徐西杰、徐衍亮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

徐西杰、徐衍亮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省日照市中级人民法院
【审理法院】山东省日照市中级人民法院
【审结日期】2020.07.01
【案件字号】(2020)鲁11民终1097号
【审理程序】二审
【审理法官】杨荣国苗自富王林林
【审理法官】杨荣国苗自富王林林
【文书类型】判决书
【当事人】徐西杰;徐衍亮;冯立梅
【当事人】徐西杰徐衍亮冯立梅
【当事人-个人】徐西杰徐衍亮冯立梅
【代理律师/律所】王西刚山东阳尔律师事务所
【代理律师/律所】王西刚山东阳尔律师事务所
【代理律师】王西刚
【代理律所】山东阳尔律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】徐西杰;徐衍亮
【被告】冯立梅
【本院观点】冯立梅与徐西杰、徐衍亮于2019年2月21日签订协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。

【权责关键词】无效胁迫代理违约金支付违约金合同约定诚实信用原则新证据财产保全诉讼请求维持原判查封诉讼标的
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，当事人均未提供新证据。

二审查明的事实与一审一致。

【本院认为】本院认为，冯立梅与徐西杰、徐衍亮于2019年2月21日签订协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。

徐西杰、徐衍亮虽主张上述协议系被胁迫下签订以及协议内容存在冯立梅私自添加情形，但并未提供证据证实，对于徐西杰、徐衍亮的该主张，本院不予支持。

双方协议明确约定，徐西杰2019年3月5日前退还冯立梅于2018年9月23日支付给徐西杰的首付款380000元及在此期间产生的利息14100元，共计394100元，否则徐西杰自2019年3月5日起向冯立梅支付违约金1000元/日。

从协议约定内容分析，计算违约金的的基数应为394100元。

因徐西杰、徐衍亮一审中抗辩违约金过高，一审法院本着公平原则按照年利率24%核算违约金得当。

同时，一审法院判决冯立梅因本案支出的律师费、诉讼费等由徐西杰负担既符合双方协议约定，也不违反法律的规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。

因此，一审法院依据冯立梅的申请，依法查封徐西杰、徐衍亮的相关财产，并不违反法律规定。

综上所述，徐西杰、徐衍亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8842元，由上诉人徐西杰、徐衍亮
负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 18:41:35
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年9月20日，经案外人郑威介绍，徐西杰将位于五莲县金龙花园楼房一套，以78万元的价格卖给冯立梅，并在该房屋中签订了房屋买卖意向合同。

2018年9月23日，冯立梅通过五莲建设银行账户向徐西杰转账支付了首付款38万元。

2019年1月22日，涉案房屋被日照市东港区人民法院查封。

2019年2月21日，冯立梅、徐西杰在郑威家中协商解除房屋买卖意向合同，并签订协议书一份，约定：卖方：徐西杰买方：冯立梅因卖方徐西杰房屋有纠纷，被查封，至今不能过户。

经协商，双方即日起解除2018年9月20日签订的《房屋买卖意向合同》，达成协议如下：1、卖方徐西杰10日内（即2019年3月5日前）退还买方冯立梅于2018年9月23日支付给卖方的首付款380000元及在此期间产生的利息14100元，共计394100元。

徐衍亮为该退款行为承担担保责任。

2、如卖方不按时足额退还购房款及利息，则（1）卖方需支付买方违约金1000元/日，从2019年3月5日算起。

（2）卖方承担买方因此纠纷产生的一切费用（律师费、诉讼费、误工费等等）。

卖方签字：徐西杰买方签字：冯立梅担保人：徐衍亮。

协议签订后，徐西杰、徐衍亮未能依约付款，冯立梅遂诉至本院。

一审过程中，冯立梅向一审法院提出保全申请，请求保全登记在被申请人徐西杰名下的位于五莲县舜尧街9号金龙花园东区8号楼东1单元3层东户楼房一套（不动产权证号：莲房权证城区字第××号）；查封被申请人徐衍亮名下的鲁Ｇ×××××小型宝马牌越野客车一辆；查封被申请人徐衍亮名下的鲁Ｖ
×××××飞碟牌轻型普通货车一辆；查封被申请人徐西杰妻子马君名下的夫妻共同财产鲁Ｇ×××××梅赛德斯-奔驰牌小型轿车一辆。

