房地产企业的税务检查

房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
（一）自行开发产品
1、采取一次性全额收款方式销售
会计核算：符合收入确认条件时，确认收入
税法：实际收取价款或取得索取价款凭据（权利） 之日，确认收入的实现
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
案例：某房地产开发企业将开发的一栋商 品房销售给某中间商，售价5000万元，成 本3000万元，双方在合同中订明，如在两 年内该栋商品房销售情况不好，中间商有 权退房。
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
检查要点：
1、是否没按税法确认收入申报纳税 2、是否肢解收入，少申报纳税 3、征地拆迁面积内的安置房产权款，是否没计入
营业收入
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
2、预收款销售方式
会计核算：取得预收款时，不符合会计收入确认的条 件，不确认收入
税法：预收收入按预计计税毛利率分季（或月）计算 出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及 附加后再计入当期应纳税所得额，征企业所得税。
竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品 已开始投入使用的开发产品 已取得初始产权证明的开发产品
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
检查要点：
1、开发多个项目或分期开发项目时，是否故意混 淆前后期项目之间的成本，多转已完开发项目的 营业成本
2、是否将周转使用房、未转入固定资产的出租房 实际成本，直接计入营业成本
开发间接费用：在开发现场管理组织和管理房地产开发 建设而发生的各项费用
期间费用：管理费用、财务费用、销售费用
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
（一）前期准备阶段
主要支出：土地出（转）让金、土地征用及拆迁 补偿费 、前期工程费
涉及的税种： 印花税、耕地占用税、契税、企业所得税、 个人所得税、土地增值税
以无形资产、不动产投资入股，参与接受投 资方利润分配，共同承担投资风险的行为， 不征收营业税。对股权转让不征收营业 税 。财税【2002】191号
总结：房地产开发企业将开发的房产除销 售取得货币收入应缴营业税外，用于以 下两个方面的，也应缴纳营业税：
1、将开发的房产无偿赠与他人； 2、将开发的房产用于分配、换取非货币性
3、转作固定资产、用于捐赠、赞助、职工福利、 奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债 务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产 等行为，是否没按税法规定申报纳税。
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
开发产品的形式
自行开发产品 代开发产品
合作开发产品
涉及的税种
营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、 土地增值税、印花税
房地产开发企业的开发流程、开 发产品成本核算及税收检查
相关政策：【89】国税地字第140号 【2003】89号 【2004】100号
房地产开发企业的开发流程、开发 产品成本核算及税收检查
目前除了经批准开发建设经济适用房的城镇土地 使用税减免权由地方保留外，其他各类房地产开 发用地一律应征收城镇土地使用税。
1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销 售价格确定；
2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值 确定；
3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润 率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
案例：2006年某市地税稽查局在对阳 光房地产公司进行稽查中，发现该公 司将一栋刚完工房产，转作自身办公 用房。稽查人员，根据国税发【2006】 31号第六条的规定，作出了该房产应 视同销售确认收入，应补缴企业所得 税和营业税、城建税及教育费附加的 决定。
4、售后回购销售方式
会计核算：必须判断它是真正的销售业务还是融资 业务。如果是融资业务，与销售的房地产相关的 主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使 已办妥移交手续，也不能确认收入
税法：具备税法规定的确认条件时，确认收入
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
案例：金信房地产开发有限公司开发的五星 级酒店项目，采用如下销售方式：首付房产 价值50％，银行按揭10年，返租10年，每月 返租金抵银行月供，10年后按房产原值的 100％回购。 2006年该项目已完成，取得销售房产首付 款3000万元，银行按揭款3000万元。
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
检查要点：
是否按没税法的规定确认收入
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
5、视同销售方式
会计核算：①转作固定资产、用于捐赠、赞助、职 工福利、奖励 ,不确认收入 ②对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取非货币性资产，分别按《长期股权 投资准则》、《债务重组准则》和《非货币性资 产交换准则》核算
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
毛利率：经济适用房不低于3％，非经济适用房，省会 城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地 及地级市城区及郊区不得低于15％，其他地区不得 低于10％。
检查要点： 是否隐瞒预收款，不预计毛利额申报企业所得税、不
确认营业税应税收入
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
长沙税务培训中心 周兰翔
房地产开发企业开发经营内容和特点
（一）开发经营内容
1、土地的开发与经营 ①为转让、出租开发商品性土地 ②为开发商品房、出租房等房屋开发自用土地
2、房屋的开发与经营 ①为销售开发的商品房 ②为出租经营开发的出租房 ③ 为安置拆迁户开发的周转房 ④ 为委托方代开发的代建房
房地产开发企业开发经营内容和特点
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
税法：将开发产品转作固定资产、用于捐赠、赞助、职工 福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债 务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为， 应视同销售，征企业所得税。于开发产品所有权或使用 权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润） 的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
问：该稽查局的决定是否正确？
《营业税暂行条例实施细则》第4条规定： 营业税的纳税行为是指有偿提供应税劳务， 有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所 有权的行为；有偿是指取得货币、货物或 其他经济利益；
单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物 后销售，其自建行为视同提供应税劳务。 转让不动产有限产权或永久使用权， 以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销 售不动产
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
开发流程
前期 准备
开发 阶段
取 得 土 地
规 划 、 设 计
勘 测 、 拆 迁
筹 资
备 料
施
完Hale Waihona Puke 工工房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
成本费用的核算 开发成本：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费、建筑
安装工程费、基础设施建设费 、配套设施费
资产以及抵偿债务等行为（虽未取得货 币收入，但属于“有偿”转让范畴） 注意：用于投资不征营业税
企业将开发的房产转作固定资产行为， 无须缴纳营业税；因城建税及教育费附 加是按缴纳营业税附征的，所以也无须 缴纳城建税及教育费附加
案例：金程房地产开发公司欠施工单位50 万元工程款，经双方协商，签订一份以商 品房抵顶工程款的协议，协议规定金程房 地产开发公司以一套商品房抵顶所欠施工 单位50万元工程款，待施工单位找到购房 者后，商品房直接开票、过户给购房者。
3、公共配套设施的开发 ① 不能有偿转让的公共配套设施 ② 有偿转让的公共配套设施
房地产开发企业开发经营内容和特点
（二）开发经营特点
1、开发经营的计划性 2、开发经营的流动性 3、开发产品的单件性 4、开发经营业务的复杂性 5、开发建设周期长，投资数额大 6、经营风险大
房地产开发企业涉及的主要税种
入+其他业务收入）
检查事前分析及需了解的内容
（二）账务资料和外来资料相结合
1、立项、规划、开工审批资料 2、费用支出资料 3、开发产品完工资料 4、开发产品所有权资料 5、销售资料
检查事前分析及需了解的内容
（三）设计房源表了解房屋销售情况
房源表包括的内容：
房号、 购买人 、面积 、单价 、 合同金额 、 收据或发票金额 、备注
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
检查要点： 1、是否将应计入开发成本的开支计入期间费
用 2、在税前扣除的支出是否实际发生 3、广告费、业务宣传费、业务招待费三项费
用是否按没税法的规定在税前扣除
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
（二）建筑施工阶段
主要支出：基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费
⑶其他来源的材料和设备
⑷开发项目领用材料和设备
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
检查要点： 1、是否有合法的凭证入账 2、是否将超标的业务招待费计入物资采购成本 3、是否有将已销售的物资成本计入开发项目的开发成本 4、是否有收到材料物资抵顶预售收入，预售收入没有申
报纳税 5、对于不能有偿转让的配套设施成本，以预提方式计入
开发成本，是否也在税前扣除
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
6、是否将属于营利性的，或产权属于开发企业所有， 或未明确产权归属的配套设施成本计入销售的开 发产品成本，虚增销售开发产品的经营成本。
7、发包开发产品是否重复列支开发成本 8、发包开发产品的建筑安装费是否有真实合法的建
对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不 征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用 或出租、出借的商品房应按规定征收房产税
库存材料
物资采购 （3） （4）
（1） （2）
库存设备
（2）
（4）
开发成本
（3）
开发间接费用
（5）
（6）
⑴购入物资的实际成本
⑸开发间接费用的发生
⑵验收入库的物资
（6）分配计入相关项目
营业税、城市维护建设税和教育费附加、 个人所得税、耕地占用税、契税 企业所得税、土地增值税、印花税、 房产税、城镇土地使用税
检查事前分析及需了解的内容
（一）分析财务资料
1、总资产结构 2、资产负债率 3、经营收入成本率 4、（经营收入+其他业务收入）/（“货币资金”本期
余额-上期余额） 5、（“其他应付款”本期余额-上期余额）/（经营收
问：金程房地产公司的纳税义务发生时间 是什么时候？计税依据是多少？
想一想
将开发的房产无偿赠与、分配、抵债、换取非 货币性资产、投资是否应纳土地增值税？
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
6、委托销售方式
（1）支付手续费方式委托销售 会计核算：符合收入确认条件时，确认收入 税法：按销售合同或协议约定的价款，于收到已销
主要核算内容：材料设备的采购、入库、领用 开发成本的核算 完工产品成本的结转 已销产品成本的结转
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
涉及的税种：
印花税、营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、 个人所得税、土地增值税
内资房地产开发企业的房地产开发用地是否征收城镇土 地使用税？
内资房地产开发企业开发未售出的商品房是否征房产税？
开发产品清单时确认收入
检查要点： 是否存在已代销出去的产品，迟迟不记收入
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
（2）视同买断方式委托销售
会计核算：符合收入确认条件时，确认收入
税法：于收到受托方已销开发产品清单之日确认收 入的实现。
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
①开发企业与购买方签订销售合同（或开发 企业、受托方、购买方三方共同签订销售 合同）的， 按销售合同中约定的价格和买 断价两者中，高者计算的价款，确认收入， 征企业所得税。
安发票
开发产品
经营成本
开发成本
（8） 销售
出租开发产品
（7）完工
（8）出租
周转房
（8）周转使用
固定资产
（9）自用
⑺结转已完工开发产品成本
⑻结转用于对外销售、出租、自用、周转使用、捐赠 等房屋的实际成本
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
税法：满足以下三个条件之一，为开发产品 已经完工
3、银行按揭销售方式
会计核算：符合收入确认条件时，确认收入
税法：按销售合同或协议约定的价款确定收入额， 首付款应于实际收到日确认收入的实现，余额在 按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
检查要点：
是否将按揭款按银行借款处理，隐瞒应税收入
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查