衡阳市蒸湘区5号项目投资立项报告
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土地市场（板块）
/43
商品房市场（全市）
15年至17年衡阳市场供不应求，18年供销形势逆转，18年供应剧增，但成交乏力；15年至今，成交价格逐年上涨，至19年10月为6485元/㎡；18年年末楼盘集中供应，12月供应量最大。
数据来源：克尔瑞
/43
蒸湘区属衡阳市热门区域，17年之前供不应求，18年供应暴涨，供过于求，2019年房价略微下跌；蒸湘区供应成交集中在18年底19年初，19年10月成交均价6654元/㎡。
商品房市场（板块）
/43
项目周边板块住宅存量154万方、去化周期37个月。板块内项目8个，多数楼盘剩余体量较大。主竞品中，隐性存量约56万方，潜在供应主力项目为碧桂园华新时代、佳兆业悦峰；次竞品中，隐性存量约63万方，潜在供应主力项目为融冠乐城、天酬九里晴川。
主竞品
1
银泰·红城6-9期
264
3.71
衡阳市行政图5个市辖区：雁峰区，蒸湘区、石鼓区、珠晖区、南岳区；1个县级市：耒阳市、常宁市；5个县：衡阳县、衡南县、祁东县、衡东县、衡山县。
/43
城市重点向东扩展
向南扩展
1、截止2019年10月，全市商品住宅均价7434元/平。其中，房价最高四五板块属蒸湘区高新区板块和蒸湘区中心板块，沿西向东方向四个板块房价较高，南北方向房价较低。2、地块属于蒸湘区高新区板块，商品住宅均价6800-8300元/平方米，是衡阳市房价最高的板块，也是衡阳市政府重点打造的板块，该板块配套成熟，市场认可度极高。
88.52
6
0
177053
56720
合计
339.32
763921168561来自统计范围：本案所在板块
近二年，板块内涉用地成交价在178-755万元/亩，楼面地价在900-3776元/平米，单价地王碧桂园衡中心项目3776元/㎡，溢价率248%；成交土地计容建面达到462万㎡（政府平台因融资所需的成交土地未计入下表）
4
1
地块编号：1（R=3）摘牌单位：衡阳市银丰房地产开发有限公司摘牌时间：2019-01-24地块面积：0.4万方地价：231万/亩楼面价：1155元/㎡自持/配建：
地块编号：6（R=3）摘牌单位：衡阳融禾房地产开发有限公司（融冠乐城）摘牌时间：2018-10-30地块面积：1.49万方地价：300万/亩楼面价：1501/㎡自持/配建：
金融
信托配资：土地抵押、股权质押、集团担保等，融资额为地价60%左右，年利率约12%；开发贷：四证齐全、土地抵押等，年利率约8%。
资金监管
中国人民银行衡阳市中心支行、中国银行业监督管理委员会衡阳监管分局（以下称“银监部门”）负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。监管范围和资金使用：批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，实行一个《商品房预售许可证》对应一个监管账户的原则，房地产开发企业申请使用预售资金时，应按《监管协议》要求提出用款申请，经监管银行批准、拨付后方可使用。撤销监管：地产开发企业开发的工程项目经竣工验收合格取得《工程竣工验收备案表》、办理房屋所有权证初始登记，可向监管银行申请拨付剩余监管资金，同时可申请解除对商品房预售资金专用账户的监管。
2018.6.9
高层
89-143
毛坯
7553
55（住宅）
22
17.62
4.38
33
0.38
0.3
98
2
富力碧桂园·衡中心
203
3
2018.10.1
高层
118-198
1200
9614
13.87（当期住宅）
11.3
4.3
7
2.57
0.3
0.2
32
3
碧桂园·华新时代
68
3
2019.8.31
高层
109-136
城市发展方向
沿西向东发展，重点发展城西高新区和城东武广新城片区
城市发展重点
重点向东向南发展，打造陆家新区、衡州大道产业轴
拆迁计划
2019年衡阳四个主城区棚户区改造3410套，其中货币安置173套、实物安置3237套；蒸湘区2018年棚户区改造598套，其中货币安置139套，实物安置459套。
城市属性
规划要点：1、容积率3.0，商业不超过20%；2、建筑密度28%，绿地率35%，限高80米
衡阳市蒸湘区5号项目投资立项报告
编制日期：2019年11月08日
