衡复-案例

1.建业里
1>概况
建业里位于徐汇区建国西路440~496弄，岳阳路转角处。

属于上海衡山路至复兴路的4.3km²历史风貌保护区的一部分。

由东弄、中弄、西弄所组成，占地面积17840m²，总户数254户，原总建筑面积为20524m²。

是过去的法租界以及今天徐汇区规模较大的里弄建筑群。

建业里建成至今逾70年，随着时代的变迁居住人口不断增多，每个单元由一户人家，增加到现在平均4户，动迁前住居民约3000多人。

房屋使用功能标准较低，均为多户合用厨房、天井；房内无卫生设施；小区内地势低洼，逢雨积水严重。

建筑破坏严重，沿建国西路一侧，石库门的门扇、门楣、天井已大多不复存在。

由于建造年代久远，且原结构状况较差，房屋存在普遍的老损、开裂、腐烂现象。

在使用中乱搭乱建、修缮不及时也加快了房屋的损坏。

2>改造模式
2006年，由上海波特曼建业里东区置业有限公司及上海波特曼建业里房地产发展有限公司为开发商，联合约翰·波特曼建筑设计事务所、华东建筑设计研究院有限公司、上海章明建筑设计事务所、柯凯建筑设计顾问（上海）有限公司等，对建业里展开了系列的历史分析及建筑保护整治设计。

建业里保护性修缮工程按照“修旧如旧”的原则，西里建筑具有较高的历史价值,其整体风格和式样,兼有中西文化的特征,采取保护整治,形成62套石库门形式的酒店式公寓;东、中里结构老化,且濒临失效,采取拆除复建,改造为51栋五层洋房;建国西路沿街建设4000m2的商铺;同时进行地下空间开发,在东、中里原有位置增设2层地下室。

保护改造后,该处土地保持原有的使用性质,以居住为主,延续上海里弄居住文化。

3>运作主体
1955年10月5日,上海市徐汇区房地局接收管理了建业里。

2003年8月,建业里的千余户居民开始实施有偿搬迁。

2005年1月,建业里居民搬迁完成,项目进入改造方案设计和招标阶段。

2007年3月,由上海衡复置业(徐房集团和徐汇区国资委共同投资)、罗事房地产联合海外著名投资机构波特曼海外、花旗集团投资8亿元共同开发建设的建业里改造工程启动,这是海外基金介入上海历史文化风貌保护区项目的首例。

4>总结
开发过程中保留了原有土地住宅性质、原有容积率和原有建筑风貌,同时又充分显化和提高了原有建筑的市场价值。

鼓励社会资金参与需要巨量资金的改造开发,是一种值得推荐的模式。

2.田子坊
1>概况
田子坊位于黄浦区泰康路，建于上世纪30年代，总用地面积约7.1hm²，核心区域“三巷一街”，占地2hm²，建筑面积约3万m²。

其一部分是弄堂工厂群，另一部分是传统的里弄住宅。

2>改造模式
田子坊改造采用商住结合模式。

早期政府以创意产业的发展为契机,吸引艺术家在此工作;后随着田子坊发展日益成熟,功能要求也出现分化,对其进行业态升级和整合,带动了休闲产业的发展,最终形成了创意产业集聚区和文化休闲区两大功能片区。

3>运作主体
田子坊的改造过程分为三个阶段:1998年之前, 主要由政府直接控制和管理;1998~2008年,政府由直接控制转变为引入市场资源,通过市场化运作、政府间接管理和提供政策支持的形式进行间接管理;2008年以后,由政府、居民、企业共同参与管理。

随着田子坊商业规模的扩大,也呈现出了很多自上而下改造中未曾出现的问题,最明显的就是居住功能和新引入的商业功能之间的矛盾。

随着其
不断发展壮大和业态的多样化,商家与居民之间的矛盾渐趋激化。

针对这一问题,2008年3月,田子坊管理委员会正式成立, 区政府开始作为一个管理者对田子坊的发展进行管理和协调。

管委会的作用主要是对田子坊的日常维护以及里弄空间利用的控制与引导;针对发展中存在的问题,保障尚未出租的居民利益,缓解居民与商家之间的矛盾, 同时也促进地区的合理发展。

4>总结
3.新天地
4.武康路。