发达国家政府在房地产市场中的政策干预及其借鉴意义

新加坡 国有土地占全国面积的72％，房地产市场上政府
是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给 者。在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用 地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除 了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改 变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。
英国
土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社 会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的 控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调 控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市 场供求的基本平衡。
以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立
与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营 都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因 此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租 金在房地产泡沫日趋膨胀的1983—1990年年均也只 上涨了4．4％，而在1989和1990年则分别为5．3％ 和3．3％。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了 中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后 日本社会经济的稳定也起着重要的作用。
政府对房地产市场的干预：
数量调节
土地供给与税 收调节制度
价格调节
对供给方的调 节
公共住房制度
对需求方的调 节
一、政府对房地产市场的数量调节：
(一)土地供给与税收调节制度
一个国家或地区的土地所有制往往都是 由国家所有与私人所有共同组成的。除 了直接拥有土地，政府可以通过城市规 划、颁布土地法规、规定土地用途、征 收土地使用转让税等途径来影响商业性 用地的供给，平抑地价控制房地产的开 发成本，从而降低房地产的市场价格。
英 国
瑞 典
作为典型的高福利国家，瑞典对开发商的补贴比 其他国家更明显。二战以后，瑞典政府提出了“低资 金、低租金”的住房计划。所谓的资金就是由政府补 贴大量的贷款利息来维持建房的低成本，开发商可以 从银行或通过专门的住房金融贷款机构，以低于市场 利率的价格贷到款用于规定的住宅类型建设。
美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府 的一整套比较完整的体系。其中又主要分为公共住 房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。 公共住房供应补贴主要采取免税的联邦政府债券， 当联邦政府付清这些债券以后，公共住房由地方政 府所有。联邦政府为旧公共住房的更新和维护提供 补贴。私有建房机构的补贴主要有政府每年向私有 机构支付房租和建房加运行成本之间差额。建设低 收入住房的私有建房机构和地方政府建房机构向联 邦政府住房和城市发展部(简称“HUD”)申请，由其 支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间 的差额。
但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨出
巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来 配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共 住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房， 缩小公共住房的比例。
二、政府对房地产市场的价格调节：
从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制
色彩，而且有任意性，容易导致经济效率的损失， 因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办 法就是通过补贴、税收优惠等方式对房地产价格进 行调节。
这种收入再分配的形式，可以使国民平等的住 房权利得到较为公正的实现
对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策， 并能适当减少财政支出
随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾已经由住房短
缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，各发 达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转 移。
美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者提
对供应方的补贴对二战以后迅速改变住房
短缺的状况起了重大的作用，随着房地产 市场主要矛盾的转换则使得补贴由供应 方向需求方转变，这不仅仅是为了减少 经济学上无谓的效率损失，更是体现社 会公平，提高社会居民整体福利的制度 安排。
三、政府干预房地产市场的政策特点及其 对中国的借鉴意义：
(一)发达国家政府干预房地产市场的政策特点
发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房
地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本 生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市 场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，能在相 对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会 稳定。
公共住房在住房体系中的地位和数量的多少还取决于该国或
对价格调节的政府补贴和税收计划又可以分为对房
地产开发商的供给补贴和对购房者的需求补贴。
(一)向房地产开发商提供的供给补贴政策
它的最大特点是能够有效地、直接地刺
激和控制住房生产，能在相对较短的时 间里提供较多的住房。大多数国家由政府 向房地产企业提供财政补贴，同时对建成 住房的出租作出限制，用这种款建成的住 宅必须以“成本租金”出租给家庭条件和 收入符合规定的用户。
日 本 全部土地的3／4属于私人部门所有，国有土地
仅占1／4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和 企业构成了房地产市场上的主体。