【占地4.86万方/72.8亩、容积率3.0、计容建面14.58万方】【地上整盘均价：7345元/㎡、总货值11.14亿】【起始楼面价2246元/㎡ / 450万/亩、总地价3.27亿、起拍利润率11.86% ，IRR77.1%】 【保利润率8%反推：楼面价2605元/㎡、总地价3.8亿，IRR43.9%】
商品房市场（板块）
数据来源：克尔瑞
/43
1. 银泰·红城6-9期（ R=3.71 ）首开时间：2018.6.9总套数：4887套（55万）显性存量：380套（4.38万）隐性存量：2575套（33万）户型：高层89.128.143时点价：高层7553（毛坯）车位：未推 商业：未推
1
2. 富力碧桂园·衡中心（ R=3 ）首开时间：2018.10.1总套数：930套（13.87万）显性存量：465套（7万）隐性存量：186套（2.57万）户型：高层118.129.142时点价：高层9614（精装）车位：未推 商业：未推
6
7
7. 天酬·九里晴川 （ R=2.99 ）首开时间：2018.9.20总套数：2734套（34万）显性存量：603套（7.82万）隐性存量：1430套（17.46万）户型：高层110.128.144时点价：高层5990（毛坯）车位：未推 商业：未推
8
6. 融冠乐城（ R=4.2 ）首开时间：2018.2.10总套数：5877套（76.8万）显性存量：304套（3.8万）隐性存量：3208套（43.5万）户型：高层119.130.148时点价：高层6934（毛坯）车位：未推 商业：未推
城市土地市场
2000元／m2
3776元／m2
3763元／m2
土地市场（全市）
1331元／m2
3120元／m2
/43
土地市场（板块）
5
地块编号：5（R=3）摘牌单位：碧桂园摘牌时间：2018-06-25地块面积：4.41万方地价：755万/亩楼面价：3776元/㎡自持/配建：
2
地块编号：2（R=3）摘牌单位：衡阳高新投资有限公司摘牌时间：2019-06-13地块面积：1.67万方地价：682万/亩楼面价：3406元/㎡自持/配建：
5
5. 雅士林·御苑（ R=3.98 ）首开时间：2017.1.7总套数：3800套（44.8万）显性存量：477套（6万）隐性存量：195套（2.2万）户型：高层113.123.141时点价：高层6078（毛坯）车位：未售 商业：底商1.4万
8. 金钟·新悦城（ R=1.5 ）首开时间：2018.12.28总套数：778套（9万）显性存量：197套（2.24万）隐性存量：0套（0万）户型：高层102.118.134时点价：高层5530（毛坯）车位：未推 商业：未推
衡阳市
2018年数据
城市等级
湖南省地级市-排名第四/三（GDP/人口）
全市经济（GDP）
3046亿元/增长4.26%
房地产开发投资/固定投资
253.13亿元/2885.3亿元，占比8.7%
支柱产业
装备制造、电子信息、矿冶、食品加工、旅游
户籍人口/常住人口
800万/724.34万，人口流入型（较17年常住人口增加3.8万）
地块编号：3（R=4）摘牌单位：美的（美的金科檀樾）摘牌时间：2019-04-26地块面积：8.43万方地价：605万/亩楼面价：2269元/㎡自持/配建：
3
地块编号：4（R=3）摘牌单位：衡阳杉杉奥特莱斯置业有限公司摘牌时间：2019-06-13地块面积：6.25万方地价：178万/亩楼面价：900元/㎡（商业勾地）自持/配建：
93.8
3
2019.6.13
187580
16882
178
900
0%
/
商业勾地
2019年小计
250.8
586868
111841
5
碧桂园
66.22
3
2018.6.25
132453
50018
755
3776
248%
在售
单价地王
6
融冠乐城
22.3
3
2018.10.30
44600
6702
300
1501
0%
在售
2018年小计
2
3
3. 碧桂园·华新时代（ R=3 ）首开时间：2019.8.31总套数：1068套（13万）显性存量：27套（0.37万）隐性存量：881套（10.63万）户型：高层109.132.136时点价：高层6727（毛坯）车位：未推 商业：未推
4
