内蒙古2015年上半年房地产估价师《相关知识》：投资基金的特点考试试题

内蒙古2015年上半年房地产估价师《相关知识》：投资基金的特点考
试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是__。

A．获得土地使用权
B．确定规划设计方案并获得规范许可
C．遴选工作人员
D．开工申请
2、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于．【2003年考题】
A：自然折旧
B：物质折旧
C：功能折旧
D：经济折旧
E：工业用地的监测点评估价格
3、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。

A：较大
B：较小
C：差距较大
D：大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
4、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。

当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。

A：67.60
B：811.24
C：1622.48
D：2433.72
E：工业用地的监测点评估价格
5、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2 2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于__元/m2。

A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
6、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的
税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。

A：2139
B：2146
C：2651
D：2659
E：工业用地的监测点评估价格
7、导致酸雨形成的主要污染物是。

(2008年房地产经纪人相关知识试题)
A：一氧化碳
B：二氧化硫
C：二氧化氮
D：碳氢化合物
E：执行层的组织协调
8、下列费用中，不属于管理费用的是__。

A．办公费
B．管理人员工资
C．审计费
D．代理费
9、下列不属于物业管理基本特性的是。

A：城市化
B：社会化
C：专业化
D：市场化
E：执行层的组织协调
10、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。

A：1～7
B：7一10
C：7~14
D：15—20
E：执行层的组织协调
11、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
12、货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。

最初的形态是。

A：实物货币
B：金属货币
C：银行券
D：信用货币
E：执行层的组织协调
13、下列风险中属于系统风险的是（）。

A．比较风险
B．市场供求风险
C．未来运营费用风险
D．持有期风险
14、信用卡的功能不包括__功能。

A．转账结算
B．储蓄
C．汇兑
D．期权
15、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
16、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。

A．移动平均法
B．指数平滑法
C．加权指数法
D．移动平滑法
17、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
18、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
19、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。

A：支柱
B：主要
C：次要
D：一般
E：房地产估价机构必须加盖公章
20、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。

A．5
B．7
C．10
D．15
21、地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是__提出的。

A．亚当·斯密
B．威廉·配弟
C．大卫·李嘉图
D．马尔萨斯
22、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。

假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。

A：3439
B：3473
C：3508
D：3608
E：工业用地的监测点评估价格
23、下列说法中错误的是。

A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法
B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法
C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的
E：工业用地的监测点评估价格
24、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

A．房地产周期
B．房地产循环
C．房地产周期循环
D．房地产周期运动
25、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：价格
B：时间
C：常数
D：价格变动率
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536
B．549
C．557
D．816
2、征收集体土地应遵守的原则包括。

A：珍惜耕地，合理利用土地的原则
B：保证国家建设用地的原则
C：妥善安置被征地单位和农民的原则
D：无偿使用土地的原则
E：依法征地的原则
3、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
4、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．80%
B．60%
C．90%
D．70%
5、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。

(2005年试题)
A：确定调查方式
B：设计问卷
C：收集信息
D：定义市场区域
E：借款合同
6、财务杠杆效应是由于__引起的。

A．贷款利率与项目全投资收益率不同
B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同，
C．预售收入资金回笼较快
D．自有资金投入时间点的差异
7、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为__万元。

A．87
B．124
C．130
D．134
8、商品房销售计价方式包括。

A：按均摊建筑面积计价
B：按套内使用面积计价
C：按建筑面积计价
D：按套(单元)计价
E：按套内建筑面积计价
9、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。

A：人力资源和社会保障部
B：住房和城乡建设部
C：所在地省级人事行政主管部门
D：所在地省级房地产行政主管部门
E：执行层的组织协调
10、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。

A．改进
B．产品成本
C．产销量
D．盈利
E．投资
11、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。

A．措施费
B．规费
C．利润
D．企业管理费
E．税金
12、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。

A：加强对房地产市场的监测
B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C：督促开发企业按城市规划实施开发
D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
13、某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。

估算该房屋的重新购建价格为__万元。

A．10
B．20
C．25
D．30
14、房地产价格的形成条件有__。

A．房地产的需要
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
15、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。

A．工程保险
B．工人人身保险
C．第三方保险
D．意外保险
E．质量保险
16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
17、我国房地产业的发展主要得益于重大制度和体制的改革。

A：城镇住房制度改革
B：主体经济改革
C：城市土地使用制度改革
D：房地产使用形式改革
E：房地产生产方式改革
18、如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到__指标。

A．容积率
B．绿化率
C．灭失率
D．吸纳率
19、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。

A：空置量
B：房地产价格指数
C：平均建设周期
D：吸纳率
E：失业率
20、短期资金市场主要由等子市场构成。

A：同业拆借市场
B：票据市场
C：大额定期存款单市场
D：回购协议市场
E：资本市场
21、房产分户图是在__的基础上进一步绘制的明细图。

A．房产分幅图
B．房产分丘图
C．地籍图
D．宗地图
22、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。

A．首席代理
B．买方代理
C．卖方代理
D．双重代理
23、合伙主要的法律特征包括。

A：具有单一性
B：具有团体性
C：具有商品性
D：合伙人对合伙承担有限连带责任
E：合伙人对合伙承担无限连带责任
24、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于__的建筑物的估价。

A．具有重要价值
B．具有现实价值
C．具有巨大价值
D．具有历史价值
25、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。

A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕。