外源性的， 吸收动力学的研究， 浮游植物对氨氮的吸收远高于 硝酸盐， 此外由于深圳湾大部分水域水深较浅， 氨氮 来不及转化成硝酸 盐 而 与 浮 游 植 物 形 成 直 接 循 环， 这与中国的一些 近 海， 如渤海湾
20200331_深圳高端工改公寓豪宅案例分享报告
湾汇商业倡导高级定制的时尚生活方式， 创新引领深圳高端商业市场
湾汇商业建面约4万㎡，汇聚高端零售、餐饮、配套等业态；集服饰、珠宝、米其林餐厅、家居家饰及私人诊所等时尚定制型 品牌，致力为客户提供尊贵、独特、专享的国际时尚定制型服务，创新引领深圳高端商业市场。
商业品牌： ✓ 家居：欧洲皇室、好莱坞明星御用家居品牌； ✓ 服饰：“私人定制”式高定时尚服饰品牌； ✓ 餐饮：多功能食尚社交主场，荟萃顶级佳肴美味 ✓ 美容：卡贝媞、拉诺医美、VELEE SPA等高端美容 ✓ 汽车：McLaren、华南首家全新概念展厅Aston Martin及豪车展厅深湾壹号LUXURY CARS
国际领先设计水准，LEED&WELL双认证的“世界最健康的公寓”
邀请十大国际领先设计水准的超级设计师 ，为顶级豪宅定义传奇之作；全球唯一荣获美国绿色建筑LEED金级认证、WELL健康 标准金级认证、配置RGF的公寓；从顶级人居角度促进建筑、环境、人类三者和谐，打造“世界最健康的公寓”。
设计团队： ✓ 建筑设计：美国KPF建筑师事务+AUBE ✓ 样板间设计：梁志天、李玮珉、HID室
世界顶级设计团队，全玻璃幕墙设计，奢享360°无边际景观
携手国际顶尖设计规划团队如KPF，AECOM，LKL等为项目整体建筑规划全玻璃幕墙设计；采用2.4米极限宽幅双层Low-E中 空夹胶超白玻璃，安全、透光、隔音隔热 ，360°无边际景观。
整体设计理念：全玻璃幕墙的国际现代风格，立面灵感源于海浪 ✓ 塔楼外形大气、简洁，大面积玻璃幕墙；细致的波纹形立面灵感来
打造极致纯大功能空间，超大景观面阳台体验更完美尺度及舒适度
深圳湾1号涵盖128~900㎡的平层单位和664-1700 ㎡的顶复单位，共329套；其中主力产品为约300㎡3房及约500㎡5房平层 产品；各户型开间尺度极致奢华，享超大景观面阳台。
广深：五大豪宅项目看盘分享
空调
开关插座
户内设冷热变频多联机（家用中央空调）
进口品牌
考察项目简介——深圳篇
02
华润悦府
华润深圳湾· 悦府——标杆豪宅项目
项目
建筑面积 占地面积 容积率 地址 开发商
华润深圳湾·悦府
861000平方米 67000平方米 7.55 深圳南山区滨海大道和科 苑路交界处 华润置地（深圳）有限公 司
在售户型
亮点
外立面设计、户型规划
深圳湾一号——顶级公寓标杆
外立面风格：国际现代风格 建筑轮廓大气、简洁、体现项目国际化的打造理念，通过大面 积的玻璃幕墙运用，营造超光感效果，建筑用材高档考究 外立面造型：
外立面凹凸有致，添加波浪的效果，达到呼应深圳湾的效果
外立面用材： 双银low-e中空夹胶三层超白玻璃，吸热、反射、隔音、通 通性可达91.7%以上 玻璃幕墙采用节能型喷涂铝合金玻璃幕墙系统，铝合金超级 厚度4毫米 石材幕墙采用开放式干挂石材系统，配置进口土耳其石灰岩
深圳首创海绵社区，通过雨水循环收集使用，打造绿色、 全国首创双栖泳池，最昂贵蓝宝石大理石作铺材 生态、科技人居
全国首创最美四季夜光跑道：将内部园林和外部湿地 在视野中融为一体，一路奔跑还将与立春、雨水、惊 蛰等六大节气主题相遇
中海天钻——从未曾有的豪宅创新
八大健康系统：以八大健康系统构建了最基础 的硬件平台，含除霾防PM2.5、隔音降噪、全 屋净水软水系统、24小时热水供应系统、高效 节能隔热、新风置换、抗干扰隔音降噪系统、 同层排水系统，全方面地从光、电、热、水、 风、尘、音、湿等多个方面为健康提供了最基 础，也是最长久的系统性保障。
交楼标准 亮点
249-364m²3-4房
精装
外立面设计、东方美学园 林、精装系统
深圳湾红树林土壤碳同位素研究
深圳湾红树林土壤碳同位素研究摘要：陆地生态系统土壤有机质（som）的碳动态研究已引起科学界的广泛关注，对海陆交错带的相关研究则较少。
本研究选取位于广东深圳湾的三个红树林群落土壤剖面，测定了土壤有机碳（soc）含量和som的稳定碳同位素比率（13c）等含量。
结果表明，地表100 cm土壤碳库分别为：桐花树（aegiceras corniculatum）群落碳库量较大，达673.2 mg/ha，而木榄（bruguiera gymnorrhiza） + 秋茄（kandelia obovata）群落为371.9 mg/ha，白骨壤（avicennia marina）群落为325.2 mg/ha。
这三个剖面som的13c介于-29.4‰至-24.1‰之间，指示其来源主要为c3植被。
不同于传统的som的13c随深度增加而增加的趋势，桐花树和白骨壤剖面底层的som的13c随深度增加而呈现亏损，而木榄+秋茄som 的13c在整个剖面则基本稳定。
红树林som的13c的垂直格局可能反映了大气co2的13c的历史变化、有机质分解过程中的同位素分馏作用、植物根系分泌物和凋落物13c的差异，和土壤对植物组织的选择性保存等因素的综合作用。
此外，诸如潮汐作用、群落演替阶段以及生物干扰等，也会对红树林土壤的碳动态产生一定的影响。
结果还表明，在红树林有机质沉积过程中，土壤含水量通过作用于土壤分解过程在某种程度上控制soc含量，同时间接作用于土壤同位素分馏过程而影响som的13c。
abstract： mangrove ecosystems are highly productive and play an important role in tropical and global coastal carbon（c） budgets. however， soil organic carbon （soc） storage and turnover in mangrove forests are still poorly understood. based on c isotopic measurements of soil cores of three mangrove stands in shenzhen bay， southern china. soc density was 673.2 mg/ha in aegiceras corniculatumstand stand， 371.9 673.2 mg/ha in bruguiera gymnorrhiza + kandeliacandel-dominated stand） and 325.2 mg/ha in avicennia marina stand. soc 13c values at the three mangrove sites ranged from -29.4 to -24.1‰， which mean that the carbon came from c3 plant. the vertical variation of soc 13c indicated the comprehensive results of depletion of 13c of atmospheric co2 by fossil fuel emissions， the difference between root and leaf 13c， preferential microbial decomposition， and tidal process.关键词：红树林； 13c；土壤碳库key words： mangrove；carbon isotope；soil carbon storage 中图分类号：s15 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）19-0317-040 引言大气中co2浓度的持续增长及其所引起的全球变暖等问题促使全球碳循环成为当今科学研究热点[1]。
深圳湾1号研究报告(呕心之作)
亮点—T3样板房室内图片
主卧
亮点—T3顶层户型室内图片
客厅、餐厅
项目设计团队
建筑设计单位：KPF建筑设计事务所，
专注国际城市地标建筑 园林设计单位：AECOM公司，世界500 强园林设计机构，追求自然与美的共生
室内设计单位：Kelly
名
Hoppen，国际
明星室内设计大师，以优雅而富有创意而闻
5、超厚外墙局部钢挂花岗石：4~4.5公分
6、公寓采用2.4m极限宽幅门窗系统，以 保证观景视野的最大化
亮点—T4样板房结构系统
行业首创：灵变空间结构，楼板底覆铁皮， 超级柱距 1、框架轻钢结构+超级框剪外墙 2、“豪宅高灵便性”首案：超厚扁平工 字梁，内部可随意改造 3、降板底部也覆盖隔热、隔温、隔音层 4、最大室内柱距8-11米！ 5、混凝土成品精度，冠绝全深，豪无劲 敌！
亮点—T2样板房室内图片
客厅、餐厅、西厨
亮点—T2样板房室内图片
主卧
主卧很大，约40平米
亮点—T2样板房室内图片
主卧室卫生间
亮点户型分析—T3样板房平面图
440平米 四房三厅六卫
亮点—T3样板房室内图片
客厅餐厅
亮点—T3样板房室内图片
阳台上的游泳池
亮点—T3样板房室内图片
主卧
亮点—T3样板房室内图片
亮点—T4样板精装标准
厨房部品 燃气灶、抽油烟机、烤箱、蒸炉、电磁炉、酒柜 冷藏冷冻箱
Miele or Wolf or Sub-zero Miele or Sub-zero
不锈钢水槽
厨房水龙头 备餐间橱柜
Franke or Blanco or Dornbracht
Franke or Blanco or Dornbracht or Gessi Bulthaup or Poggenpohl or Varenna
2013深圳湾1号项目研究报告45p (2)
建筑产品分析
外立面
外立面造型：
外立面造型来自于波浪纹，以此作为创
意原点打造建筑外立面的波浪形条纹。
外立面用材：
➢ 双银Low-E中空夹胶三层超白玻璃， 吸热、反射、隔音、通透性更强；
➢ 玻璃幕墙采用节能型喷涂铝合金玻 璃幕墙系统
➢ 石材幕墙采用开放式干挂石材系统， 配置进口土耳其石灰岩。
建筑产品分析
HID室内设计公司，欧洲顶级室内设计公司 梁志天，香港顶尖设计师
深圳湾1号的建筑设计、景观设计和室内设计囊括了欧美和亚洲顶尖的设计团队，通过全世界的设计 智慧打造这湾区地标建筑，体现世界湾1号著作的独具匠心。
外立面风格
外立面风格：国际现代风格
建筑轮廓大气、简洁，体现项目国际化的打造理念，并通过大面积玻璃幕墙的运用，营 造超光感效果，建筑用材高档考究。
夹胶超白玻
➢ 夹胶超白玻是一种高品质、多功能 的新型高档玻璃品种，用于建筑幕 墙，充分体现项目“豪宅”定位；
➢ 透光率可达91.7%以上； ➢ 具有晶莹剔透、高档典雅的特性，
有玻璃家族 “水晶王子”之称。 ➢ 高昂的价格和优良的品质，使超白
玻璃成了建筑物身份的象征，一般 只在奢侈品商业建筑中如LV、 Chanel旗舰店中得到应用； ➢ 深圳湾1号使用三层夹胶超白玻璃， 比伍兹公寓等项目更胜一筹，体现 项目打造品质的决心与信念。
产品户型小结
1. 户型配比较为合理，兼顾现金流以及获取溢价。不同面积段产品满足不同客户的需求。 2. 豪华装修，多采用德国奢侈品皇家御用家具品牌进行装修，给人一种皇家风范，豪华、
配套以及物业管理说明
内部配套： 深圳湾1号项目内部配备丰富的配套，一站式满足业主社交、商务、会客、购物、餐饮休闲需求。 1、私属会员制空中会所，计划将由酒店管理公司负责经营管理，成为业主私人养生、休闲、康体 的去处。 2、计划引进国际奢华精品酒店，成为项目及后海金融商务区的重要商务配套。 3、高档零售商业满足业务高端购物需求。
深圳湾公馆豪宅项目研究报告
项目核心价值点提炼
1、区域价值：世界第九大顶级湾区总部经济体核心地段 2、交通价值：南中国最多元便捷的国际高效立体交通网络 3、产品价值：215席臻稀绝版高使用率纯复式住宅 4、设计价值：国际潮流时尚顶尖设计大师级团队联袂打造 5、品质价值：全球顶级一线品牌精工品质，匠心打造人性化细节 6、配套价值：三千亿顶级城市资源配套，150万平全深最顶端商业 7、景观价值：152米湾区住宅绝对高度，坐拥山海城三重盛景 8、服务价值：国内首创定制名车私享会，360°全方位定制管家服务 9、圈层价值：汇聚国际时尚领袖精英，营造绝对前沿尖峰圈层
外立面风格
外立面风格：国际现代风格
参照新加坡、香港豪宅的设计风格，大面积的采用幕墙式结构的带形窗，水平遮阳百叶， 形成公建化的外立面效果，简洁大气，建筑采光通风好，效果统一，横向遮阳板有利于 上下层间的私密性，并保证建筑物外立面的整洁。
建筑产品分析
二、建筑产品
注：鉴于本项目仍在施工过程中，大堂和车库未对外开放， 因此无法实地调研。
国际设计大师团队
建筑设计单位：AECOM：《财富》500强公司之一，AECOM的业务遍及全球125个国家，年营业
额超过80亿美元，在2009年美国《工程新闻纪录》（ENR）的全球国际工程咨询设计企业统计排名 纯设计领域排名第一
配套以及物业管理说明
内部配套： 项目配套空中的铂金会所，会所中配备国际品牌健身房、多功能主题书吧、儿童益智空间、四季恒 温音乐泳池。并借鉴新加坡绿色建筑理念，以垂直绿化及流水瀑布方式打造成一个立体空中花园。 物业管理： 深圳湾公馆物业管理将有深圳物资物业管理有限公司提供服务，同时携手新加坡荣尚荟提供国际化 的物业顾问服务，为业主打造360度全方位服务。
前海深港现代服务业合作区
深圳湾的综合效益及人为造成地理、环境变化的影响分析
深圳湾的综合效益及人为造成地理、环境变化的影响分析对深圳湾的历史价值和意义、人文价值、景观和旅游等经济价值和生态作用等进行了比较全面的分析，指出深圳湾对深圳市的综合效益巨大，对于深圳滨海城市品牌的构筑和历史、文化特色的形成与传承、经济效益和生态作用等方面具有着无法用金钱计算的长久性的作用。
标签：深圳湾；综合效益；填海；环境1 深圳湾的重要作用1.1 深圳湾的历史意义浅析深圳湾千百年来就是当地渔民辛勤耕耘、采收成果的宝地，海湾南面及东南面为香港、北面为深圳，公元前214年，深圳属设置在岭南的南海郡管辖，在公元331—1573年，深圳市最早的前身宝安作为县，建制始于公元331年(东晋咸和六年)。
后历朝各时期管辖区域和名称有所变动，曾改为东莞县，后又改回新安县；公元1573年，明万历元年，朝廷扩建东莞守御千户基地，建立新安县，并建县治于南头，辖地包括今天的深圳市及香港区域。
经济以产盐、茶叶、香料和稻米为主。
变动影响到现在的事件是在公元1898年(清光绪二十四年)，清政府又与英国签订《展拓香港界址专条》，将新界租给英国99年。
至此，原属新安县的3076 km2土地中，有1055.61 km2脱离其管辖，深圳与香港从此划境分治。
1913年后又复称宝安县，直到1979后，成立深圳市。
香港也因有数十公里长的深圳湾及深圳河而成为与大陆仅有很少陆地连接处的一个海岛。
在长达近30 km(海湾一侧的海岸线)的深圳湾两岸，人们隔岸相望，以鱼船或渡船作为来往两岸的工具。
由于是海湾，相对于向外开阔的海域不同，其特定的海洋环境，给予了许多鱼虾、贝类及其它海洋生物栖息、繁衍的好场所，由于还分布有珍稀的红树林植物，更使得这一片海湾海鸟群聚、水中各类生物丰富。
因此这个海湾同时养育着海湾两岸人民。
香港和大陆的人民对这片海具有着深厚的感情。
虽然在鸦片战争后，香港被英国占据管辖，但深圳湾这个海上明珠留给人们的美好回忆和许多美好的传说，一直使得两岸人民对她深藏独特的关爱之情。
深圳湾创新科技中心创作有感
深圳湾创新科技中心创作有感发表时间：2016-11-29T11:26:45.487Z 来源：《基层建设》2016年19期作者：刘吴斌[导读] 摘要：在超高层建筑创作中，只追求自身地标形象，忽视与城市空间关联的碎片式开发模式，最终将导致城市整体利益受损。
筑博设计股份有限公司 518000 摘要：在超高层建筑创作中，只追求自身地标形象，忽视与城市空间关联的碎片式开发模式，最终将导致城市整体利益受损。
普通超高层办公建筑存在标准层竖向重复叠加，功能单一，公共空间不足的弊病。
本案我们基于城市整体利益最大化，整合城市与建筑设计要素，塑造高度带来的云中漫步般体验空间，营造林间乐游式地下开放空间，创新性回应城市现实空间。
关键词：城市关联；立体复合街区；城市生活化空间引子深圳，引领中国改革的先锋城市；深圳湾创新科技中心，激发创新动力的新型城市综合体；一座城市，一个空间，共同见证城市核心价值流动与聚集。
一、项目概况本案位于深圳市南山区高新园南区核心，东临高新南环路、西临科苑南路及未来地铁15号线、南临高新南十道及地铁二号线科苑站，北至高新南九道，用地方正，周边路网完善，轨道交通便利。
项目用地面积3.98万M2，计容建筑面积38.5万M2，主要包括办公产业用房约27万M2、商业街区3万M2、公寓约8万M2、公交首末站0.4万M2，容积率9.65。
地下空间设置四层，办公产业用房限高320M，公寓为150M。
二、概念生成（一）云中漫步林间乐游项目实地踏勘中我们发现，只追求自身地标形象，忽视与城市空间关联的碎片式开发模式，最终将导致城市整体利益受损。
传统城市CBD核心区，由于僵化的功能分区、超大的街区尺度、配套商业及开放空间的缺失，致使街区活力不足。
普通超高层办公建筑存在标准层竖向重复叠加，功能单一，公共空间不足的弊病。
现代都市亢奋的节奏，让人濒临窒息边缘，我们急切渴望置身云层之上的无重力工作；或是卸下心中冗余欲望，触及本质生活的释怀。
2000~2011年深圳湾及邻近水域颗粒有机物的来源和时空分布
2000~2011年深圳湾及邻近水域颗粒有机物的来源和时空分布赵明辉;李绪录【摘要】依据2000~2011年每月一次的调查资料,简要描述和讨论了深圳湾及邻近水域中颗粒有机物(POM)质量浓度的时空分布,并结合盐度和叶绿素a (Chl a)实测数据探讨POM的来源和滞留时间.结果表明深圳湾的POM质量浓度和陆源质量分数分别约为4.2mg/L,79%,而伶仃洋东部沿岸的分别约为1.9mg/L,42%.深圳湾和伶仃洋东部沿岸中现存浮游植物颗粒有机物(PPOM)：Chl a比率分别约为92,54g/g,由此估算的PPOM质量浓度分别为0.8,0.2mg/L左右.依据浮游植物生产力和累计海源POM估算的POM滞留时间在深圳湾中为1~5d,而在伶仃洋东部沿岸中约为10d.研究期间伶仃洋东部沿岸POM质量浓度的年际变化略呈上升趋势,从1.7mg/L上升至2.0mg/L；深圳湾POM质量浓度在2000~2005年呈上升趋势,从3.0mg/L上升至5.5mg/L,在2006~2011年则呈下降趋势,从5.4mg/L下降至3.0mg/L.%Based on the data obtained from monthly cruises from 2000 to 2011, temporal and spatial distribution of the particulate organic matter (POM) concentration in Shenzhen Bay and the coastal eastern Lingdingyang Estuary were discussed. Sources and residence time of POM were also investigated by combining measurements of the salinity with chlorophyll a (Chl a). The results showed that POM concentration and terrestrial fraction were about 4.2mg/L and 79%in Shenzhen Bay, and about 1.9mg/L and 42%in the coastal eastern Lingdingyang Estuary respectively. The ratios of the phytoplankton POM (PPOM):Chl a were about 92 and 54g/g, based on which the PPOM concentrations wereestimated at about 0.8 and 0.2mg/L, in Shenzhen Bay and the coastal eastern Lingdingyang Estuary respectively. On the basis of the phytoplankton productivity and integrated marine POM, the POM residence time was estimated to be from 1~5 days in the Shenzhen Bay and about 10days in the coastal eastern Lingdingyang Estuary. The POM concentration increased slightly from 1.7 to 2.0mg/L in the coastal eastern Lingdingyang Estuary in the period 2000~2011, while increased from 3.0 to 5.5mg/L in the period 2000~2005 and decreased from 5.4 to 3.0mg/L in the period 2006~2011 in the Shenzhen Bay.【期刊名称】《中国环境科学》【年(卷),期】2014(000)011【总页数】7页(P2905-2911)【关键词】颗粒有机物;时空分布;来源;滞留时间;沿岸水;深圳湾;伶仃洋【作者】赵明辉;李绪录【作者单位】广东省海洋发展规划研究中心，广东广州 510222;国家海洋局南海工程勘察中心，广东广州 510300【正文语种】中文【中图分类】X142海水中的颗粒有机物(POM)包括有生命和无生命的悬浮颗粒有机物质,由海洋生物生长繁殖过程中产生的及其死亡后形成的碎屑和浮游生物本身组成,近岸体系中也有部分来自陆源和人为输入.POM不但作为生物食物链中一个重要的物质基础,与海区的初级生产力密切相关,是评价海洋资源的一个重要参数[1],而且还作为海水中碳固化和迁移输出的主要形式,与其他海洋碳相之间的相互交换很活跃,在大洋和边缘海的生物地球化学过程和碳循环中扮演着重要的角色[2].同时,POM在痕量元素特别是金属元素的迁移、转化、清除等过程中均起着重要的作用[3].有关POM的研究受到广泛关注[4-12].20世纪80年代以来,我国学者已开展了诸多关于POM 的调查研究[4].在南海北部[5-7]、珠江口[8-9]、大鹏湾[4]、大亚湾[10]和海南西南近岸珊瑚礁[11]也有一些相关的研究报道.众所周知,多年长时间系列数据的分析结果更具代表性.因此,本研究选取香港环境保护署(EPD)已实施的综合调查项目中2000～2011年每月一次的水质监测资料,简要描述和讨论深圳湾及邻近水域中POM的时空分布,并结合盐度(S)和叶绿素a(Chl a)的实测数据,从生物地球化学角度,探讨研究海区中浮游植物生产力(PP)、POM的来源和滞留时间.1.1 研究海区与监测站位深圳湾是珠江口伶仃洋东侧中部一个由西向东偏北嵌入陆地约17.5km的半封闭型浅水海湾,隶属于香港特别行政区和深圳市.周边陆地为丘陵低山,沿岸有深圳河、大沙河及元朗河等注入,岸线长约60km,水域面积约为90.8km2;湾的东部(湾顶)较浅,西部(湾口)较深,深度一般小于5m,平均为2.9m[13-14].深圳湾潮汐为不规则半日潮,湾口平均潮差1.36m,最大涨潮潮差2.47m,最大落潮潮差3.44m,湾内潮流基本属于西南—东北向往复流;涨潮最大流速为0.97m/s,平均为0.29m/s;落潮最大流速为0.80m/s,平均为0.26m/s[14].集水区内发达的经济和密集的人口产生大量废水通过小河流和地面径流排放入海.深圳湾接受了大量的陆源物质输入,污染严重,水质达到国家海水质量标准劣四类[15],属于富营养化海域[13,16].选用EPD综合调查项目中11个代表不同地理区域的监测站,其中4个(D1～D4站)代表深圳湾海区和7个(D5、N1～N3、N5～N6和N8站)代表伶仃洋东部沿岸海区.具体监测站位见图1.1.2 样品采样与要素测量Seacat19+CTD温盐深剖面仪结合计算机控制的多瓶式采样器被用来测量现场参数和采集海水样品.收集表、中、底层测量数据.表层指海表面下1m深的位置;中层指水深一半的位置;底层指距海底1m深的位置.水深<4m时,只收集表层;水深4～6m时,仅收集表、底层;水深>6m时,收集表、中、底层.POM由重量法测定[4].Chl a由分光光度法测定[17].S、POM和Chl a的报告限分别为0.1,0.5mg/L,0.2mg/m3.1.3 数据处理依据所有的测量数据,应用Excel软件,求取2000～2011年各站水柱(包括表层、中层和底层)中POM质量浓度各月的平均值,并选取1、4、7和10月份代表冬、春、夏和秋季来分析其水平分布的季节变化;求取监测期间所有站表层、中层和底层水中POM质量浓度各月的平均值来分析其年内变化;求取POM质量浓度各航次的平均值来分析其年际变化.另外,鉴于实验分析可能出现偶然误差,在进行回归分析时,设置了一个滤波器滤掉个别被认为是“偶然误差”的离散数点,被滤掉的数点控制在总数点的2%之内.2.1 POM的时空分布图2是2000～2011年春、夏、秋和冬季深圳湾及邻近沿岸水域中的代表性POM 质量浓度的水平分布.如图2所示,深圳湾的POM质量浓度远大于伶仃洋东部沿岸.各季POM质量浓度的水平分布趋势基本一致,在深圳湾中都是从深圳河口向湾外逐步递减,在伶仃洋东部沿岸,除了秋季的低值出现在深圳湾口外,其他季节的低值都出现在新界至大屿山之间的海域,而高值出现在大屿山西北沿岸(N8站,春、秋和冬季)或新界西沿岸(N6站,夏季).在深圳湾,冬季POM质量浓度明显高于其他季节,夏季的也较高,春、夏、秋和冬季其变化范围分别为1.8～6.1,2.1～7.2,2.5～4.7,2.7～10.5mg/L,平均分别为3.5,4.6,3.3,5.9mg/L.在伶仃洋东部沿岸,春、夏季POM质量浓度较低,秋、冬季的较高,春、夏、秋和冬季其变化范围分别为1.2～2.0,1.3～2.5,1.8～2.7,1.3～2.7mg/L,平均分别为1.6,1.8,2.2,2.1mg/L.2000～2011年深圳湾和伶仃洋东部沿岸中POM质量浓度分别为(4.2±4.1),(1.9±1.4)mg/L.图3示出2000～2011年深圳湾及伶仃洋东部沿岸中POM质量浓度各月均值的年内变化和各航次均值的年际变化.由图3a可见,在深圳湾,表层POM质量浓度10月～次年2月连续升高,2～5月则连续降低,5～6月有所回升,6～10月又逐渐降低,呈明显的半年周期循环特征;最高峰值出现在2月,次高峰值出现在6月,最低谷值出现在10月,次低谷值出现在5月;湿季(4～9月)的POM质量浓度明显低于旱季(10月～次年3月).在伶仃洋东部沿岸,表、中、底层POM质量浓度的年内变化波动不大,表层最高值出现在2月,最低值出现在3月;底层最高值出现在10月,最低值出现在4月;全年各月伶仃洋平均POM质量浓度都是底层高于表层.在研究期间,尽管POM与时间的秩相关没有达到显著水平,线性相关系数(R2)为0.01～0.10,但图3b 和3c中还是显示出POM质量浓度随时间的不同变化趋势.在伶仃洋东部沿岸,POM质量浓度随时间的波动较小, 2000～2011年略呈上升趋势(图3c),从1.7mg/L上升至2.0mg/L;在深圳湾,POM质量浓度随时间的波动较大(图3b),2000～2005年呈上升趋势,从3.0mg/L上升至5.5mg/L, 2006～2011年则呈下降趋势,从5.4mg/L下降至3.0mg/L.综上所述,深圳湾的POM质量浓度远高于伶仃洋东部沿岸,主要是由于受到沿海城市香港和深圳向海排放的影响以及其特殊自然环境条件的限制所致.深圳湾属半封闭性海湾,与开阔的伶仃洋相比,其水动力条件较差,水交换较弱,排放物较难向外扩散[13,15],故营养盐终年较高[18-19],成为典型的富营养化海域[13,16].研究期间,深圳湾POM质量浓度在2000～2005年呈上升趋势,2006～2011年则呈下降趋势,表明近几年来,随着周边地区环境保护设施(例如污水处理厂)投入的增加,陆源POM 排放已得到一定的遏制.2000～2011年伶仃洋东部沿岸POM质量浓度略呈上升趋势,表明十几年来珠江口伶仃洋集水区的陆源POM排放不断增加.先前对深圳湾和伶仃洋东部沿岸中溶解无机氮和总溶解氮的研究,也得出与此类似的结论[18-19]. 深圳湾和伶仃洋东部沿岸的多年平均POM质量浓度分别为4.2,1.9mg/L (依Redfield关系[20],相当于POC质量浓度分别为1.51,0.66mg/L).深圳湾的POC 质量浓度与象山港海区的约1.12mg/L和长江口的1.83～7.00mg/L相近[21-22].伶仃洋东部沿岸的POC质量浓度与九龙江河口的约0.76mg/L相近[23],但比He 等[8]于2007年4月在伶仃洋的观测结果0.13～0.42mg/L高(然而他们的观测数点均落在本研究结果的范围之内).更多可比较的国内不同海域POC质量浓度见文献[4].2.2 POM与盐度(S)的关系及POM的陆源和海源质量分数尽管海水中POM质量浓度的分布变化受到诸多因素的影响,但回归分析结果显示2000～2011年研究海区中各站平均POM与S之间关系密切,深圳湾和伶仃洋东部沿岸中POM质量浓度均随着盐度的上升呈线性下降(图4),表明研究海区的水动力条件对POM质量浓度分布变化的影响起决定性作用.线性趋势表示POM与S 之间密切对等.Y-轴上的截距代表海域周边排放淡水(包括雨水)中的平均POM质量浓度,即深圳湾周边排放淡水的平均POM质量浓度为20.6mg/L,而伶仃洋东部沿岸的为5.5mg/L.因为海水S具有保守性,所以这可被认为研究海区中POM也具有“保守性”.因此,便可依据伶仃洋邻近南海北部沿岸水中多年平均POM质量浓度和S(分别为1.2mg/L,32.0)及各站的POM质量浓度和S,用二元混合质量平衡模式[24-25]定量估算出各站POM的陆源和海源质量分数(表1).伶仃洋东部沿岸POM 的陆源质量分数为26%～54%之间,平均为42%,而深圳湾的为64%～92%,平均为79%.2.3 POM与Chl a的关系及浮游植物POM (PPOM)PPOM是指POM的浮游植物质量分量[4],即有生命浮游植物对POM的贡献量.因为海水中Chl a质量浓度是浮游植物现存量的代表,所以通过分析POM与Chl a的相关关系可定量确定PPOM.深圳湾和伶仃洋东部沿岸中表层POM与Chl a之间的线性回归分析结果显示它们之间存在着密切的关系(图5).线性趋势表示Chl a与POM质量浓度之间密切对等.回归线斜率×1000可被认为是PPOM:Chl a比率的平均值.Y-轴上的截距代表无生命碎屑POM的平均质量浓度(确切的说,其中还包含小部分有生命的浮游动物POM).在深圳湾,表层PPOM:Chl a比率约为92g/g,由此结合Chl a实测数据估算的平均PPOM质量浓度为0.8mg/L,约占POM总量的19%,而平均碎屑POM质量浓度为3.4mg/L,约占POM总量的81%.在伶仃洋东部沿岸,表层PPOM:Chl a比率约为54g/g,由此结合Chl a实测数据估算的平均PPOM质量浓度为0.2mg/L,约占POM总量的10%,而平均碎屑POM质量浓度为1.7mg/L,约占POM总量的90%.2.4 POM滞留时间(TPOM)海水中TPOM受到很多因素的影响.浮游植物生产一旦开始就面临被海洋动物摄食而被消耗,浮游植物碎屑一旦出现又面临自溶和被细菌降解,只有少部分碎屑POM 沉积到海底.TPOM可由水域中的POM现存量除以POM稳定输入量或输出量求出[26].现场初级生产可以认为是POM的稳定输入,但在研究海区中也有大量的陆源POM输入(见2.2节).所以,首先依据图4中POM与S的关系扣除各站POM的陆源质量分量,再采用Chl a法,按照Cadee等[27]提出的简化公式计算PP [以碳(C)表示,g/(m2·d)],采用积分法求出累积海源POM(IPOM海源)现存量,那么依Redfield关系[20],TPOM＝IPOM海源/PP×1272/3550.深圳湾中表层Chl a质量浓度和透明度分别约为11.0mg/m3和0.6m.深圳河口附近海域的PP较高,湾口附近海域的较低,平均为0.33g/ (m2·d).IPOM海源现存量基本上与水深成正比,平均为2.1g/m2.TPOM在深圳河口附近海域中最短(1.1d),在湾口附近海域中(D4站)中最长(5.1d),平均为2.7d.伶仃洋东部沿岸中表层Chl a质量浓度和透明度分别为4.6mg/m3和1.7m左右.PP的变化范围为0.29～0.61g/(m2·d),平均为0.51g/(m2·d). IPOM海源现存量也与水深成正比,平均为14.3g/m2.TPOM的变化范围为3～21d,平均为10d. 由上述可见,尽管深圳湾中表层Chl a质量浓度比伶仃洋东部沿岸的高1倍多,但由于深圳湾的透明度比伶仃洋东部沿岸的低得多,伶仃洋东部沿岸的PP反而比深圳湾的高.研究海区中TPOM基本上与大鹏湾中TPOM3～14d[4]、东海南部沿岸陆架水中POC滞留时间(TPOC)2～14d[28]和南沙永署礁水域中TPOC17d[29]一致.另外,深圳湾中TPOM(1～5d)与由潮差和水深估算的海水滞留时间(1～4d)[19]相近.3.1 深圳湾和伶仃洋东部沿岸多年平均POM质量浓度分别为(4.2±4.1)和(1.9±1.4)mg/L.深圳湾中POM质量浓度一年四季都远高于伶仃洋东部沿岸,主要是由于受到沿海城市香港和深圳向海排放的影响以及其半封闭性特殊自然环境条件的限制所致.3.2 研究期间,深圳湾POM质量浓度在2000～2005年呈上升趋势,2006～2011年则呈下降趋势,表明近几年来,随着周边地区环境保护设施(例如污水处理厂)投入的增加,陆源POM排放已得到一定的遏制.2000～2011年伶仃洋东部沿岸POM 质量浓度略呈上升趋势,表明十几年来珠江口伶仃洋集水区的陆源POM排放不断增加.3.3 研究海区中各站平均POM与S之间关系密切, POM质量浓度随着盐度的上升呈线性下降,表明研究海区的水动力条件对POM质量浓度的分布变化的影响起决定性作用.由二元混合质量平衡模式估算的深圳湾和伶仃洋东部沿岸中陆源POM 质量分数分别约为79%,42%.3.4 表层POM与Chl a之间存在着密切的关系.深圳湾和伶仃洋东部沿岸中表层平均PPOM: Chl a比率分别为92,54g/g,由此结合Chl a质量浓度估算的平均PPOM质量浓度分别为0.8, 0.2mg/L,分别约占POM总量的19%,10%.[1] 刘占飞,彭兴跃,徐立,等.台湾海峡1997年夏季和1998年冬季两航次颗粒有机碳研究 [J]. 台湾海峡, 2000,19(1):95−101.[2] Walsh J J. Importance of continental margin in the marine biogeochemical cycling of carbon and nitrogen [J]. Nature,1991,350(6313):53−55.[3] Hurd D C, Spencer D W. Marine particles: Analysis and characterization [M]. Geophysical Monography 63, Washington DC: AGU, 1991.[4] 李绪录,周毅频,夏华永.2000～2010年大鹏湾颗粒有机物的年变化和年际变化[J]. 环境科学, 2013,34(3):857-863.[5] Hung J J, Wang S M, Chen Y L. Biogeochemical controls on distributions and fluxes of dissolved and particulate carbon in the Northern South China Sea [J]. Deep-Sea Research II, 2007,54(14/15):1486−1503.[6] 严宏强,余克服,谭烨辉.夏季南海北部水体中颗粒有机碳的分布特征 [J]. 热带地理, 2011,31(2):133−137.[7] 陈敏,黄奕普,陈飞舟,等.真光层的颗粒动力学VI:南海东北部海域上层水体颗粒动力学的示踪研究 [J]. 热带海洋, 1997,16(2):91−103.[8] He B Y, Dai M H, Zhai W D, et al. Distribution, degradation and dynamics of dissolved organic carbon and its major compound classes in the Pearl River estuary, China [J]. Marine Chemistry, 2010,119(1-4):52−64.[9] Ni H G, Lu F H, Luo X L, et al. Riverine inputs of total organic carbon and suspended articulate matter from the Pearl River Delta to the coastal ocean off South China [J]. Marine Pollution Bulletin, 2008,56(6):1150−1157.[10] 韩舞鹰,林洪瑛,蔡艳雅.大亚湾的碳循环 [J]. 生态学报, 1990,10(3):272−276.[11] 田丽欣,吴莹,林晶,等.冬季海南省东北部河流及近岸海区有机碳的分布特征[J]. 热带海洋学报, 2010,29(5):136−141.[12] 唐艳凌,章光新.基于稳定同位素示踪的流域颗粒有机物质来源辨析 [J]. 中国环境科学, 2010,30(9):1257−1267.[13] 张静,张瑜斌,周凯,等.深圳湾海域营养盐的时空分布及潜在性富营养化程度评价 [J]. 生态环境学报, 2010,19(2): 253−261.[14] 王琳,陈上群.深圳湾自然条件特征及治理应注意的问题[J]. 人民珠江, 2001,6:4−7.[15] 王越兴.深圳湾水环境质量及变化趋势分析 [J]. 环境科学导刊,2011,30(3):94−96.[16] 孙金水,Wai O W H,王伟,等.深圳湾海域氮磷营养盐变化及富营养化特征 [J]. 北京大学学报(自然科学版), 2010, 46(6):960−964.[17] American Public Health Association. 10200H 2, Standard Methods for the Examination of Water and Wastewater (20th Ed.) [S]. 1998.[18] 张军晓,李绪录,周毅频,等.2000—2010年深圳湾及其邻近海域溶解无机氮的时空分布 [J]. 生态环境学报, 2013, 22(3):475−480.[19] 李绪录,张军晓,史华明,等.深圳湾及邻近沿岸水域总溶解氮的分布、组成和来源及氮形态的转化 [J]. 环境科学学报, 2014,34(8):2017-2034.[20] Redfield A C, Ketchum B H, Richards F A. The influence of organisms on the composition of seawater [C]//Hill M N (ed.). The Sea: The Composition of Sea-Water, Vol.2//London: Harvard University Press, 1963:26-77.[21] 尹维翰,曹志敏,蓝东兆,等.象山港颗粒有机碳的分布及其影响因子 [J]. 海洋环境科学, 2007,26(6):550-552.[22] 黄自强,傅天保,张远辉.东海水体中POC的分布特征 [J].台湾海峡,1997,16(2):145-152.[23] 蔡阿根,李文权,陈清花,等.厦门西港和九龙江口颗粒有机碳的研究 [J]. 海洋科学, 1998,22(5):46-50.[24] Li X-L, Shi H-M, Xia H-Y, et al. Seasonal hypoxia and its potential forming mechanisms in the Mirs Bay, the northern South China Sea [J]. Continental Shelf Research, 2014,80:1-7.[25] 李绪录,张军晓,周毅频,等.2000～2010年大鹏湾溶解有机氮的时空分布 [J]. 中国环境科学, 2013,33(9):1392−1340.[26] Chang J, Shiah F K, Gong G C, et al. Cross-shelf variation in carbon-to-chlorophyll a ratios in the East China Sea, summer 1998 [J]. Deep-Sea Research II, 2003,50(6):1237−1247.[27] Cadee G C, Hegeman J. Primary production in the Dutch Wadden Sea [J]. Netherlands Journal of Sea Research, 1974, 8(2):240−259.[28] Liu K K, Lai Z L, Gong G C, et al. Distribution of particulate organic matter in the southern East China Sea: Implications in production and transport [J]. TAO, 1995,6(1):27−45.[29] 尹明端,马豪,何建华,等.南沙海域基于234Th/238U不平衡的颗粒态有机碳输出通量研究 [J]. 热带海洋学报, 2008,27(2): 64−69.。
南山后海中心区规划分析报告
南山后海中心区规划分析报告Revised as of 23 November 2020南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到万亿元,对比2015年的万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等着名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
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亮点—T4样板房室内图片
客厅、餐厅
1、客厅餐厅和吧台正对海景，尺寸超大12米x8米，能看到对面的香港建筑 2、由于采用核心筒+钢柱，柱网尺寸大，视线开阔，梁高尺寸小，加上4米层高，感觉超爽 3、采用双层镀银LOW-E中空三层夹胶超白玻，透光率可达91.7%以上 4、窗框和门框尺寸达到2.4米，超爽 5、一扇入户门几十万，令人乍舌
亮点—T4样板房结构系统
行业首创：灵变空间结构，楼板底覆铁皮， 超级柱距
1、框架轻钢结构+超级框剪外墙
2、“豪宅高灵便性”首案：超厚扁平工 字梁，内部可随意改造
3、降板底部也覆盖隔热、隔温、隔音层
4、最大室内柱距8-11米！
5、混凝土成品精度，冠绝全深，豪无劲 敌！
6、深圳层高之最、楼板厚度之最：净层 高4米、楼板25公分
T2：1~6F商业 7~25F 430㎡户型 26~30F900㎡户型 31~32F1700㎡顶复
T1：写字 楼
T4：1~5F商业 6~18F 590㎡户
型
T3：1~4F商业 5~18F 195—440
㎡户型
科苑大道
户型位置、楼层和配比
T2
T1
1
2
T3
3
T4 3 21源自NO.1 超一线海景资源,590㎡以上超大面积单位
亮点—T4样板房室内图片
电视墙细节
左图为样 板间家庭 厅油画， 其背后为 电视，通 过平开达 到使用和 隐藏的转 换。跟麒 麟荟平层 户型的电 视墙处理 模式类似。 电视墙的 展示柜中 都设置了 光源。
橱柜细节
亮点—T4样板房室内图片
窗细节
项目整体采用旭格的门窗系统，提升式推拉门，造价不菲。
亮点—T4样板房室内图片
深圳湾1号
地理位置
高速直通香港----进出香港门户
建筑单体通过阳台造型
深圳湾1号占据了城市最核心的资源
项目规划和规模
深圳湾1号总占地面积4.6万，总建筑面积35.8万，分为南北 两个区，供包含8栋塔楼，业态包括酒店、写字楼、公寓以及 高端零售商业。建筑高度70-338米 优缺点分析 1、下部商业平面布局呈回字形，四个点式高层住宅分布在 四个角点，商业利润最大化，但是3和T4对T1和T2遮挡厉害， 住宅放在临路的商业体上面，住宅噪音很大 2、一期和二期项目通过天桥天桥、廊道、与项目外部公园 的长廊连接，追求楼栋之间的通道流线感
细节 殿 堂 级 各 家 入 户 大 门 ：
2.77
米 高 ， 绝 无 仅 有
项目层高高达4米，普通门做到了吊顶，3万一扇。门窗五金方面都用得非常好，为了增强其入户门的稳定性， 其入户门都带了铰链，门锁五金品牌为Baidwin 和FSB。
亮点—T4样板房室内图片
细节
上图显示的是该项目空调出风口的细节图，项目在细节上力求完美，空调出风口等不易看见的地方都经 过了细致的细节处理，做了美化。
亮点—T4样板房室内图片
客厅、餐厅
1、阳台雨水管藏在圆柱内，视线干净 2、港式风格简洁而不失豪华，施工工人技术精湛，做工考究，用漆技术令人震撼
亮点—T4样板房室内图片
餐厅
餐具精美考究
亮点—T4样板房室内图片
主卧
亮点—T4样板房室内图片
书房
亮点—T4样板房室内图片
卧室
亮点—T4样板房室内图片
最优的室内光环境：可编程窗帘与灯光系统
细节
项目的智能控制面板，简洁美观，便于操作，卫 生间也选配了高品质的带盖的插座，兼具实用性 和美观性。
亮点—T4样板项目幕墙系 统
镜面级幕墙： 视觉零扭曲、极低自爆率、全隔音隔热、 准防弹级别、最宽柱距 1、首家双层镀银LOW-E中空三层夹胶超 白玻，透光率可达91.7%以上 2、全城镜面级幕墙首案：幕墙中的单反机！ 有玻璃家族 “水晶王子”之称 3、全国最宽住宅幕墙柱距：1.375米！景 观最大化！ 4、铝合金超级厚度：4毫米！ 5、超厚外墙局部钢挂花岗石：4~4.5公分 6、公寓采用2.4m极限宽幅门窗系统，以 保证观景视野的最大化
厨房部品
燃气灶、抽油烟机、烤箱、蒸炉、电磁炉、酒柜 Miele or Wolf or Sub-zero
冷藏冷冻箱
Miele or Sub-zero
不锈钢水槽
Franke or Blanco or Dornbracht
厨房水龙头
Franke or Blanco or Dornbracht or Gessi
亮点—T4样板房五金件和其他
五金件、预埋件、回填土：暗处也投重资 1、顶级门窗五金配件：上下承托式大门铰链，堪比奔驰系 2、为预埋件“贴金”：不锈铸铁下水管、不锈钢线管 3、最厚耐火保温层：空调管3公分、幕墙10公分！ 4、高层最厚回填土案例：最低厚度1.5米，超出其他70公分，利于栽种大树
亮点—T4样板精装标准
亮点户型分析—T4样板房偶数层平面图
配置更高，有私人游泳池，实用性不强 偶数层才有游泳池
优缺点分析 总建筑面积：590平米 3厅+4卧室+2可变房+6卫生间 平面方正规矩、实用 6、主卫大（约20平米）但洁具布置不佳，效果不好 7、其他卧室面积也很大（20多平米） 8、中厨很大，中西厨相连， 不是开放性西厨 9、主卧衣橱设避难室 10、结构柱少，跨度大，遮挡少，分隔灵活
NO.2 T2/3栋,超一线海景资源,440 ㎡大户单位
NO.3 195㎡城市景观公寓及海景被遮挡430㎡T3
深圳湾1号的户型，根据不同质素可以分解为三个不同档次的产品，可以根据客户的不同需求进行分 级，满足不同类型客户。
亮点户型分析—T4样板房奇数层平面图
优缺点分析 总建筑面积：590平米 3厅+4卧室+2可变房+6卫生间 平面方正规矩、实用 1、每户都有独立电梯和佣人电梯 ，两个独立楼梯，公摊较大 2、核心筒外流线呈环形，各房间分布其周边 3、客厅餐厅很 大12米×8米，很高（层高4米） 4、主卧和次主卧很大(约40平米) ,4个卧室带卫生间 5、两个大阳台（约40平米和30平米）
家庭厅
亮点—T4样板房室外图片
泳池入户
项目超大户型的悬挑阳台带有泳池，但是从现场情况来看，其尺寸也偏小，实用性不强。
亮点—T4样板房室内图片
细节
项目的精装中运用了不少巧思，厨房的天然气管道都通过天花吊顶凹槽进行了隐藏，衣柜都安装 了照明灯管，照明系统中灯带和点状光源相结合。
亮点—T4样板房室内图片