4. 佳兆业·悦峰（ R=3.21 ）首开时间：2019.3.16总套数：1208套（15万）显性存量：266套（3.22万）隐性存量：821套（10.25万）户型：高层111.132.146时点价：高层6968（毛坯）车位：未推 商业：未推
毛坯
6727
13（住宅）
2.37
2
0.37
10.63
0.68
0.68
16
4
佳兆业·悦峰
75
3.21
2019.3.16
高层
111-146
毛坯
6968
15（当期住宅）
4.75
1.53
3.22
10.25
0.19
0.21
71
次竞品
5
雅士林·御苑
城区人口/城镇化率
388.32万（蒸湘区29.8万）/53.5%
私家车保有量/人均可支配收入
共99万辆，0.5辆/户 / 人均可支配收入33741元（省第四）
交通规划
G4京港澳高速、G72泉南高速、S80衡邵高速公路、京港澳复线、南岳高速及东延线、衡炎高速公路、娄衡高速公路、107国道、322国道；普铁站、高铁站；南岳机场
销售制度
无
限价
无
限购
无
限贷
无
限售
无
土增税
普通住宅标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下；普通住宅预征率1.5%，非普通住宅2%，商务办公及营业用房3%；地下无产权车位不参与清算。
人防车位
人防车位无产权，只租不售（或可以转让使用权）
物业相关
实行预售的商品房，购房者应当在办理商品房预售合同备案前，按预售面积将首期物业专项维修基金存入物业专项维修资金专户，截止房屋竣工尚未售出及开发单位自留物业，开发单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修基金存入物业专项维修资金专户。
/43
全市五区15-18年土地供应量和成交量均有明显下降，19年土地供应和成交均有回升，土地楼面价15-18年稳定上涨，19年有略微下降，18年供应明显下降，但价格创新高，楼面价达2008元/㎡。
6
1
衡阳市银丰房地产开发有限公司
6
3
2019.1.24
12000
1386
231
1155
0%
/
2
衡阳高新投资有限公司
25
3
2019.6.13
50058
17065
682
3406
35.8%
/
3
美的金科檀樾
126
4
2019.4.26
337230
76508
605
2269
44%
在售
4
衡阳杉杉奥特莱斯置业有限公司
城市板块
/43
政策分析
预售/放贷
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的25%上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；七层以下（含七层）的商品房项目，完成形象工程的二分之一，八层以上（含八层）的商品房项目，完成形象工程的三分之一。衡阳市本市房地产开发项目，鼓励采用装配式技术建造。对装配式建筑方式建设的项目实施以下优惠政策:消费者购买装配式建筑的商品房，符合条件的可以异地申请公积金贷款，购买装配式全装修住宅的，可以成品住宅成交价为基数确定贷款额度。满足装配式建筑要求并以出让方式取得土地使用权，领取土地使用证和建设工程规划许可证的商品房项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，或完成基础工程达到正负零的标准，在已确定施工进度和竣工交付日期的前提下，可向当地房地产管理部门办理预售登记，领取商品房预售许可证，法律法规另有规定的除外。在办理《商品房预售许可证》时，允许将装配式预制构件投资计入工程建设总投资额。
2018-19年10月全市土地成交建面264万方，总成交金额151亿元，19年截至10月新增土地供应成交175.8万方建面。2015-19年全市五区15-18年土地供应量和成交量均有明显下降，19年土地供应和成交均有回升，土地楼面价15-18年稳定上涨，19年有略微下降。2017-18年8月全市最高楼面价：2018碧桂园蒸湘区长湖乡松亭村地块，成交楼面价为3776元/㎡；最高总价：2019衡阳城建投，溢价25%，总价达93000万元；目前已入驻全市的品牌房企有碧桂园、恒大、金科、美的、中梁、华侨城、绿地等全国性房企。
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商品房市场（全市）
