张田涛、平顶山市建宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

张田涛、平顶山市建宏房地产开发有限公司商品房销售合同
纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】河南省平顶山市中级人民法院
【审理法院】河南省平顶山市中级人民法院
【审结日期】2021.02.26
【案件字号】(2021)豫04民终412号
【审理程序】二审
【审理法官】宋红彦叶跃辉李泉钦
【审理法官】宋红彦叶跃辉李泉钦
【文书类型】判决书
【当事人】张田涛;平顶山市建宏房地产开发有限公司
【当事人】张田涛平顶山市建宏房地产开发有限公司
【当事人-个人】张田涛
【当事人-公司】平顶山市建宏房地产开发有限公司
【代理律师/律所】任建伟河南应都律师事务所
【代理律师/律所】任建伟河南应都律师事务所
【代理律师】任建伟
【代理律所】河南应都律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张田涛
【被告】平顶山市建宏房地产开发有限公司
【本院观点】本案二审的争议焦点为：张田涛应当向建宏公司支付的房款数额为多少，张田涛是否应当向建宏公司支付相应利息。

案涉房屋面积为111.71平方米，单价为4023.56元，总房款为449742元，张田涛已经向建宏公司支付房款199472元，下余250000元未付，故张田涛应当向建宏公司支付下余房款250000元。

2016年6月25日签订的《协议》第三条约定，甲方(建宏公司)承诺在2016年9月30日前办理好项目五证，达到网签备案条件，因不可抗力因素或政府政策法规等原因未在该时间期内办理完毕，甲方不承担任何责任。

【权责关键词】代理双方违约违约金过错不可抗力合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审查封
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【本院查明】二审中当事人未提交证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为：张田涛应当向建宏公司支付的房款数额为多少，张田涛是否应当向建宏公司支付相应利息。

对此，本院评析如下：一、关于张田涛应当向建宏公司支付的房款数额为多少问题。

张田涛上诉认为，应向建宏公司支付的房款为227657元，而非250000元。

对此，本院认为，案涉房屋面积为111.71平方米，单价为4023.56元，总房款为449742元，张田涛已经向建宏公司支付房款199472元，下余250000元未付，故张田涛应当向建宏公司支付下余房款250000元。

张田涛主张，按照张田涛与建宏公司于2016年6月25日签订的《协议》的约定，因建宏公司未及时办理预售证导致无法办理网签备案，故建宏公司应当按照协议约定，向张田涛给予每平方米200元的优惠。

对此，本院认为，2016年6月25日签订的《协议》第三条约定，甲方(建宏公司)承诺在2016年9月30日前办理好项目五证，达到网签备案条件，因不可抗力因素或政府政策法规等原因未在
该时间期内办理完毕，甲方不承担任何责任。

第四条约定，因甲方单方原因导致乙方(张田涛)未能在2016年11月3日前网签备案，乙方按揭、公积金客户享受甲方给予200元每平方米优惠，已经一次性付款客户按照交款面积返还200每平方米。

第五条约定，因乙方个人征信或按揭、公积金手续不通过或其他乙方单方原因导致在2016年11月3日前无法网签备案以及未能缴纳完毕契税，乙方不享受任何优惠。

根据上述约定，张田涛和建宏公司双方未能在2016年11月3日前网签备案，且建宏公司在2018年9月7日才办理包括案涉房屋在内的建宏中央花园三期21号楼的商品房预售许可证，该公司也未提供充分有效证据证明其未完成网签备案是因不可抗力因素或政府政策法规等原因造成，故建宏公司存在违反约定的情形。

但
由于案涉房屋已经于2016年5月30日交付给张田涛，且张田涛就是否应当按照《协议》约定享受每平方米200元的优惠一事已经另行向起诉，故本院对此问题不再进行处理。

综上，
张田涛的该上诉理由不能成立。

二、关于张田涛是否应当向建宏公司支付相应利息问题。

本案中，张田涛已经于2016年5月30日接收房屋，但其并未将房款支付完毕；即使按照张田涛关于应当享受每平方米200元优惠的主张计算下余房款，张田涛也未在建宏公司通知其交款时将优惠后的部分房款支付给建宏公司，故一审判决认定张田涛亦存在违约情形，并无
不当。

综上，一审判决根据本案实际情况，认定张田涛应当自支付房款的2018年11月7日起计付相应利息，并无不妥之处。

综上所述，张田涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费7874元，由平顶山市建宏房地产开发有限公司负担4094元，张田涛负担3780元；二审案件受理费5180元，由张田涛负担
4554元，平顶山市建宏房地产开发有限公司负担626元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 22:01:29
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年10月8日，建宏公司(甲方)与张田涛(乙方)
签订《建宏中央花园认购意向书》，约定：“一、乙方所意向认购的中央花园项目住宅位于
建宏中央花园21号楼东2单元住4层楼东户，建筑面积(暂定)116.3平方米。

此房屋总价共计为人民币(大写)肆拾捌万贰仟肆佰壹拾贰圆整(￥：482412)。

优惠金额人民币(大写)壹万肆仟肆佰柒拾贰圆整(￥：14472)。

优惠后房价总金额人民币(大写)肆拾陆万柒仟玖佰肆拾圆整(￥：467940)。

二、乙方签订此协议书时，向甲方支付意向订购押金(大写)壹拾肆万柒仟玖佰肆拾圆整(￥：147940)……七、乙方应接到甲方签订《商品房买卖合同》的通知后15日内到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期超过15日未到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权将乙方所认购的商品房另行出售，且不再退还乙方所交纳的意向认购押金，此意向书作废。

八、乙方付清意向认购押金后，在规定的签订《商品房买卖合同》时间之前，甲方应为乙方保留上述商品房。

九、如乙方在本协议书签订后要求退房的，甲方有权不予退还已交意向认购押金及其他费用，如乙方未能在甲方通知的期限内向甲方交纳剩余房款并签署《商品房买卖合同》，即视为乙方违约及放弃本协议书中约定的所有权益，甲方不予退还乙方已交付的意向认购押金，并有权将该商品房另行出售。

十、乙方确认在签署本意向书前已详细阅读该商品房的相关宣传资料和本意向书，同意上述资料的各项约定，并承诺按约定提交有关文件及交纳有关款项。

十一、该商品房的建筑图纸已经审查的图纸为准，面积以政府有关部门最终批准的图纸和测量的结果为准……十六、备注：成交单价：4023.56元/㎡，首付30%：壹拾肆万柒仟玖佰肆拾圆整已付。

”2016年5月30日，建宏公司将涉案房屋交付给张田涛，同时，建宏公司(甲方)与张田涛(乙方)签订《交房协议》，约定：乙方已付首付款187940元，余款280000元通过商业贷款支付，乙方自愿接受该房屋，在本协议签字即视为同意该房屋质量合格，不得提出任何异议，乙方同意协议约定的付款方式为公积金或按揭贷款付款的首付款按照国家政策相关规定进行交纳，乙方提前入住应交纳房屋保证金壹万元整(小写：￥10000元)，待乙方按揭款到达甲方账户后，甲方予以全额无息退还。

2018年6月25日，建宏公司作为甲方与作为乙方的张田涛签订《协议》一份，约定：“一、乙方认购房源信息：21号楼-东2单元-住4层-东户，已预付房款金额：147940，(大写)壹拾肆万柒仟玖佰肆拾元整。

二、为了尽快办理完毕项目五证，达到
网签备案条件，乙方自愿向甲方补交预付房款，补交金额：40000，(大写)肆万元。

三、甲方承诺在2016年9月30日前办理好项目五证，达到网签备案条件，因不可抗力因素或政府政策法规等原因未在该时间期内办理完毕，甲方不承担任何责任。

四、因甲方原因导致乙方未能在2016年11月3日前网签备案，乙方按揭、公积金客户享受甲方给予200元/㎡优惠，已经一次性付款客户按照交款面积返还200元/㎡。

五、因乙方个人征信或按揭、公积金手续不通过或其他乙方单方原因导致在2016年11月3日前无法网签备案以及未能缴纳完毕契税，乙方不享受任何优惠。

”建宏公司于2018年９月７日取得建宏中央花园三期２１号楼的商品房预售许可证，涉案房屋现测绘面积为111.71㎡。

2018年10月23日建宏公司通知业主在2018年10月23日至2018年10月31日期间前往建宏公司签订《商品房买卖合同》，张田涛未去签订。

建宏公司与张田涛约定涉案房屋单价为4023.56元/㎡，张田涛已支付房款199472元，现涉案房屋总价为449472元(111.7㎡×4023.56元/㎡)，下欠房款250000元。

建宏公司要求张田涛未补缴下欠房款未果，引起纠纷。

【一审法院认为】一审法院认为，建宏公司和张田涛签订的《建宏中央花园认购意向书》、《交房协议》和《协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。

张田涛的主要合同义务为支付购房款，建宏公司的主要合同义务为交付房屋。

建宏公司虽迟延办理项目五证且未按约定给予张田涛200元／㎡的优惠，但建宏公司已于2016年5月30日将涉案房屋交付给张田涛居住使用至今，履行了其主要合同义务，建宏公司未构成根本性违约，故张田涛拒绝履行其交纳全部房款的主要合同义务的理由不能成立，建宏公司要求张田涛支付所欠房款250000元的诉讼请求，一审法院予以支持。

关于建宏公司主张的利息问题，张田涛未在合同约定的期限内与建宏公司签订《商品房买卖合同》、办理银行按揭贷款、交纳全部房款，其应当承担逾期支付购房款的违约责任。

建宏公司于2018年9月7日取得建宏中央花园三期21号楼的商品房预售许可证后，于2018年10月23日通知业主在2018年10月23日至2018年10月31日期间前往建宏公司签订《商品房买卖合同》。

《建宏中央花园认购意向书》第七条约定，
张田涛应在接到建宏公司签订《商品房买卖合同》的通知后15日内到建宏公司指定地点，签订《商品房买卖合同》。

故张田涛办理银行贷款、交纳全部房款的最后期限应是2018年11月7日，张田涛应支付的利息应为以尚欠房款250000元为基数，自2018年11月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，金额为8609.37元(4.35％
÷360×285×250000元)，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)计算至实际清偿完毕之日止。

关于建宏公司主张的违约金问题，建宏公司在合同履行中亦存在违约行为，且其损失实际上是张田涛剩余未付房款的利息损失，其要求张田涛支付的利息已足以弥补其损失，故一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张田涛于判决生效之日起十日内支付平顶山市建宏房地产开发有限公司房款250000元及利息8609.37元(利息暂计算至2019年8月19日，2019年8月19日以后的利息以张田涛尚欠房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)计算至实际清偿完毕之日止)；二、驳回平顶山市建宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7874元，由平顶山市建宏房地产开发有限公司负担2973元，由张田涛负担4901元。

二审中当事人未提交证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】张田涛上诉请求：依法撤销一审判决，改判张田涛向建宏公司支付购房款227657元，不承担利息；或将本案发回重审；本案诉讼费用由建宏公司承担。

事实和理由：一、一审判决关于双方违约的事实认定错误，本案属于建宏公司单方违约。

一审庭审中，张田涛提交了与建宏公司签署的认购协议及补充协议。

建宏公司在协议中承诺：2016年11月3日前，若因其原因未能取得预售许可，办理网签备案时，在签署正式商品房合同时，给予张田涛(按揭、公积金贷款用户)每平方米200元的优惠。

实际上建宏公司最终取得预售许可的时间是2018年9月7日，违反了双方的补充协议，理应按照协议约定的优惠金额与张
田涛签署正式的合同，但是其在通知张田涛签署时，拒绝履行协议内容，拒绝以优惠后的金额签署合同，导致该商品房买卖合同未能签署。

双方未能签署商品房买卖合同是建宏公司的原因所致，一审判决对此已经给予了认定。

张田涛不存在任何的过错或者违约行为，一审法院认定张田涛也存在违约的认定是错误的。

二、一审在双方未签署正式商品房买卖合同的情形下，判令张田涛一次性支付房屋余款及利息，属于事实认定不清，法律适用错误。

1.一审在正式合同尚未签署的情形下，判令张田涛履行合同义务，违反私法自治原则。

本案双方在商品房认购协议及交房协议中，明确约定了合同价款支付的方式、条件。

合同是双方合意的结果，体现的是双方的真实意思表示。

合同应当严守，任何一方不能随便改变合同的条款。

作为裁判机关在审查合同时，应该充分尊重当事人的意思，而不是代替当事人去签署合同，或者通过裁判单方改变当事人自己达成的合法的协议内容。

一审法院明知双方约定的价款支付方式(按揭)，合同价款支付的条件(订立网签备案合同)，仍然不顾当事人的约定及法律规定，也不考虑当事人的支付能力，径直判令张田涛一次性缴纳购房余款，显属法律适用错误。

