关于预售中的土地解押

关于预售中的土地解押
15，关于土地出让预售
昨天写预售的时候，我不敢写关于土地出让的。

作为一名房地产从业者，讨论这个话题似乎不合适。

这个话题很敏感这有无数种方式。

就我个人而言，我也不太理解这篇文章的神秘之处。

就我所知，说一点点。

从土地抵押开始现在关于土地抵押的规定越来越严格。

在获得建筑许可证之前，土地不得抵押。

这也是开发商对建筑许可如此紧张的原因。

现在贷款金额基本上是根据建筑许可证中的建筑规模来确定和发放的。

在这方面，我相信全国的银行都非常相似。

众所周知，土地抵押必须进行抵押登记。

没什么好说的
根据日益严格的销售管理规定，在办理预售许可证时，该宗地不能有任何抵押。

然而，我们都知道，任何开发商肯定会选择抵押土地。

这意味着开发商在办理预售许可证时面临着严重的资金压力:要么偿还贷款，要么更换抵押品，否则预售许可证将无法发放。

偿还贷款几乎是一件不考虑的事情，更换抵押品？甚至更不可能有这么多真实的东西要抵押即使有，它已经被抵押融资，它仍然要等到现在。

这是测试人类智力的时候了。

现在的任务是:不偿还贷款，不更换抵押品，还要发放抵押贷款，还要办预售许可证
我不知道其他公司的融资和施工人员是怎么处理这些事情的。

我只会提到其中的两个(唉，我觉得我好像在教犯罪方法，妈的)现在绝大多数城市，土地部门和房屋管理部门是分开的在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证住房部和土地部之间有着很深的仇恨。

这两个部门绝不会主动询问对方的注册数据在这些地方，首先做银行工作是合理的。

能让双方都满意的借口是替换抵押品。

抵押财产被置换的，应当先将原抵押财产解除，然后对新抵押财产进行抵押登记。

在释放和新的抵押贷款之间会有一段抵押贷款暂停的时间。

这一暂停期是合理的不管银监局或上级部门查哪个部门，他们都可以解释过去。

那么让我们利用这个暂停期首先，土地被抵押是有非常合理的理由的(有些人在银行做得很好，甚至不需要找理由来替换抵押的财产，所以我个人很钦佩它)。

然后他们拿着这张标有“抵押”字样的土地证书，去房屋管理部门向他们证明，我的土地证书已经被抵押了一看房管部门，哦，那是真的，所以材料收集办预售许可证他们一收到材料，就立即将土地证送回土地部门抵押。

如果做得快，只需要暂停半个小时。

如果你担心房管部门会再看一遍土地证，你可以等一两天再去土地局抵押，否则你可以。

地政总署和房屋署的分家，实在是一个漏洞百出的制度。

此外，在可以办理在建工程抵押贷款的城市(这里，在建工程抵押贷款并不是在每个城市都有许多城市的房屋管理部门不接受这种抵押
登记手续)，也可以试试，土地解决，用地上在建工程抵押使用暂停期做事情也是一样这种方法也可用于土地和住房相结合的地区。

总之，这些方法都是人们发明的。

人们有多大胆，土地有多肥沃，这是房地产行业的真理。

16，规划、消防、人防、管道、质量等专项检查，竣工验收备案，实际上，在对此说了很多之后，大家都应该明白，到验收阶段是怎么回事了在做好摆在我们面前的铺垫和协调工作时，我们遇到了许多人，一步一个脚印，并且取得了我们现在正在做的事情。