一审法院依法作出（2019）鲁1121民初3351号民事裁定对上述财产进行了查封。

【一审法院认为】一审法院认为，冯立梅与徐西杰、徐衍亮间签订的“协议书"是双方真实意表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

“协议书"系对“房屋买卖意向合同"的解除并对相关事项进行了约定，双方均应按此约定内容全面及时履行自己的义务。

“协议书"
中约定：“卖方徐西杰10日内（即2019年3月5日前）退还买方冯立梅于2018年9月23日支付给卖方的首付款380000元及在此期间产生的利息14100元，共计394100元。

徐衍亮为该退款行为承担担保责任"，而徐西杰并未依约履行，因此应承担394100元的还款责任。

徐衍亮作为担保人应承担连带偿还责任。

对于冯立梅诉请的违约金110000元，其主张计算是自2019年3月5日起至诉讼时2019年10月8日共计217天，双方合同约定每天1000元违约金，共计217000元，冯立梅只主张110000元。

徐西杰、徐衍亮告主张，超出24%的规定不符合法律规定。

一审法院认为，依照相关法律规定违约金以弥补损失为主，约定过高的人民法院可以适当进行调整。

一审法院依年利率24%核算违约金为56232.13元（394100X24%÷365X217=56232.13），因此一审法院对冯立梅主张的违约金调整为56232.13元。

对于冯立梅主张的邮寄费62元、诉讼财产保险费1900元、律师代理费28000元，因“协议书"中明确约定“卖方承担买方因此纠纷产生的一切费用（律师费、诉讼费、误工费等等）"，且经核实冯立梅确已支出，因此徐西杰、徐衍亮应承担偿付责任。

徐西杰、徐衍亮主张，“协议书"是在对特殊环境下签订，徐西杰、徐衍亮不认可。

但其并未举证证明特殊环境为何种情形，故一审法院对徐西杰、徐衍亮该主张不予采信。

综上所述，对冯立梅要求徐西杰偿还购房款及利息394100元的请求予以支持；对冯立梅要求徐西杰支付违约金110000元的请求，支持56232.13元；对冯立梅主张的邮寄费62元、诉讼财产保险费1900元、律师代理费28000元，共计29962元，予以支持。

徐衍亮作为协议履行的担保人依法应对上述借款承担连带责任。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、徐西杰偿还冯立梅购房款及利息394100元，自判决生效之日起五日内付清；二、徐西杰支付冯立梅违约金56232.13元，自判决生效之日起五日内付清；
三、徐西杰支付冯立梅邮寄费62元、诉讼财产保险费1900元、律师代理费28000元，共计29962元，自判决生效之日起五日内付清；四、徐衍亮对上述一、二、三项付款内容承担连带清偿责任；五、驳回冯立梅的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义
务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4421元，保全费3020元，共计7441元，由徐西杰、徐衍亮共同负担。

【二审上诉人诉称】徐衍亮、徐西杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。

事实和理由：一、一审法院认定事实不清。

1.上诉人与被上诉人于2018年9月20日签订的《房屋买卖意向合同》，明确约定购房款为78万元，被上诉人在支付38万元首付款后，迟迟不支付剩余房款，实际上是被上诉人违约在先，致使合同无法继续履行。

2.一审中被上诉人提交的双方于2019年2月21日签订的协议书，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定无效的，该协议是上诉人在受胁迫的情况下所签订的，从签订的内容上来看，约定事实明显违背常理，无限增加了上诉人的违约责任，事实上是被上诉人以继续购买房屋，要求上诉人交付房屋钥匙为由，将上诉人约至被上诉人妹妹家中，后将两上诉人堵在家中，在不签字不允许上诉人离开的情况下，上诉人才被迫签字。

同时上诉人有新证据证实协议内容存在被上诉人私自添加的情况，协议内容也不是上诉人真实的意思表示，因此，双方签订的协议书无效的。

二、一审法院适用法律不正确。

1.一审法院判令上诉人偿还被上诉人房款及利息394100元，又以394100元为基数计算违约金是错误的，上诉人认为一审法院已经在判决第一项中支持了违约利息，又在第二项中支持违约金是错误的，且违约金计算数额过高。

2.一审法院判令上诉人承担诉讼财产保全费1900元、律师代理费28000元，适用法律错误，该两部分费用，不是上诉人实现债权所必须的费用，应由上诉人自行承担，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，一审法院判令的利息、违约金、财产保全费用、律师代理费共计100232.13元，远远超出了年利率24%的规定，是枉法裁判。

3.一审法院违法超额查封上诉人的财产，保全措施违法。

根据被上诉人的诉讼请求，其诉讼标的为504100元，但是一审法院查封了申请人200多万的财产，保全财产明显超出诉讼标的，违反民事诉讼法之规定。

三、涉案房屋被查封一事，发生于2019年
1月22日，该查封情况在双方签订购房意向书及履行过程中均不存在，且上诉人对查封依据的判决书自始不知悉，被上诉人以此为由解除合同不能归结于是上诉人的责任，因此上诉人不应承担违约责任。

上诉人有证据证实涉案房屋查封及执行依据存在再审的法定情况，山东日照市中级人民法院已经于2019年4月26日对上诉人提出的再审请求受理，并作出(2019)鲁11民申60号案件受理通知书，由此可以证实涉案房屋的查封不是由于上诉人造成的也不存隐瞒的情况，且查封是在合同签订后的五个月后发生的，这种情况因上诉人不知情，无法避免。

在合同签订后的五个月期间，被上诉人未办理相关贷款手续来支付剩余房款，被上诉人怠于行使自己义务，从而增加了双方买卖合同未能继续履行的风险，因此，其应承担一定的责任。

四、一审法院将全部案件受理费及保全费判令由上诉人承担，不符合法律规定。

从一审判决结果来看，一审法院并未全部支持被上诉人请求，据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，案件受理费及保全费应由双方比例承担，不应有上诉人一人承担，一审法院判决错误，偏袒被上诉人，违反公平公正原则。

综上所述，徐西杰、徐衍亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
徐西杰、徐衍亮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
山东省日照市中级人民法院
民事判决书
(2020)鲁11民终1097号当事人上诉人（原审被告）：徐西杰。

上诉人（原审被告）：徐衍亮。

被上诉人（原审原告）：冯立梅。

委托诉讼代理人：王西刚，山东阳尔律师事务所律师。

审理经过上诉人徐西杰、徐衍亮因与被上诉人冯立梅房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院(2019)鲁1121民初3351号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称徐衍亮、徐西杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。

事实和理由：一、一审法院认定事实不清。

1.上诉人与被上诉人于2018年9月20日签订的《房屋买卖意向合同》，明确约定购房款为78万元，被上诉人在支付38万元首付款后，迟迟不支付剩余房款，实际上是被上诉人违约在先，致使合同无法继续履行。

2.一审中被上诉人提交的双方于2019年2月21日签订的协议书，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定无效的，该协议是上诉人在受胁迫的情况下所签订的，从签订的内容上来看，约定事实明显违背常理，无限增加了上诉人的违约责任，事实上是被上诉人以继续购买房屋，要求上诉人交付房屋钥匙为由，将上诉人约至被上诉人妹妹家中，后将两上诉人堵在家中，在不签字不允许上诉人离开的情况下，上诉人才被迫签字。

同时上诉人有新证据证实协议内容存在被上诉人私自添加的情况，协议内容也不是上诉人真实的意思表示，因此，双方签订的协议书无效的。

二、一审法院适用法律不正确。

1.一审法院判令上诉人偿还被上诉人房款及利息394100元，又以394100元为基数计算违约金是错误的，上诉人认为一审法院已经在判决第一项中支持了违约利息，又在第二项中支持违约金是错误的，且违约金计算数额过高。

2.一审法院判令上诉人承担诉讼财产保全费1900元、律师代理费28000元，适用法律错误，该两部分费用，不是上诉人实现债权所必须的费用，应由上诉人自行承担，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，一审法院判令的利息、违约金、财产保全费用、律师代理费共计100232.13元，远远超出了年利率24%的规定，
是枉法裁判。