15年至17年衡阳市场供不应求，18年供销形势逆转，18年供应剧增，但成交乏力；15年至今，成交价格逐年上涨，至19年10月为6485元/㎡；18年年末楼盘集中供应，12月供应量最大。
数据来源：克尔瑞
/43
蒸湘区属衡阳市热门区域，17年之前供不应求，18年供应暴涨，供过于求，2019年房价略微下跌；蒸湘区供应成交集中在18年底19年初，19年10月成交均价6654元/㎡。
商品房市场（板块）
/43
项目周边板块住宅存量154万方、去化周期37个月。板块内项目8个，多数楼盘剩余体量较大。主竞品中，隐性存量约56万方，潜在供应主力项目为碧桂园华新时代、佳兆业悦峰；次竞品中，隐性存量约63万方，潜在供应主力项目为融冠乐城、天酬九里晴川。
主竞品
1
银泰·红城6-9期
264
3.71
衡阳市行政图5个市辖区：雁峰区，蒸湘区、石鼓区、珠晖区、南岳区；1个县级市：耒阳市、常宁市；5个县：衡阳县、衡南县、祁东县、衡东县、衡山县。
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城市重点向东扩展
向南扩展
1、截止2019年10月，全市商品住宅均价7434元/平。其中，房价最高四五板块属蒸湘区高新区板块和蒸湘区中心板块，沿西向东方向四个板块房价较高，南北方向房价较低。2、地块属于蒸湘区高新区板块，商品住宅均价6800-8300元/平方米，是衡阳市房价最高的板块，也是衡阳市政府重点打造的板块，该板块配套成熟，市场认可度极高。
88.52
6
0
177053
56720
合计
339.32
763921168561来自统计范围：本案所在板块
近二年，板块内涉用地成交价在178-755万元/亩，楼面地价在900-3776元/平米，单价地王碧桂园衡中心项目3776元/㎡，溢价率248%；成交土地计容建面达到462万㎡（政府平台因融资所需的成交土地未计入下表）
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1
地块编号：1（R=3）摘牌单位：衡阳市银丰房地产开发有限公司摘牌时间：2019-01-24地块面积：0.4万方地价：231万/亩楼面价：1155元/㎡自持/配建：
地块编号：6（R=3）摘牌单位：衡阳融禾房地产开发有限公司（融冠乐城）摘牌时间：2018-10-30地块面积：1.49万方地价：300万/亩楼面价：1501/㎡自持/配建：
金融
信托配资：土地抵押、股权质押、集团担保等，融资额为地价60%左右，年利率约12%；开发贷：四证齐全、土地抵押等，年利率约8%。
资金监管
中国人民银行衡阳市中心支行、中国银行业监督管理委员会衡阳监管分局（以下称“银监部门”）负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。监管范围和资金使用：批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，实行一个《商品房预售许可证》对应一个监管账户的原则，房地产开发企业申请使用预售资金时，应按《监管协议》要求提出用款申请，经监管银行批准、拨付后方可使用。撤销监管：地产开发企业开发的工程项目经竣工验收合格取得《工程竣工验收备案表》、办理房屋所有权证初始登记，可向监管银行申请拨付剩余监管资金，同时可申请解除对商品房预售资金专用账户的监管。
2018.6.9
高层
89-143
毛坯
7553
55（住宅）
22
17.62
4.38
33
0.38
0.3
98
2
富力碧桂园·衡中心
203
3
2018.10.1
高层
118-198
1200
9614
13.87（当期住宅）
11.3
4.3
7
2.57
0.3
0.2
32
3
碧桂园·华新时代
68
3
2019.8.31
高层
109-136
城市发展方向
沿西向东发展，重点发展城西高新区和城东武广新城片区
城市发展重点
重点向东向南发展，打造陆家新区、衡州大道产业轴
拆迁计划
2019年衡阳四个主城区棚户区改造3410套，其中货币安置173套、实物安置3237套；蒸湘区2018年棚户区改造598套，其中货币安置139套，实物安置459套。
城市属性
规划要点：1、容积率3.0，商业不超过20%；2、建筑密度28%，绿地率35%，限高80米
衡阳市蒸湘区5号项目投资立项报告
编制日期：2019年11月08日
