土地增值税.

土地增值税
一、单项选择题（必做题）
1.下列各项中，有关土地增值税征税范围表述正确的是（）。

A.对转让集体土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税
B.无论是单独转让国有土地使用权、还是房屋和土地一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征收范围
C.对转让房地产未取得收入的行为征税
D.对房地产的出租行为征税
2.某房地产开发公司其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10％计算；该项目转让的有关税金为 200万元（不含印花税金25万）。

计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。

A.1500万元
B.2000万元
C.2500万元
D.3000万元
3.在土地增值税计算过程中，不准予按实际发生额扣除的项目是（）。

A.支付的土地出让金
B.建筑安装工程费
C.房地产开发费用
D.转让房产交纳的营业税
4.某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。

该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。

经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。

转让时缴纳各种税费共27.5万元。

该单位应缴纳的土地增值税是（）万元。

A.25
B.24.15
C.20
D.21.75
5.李四因工作调动，经向税务机关申报核准转让其已居住四年、现有七成新的住房一套，取得转让房款24万元。

经评估，该住房的重置成本价为20万元。

住房转让时，李四已按国家统一规定交纳有关费用及税金2万元。

因此，李四应缴纳土地增值税（）。

A.2.4万元
B.1.2万元
C.0.6万元
D.0万元
二、多项选择题（必做题）
1.根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有( )。

A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业
B.企业以房地产进行交换的
C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的
2.下列项目属于土地增值税范围的有（）。

A．抵押期满以国有土地使用权清偿到期债务
B．农村居民转让宅基地使用权
C．以收取出让金方式出让国有土地使用权
D．以房地产作价入股投资后将房地产再转让
3.以下属于土地增值税纳税义务人的有（）。

A.外商投资企业
B.国家机关
C.个人
D.国有企业
4.下列选项中，属于不征土地增值税的房地产赠与行为的有（）。

A.公益性赠与
B.赠与直系亲属
C.赠与承担直接赡养义务人
D.赠与某好朋友
5.在计算土地增值税时，房地产开发企业的下列行为涉及的成本费用可以扣除的是（）。

A.将开发产品用于职工福利的
B.将开发产品用于出租，产权未发生转移的
C.开发的与清算项目配套的会所建成后产权属于全体业主所有的
D.将开发产品作为办公楼使用的，产权未发生转移
6.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算的有（）。

A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.直接转让土地使用权的
D.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
三、判断题（必做题）
1.港澳台同胞、海外华侨、外国公民不是土地增值税的纳税义务人。

（）
2.根据土地增值税的有关规定，转让旧房的，取得土地使用权所支付的地价款可以作为扣除项目之一，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，按照土地评估价格确定。

（）
3.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地实际情况确定。

（）
4.扣除项目一定时,土地增值额越大，增值额占扣除项目比率越高，计算土地增值税适用税率越高。

（）
5.对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，未分别核算增值额的，对其建造的普通标准住宅不适用《土地增值税暂行条例》中规定的有关免税条款。

（）
6.纳税人转让房地产需要缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与其经营所在地不一致，纳税地点应选择在房地产坐落地。

（）
四、计算题（选做题）
1.某市房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：
（1）支付地价款200万元；
（2）土地征用及拆迁补偿费120万元；
（3）前期工程费180万元；
（4）基础设施费200万元；
（5）建筑安装工程费1500万元；
（6）公共配套设施费200万元；
（7）期间费用600万元，其中利息支出500万元（利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明）。

其他房地产开发费用扣除比例为5％。

该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加。

计算应缴纳的土地增值税。

2.某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下：
(1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。

(2)2月中旬用借款2 000万元和自有资金800万元，购得非耕地40 000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。

(3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通—平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。

写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。

(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16 000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。

根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数：
(3)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。

(4)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。

(5)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。

(6)2005年应缴纳的土地增值税。

答案部分
一、单项选择题
1.
【正确答案】 B
【答案解析】转让集体土地使用权及地上建筑物和附着物的行为是违法行为。

房地产出租行为也不征税。

房地产的权属转让，但未取得收入的行为不属于土地增值税的征税范围。

（参看教材195～196页）
【答疑编号37478】
【该题针对“土地增值税征税范围”知识点进行考核】
2.
【正确答案】 D
【答案解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额＝10000×10％＋10000×20％＝3000（万元）。

公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，期间费用扣10％，房地产开发企业可以加计扣除费用20％，有关税金200万元及告诉印花税金是干扰项，与计算应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额无关。

（参看教材200～201页）
【答疑编号37479】
【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】
3.
【正确答案】 C
【答案解析】房地产开发费用中，利息符合规定可据实扣除，其它开发费用按取得土地使用权支出和开发成本之和的5%以内扣除；利息不符合规定的，房地产开发费用按地价和房地产开发成本之和的10%以内扣除。