3.一审法院违法超额查封上诉人的财产，保全措施违法。

根据被上诉人的诉讼请求，其诉讼标的为504100元，但是一审法院查封了申请人200多万的财产，保全财产明显超出诉讼标的，违反民事诉讼法之规定。

三、涉案房屋被查封一事，发生于2019年1月22日，该查封情况在双方签订购房意向书及履行过程中均不存在，且上诉人对查封依据的判决书自始不知悉，被上诉人以此为由解除合同不能归结于是上诉人的责任，因此上诉人不应承担违约责任。

上诉人有证据证实涉案房屋查封及执行依据存在再审的法定情况，山东日照市中级人民法院已经于2019年4月26日对上诉人提出的再审请求受理，并作出(2019)鲁11民申60号案件受理通知书，由此可以证实涉案房屋的查封不是由于上诉人造成的也不存隐瞒的情况，且查封是在合同签订后的五个月后发生的，这种情况因上诉人不知情，无法避免。

在合同签订后的五个月期间，被上诉人未办理相关贷款手续来支付剩余房款，被上诉人怠于行使自己义务，从而增加了双方买卖合同未能继续履行的风险，因此，其应承担一定的责任。

四、一审法院将全部案件受理费及保全费判令由上诉人承担，不符合法律规定。

从一审判决结果来看，一审法院并未全部支持被上诉人请求，据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，案件受理费及保全费应由双方比例承担，不应有上诉人一人承担，一审法院判决错误，偏袒被上诉人，违反公平公正原则。

二审被上诉人辩称冯立梅辩称，第一，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，程序合法；第二，被上诉人在一审中提交的相关证据足以证实上诉人违约的事实，上诉人违背诚实信用原则，恶意诉讼，浪费司法资源，给被上诉人造成了巨大的损失，请求依法驳回上诉人的上诉请求。

原告诉称冯立梅向一审法院起诉请求：1.判令徐西杰、徐衍亮返还已付购房款及利息394100元；2.判令徐西杰、徐衍亮支付违约金110000元；3.由徐西杰、徐衍亮承担诉讼、保全、律师费、担保费、邮寄等费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年9月20日，经案外人郑威介绍，徐西杰将位于五莲县金龙花园楼房一套，以78万元的价格卖给冯立梅，并在该房屋中签订了房屋买卖意向合同。

2018年9月23日，冯立梅通过五莲建设银行账户向徐西杰转账支付了首付款38万元。

2019年1月22日，涉案房屋被日照市东港区人民法院查封。

2019年2月21日，冯立梅、徐西杰在郑威家中协商解除房屋买卖意向合同，并签订协议书一份，约定：卖方：徐西杰买方：冯立梅因卖方徐西杰房屋有纠纷，被查封，至今不能过户。

经协商，双方即日起解除2018年9月20日签订的《房屋买卖意向合同》，达成协议如下：1、卖方徐西杰10日内（即2019年3月5日前）退还买方冯立梅于2018年9月23日支付给卖方的首付款380000元及在此期间产生的利息14100元，共计394100元。

徐衍亮为该退款行为承担担保责任。

2、如卖方不按时足额退还购房款及利息，则（1）卖方需支付买方违约金1000元/日，从2019年3月5日算起。

（2）卖方承担买方因此纠纷产生的一切费用（律师费、诉讼费、误工费等等）。

卖方签字：徐西杰买方签字：冯立梅担保人：徐衍亮。

协议签订后，徐西杰、徐衍亮未能依约付款，冯立梅遂诉至本院。

一审过程中，冯立梅向一审法院提出保全申请，请求保全登记在被申请人徐西杰名下的位于五莲县舜尧街9号金龙花园东区8号楼东1单元3层东户楼房一套（不动产权证号：莲房权证城区字第××号）；查封被申请人徐衍亮名下的鲁Ｇ×××××小型宝马牌越野客车一辆；查封被申请人徐衍亮名下的鲁Ｖ×××××飞碟牌轻型普通货车一辆；查封被申请人徐西杰妻子马君名下的夫妻共同财产鲁Ｇ×××××梅赛德斯-奔驰牌小型轿车一辆。