【占地4.86万方/72.8亩、容积率3.0、计容建面14.58万方】【地上整盘均价：7345元/㎡、总货值11.14亿】【起始楼面价2246元/㎡ / 450万/亩、总地价3.27亿、起拍利润率11.86% ，IRR77.1%】 【保利润率8%反推：楼面价2605元/㎡、总地价3.8亿，IRR43.9%】
商品房市场（板块）
数据来源：克尔瑞
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1. 银泰·红城6-9期（ R=3.71 ）首开时间：2018.6.9总套数：4887套（55万）显性存量：380套（4.38万）隐性存量：2575套（33万）户型：高层89.128.143时点价：高层7553（毛坯）车位：未推 商业：未推
1
2. 富力碧桂园·衡中心（ R=3 ）首开时间：2018.10.1总套数：930套（13.87万）显性存量：465套（7万）隐性存量：186套（2.57万）户型：高层118.129.142时点价：高层9614（精装）车位：未推 商业：未推
6
7
7. 天酬·九里晴川 （ R=2.99 ）首开时间：2018.9.20总套数：2734套（34万）显性存量：603套（7.82万）隐性存量：1430套（17.46万）户型：高层110.128.144时点价：高层5990（毛坯）车位：未推 商业：未推
8
6. 融冠乐城（ R=4.2 ）首开时间：2018.2.10总套数：5877套（76.8万）显性存量：304套（3.8万）隐性存量：3208套（43.5万）户型：高层119.130.148时点价：高层6934（毛坯）车位：未推 商业：未推
城市土地市场
2000元／m2
3776元／m2
3763元／m2
土地市场（全市）
1331元／m2
3120元／m2
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土地市场（板块）
5
地块编号：5（R=3）摘牌单位：碧桂园摘牌时间：2018-06-25地块面积：4.41万方地价：755万/亩楼面价：3776元/㎡自持/配建：
2
地块编号：2（R=3）摘牌单位：衡阳高新投资有限公司摘牌时间：2019-06-13地块面积：1.67万方地价：682万/亩楼面价：3406元/㎡自持/配建：
5
5. 雅士林·御苑（ R=3.98 ）首开时间：2017.1.7总套数：3800套（44.8万）显性存量：477套（6万）隐性存量：195套（2.2万）户型：高层113.123.141时点价：高层6078（毛坯）车位：未售 商业：底商1.4万
8. 金钟·新悦城（ R=1.5 ）首开时间：2018.12.28总套数：778套（9万）显性存量：197套（2.24万）隐性存量：0套（0万）户型：高层102.118.134时点价：高层5530（毛坯）车位：未推 商业：未推
衡阳市
2018年数据
城市等级
湖南省地级市-排名第四/三（GDP/人口）
全市经济（GDP）
3046亿元/增长4.26%
房地产开发投资/固定投资
253.13亿元/2885.3亿元，占比8.7%
支柱产业
装备制造、电子信息、矿冶、食品加工、旅游
户籍人口/常住人口
800万/724.34万，人口流入型（较17年常住人口增加3.8万）
地块编号：3（R=4）摘牌单位：美的（美的金科檀樾）摘牌时间：2019-04-26地块面积：8.43万方地价：605万/亩楼面价：2269元/㎡自持/配建：
3
地块编号：4（R=3）摘牌单位：衡阳杉杉奥特莱斯置业有限公司摘牌时间：2019-06-13地块面积：6.25万方地价：178万/亩楼面价：900元/㎡（商业勾地）自持/配建：
93.8
3
2019.6.13
187580
16882
178
900
0%
/
商业勾地
2019年小计
250.8
586868
111841
5
碧桂园
66.22
3
2018.6.25
132453
50018
755
3776
248%
在售
单价地王
6
融冠乐城
22.3
3
2018.10.30
44600
6702
300
1501
0%
在售
2018年小计
2
3
3. 碧桂园·华新时代（ R=3 ）首开时间：2019.8.31总套数：1068套（13万）显性存量：27套（0.37万）隐性存量：881套（10.63万）户型：高层109.132.136时点价：高层6727（毛坯）车位：未推 商业：未推
