杨昌飞、王灿等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

杨昌飞、王灿等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审结日期】2022.01.17
【案件字号】(2021)黔01民终11036号
【审理程序】二审
【审理法官】黄新
【审理法官】黄新
【文书类型】判决书
【当事人】杨昌飞;王灿;贵州集成房地产开发有限公司
【当事人】杨昌飞王灿贵州集成房地产开发有限公司
【当事人-个人】杨昌飞王灿
【当事人-公司】贵州集成房地产开发有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】杨昌飞;王灿
【被告】贵州集成房地产开发有限公司
【本院观点】依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司
法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。

【权责关键词】无效欺诈撤销违约金支付违约金合同约定质证诉讼请求简易程序书面审理维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。

一审适用《民法典》的规定不当，本院予以纠正。

同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉主张进行审理。

本案中，杨昌飞、王灿已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了买受人应当履行的义务，对于集成房开是否违约以及如何承担违约责任的问题，本院结合上诉人的上诉主张，分述如下：首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》对于房屋交付条件的规定，属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，只有违反效力性强制性规定的行为系无效行为，但违反管理性强制性规定的行为不当然导致行为无效。

上诉人称涉案房屋未办理工程竣工验收备案手续、未取得验收合格证明文件等，从管理法的角度看，确实不具备交付条件。

但从合同法的角度看，买受人可以出卖人的交付行为不符合交付条件而拒绝收房，同时，合同法遵循意思自治原则，在不损害国家利益、集体利益以及他人合法权益的情况下，买受人在不具备交付条件的情况下自愿收房的行为也不为法律所禁止，故“收房”这一实践性法律行为一经买受人签署
收楼确认书即生效。

即便上诉人认为其收房行为存在被欺诈的情形，也应当按照法律规定的期限，向人民法院主张撤销。

由于上诉人没有在一年的除斥期间内行使撤销权，则其收房行为有效，故一审确定2019年8月25日为实际收房的日期及逾期交房违约金截止时间正确。

其次，出卖人应否承担逾期交房违约金的资金占用利息问题，逾期交房违约金是对违约方违约行为的惩罚和对守约方损失的弥补，具有双重属性。

虽然《商品房买卖合同》第十三条约定了逾期交房违约金应于该商品房实际交付之日起30日支付，但是，就本案而言，因双方对交付房屋的时间存在争议，从而导致逾期交房违约金的数额不能确定，故债权人债权请求权的基础未成就；同时，在人民法院确定了违约金数额的情况下，根据违约金弥补损失的属性，上诉人也没有证据证明人民法院确定的违约金不能弥补其损失而需要再以资金占用费的方式进行弥补，故对上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金的资金占用利息的主张，本院不予支持。

第三，关于办理转移登记的违约责任问题，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“(一)出卖人承诺于2020年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，同时，在补充协议的第九条中，对主合同第二十二条第三款补充约定为：“1.出卖人应当在合同约定的交房之次日起730日内，向买受人提供办理房地产权证的相关文书，双方同意以合同约定交房之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日，如出卖人延期交楼办理商品购房所有权初始登记、转移登记期限起算日为实际交楼之日”。

按照补充协议的约定，结合上诉人表示已经向集成房开索要办证所需资料，说明集成房开通知上诉人办证时没有超过合同约定的时间。

关于通知的方式问题，在主合同中未作约定，通过补充协议约定的内容“合同当事人项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址”可以看出，双方约定的通知方式为“邮寄通知”，那么，集成房开通过报纸通知的方式不符合合同约定。

但“通知”的目的是让“可以办证”的信息到达买受人，集成房开的通知方式虽然不符合合同约定，但“通知”的目的已经实现，且通知行为发生在约定时间内，故不应当承担逾期办证违约金。

第四，关于一审的审理程序问题，根据民事诉讼法的规定，一审案件可以适用简易程序或普通程序。

关于普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，人民法院可以根据案件的繁简情况，确定适用普通程序进行简易审理的方式，因此，一审程序合法。