2.一审法院以建宏公司尚未构成根本违约为由，要求张田涛支付房款也是错误的。

即使建宏公司未构成根本违约，当然张田涛也未认为其根本违约，但不影响建宏公司违约后，张田涛正当行使抗辩权，拒绝支付剩余的房款。

事实上，在该案诉讼前，张田涛购买的案涉房屋，因建宏公司自身的其它债务违约，已经被一审法院查封，张田涛的利益受到严重威胁。

在建宏公司未能充分履行认购合同义务，甚至存在明显违约，拒不履行的情况下(协议约定的优惠金额)，一审法院支持建宏公司的全部余款主张，显然属于法律适用错误。

3.一审判决就25万元的剩余房款认定错误。

首先，根据双方签署的认协议及补充协议，该案涉商品房的单价为每平方米3823.56元(4023.56-200)，而不是张田涛主张的4023.56元，房屋总价款为427129元，扣除已经缴纳的199472元，尚余款项为227657元，并非是250000元，一审对房款余款的认定错误。

其次，一审认定的支持的购房款余额没有扣减建宏公司对张田涛承担的违约金责任，双方约定的交房时间为2016年1月31日，并且建宏公司承诺，过期交房承担已缴纳房款每日万分之二的违约责任，实际上根据一审查明的事实，本案交房的时间为
2016年6月1日，迟延了122天，理应承担约定的违约金责任。

综上所述，张田涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
张田涛、平顶山市建宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
河南省平顶山市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫04民终412号当事人上诉人(原审被告)：张田涛。

被上诉人(原审原告)：平顶山市建宏房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市新华区建设西路建宏国际18层，统一社会信用代码：914104007338669607。

法定代表人：朱有食，经理。

委托诉讼代理人：任建伟，河南应都律师事务所律师。

审理经过上诉人张田涛因与被上诉人平顶山市建宏房地产开发有限公司(以下简称建宏公司)商品房销售合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院(2020)豫0402民初36号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。

上诉人张田涛，被上诉人建宏公司的委托诉讼代理人任建伟参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张田涛上诉请求：依法撤销一审判决，改判张田涛向建宏公司支付购房款227657元，不承担利息；或将本案发回重审；本案诉讼费用由建宏公司承担。

事实和理由：一、一审判决关于双方违约的事实认定错误，本案属于建宏公司单方违
约。

一审庭审中，张田涛提交了与建宏公司签署的认购协议及补充协议。

建宏公司在协议中承诺：2016年11月3日前，若因其原因未能取得预售许可，办理网签备案时，在签署正式商品房合同时，给予张田涛(按揭、公积金贷款用户)每平方米200元的优惠。

实际上建宏公司最终取得预售许可的时间是2018年9月7日，违反了双方的补充协议，理应按照协议约定的优惠金额与张田涛签署正式的合同，但是其在通知张田涛签署时，拒绝履行协议内容，拒绝以优惠后的金额签署合同，导致该商品房买卖合同未能签署。

双方未能签署商品房买卖合同是建宏公司的原因所致，一审判决对此已经给予了认定。

张田涛不存在任何的过错或者违约行为，一审法院认定张田涛也存在违约的认定是错误的。

二、一审在双方未签署正式商品房买卖合同的情形下，判令张田涛一次性支付房屋余款及利息，属于事实认定不清，法律适用错误。

1.一审在正式合同尚未签署的情形下，判令张田涛履行合同义务，违反私法自治原则。

本案双方在商品房认购协议及交房协议中，明确约定了合同价款支付的方式、条件。

合同是双方合意的结果，体现的是双方的真实意思表示。

合同应当严守，任何一方不能随便改变合同的条款。

作为裁判机关在审查合同时，应该充分尊重当事人的意思，而不是代替当事人去签署合同，或者通过裁判单方改变当事人自己达成的合法的协议内容。

一审法院明知双方约定的价款支付方式(按揭)，合同价款支付的条件(订立网签备案合同)，仍然不顾当事人的约定及法律规定，也不考虑当事人的支付能力，径直判令张田涛一次性缴纳购房余款，显属法律适用错误。

2.一审法院以建宏公司尚未构成根本违约为由，要求张田涛支付房款也是错误的。

即使建宏公司未构成根本违约，当然张田涛也未认为其根本违约，但不影响建宏公司违约后，张田涛正当行使抗辩权，拒绝支付剩余的房款。

事实上，在该案诉讼前，张田涛购买的案涉房屋，因建宏公司自身的其它债务违约，已经被一审法院查封，张田涛的利益受到严重威胁。

在建宏公司未能充分履行认购合同义务，甚至存在明显违约，拒不履行的情况下(协议约定的优惠金额)，一审法院支持建宏公司的全部余款主张，显然
属于法律适用错误。

3.一审判决就25万元的剩余房款认定错误。

首先，根据双方签署的认协议及补充协议，该案涉商品房的单价为每平方米3823.56元(4023.56-200)，而不是张田涛主张的4023.56元，房屋总价款为427129元，扣除已经缴纳的199472元，尚余款项为227657元，并非是250000元，一审对房款余款的认定错误。

其次，一审认定的支持的购房款余额没有扣减建宏公司对张田涛承担的违约金责任，双方约定的交房时间为2016年1月31日，并且建宏公司承诺，过期交房承担已缴纳房款每日万分之二的违约责任，实际上根据一审查明的事实，本案交房的时间为2016年6月1日，迟延了122天，理应承担约定的违约金责任。

二审被上诉人辩称建宏公司辩称，驳回张田涛的上诉，维持一审判决。

理由：2012年10月8日建宏公司与张田涛签订了建宏中央花园认购协议，该协议就约定了张田涛所购买的建宏中央花园涉案房屋，优惠完的价格为4079.40元，该认购协议是双方真实的意思表示，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的规定，该买卖协议是商品房买卖合同的组成部分，自双方签订之日起发生效力，建宏公司2016年5月30日就把认购协议中的房屋交付，双方于2016年5月3日签订了交房协议，该交房协议明确约定本协议签订之日起视为房屋质量合格，买方不得提出任何异议。

而且2012年10月8日双方签订的认购协议明确约定等建宏公司通知签订商品房买卖合同，详见该协议。

2018年9月7日建宏公司已取得了涉案房屋的售房许可证，通知张田涛交纳房款时并清偿剩余房款25万元，张田涛故意不签订商品房买卖合同，所拖欠的房款也不交。

这种行为违背了2012年10月8日双方签订的建宏中央花园认购意向书，以后虽经多次通知张田涛均不交。

实际建宏公司履行了合同中的所有义务，已在2016年5月30日把涉案房屋交付给张田涛使用，张田涛未交纳剩余房款构成违约，请求二审法院维持一审判决。

关于张田涛所说的每平方补助200元钱的问题，我们认为跟涉案张田涛应欠交的房款没有关系，依照中央花园2012年10月8日双方签订的认购协议，就房款的价格、面积、
位置已作出了明确的约定，张田涛应按照该认购协议履行交款义务。

建宏公司一分钱也没有多收张田涛的房款，张田涛另外要求补充200元，与本认购协议相违背，没有根据。

原告诉称建宏公司向一审法院起诉请求：1．判令张田涛立即支付所欠房款250000元，并承担逾期支付房款的同期人民银行贷款利息53437.5元，承担房款30％的违约金134842元，共计438279.5元；2．判令利息支付到房款实际清偿之日止。

一审法院查明一审法院认定事实：2012年10月8日，建宏公司(甲方)与张田涛(乙方)签订《建宏中央花园认购意向书》，约定：“一、乙方所意向认购的中央花园项目住宅位于建宏中央花园21号楼东2单元住4层楼东户，建筑面积(暂定)116.3平方米。

此房屋总价共计为人民币(大写)肆拾捌万贰仟肆佰壹拾贰圆整(￥：482412)。

优惠金额人民币(大写)壹万肆仟肆佰柒拾贰圆整(￥：14472)。

优惠后房价总金额人民币(大写)肆拾陆万柒仟玖佰肆拾圆整(￥：467940)。

二、乙方签订此协议书时，向甲方支付意向订购押金(大写)壹拾肆万柒仟玖佰肆拾圆整(￥：147940)……七、乙方应接到甲方签订《商品房买卖合同》的通知后15日内到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期超过15日未到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权将乙方所认购的商品房另行出售，且不再退还乙方所交纳的意向认购押金，此意向书作废。

八、乙方付清意向认购押金后，在规定的签订《商品房买卖合同》时间之前，甲方应为乙方保留上述商品房。

九、如乙方在本协议书签订后要求退房的，甲方有权不予退还已交意向认购押金及其他费用，如乙方未能在甲方通知的期限内向甲方交纳剩余房款并签署《商品房买卖合同》，即视为乙方违约及放弃本协议书中约定的所有权益，甲方不予退还乙方已交付的意向认购押金，并有权将该商品房另行出售。

十、乙方确认在签署本意向书前已详细阅读该商品房的相关宣传资料和本意向书，同意上述资料的各项约定，并承诺按约定提交有关文件及交纳有关款项。

十一、该商品房的建筑图纸已经审查。