不良资产包尽职调查报告

不良债权尽职调查报告
xxx资产公司：
本律所接受委托，对贵公司指定的中国建设银行股份有限公司XX 省分公司（下称“建行”）部分不良债权情况进行了尽职调查。

尽职调查主要围绕债务人概况、债权基本情况、抵押（查封）资产及其他相关方面展开。

在调查过程中，我们主要采取与建行相关债权负责人访谈、实地考察、查阅收集有关资料等方式进行的。

由于受客观条件、银行相关人员主观判断及提供资料的限制，部分资料和信息的真实性、完整性可能受到影响。

本报告仅为委托方购买不良债权的定价提供参考。

一、尽职调查的不良债权概况
本次尽调调查的对象是建行分布在XX、XX、XX三个地区的**户不良债权，债权本息合计*.**亿元（截止日为****年*月**日），其中涉及的抵押或查封资产包括工业用地、商业用地、房产、设备等。

本次尽职调查是根据建设银行对不良债权的组包范围单户进行的。

二、XX地区单户尽职调查及定价分析
（一）XX有限公司项目
*、债务人基本状况
XX有限公司成立于****年*月*日，原名为XX有限公司，注册地址位于XX市的高新区中天门大街****号，注册资金***万元，股东张勇出资***万元，占比**%，汪明晓出资**万元，占比**%。

****年*月**日，XX有限公司名称由原来的“XXXX市家耐特家居有限公司”变更为“XX有限公司”，并将注册资本变更为****万元，增资后股东持股比例不变，新增注册资本****万元于****年*月**日前缴足。

企业为私营有限责任公司。

*、债权基本状况
贷款本金余额***.**万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息**.**万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为
**.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为***.*万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

*、担保状况
连带保证人：XX有限公司、XX有限公司、张勇、汪明晓；
抵押资产：张勇、汪明晓以其名下房产提供抵押担保；
根据对书面资料的审查，抵押合同有效并且已经相关管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、诉讼状况
****年*月**日岱宗支行对XX有限公司及其各个保证人向XX市泰山区人民法院提起法律诉讼。

泰山区法院于****年*月下达了判决书，判决我行胜诉，目前处于申请执行立案阶段。

*、资产查封情况
*、主要资产评估
（1）抵押资产*：
资产现值：根据调查，同小区、同户型的二手房房价约*****平方米，资产总价约为*******元。

处置难易分析：该资产为债权人首封，该资产所处位置较好，有利于处置该资产；但该房屋是否为权属人的唯一住房，尚需取证落实，故处置存在一定难度。

（2）抵押资产*：
该资产虽已抵押，但并未查封（贴封条），因此该机器设备并未实际控制；该机器设备系****年之前所购，按照每年**%的折旧，该资产已经折旧**%以上，难以处置，故对该抵押设备无法估价。

*、该户不良债权定价分析
注：*、可实现资产价值=处置价值-税费合计
2、受让债权折扣比例=可实现资产价值/债权包债权数额
（二）XXXX佛山车辆有限公司项目
*、债务人基本状况
XXXX佛山车辆有限公司成立于****年**月，注册资本****万元，全部为法定代表人李文龙个人出资，该公司主要从事汽车车身、挂车制造与销售。

*、债权基本状况
贷款本金余额***万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息**.**万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为**.****万元；
截止****年*月**日，本息合计为****.**万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

*、担保状况
连带保证人：李文龙、王成库、郭思云
抵押资产：XX易鑫汽车贸易有限公司土地、厂房提供抵押担保；
抵押合同有效并且已经相关管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、诉讼状况
****年*月*日，建行XX市中支行向岱岳区人民法院提起诉讼，****年**月*日，岱岳区人民法院作出（****）鲁****民初****号民事判决书，支持建行XX市中支行的诉讼请求；该行已向岱岳区人民法院申请强制执行，岱岳区人民法院已受理。

*、资产查封情况
*、主要资产评估
抵押资产价值：产评估：
资产现值：根据调查，抵押土地使用权（宁国用（****）第***）同地段同级别的商业用地单价为***平方米，抵押土地使用权总价值约为*,***,***.**元；，抵押的房产为办公楼，按照建造成本每平方米按照***元计算，房产总价为***.**万元。