（参看教材200页）
【答疑编号37480】
【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】
4.
【正确答案】 D
【答案解析】增值额＝500－800×50％－27.5＝72.5（万元）
增值额÷扣除项目金额×100％＝72.5÷（800×50％+27.5）＝16.96％
应纳土地增值税额＝72.5×30％＝21.75（万元）
（参看教材201页）
【答疑编号37481】
【该题针对“土地增值税的计算”知识点进行考核】
5.
【正确答案】 B
【答案解析】扣除项目金额＝20×70%＋2＝16万元，增值额＝24－16＝8万元，8÷16＝50%，所以，税率为30%。

由于已住满4年，可以减半征税，因此：土地增值税＝8×30%×50%＝1.2万元。

（参看教材204页）
【答疑编号37483】
【该题针对“土地增值税的计算”知识点进行考核】
二、多项选择题
1.
【正确答案】AC
【答案解析】以房地产进行投资、联营，将房地产转让到所投资的企业，暂免征收土地增值税；被兼并企业的房地产转让到兼并企业，暂免征收土地增值税。

（参看教材196～198页）
【答疑编号37485】
【该题针对“土地增值税的减免”知识点进行考核】
2.
【正确答案】AD
【答案解析】选项A错误是因为农村集体土地不征土地增值税，所以农村居民转让宅基地使用权不属于土地增值税征收范围。

选项C错误是因为出让国有土地使用权不征土地增值税。

（参看教材195页）
【答疑编号37487】
【该题针对“土地增值税征税范围”知识点进行考核】
3.
【正确答案】ABCD
【答案解析】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。

（参看教材194页）
【答疑编号37489】
【该题针对“土地增值税纳税义务人”知识点进行考核】
4.
【正确答案】ABC
【答案解析】土地增值税暂行条例将“赠与”中的公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为不作为土地增值税的征税范围；其他的“非公益性”赠与列为征税范围。

（参看教材197页）
【答疑编号37490】
【该题针对“土地增值税的减免”知识点进行考核】
5.
【正确答案】AC
【答案解析】选项B、D的成本费用不得扣除。

（参看教材197页）
【答疑编号37492】
【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】
6.
【正确答案】ABC
【答案解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

注意纳税人应进行土地增值税的清算与主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的适用情形是不同的。

（参看教材205页）
【答疑编号37493】
【该题针对“土地增值税清算”知识点进行考核】
三、判断题
1.
【正确答案】错
【答案解析】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。

（参看教材194页）
【答疑编号37494】
【该题针对“土地增值税纳税义务人”知识点进行考核】
2.
【正确答案】错
【答案解析】转让旧房的，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不能扣除。

（参看教材201页）
【答疑编号37497】
【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】
3.
【正确答案】错
【答案解析】计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（参看教材200页）【答疑编号37498】
【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】
4.
【正确答案】对
【答案解析】土地增值税实行四级超率累进税率，增值额越大，在扣除项目一定的情况下,增值额占扣除项目比率越高，税率越高。

（参看教材198页）
【答疑编号37501】
【该题针对“土地增值税适用税率”知识点进行考核】
5.
【正确答案】对
【答案解析】《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条明确规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

”（参看教材204页）
【答疑编号37503】
【该题针对“土地增值税的减免”知识点进行考核】
6.
【正确答案】对
【答案解析】纳税人转让房地产需要缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与其经营所在地不一致，纳税地点应选择在房地产坐落地。

（参看教材207页）
【答疑编号37504】
【该题针对“土地增值税的纳税申报”知识点进行考核】
四、计算题
1.
【正确答案】应纳营业税＝6000×5％＝300（万元）
应纳城建税和教育费附加＝6000×5％×（7%+3％）＝30（万元）
计算土地增值税时，单独作为税金项目扣除的项目＝300+30＝330（万元）
允许扣除的房地产开发成本＝120+180+200+1 500+200＝2200（万元）
计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用和其他扣除项目合计＝500+（200+2200）×5%+（200+2200）×20%＝1 100（万元）
收入总额6000万元。

扣除项目金额＝200+2200+500+（200+2200）×5%+330＋（200+2200）×20%
＝200+2200+620+330+480＝3 830（万元）
增值额＝6000-3830＝2170（万元）
增值额占扣除项目金额比率＝2170/3830×100%＝56.7%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。

应纳土地增值税＝2170×40%-3830×5%＝676.5（万元）
【答案解析】《实施细则》中规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％计算扣除。

所以允许扣除的房地产开发费用共计＝500+（200+2200）×5%＝620（万元）。

【答疑编号37505】
【该题针对“土地增值税的计算”知识点进行考核】
2.
【正确答案】(3)征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（2800×12000÷40000）×（50000÷60000）＝700(万元)
(4)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝（7200× 50000÷60000）+（400×12000÷40000）×（50000÷60000）＝6100(万元)
(5)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额
＝(700+6100)×(10%+20%)＝2040(万元)（利息无法分摊，用10%费用扣除率）
(6)2005年应缴纳的土地增值税。

增值额＝16000-(700+6100+2040+16000×5%)＝16000-9640＝6360(万元)
增值率＝6360÷9640×100%＝65.98%
应缴纳土地增值税＝6360×40%-9640×5%＝2544-482＝2062(万元)
（此题的意义还在于土地价款与成本的分摊）
【答疑编号37506】
【该题针对“土地增值税的计算”知识点进行考核】。