综上所述，原判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但处理结果正确。

根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条，原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费946.57元，由上诉人杨昌飞、王灿负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 18:41:55
【一审法院查明】原审经审理查明：2017年5月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区房，购房款总额862137元。

合同第十一条第一款约定“(一)出卖人应当于2018年11月30日前向买受人交付该商品房。

(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5.经房产管理部门批准的《商品住房交付使用备案证书》”。

合同第十三条第一款约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理......(2)逾期超过180日......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。

合同第二十二条第三款约定“(一)出卖人承诺于2020年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。

(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方
同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任……”。

附件十二补充协议第九条第六款约定“买受人未按出卖人书面通知的时间、、地点领取房屋所有权证的出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任”。

上述合同签订后，原告按照约定履行了付款义务。

2019年8月25日，原告签收房屋钥匙，实际收房。

2020年4月29日，被告取得包含案涉房屋在内的房屋权属登记，权证号为黔(xxx)贵阳市不动产权第xxx××xxx号。

2020年5月22日，被告通过贵阳晚报发布《关于贵阳恒大帝景项目办理产权的通知》，内容如下：“尊敬的业主：我公司开发的贵阳恒大帝景项目14、18、19、30、31已于2020年4月29日确权、22、25已于4月17日确权、43号楼于5月12日确权，上述楼栋住宅及商业部分已具备产权办理条件，将于2020年5月20日起开始办理产权手续，请您携带相关资料原件到贵阳恒大帝景营销中心登记办理。

……”。

原告认为被告已达到交付办理商品房转移登记有关文书的条件，找被告办理时，被告要求我方提交代办费委托公司代办，故双方发生纠纷，原告将被告诉至原审，诉请如前。

关于原告曾找被告主张给付转移登记有关文书，原告对此表示不能提供证据。

【一审法院认为】原审认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效......”、第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。

原告已按照合同约定了付款义务，但被告未按合同约定于2018年11月30日前将房屋交付原告，已构成违约，其应从2018年12月1日实际违约之日起按日向买受人支付已支付房价款862137元的每日万分之一作为违约金直至违约行为终止的2019年8月25日，逾期天数共计267天，被告应支付的违约金为862137元×0.0001×267天≈23019.06元，对于该部分金额，予以支持。

对于原告主
张的利息，于法无据，不予支持。

对于原告主张该违约金应计算至被告达到法定交房条件时，因合同第十三条约定逾期交房的违约金计算至实际交付之日，原被告双方均认可实际交房时间为2019年8月25日，原告主张计算至达到法定交房条件时，不符合合同约定，对原告该意见，不予采纳。

关于原告主张要求被告将办理商品房转移登记有关文书，即：不动产登记申请表(房开公司盖章)、购房发票、房屋分层分户平面图、《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》及房开公司办理的大证交付给原告，根据合同第二十二条第三款的约定，被告应将上述文书交付给被告。

关于原告主张的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，被告已提交证据证明涉案房屋已在合同约定的期限内取得初始登记并登报进行了通知，原告未提交证据证明被告拒不提供办理商品房转移登记的有关文书的证据，故对原告主张要求被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金，不符合合同约定，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告杨昌飞、王灿逾期交房违约金23019.06元；二、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杨昌飞、王灿交付办理商品房转移登记的文书(不动产登记申请表(房开公司盖章)、购房发票、房屋分层分户平面图、《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》及房开公司办理的大证)；三、驳回原告杨昌飞、王灿的其余诉讼请求。

案件受理费566元(已减半收取)，由原告杨昌飞、王灿负担321元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担245元(原告已预交)。

二审中，上诉人杨昌飞、王灿提交一份报警证明，该报警证明记载王灿于2021年1月10日报案，报案原因系在恒大帝景售楼部与房开发生纠纷，拟证明：集成房开拒绝交付办理商品房转移登记的有关文书。

集成房开质证意见：该份证据仅显示上诉人与房开发生纠纷，并无具体内容显示我方拒绝交付相关文书。

本院二审查明，双方签订的《商品房买卖合同》的附件补充协议十二约定：九、双方同意本合同第二十二条第三点补充如下：1.出卖人应当在合同约定的交房之次日起730日内，向买受人提供办理房
地产权证的相关文书，双方同意以合同约定交房之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日，如出卖人延期交楼办理商品购房所有权初始登记、转移登记期限起算日为实际交楼之日；十一、其他约定：(1)买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供的地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。

(2)出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。

另外，上诉人系采用公积金贷款的方式支付购房尾款，贷款金额为50万元。

其余事实与原审查明事实一致，本院予以确认。

【二审上诉人诉称】上诉人杨昌飞、王灿上诉请求：一、请求撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金44484.36元(从2018年12月1日至2020年4月29日，按照86.21元／天计算)及资金占用利息(以44484.36元为基数，按照全国银行间同业拆借利率自起诉之日起计算至款清之日)，被上诉人向上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金24397.43元(从2020年12月1日起至实际交付之日止，按照86.21元／天计算，暂计算至2021年9月9日)，并将办理商品房转移登记有关文书交付给上诉人；二、一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。

理由是，一、被上诉人在涉案房屋未办理工程竣工验收备案手续、未取得验收合格证明文件等不具备合法交付条件的情况下，提前将涉案房屋交付给上诉人使用，不仅违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，还违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十条等法律、行政法规的强制性规定，因此，被上诉人2019年8月25日的交付行为不构成有效交付；二、关于逾期交房违约金的资金占用利息问题，《商品房买卖合同》第十三条明确约定逾期交房的违约金于该商品房实际交付之日起30日支付，截至目前被上诉人尚未支付违约金，故被上诉人应当承担该笔违约金的资金占用利息；三、关于办理转移登记的违约责任问题，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“(一)出卖人(被上诉人)承诺于2020年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将
办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人(上诉人)。

被上诉人处有上诉人详细的联系方式及地址，可以通过有效的通知方式通知上诉人领取相关文书，但被上诉人未先通过电话、邮寄等方式进行通知，而直接在报纸进行公告，系被上诉人未尽到通知义务，且我方前去领取办理商品房转移登记的有关文书未果，实际情况就是被上诉人欲违约收取600元代办费，上诉人未同意，被上诉人才拒绝交付相关文书。

上诉人于2021年1月10日，用号码为173××××8143的电话拨打了110报警电话，请求民警协助上诉人获取办理商品房转移登记的有关文书，在民警出警协调办理的情况下，被上诉人仍拒绝交付相关文书。

《商品房买卖合同》附件十二补充协议第九条第六款的违约豁免理由不能成立；四、一审适用的是简易程序，与电子诉讼平台查询的适用普通程序不一致，在一审审结前上诉人并未收到简易程序转普通程序的任何通知；一审案件立案时间为2021年2月25日，根据《民事诉讼法》第一百六十一条之规定适用简易程序的案件应当在立案之日起三个月内审结，但一审审结时间为2021年8月5日，已严重超过法定审限，属于程序违法。

杨昌飞、王灿等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)黔01民终11036号当事人上诉人(原审原告)：杨昌飞。

上诉人(原审原告)：王灿。

被上诉人(原审被告)：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中坝路某某。

法定代表人：刘长波，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王玉林，该公司员工。

审理经过上诉人杨昌飞、王灿因与被上诉人贵州集成房地产开发有限公司(以下简称：集成房开)商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2021)黔0103民初4198号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，由审判员黄新独任审理。

因上诉人杨昌飞、王灿向本院申请书面审理，故本案仅以书面形式审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人杨昌飞、王灿上诉请求：一、请求撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金44484.36元(从2018年12月1日至2020年4月29日，按照86.21元／天计算)及资金占用利息(以44484.36元为基数，按照全国银行间同业拆借利率自起诉之日起计算至款清之日)，被上诉人向上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金24397.43元(从2020年12月1日起至实际交付之日止，按照86.21元／天计算，暂计算至2021年9月9日)，并将办理商品房转移登记有关文书交付给上诉人；二、一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。