处置难易分析：该资产为债权人首封，位于XX市宁阳县堽城镇，远离市区，土地及房产的交易流通性差，处置难度大；
另，土地上现有部分无证房产，正在租赁给*S店使用，无法取得租赁合同，暂时无法判断土地上的租赁负担。

7、该户不良债权定价分析
注：*、可实现资产价值=处置价值-税费合计
*、受让债权折扣比例=可实现资产价值/债权包债权数额
（三）XX三鑫重工有限公司项目
*、债务人基本状况
XX三鑫重工有限公司成立于****年，注册资金****万元，原股东王伟，持股比例***%。

****年*月企业股权结构发生变化，王伟将其股份全部转让给王清，王清成为三鑫重工的股东、总经理、实际控制人，持股比例为***%。

该公司隶属于XX万力科技孵化器有限公司（集团），主营业务为液压油缸的生产销售，企业的行业属性为液压和气压动力机械及元件制造。

*、债权基本状况
贷款本金余额****万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息***万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为 ***.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为****.**万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

*、担保状况
连带保证人：万力重汽股份有限公司、王伟、王清、杜召元；
抵押资产情况如下表：
抵押合同有效并且已经相关管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、诉讼状况
****年*月*日，建行XX分行向泰山区人民法院提起诉讼， ****年 *月**日，岱岳区人民法院作出（****）鲁****民初**** 号民事判决书，支持建行XX分行的诉讼请求；建行XX分行向泰山区人民法院申请强制执行，泰山区人民法院已受理。

5、主要资产评估
抵押资产：
资产现值：根据调查，同地段同级别的工业用地单价为***元/平方米，房产因系厂房，钢结构的厂房造价约为***—****，但鉴于难以处置，扣除年限折旧，厂房单价估为***元/平方米，资产总价约为********元。

处置难易分析：该资产为债权人首封，但所在位置较为偏僻，资产流动性差，厂区内涉及建行抵押资产之外的其他土地及房产（约占三分之二）的不良债权已经由信达资产承接，且尚未处置，所以该土地单独处置难度较大。

*、该户不良债权定价分析
注：*、可实现资产价值=处置价值-税费合计
2、受让债权折扣比例=可实现资产价值/债权包债权数额
（四）XX泰山能源有限责任公司项目
*、债务人基本状况
XX泰山能源有限责任公司成立于****年*月，位于XX市高新区，注册资金*****.**万元，法人代表为陶钢，出资人情况：天天科技有限公司出资占比**.**%；XX新汶矿业集团有限责任公司出资占比*.**%；山钢金控资产管理（深圳）有限公司出资占比*.**%。

该公司主要从事采煤业务。

*、债权基本状况
贷款本金余额****.**万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息***.**万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为
***.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为****.**万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

抵押合同有效并且去房屋管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、担保状况
*、诉讼状况
****年*月**日向XX市人民法院对该项债务各个债务人提起诉讼，****年*月**日XX市中级人民法院予立案，****年*月**日，我行依法申请法院查封了债务人房产、土地、所属煤矿采矿权、应收账款、对外投资股权，XX市中级人民法院下达了民事裁定书，编号为：（****）鲁**民初***号。

*、资产查封情况
*、主要资产评估
该债权项下抵押的房产、土地属于整个翟镇煤矿矿区，处置难度极大；查封的泰山能源翟镇采矿权、泰山能源协庄采矿权，属于翟镇煤矿、协庄煤矿已开采**余年的煤矿，且有约数千工人处于开采过程中，该资产无法通过司法程序对其进行处置，无法定价。

（五）XX立业机械装备有限公司项目
*、债务人基本状况
XX立业机械装备有限公司****年*月**日，位于XX省新泰市经济开发区，所属行业为制造业-专用设备制造业-采矿、冶金、建筑专用设备制造-矿山机械制造。

注册资本金*****万元，主要股东为：XX吉泰发展集团有限公司出资****.**万元，占比**%，XX矿业管理技术服务集团有限公司出资****万元，占比**%；XX高新区恒祥经贸有限公司出资****.**万元，占比**%。