政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道：一
是税收政策和城市规划；二是通过对专门从事社会 基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利 性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基 础设施和住宅供给。
首先，无论哪一种土地所有制下，通过城市规划和税收 等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重 要手段。 其次，政府对房地产市场数量干预由直接提供公共住房 逐渐转变为由非盈利机构等社会团体间接建造公共住房， 并逐渐减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收人 阶层购置房产。 第三，政府对房地产市场价格调节的侧重点由供给方转 移到需求方。这种转变的内在原因是房地产市场上的供 求矛盾发生了转化，由供给极度短缺到需求相对不足。 政府对房地产需求的补贴正是顺应了这一变化。
(二)公共住房制度
公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接
的手段，除了平抑房地产市场的供求矛盾以外，公 共住房制度还是保持社会稳定、提高国民福利的重 要措施，因此，它并不仅仅是一项单一的经济政策。
政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通
过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。
1、直接介入住房供给
美 国
(二)向住房需求者提供财政补贴
对住房需求者补贴最常用的手段主要有两种：一是
免税减税，通常是用来补贴购买自住住房者；二是 现金补贴，通常用来补贴租房者(一般称房租补贴)。
作为一种政策选择，与对开发商的供给补贴相比，
住房租金补贴有三个显著的特点：
1
2 3
避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运 行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用
发达国家政府在房地产市场中的政策干预 及其借鉴意义
组员：俞佳娜 魏玉婷 张植铭 王世伟
政府干预房地产市场的理由
住房本质上是一种商品，但是一种具有极强社会属
性的特殊商品。开发商逐利的天性决定了他们只会 将资金投入回报率最高的领域，利润较低的经济适 用房和廉租屋难以自动建造起来。因此，政府需要 采取必要的政策措施干预房地产市场。
地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲的 发达国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产 市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保 障的一部分存在。
但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、香港等地，住房
的售价相对于居民的人均收入远远高于同一水平下的其他国 家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保 障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。
2、政府的价格调节政策应当向需求方倾斜
当前中国房地产市场的主要矛盾在于需求不足，特
别是商品住宅需求不足使得1998年以后个人购房增 长率下降，商品住宅空置率上升。
政府在对房地产市场进行价格干预的时候却没有注
意到供求矛盾的转换，在城市经济适用房的实施上 采取了补贴供给方的政策，在土地转让、税收等方 面给开发商以补贴。
(二)对中国房地产政策的借鉴意义
1、通过土地供给干预房地产市场必须要和城市规划、 税收等微调政策结合起来才能取得较好的效果
由于缺乏整体规划和相应的微调政策手段，我国1990年
放开土地使用权直接导致了1992、1993年的房地产泡沫， 不仅没有增加住房的有效供给，而且给宏观经济带来了 负面的后果。1998年全面停止福利分房以后，土地供给 就成为政府干预房地产市场的主要数量调节手段。然而， 一直到现在，由规划和税收体系构成的灵活、引导性的 干预体系仍然没有建立起来，采取的仍然是事后的行政 性干预。
德 国
在二战中大量住房毁于战火，为迅速建设大批新 住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款。同 时还规定，向同意为低收人家庭建造或改建住房的私 营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是它们必 须降低出租租金。 在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国 政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供 给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补 贴”。
Байду номын сангаас
供补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金 援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴计划，把 联邦住房援助从住房供应者转向需求者。 同一时期，瑞典在1968年取消了对住房生产的贷款补贴， 把政府建房抵押贷款利率提高到市场水平，同时扩大 了对各类困难人群的房租补贴。 荷兰从1967年开始逐步减少政府对住房建设贴息，并引 入了房租补贴政策。 前联邦德国则从1956年起实行针对中低收入家庭的有限 度的房租补贴，并在1970年通过立法推广到所有家庭。
2、间接提供公共住房
由政府直接建造并以低廉租金向居民公共住宅的方
式对财政压力很大，而且容易引发腐败、寻租等不 良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达 的市场经济国家也会通过社会团体、专门的非盈利 组织等为社会建造低租金或低价的住宅。
这种做法的一般模式是由国家提供土地、贷款、税
收优惠或资金，支持团体、住宅合作社建设住宅成 为集体所有的公共住宅。
美 国
政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等 公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府 所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划， 通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。
例如：
政府为鼓励某一地区从事农业生产，可以通过对该块土地估低价，
和降低土地税； 对邻近土地价值的上升政府会相应抬高该地区应征不动产税使得 该地区农户放弃农业用地出售土地牟取利益； 在城市规划里，政府通过对为开发土地征收高税率而对已开发土 地征收低税率，迫使未开发土地业主去开发土地，减轻政府公共 投资压力； 开征使用价值税来调节土地的经济用途、对土地交易征税减少土 地流动等等。