如果我们不能用
完成当前的工作，那将是真正的浪费时间。

+
199规划验收主要是检查规划指标是否超标封顶后，竣工前，可进行验收。

验收的前提是做检测线。

基本上，检测线可以通过，规划验收时不会有太多的麻烦。

基本过程如下:规划局的同志们坐在车里看一看。

哦，天花板已经封顶了然后拿起线路书看一看。

哦，没问题。

数一数层数。

哦，这是层数。

回去做你需要做的事情。

消防、人防、管道验收均由这些专业施工单位办理只有他们能处理开发者自己肯定无法通过这些测试。

这也是开发商不敢得罪这三家专业施工单位的主要原因。

特别是消防和永久用电，其中有很多苦，真是无穷无尽。

我将谈论电在编写本报告时，双方同意安装3个电源转换盒。

在施工过程中，由于资金压力较大，电力施工企业的项目资金
被拖延。

企业也没说什么接受的时候到了。

供电局根本不会供电。

据说这三套设计不合理，将改为四套。

你是怎么得到它的？房主正在搬进来，而且没有电。

如果你想说这是谁的责任，根本不清楚。

但也不敢在意这个迫不得已，乖乖地给了双倍的电力建设钱
只要不得罪专业施工单位，验收基本通过但是，验收报告上肯定会有伏笔，基本上是这样写的:验收原则上是批准的，但是下面的问题需要进一步整改:12345等等
质量验收现在很简单工程竣工后，建设单位、发包人和监理单位应将全部验收报告汇总并报质监站备案。

就这样。

现在的监理公司是绝对不敢得罪甲方的，甚至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没有出现，直接就是把一个名字卖给甲方甲方自己做监督工作。

这是一个普遍现象。

届时将负责签字和盖章
质量验收和专业验收已经完成，规划验收也已经完成，是向建设局进行竣工验收和备案的最终报告。

关于这个文件没有什么好说的。

竣工验收备案完成，这是合法的正式交付条件。

没有这份竣工验收备案表，业主可以拒绝接管该建筑。

我看过很多报告，说业主在完成备案手续前被迫收回楼宇，我一直觉得很奇怪。

我从未亲眼见过这样的事情。

然而，在我国，关于这些问题已经有了大量的不良媒体，所以我也不太关注这个问题。

物业管理，我就不多说了所有的程序基本上都在这里完成了。

首先，我不得不说我每天都跑来跑去，回来摆弄这个东西。

我真的写无聊。

我真的很想让宦官们写这篇文章，但是我最终每天都要写一小段时间。

但是结局很仓促
的整个过程只是一个粗略的想法事实上，仍有许多事情需要与不同的部门争论，这些事情还没有写进去。

例如，当涉及到工程造价的预算报告时，做过这项工作的人必须知道向建设局拉预算单价是否合理，他们都不知道拉预算单价有多难。

但这只是整个过程中的一件小事
在过去两年中，我经常看到哪些合作建房计划我经常以冷笑回应。

甚至专业房地产公司之间的合作也几乎没有成功的案例。

几十个互不认识又缺乏专业知识的人可以合作建造一栋属于他们自己的房子？
愤怒的年轻人会告诉我，房地产公司之间的合作缺少成功的案例。

我可以在这里清楚地告诉你，我以前没有见过它。

在漫长的建设、施工申请、融资和销售过程中，有无数的地下交易和私人勾结。

不管朋友有多好，他们都会在这种气氛中开始怀疑对方，最终分手。

愤怒的年轻人会再次说，我将在没有资金的情况下，有序地报道建设和施工。

我还能负担不起盖一栋楼吗？我可以非常清楚地告诉你:不可能整个房地产开发过程形成了一道铁幕。

它具有强大的生命力，足以将任何不遵守这一命令的人挡在门外。

你试图标准化事物，并且诚实。

你必
须一年审查总平面图，一年审查消防部门，一年审查施工图。

的确，我以前从未见过这样的事情。

我亲眼看到一位年轻的私营企业家想从事房地产。

他在2004年开始获得规划点。

他审查了总计划，一年没有审查。

当规划点到期时，他回来领取。

他审查了总计划，一年没有审查。

他回来领取计划积分。

然而，总规划刚刚改变，他把土地功能变成了教育用地。

最后，什么也没找到。

我甚至不知道该起诉谁。

我亲眼看到这位身家超过1亿英镑的私营企业家谦恭地站在规划局一个小职员的办公室柜台前。

他被斥责:你必须用两种颜色来描述总平面图，地下室的边界线和地面上建筑物的边界线。

否则，我怎么看得清楚？把它还给你，然后再补一遍
不管你在各自的领域有多出色你可能是电子行业的大亨和网络经济的领导者，引领化学行业的风暴。

只要你试图进入房地产行业，你必须遵守行业规则。

任何试图改变当前房地产管理规则的人都将吸取和血液一样的教训。

在这个行业中，遵守规则比任何其他行业都重要。

我无意评估现行制度是否合理。

我已经放弃了思考这个问题的立场，让其他经理去思考它。

我只想说:生存从来都不是一件容易的事情。

由
修订。