4
4. 佳兆业·悦峰（ R=3.21 ）首开时间：2019.3.16总套数：1208套（15万）显性存量：266套（3.22万）隐性存量：821套（10.25万）户型：高层111.132.146时点价：高层6968（毛坯）车位：未推 商业：未推
毛坯
6727
13（住宅）
2.37
2
0.37
10.63
0.68
0.68
16
4
佳兆业·悦峰
75
3.21
2019.3.16
高层
111-146
毛坯
6968
15（当期住宅）
4.75
1.53
3.22
10.25
0.19
0.21
71
次竞品
5
雅士林·御苑
城区人口/城镇化率
388.32万（蒸湘区29.8万）/53.5%
私家车保有量/人均可支配收入
共99万辆，0.5辆/户 / 人均可支配收入33741元（省第四）
交通规划
G4京港澳高速、G72泉南高速、S80衡邵高速公路、京港澳复线、南岳高速及东延线、衡炎高速公路、娄衡高速公路、107国道、322国道；普铁站、高铁站；南岳机场
销售制度
无
限价
无
限购
无
限贷
无
限售
无
土增税
普通住宅标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下；普通住宅预征率1.5%，非普通住宅2%，商务办公及营业用房3%；地下无产权车位不参与清算。
人防车位
人防车位无产权，只租不售（或可以转让使用权）
物业相关
实行预售的商品房，购房者应当在办理商品房预售合同备案前，按预售面积将首期物业专项维修基金存入物业专项维修资金专户，截止房屋竣工尚未售出及开发单位自留物业，开发单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修基金存入物业专项维修资金专户。
/43
全市五区15-18年土地供应量和成交量均有明显下降，19年土地供应和成交均有回升，土地楼面价15-18年稳定上涨，19年有略微下降，18年供应明显下降，但价格创新高，楼面价达2008元/㎡。
6
1
衡阳市银丰房地产开发有限公司
6
3
2019.1.24
12000
1386
231
1155
0%
/
2
衡阳高新投资有限公司
25
3
2019.6.13
50058
17065
682
3406
35.8%
/
3
美的金科檀樾
126
4
2019.4.26
337230
76508
605
2269
44%
在售
4
衡阳杉杉奥特莱斯置业有限公司
城市板块
/43
政策分析
预售/放贷
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的25%上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；七层以下（含七层）的商品房项目，完成形象工程的二分之一，八层以上（含八层）的商品房项目，完成形象工程的三分之一。衡阳市本市房地产开发项目，鼓励采用装配式技术建造。对装配式建筑方式建设的项目实施以下优惠政策:消费者购买装配式建筑的商品房，符合条件的可以异地申请公积金贷款，购买装配式全装修住宅的，可以成品住宅成交价为基数确定贷款额度。满足装配式建筑要求并以出让方式取得土地使用权，领取土地使用证和建设工程规划许可证的商品房项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，或完成基础工程达到正负零的标准，在已确定施工进度和竣工交付日期的前提下，可向当地房地产管理部门办理预售登记，领取商品房预售许可证，法律法规另有规定的除外。在办理《商品房预售许可证》时，允许将装配式预制构件投资计入工程建设总投资额。
2018-19年10月全市土地成交建面264万方，总成交金额151亿元，19年截至10月新增土地供应成交175.8万方建面。2015-19年全市五区15-18年土地供应量和成交量均有明显下降，19年土地供应和成交均有回升，土地楼面价15-18年稳定上涨，19年有略微下降。2017-18年8月全市最高楼面价：2018碧桂园蒸湘区长湖乡松亭村地块，成交楼面价为3776元/㎡；最高总价：2019衡阳城建投，溢价25%，总价达93000万元；目前已入驻全市的品牌房企有碧桂园、恒大、金科、美的、中梁、华侨城、绿地等全国性房企。