瑞安的项目写字楼定位的报告

2
楼盘名称 川信大厦
地下车位数（个） 210
冠城广场
450
城市之心
200
威斯顿联邦大厦
245
时代广场
400
汇日央扩国际广场
300
中环广场
220
香格里拉中心低区
472
力宝大厦
408
备注 地面4个 地面50个
地面100个 地面50个
成都写字楼宏观市场分析
内外配套难以完善
2019年之前上市的甲级写字楼中，大部分在整体规划设计 理念上存在缺陷，缺乏对现代办公环境配套要素的认知， 尤其在内部商务、商业配套的规划设计、组织布局和运营 管理方面处于初级阶段，影响了租户使用的便利性。 同时，这些甲级写字楼虽然占据黄金地段，但城市核心区 交通功能改造难度极大，来往人员的出行效率不能得到改 善。
林贸大厦
二环路北二段189号
金牛综贸大厦
二环路西三段181号
南玻商厦（商住楼）
互助路8号
金宇大厦
成都市一环路北四段 191号
6000 5000 10000 36000 15000 10000 50000 28393
成都写字楼宏观市场分析
城北写字楼供应稀缺，区域商务还处于起步阶段
城北区域不仅写字楼 存量少，新建写字楼 也比较少，这从供需 情况可以看出。 2009年上半年，城北 大区域范围整体供应 只占主城区的9.2%； 成交占比稍高，但也 只占主城区的12%。
预计入市 时间
2009年 2009年 2009年 2019年
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
成都写字楼宏观市场分析
区域在售或拟售的写字楼
不完全统计，预计2019年城南
天府新城在售或拟售写字楼物 业的总供应量将达到101.05万 平方米
楼盘名称
总层数
客梯品牌
城市之心
33
日本三菱
威斯顿联邦
26
天津奥蒂斯
冠城广场
38
美国多快
川信大厦
40
日本三菱、韩
国LG
时代广场
31
德国蒂森
汇日央扩
29
瑞士迅达
中环广场
38
日本三菱
香格里拉中心
32
日本东芝
客梯数 6 4 6
6+2
11 6 8 12
货梯数 1 4 2 2
1 1 2 1
力宝大厦
25
瑞士迅达
16
项目区域写字楼市场分析
区域现状与 规划分析
区域写字 楼分析
• 写字楼物业状况、客群特 征、竞争物业
• 区域环境、产业现状、发 展规划
区域发 展机会
• 市场供需趋势
项目区域写字楼市场分析.
区域写字楼市场分析
区域现状与规划分析
区域环境
•区域商务氛围不 足
•办公环境较差
区域产业现状
区域发展规划
• 以荷花池为代表的 批发、商贸、物流 产业发达
区域写字楼市场分析
区S域ub发tit展le规划
产业规划
规划带来的产业升级，现代服务业的比例提高，写字楼市场巨大空间
项目位于金牛区规划的人民北路商业商务区和成华规划的成都城北地铁商贸城、二 环路新兴服务业发展轴之间，主要发展现代商贸服务业、物流业，区域现代服务产 业将得到优化和提升。同时，根据政府制定的区域发展总体方案，未来将引进一批 规模大、起点高的东部发达地区企业，提升区域企业聚集度。
区S位ub产tit业le现状
批发市场为主的商贸行业：分布在荷花池片区，是目前全国十大批发市场之 一，未来城北的主力生活、消费功能商圈。
区域写字楼市场分析
建材、装饰行业：该类企业主要分布在驷马桥、荷花池、五块石以及府青路片 区。
区域写字楼市场分析
建筑设计行业以及相关的广告、咨询行业：该类企业主要分布在北一环、北大 街区域，靠近规划局、西南建筑设计院、华西建筑集团，以利于业务开展的 需要。
成都写字楼宏观市场分析
成都市写字楼市场供求趋势 未来三年，成都甲级写字楼供需失衡
未来三年成都市写字楼市场新增供应体量可达233.27万平米，其中甲 级写字楼占到73.3%。
（备注：酒店式办公物业、商务公寓以及工业园区的办公物业未计入写字楼市场供应。）
成都写字楼宏观市场分析
服务业发展拉升商务物业需求
成都写字楼宏观市场分析
“总部基地”分化商务市场
按照政府规划现有思路，位于三环路和绕城高速路的20个工 按业照集政中府发规展划区现今有后思将路不，再位进于行三工环业路开和发绕，城转高为速发路展的总20部个基工地 业和集相中应发的展居区住今、后商将业不和再商进务行配工套业。开仅发在，城转南为，发就展有总超部过基1地00万 和平相方应米的的居写住字、楼商物业业和供商应务。配套。仅在城南，就有超多100万 平由方于米具的有写土字地楼成物本业优供势应，。总部基地的发展将分化大中型企业 由对于优具质有写供字应楼成的本需优求势，，但总由部于基销地售的总发价展较将高分或化单大位中租型赁制面造积 企过业大对，优以质及写区字位楼条的件需，求难，以但对由中于小总型价服较务高类，企难业以产对生中吸小引型。 服务类企业产生吸引。
成都写字楼宏观市场分析
成都市写字普遍存在的问题
建筑硬伤
成都2019年之前上市的甲级 写字楼中，相当比例为98年 金融风暴后形成的“烂尾楼” 发展而成，因此在层高、电 梯、停车位等关键品质指标 方面存在设计硬伤，对物业 品质产生严重威胁。
标准层层高普遍低于3.5米
楼盘名称
川信大厦 冠城广场 城市之心 威斯顿联邦大厦 时代广场 汇日央扩国际广场 中环广场 香格里拉中心低区 力宝大厦
• 以512建材市场为 代表的建材装饰产 业
• 建筑设计、广告产 业
•产业升级，现代服 务产业提升
•市场外迁，居住氛 围逐渐成熟，带来 商务需求增加
•地铁交通，支持区 域写字楼快速发展
区域写字楼市场分析
区S位ub环tit境le
项目调研范围
本
案
本项目地处城东北，在二环路北四段外侧，地属金牛区驷马桥街办。与成华 区仅一河之隔，且近邻荷花池市场。
成都写字楼宏观市场分析 区域写字楼市场分析
写字楼市场的发展机会在哪里？
成都写字楼宏观市场分析
总体状况
区域分布供需趋势 存在源自问题成都写字楼宏观市场分析
成都市写成字楼都市场总写体状字况 楼宏观市场分析
•写字楼总体供应大幅增加，需求低迷，供需比创历史新高
2019年至2019年，写字楼供应总体上行，需求在2019和2019年呈现下行，其他 年份表现增长态势。2009年1-6月，写字楼市场相对低迷，新增供应44.84万平 米，同比大幅增长101.9%；成交21.35万平米，同比上涨6.7%。然而，2009年 上半年供需比较2019年整年上升不少，再创历史新高。
7.05 6.35 11 24.4 8.55 10
6 8 6.4 7 12 8 4.5 5.2 75.65 101.25
预计入市 时间
2019年 2019年 2019年
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
成都写字楼宏观市场分析
成都写字楼宏观市场分析
•甲级写字楼租金处于中西部最高位
成都市近年来甲级写字楼整体租金水平呈逐渐上涨趋势，但2009年受金融危机 和供应大幅增加的影响，租金水平有所下滑为93.5元/平方米，仍在中西部城市 中处于最高位。
成都写字楼宏观市场分析
成都市写字楼市场分布情况
•优质写字楼集中在城市核心区
经过十来年的发展，成都写字楼 市场已达到一定成熟度，形成了 沿城市主干道分布的六大聚集板 块。即顺城街沿线、西大街沿线、 南大街沿线、东大街沿线、人民 南路沿线以及天府大道沿线。
成都写字楼宏观市场分析
服务业发展拉升商务物业需求
根据国际大都会和国内一线城市的发展规律，区域第三产业增加 值达到2000亿元人民币后，该城市的商务功能进入“加速发展” 阶段。 随着现代服务业的兴起，企业对办公场所的选择将向着优质中档 写字楼发展。从事现代服务业的企业更倾向于选择通信网络齐全、 交通便利、周边生活配套完善、建筑外观风格化的中档写字楼。 中档写字楼将是未来成都写字楼市场最为紧俏的产品。
区域服务业的发展程度是衡量城市功能演进水平的关键指标，服 务业发展的规模和质量直接决定了该区域写字楼的市场需求 2009年初，成都市开始正式实施《成都市服务业发展规划》，计 划“到2019年，服务业增加值将超过3000亿元，占地区生产总值 比重超过53%，形成以服务经济为主的产业结构。” 在未来5年内， 成都市将大力引进信息、文化创意、体育、教育等新兴产业，同 时也为从事现代服务业的本土企业预留出更多发展空间。
主楼平面 最小面积划分 （m²）
回子型
100
回子型
56
回子型
57
回子型
83
回子型
200
回子型
119
回子型
136
回子型
166
回子型
91
主楼层高 （米） 3.0 3.3 3.15 3.15 3.4 3.7 3.0 4.0 3.4
成都写字楼宏观市场分析
单台电梯平均服务面积普遍超 过6000平方米
单台停车位平均服务面积普 遍超过200平方米
成都写字楼宏观市场分析
受成都经济快速发展和《成都服务业发 展规划》的带动，成都写字楼市场总体 发展趋势良好。但短期内，成都写字楼 市场总体供过于求现象突出，其中甲级 写字楼供应明显过剩。从区域上看，城 南区域写字楼供应体量巨大，而城北板 块的区域写字楼市场还处于发展起步阶 段，存在市场缺口，发展前景广阔。
因此，此次调研的范围北到北三环，东至成华府青片区，西至荷花池市场， 南至一环路。
区域写字楼市场分析
区域商务氛围不足，办公环境较差
本项目往北开发成熟度较低，
目前正在大规模的进行住宅
开发，居住氛围逐渐形成；
往南则商业氛围逐渐成熟。
北
西
项目片区建筑相对较为陈旧，
办公氛围不足，办公环境较
差。
南
东
区域写字楼市场分析
瑞安项目写字楼部分
区域竞争环境及发展定位报告
报告思路
本报告将解决以下问题
•写字楼市场的发展机会在哪里？ •本项目开发写字楼是否可行？ •本项目需要做什么样的写字楼？ •本项目写字楼具体怎么做？ •能实现多大的价值？
报告体系
市场发展环境分析 项目发展条件解析
项目总体定位
产品建议 价格建议
第一部分 市场发展环境分析
企业总部 企业总部 企业总部 企业总部 企业总部 企业总部 企业总部 企业总部 企业总部 企业总部 企业总部 企业总部
建筑面积 （万平米）
7.4 12 7.2 6.03 32.63 7.5 4.5 8.8
7
10.21 4.61
8 10.32 8.263
5.5 7 8.3 90.003 122.633
成都写字楼宏观市场分析
区域性写字楼市场机会凸显
从国外的相关经验来看，一个国家或地区人均GDP从3000美元增长 到10000美元这段时间内，整体城市功能进入扩张阶段。写字楼的 空间布局从中心到新兴区域分散，呈现了非中心化的发展趋势。 成都人均GDP早在2019年已经超过4000美元，其写字楼的城市空间 布局也明显地呈现出了非中心化的发展趋势，城南商务区发展就是 典型案例，但由于短期供应增速太快，造成供需失衡，市场竞争压 力较大。但在城市其他区域，区域性写字楼市场还处于起步阶段， 发展空间还很大。
项目情 况
在建 小计
拟建或 待建
小计 总计
项目名称
拉德方斯大厦 特拉克斯国际广场
理想中心
中信大厦 东方投资项目 蜀都城南项目 成都希顿国际广场
海洋中心 天合项目 一航瑞赛写字楼 神旺项目 正成项目 鼎立城南项目
档次
甲级 甲级 乙级
甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级
建筑面积 （万平米）
国电大渡河区域总部 四川省广电中心
中国建筑西南设计院 中国水电大厦
三峡集团区域总部 川投集团区域总部 中国华电区域总部
成都地铁公司总部及OCC
拟建或待 建
小计
四川省电力公司 中石油西南分公司 新希望集团总部 中石化西南公司
华西证券 中节能环保城南项目
东方希望大厦 诺亚洲城南项目
总计
档次
企业总部 企业总部 企业总部 企业总部
成都写字楼宏观市场分析
城南写字楼物业供应体量巨大，市 场竞争激烈
受天府新城市级政务区、领事 馆区、高新南区等规划利好的 驱使，成都商务资源外溢现象 首先出现在城南区域。 •预计到2019年企业总部型自 用物业的总供应量将达到 122.6万平方米左右。
城南天府新城企业自用写字楼
项目情 况
项目名称
在建 小计
城北写字楼供应稀缺，区域商务还处于起步阶段
城北一环外部分典型办公物业项目
目前城北区域典 型写字楼中，体 量小，且甲级写 字楼尚属空白， 能达到乙级标准 的都很少。
地址
办公体量（㎡）
汇龙湾洛克中心
一环路沙湾路1号
万科加州湾·V派 万贯金府银座 上层建筑
二环路北一段10号
成都市金牛区金府路 555号
金牛区蜀汉路426号