一审法院依法作出（2019）鲁1121民初3351号民事裁定对上述财产进行了查封。

一审法院认为一审法院认为，冯立梅与徐西杰、徐衍亮间签订的“协议书"是双方真实意表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

“协议书"系对“房屋买卖意向
合同"的解除并对相关事项进行了约定，双方均应按此约定内容全面及时履行自己的义务。

“协议书"中约定：“卖方徐西杰10日内（即2019年3月5日前）退还买方冯立梅于2018年9月23日支付给卖方的首付款380000元及在此期间产生的利息14100元，共计394100元。

徐衍亮为该退款行为承担担保责任"，而徐西杰并未依约履行，因此应承担394100元的还款责任。

徐衍亮作为担保人应承担连带偿还责任。

对于冯立梅诉请的违约金110000元，其主张计算是自2019年3月5日起至诉讼时2019年10月8日共计217天，双方合同约定每天1000元违约金，共计217000元，冯立梅只主张110000元。

徐西杰、徐衍亮告主张，超出24%的规定不符合法律规定。

一审法院认为，依照相关法律规定违约金以弥补损失为主，约定过高的人民法院可以适当进行调整。

一审法院依年利率24%核算违约金为56232.13元
（394100X24%÷365X217=56232.13），因此一审法院对冯立梅主张的违约金调整为56232.13元。

对于冯立梅主张的邮寄费62元、诉讼财产保险费1900元、律师代理费28000元，因“协议书"中明确约定“卖方承担买方因此纠纷产生的一切费用（律师费、诉讼费、误工费等等）"，且经核实冯立梅确已支出，因此徐西杰、徐衍亮应承担偿付责任。

徐西杰、徐衍亮主张，“协议书"是在对特殊环境下签订，徐西杰、徐衍亮不认可。

但其并未举证证明特殊环境为何种情形，故一审法院对徐西杰、徐衍亮该主张不予采信。

综上所述，对冯立梅要求徐西杰偿还购房款及利息394100元的请求予以支持；对冯立梅要求徐西杰支付违约金110000元的请求，支持56232.13元；对冯立梅主张的邮寄费62元、诉讼财产保险费1900元、律师代理费28000元，共计29962元，予以支持。

徐衍亮作为协议履行的担保人依法应对上述借款承担连带责任。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十
九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、徐西杰偿还冯立梅购房款及利息394100元，自判决生效之日起五日内付清；二、徐西杰支付冯立梅违约金56232.13元，自判决生效之日起五日内付清；三、徐西杰支付冯立梅邮寄费62元、诉讼财产保险费1900元、律师代理费28000元，共计29962元，自判决生效之日起五日内付清；四、徐衍亮对上述一、二、三项付款内容承担连带清偿责任；五、驳回冯立梅的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4421元，保全费3020元，共计7441元，由徐西杰、徐衍亮共同负担。

本院查明二审中，当事人均未提供新证据。

二审查明的事实与一审一致。

本院认为本院认为，冯立梅与徐西杰、徐衍亮于2019年2月21日签订协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。

徐西杰、徐衍亮虽主张上述协议系被胁迫下签订以及协议内容存在冯立梅私自添加情形，但并未提供证据证实，对于徐西杰、徐衍亮的该主张，本院不予支持。

双方协议明确约定，徐西杰2019年3月5日前退还冯立梅于2018年9月23日支付给徐西杰的首付款380000元及在此期间产生的利息14100元，共计394100元，否则徐西杰自2019年3月5日起向冯立梅支付违约金1000元/日。

从协议约定内容分析，计算违约金的的基数应为394100元。

因徐西杰、徐衍亮一审中抗辩违约金过高，一审法院本着公平原则按照年利率24%核算违约金得当。

同时，一审法院判决冯立梅因本案支出的律师费、诉讼费等由徐西杰负担既符合双方协议约定，也不违反法律的规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。

因此，一审法院依据冯立梅的申请，依法查封徐西杰、徐衍亮的相关财产，并不违反法律规定。