理由是，一、被上诉人在涉案房屋未办理工程竣工验收备案手续、未取得验收合格证明文件等不具备合法交付条件的情况下，提前将涉案房屋交付给上诉人使用，不仅违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，还违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十条等法律、行政法规的强制性规定，因此，被上诉人2019年8月25日的交付行为不构成有效交付；二、关于逾期交房违约金的资金占用利息问题，《商品房买卖合同》第十三条明确约定逾期交房的违约金于该商品房实际交付之日起30日支付，截至目前被上诉人尚未支付违约金，故被上诉人应当承担该笔违约金的资金占用利息；三、关于办理转移登记的违约责任问题，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“(一)出卖人(被上诉人)承诺于2020年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品
房转移登记的有关文书，交付给买受人(上诉人)。

被上诉人处有上诉人详细的联系方式及地址，可以通过有效的通知方式通知上诉人领取相关文书，但被上诉人未先通过电话、邮寄等方式进行通知，而直接在报纸进行公告，系被上诉人未尽到通知义务，且我方前去领取办理商品房转移登记的有关文书未果，实际情况就是被上诉人欲违约收取600元代办费，上诉人未同意，被上诉人才拒绝交付相关文书。

上诉人于2021年1月10日，用号码为173××××8143的电话拨打了110报警电话，请求民警协助上诉人获取办理商品房转移登记的有关文书，在民警出警协调办理的情况下，被上诉人仍拒绝交付相关文书。

《商品房买卖合同》附件十二补充协议第九条第六款的违约豁免理由不能成立；四、一审适用的是简易程序，与电子诉讼平台查询的适用普通程序不一致，在一审审结前上诉人并未收到简易程序转普通程序的任何通知；一审案件立案时间为2021年2月25日，根据《民事诉讼法》第一百六十一条之规定适用简易程序的案件应当在立案之日起三个月内审结，但一审审结时间为2021年8月5日，已严重超过法定审限，属于程序违法。

二审被上诉人辩称被上诉人集成房开答辩称，一、两上诉人已经于2019年8月25日实际收房，逾期交房违约金应计算至当日为止，上诉人要求的逾期交房违约金的资金占用费没有事实和法律依据，违约金的给付系基于违约行为，其本质上具有惩罚性，对该违约行为不应当重复评价；二、我方已经于2020年5月22日在贵阳晚报通知业主办理产权手续，该时间尚未超过合同约定的交付办证资料的时间。

原告诉称原审原告杨昌飞、王灿的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金52415.68元(暂计52415.68元，从2018年12月1日起到符合交房条件，按照86.21元/天计算)及资金占用利息(以52415.68元为基数，按照全国银行间同业拆借利率自起诉之日起计算至款清之日)；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金862.13元及资金占用利息(以862.13元为基数，按照全国银行间同业
拆借利率自起诉之日起计算至款清之日)，并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。

后原告明确办理商品房转移登记有关文书为：不动产登记申请表(房开公司盖章)、购房发票、房屋分层分户平面图、《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》及房开公司办理的大证；3.本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明原审经审理查明：2017年5月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区房，购房款总额862137元。

合同第十一条第一款约定“(一)出卖人应当于2018年11月30日前向买受人交付该商品房。

(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5.经房产管理部门批准的《商品住房交付使用备案证书》”。

合同第十三条第一款约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理......(2)逾期超过180日......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。

合同第二十二条第三款约定“(一)出卖人承诺于2020年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。

(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任……”。

附件十二补充协议第九条第六款约定“买受人未按出卖人书面通知的时间、、地点领取房屋所有权证的出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任”。

上述合同签订后，原告按照约定履行了付款义务。