公司实际控制人XX矿业管理技术服务集团有限公司，为XX能源集团的成员单位，系新汶矿业集团有限责任公司的全资子公司。

*、债权基本状况
贷款本金余额****万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息***.**万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为
***.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为****.**万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

*、担保状况
连带保证人：XX立人集团有限责任公司、XX矿业管理技术服务集团有限公司提供连带责任保证；无抵押担保。

经对书面资料的审查，担保合同有效。

*、诉讼状况
****年*月*日，我行向新泰市人民法院对该项债务各个债务人提起诉讼，要求偿还我行本息。

****年*月**日新泰市人民法院开庭进行了审理， ****年*月**日下达判决书（****）鲁****民初字第****号，判决我行胜诉。

目前正在强制执行中。

*、资产查封情况
*、主要资产评估
该债权无抵押资产。

首查封资产位于XX省新泰市经济技术开发区虎山路**号新国用****第****号面积*****平方米，该地段工业用地约**万元/亩，首封土地价值共计约***万元。

但是该资产已抵押给新泰信用社，截止目前该抵押贷款余额本金****万元，故该资产对建行债权无益。

（六）XX润东建材有限公司项目
*、债务人基本状况
XX润东建材有限公司成立于****年*月,注册资金****万元，全部由董杰出资，董杰为公司法定代表人。

公司行业属性为非金属矿物制品业-石膏、水泥制品及类似制品制造-轻质建筑材料制造。

*、债权基本状况
贷款本金余额****万元，自****年**月**日到****年*月**日产生利息为 **.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为****.**万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

*、担保状况
连带保证责任人：肥城三英纤维工业有限公司、董杰、雷萃勤、董斌、郭丰霞。

抵押资产：情况如下表
抵押合同有效并且已经管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、诉讼状况
****年**月*日，我行向肥城市人民法院对该项债务各个债务人提起诉讼，要求偿还我行本息。

目前仍在法院审理过程中。

*、资产查封情况
*、主要资产评估
（*）抵押资产*：
资产现值：根据调查，同地区同级别的工业用地单价为***元每平方米，土地总价为 ***,***.**元。

因该资产位于乡镇农田中央，位置偏僻，该资产处置难度极大。

（*）抵押资产*：董杰、雷萃勤位于XX市长城路东侧高层公寓。

该房产的地段较好，位于泰山区长城路金融商务中心，同地段同类型的房产价格大约为**** /平方米。

周围为比较成熟的商圈，但是并未实地看到抵押物，但该房产目前的现状及使用情况未予了解。

*、该户不良债权定价分析
注：*、可实现资产价值=处置价值-税费合计
2、受让债权折扣比例=可实现资产价值/债权包债权数额
（七）XX宏康机械制造有限公司
*、债务人基本状况
XX宏康机械制造有限公司成立于****年，注册地为岱岳区道朗镇黑水湾村。

注册资本****万元，康凤明投资****万元，占比**%，朱洪芹投资****万元，占比**%，法定代表人康凤明，目前职工人数约***人。

该公司主营业务为数控板料开卷矫平剪切生产线、数控落地铣镗床等的开发、制造、销售，行业为制造业-通用设备制造业-金属加工机械制造-金属成形机床制造。

*、债权基本状况
贷款本金余额*****.*万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息***.**万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为
***.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为*****.*万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

抵押合同有效并且去房屋管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、担保状况
连带保证责任人：XX康平纳集团有限公司、XX宏康钢铁物流配送有限公司。

抵押资产：XX宏康机械制造有限公司、XX宏康钢铁物流配送有限公司以其名下土地、厂房提供抵押担保；XX宏康机械制造有限公司以其名下设备提供质押担保。

*、诉讼状况
我行共分五个案件对借款人进行诉讼，XX省XX市中级人民法院和XX市泰山区人民法院受理案件通知书，案号分别为：（****）鲁****民初***号、（****）鲁**民初**号，（****）鲁****民初****号，（****）鲁****民初****号，（****）鲁****民初****号。

立案时间分别为、****年*月*日、****年*月**日、****年*月**日、****年*月**日、****年*月**日。

目前仍在法院审理过程中。

*、资产查封情况
*、主要资产评估
（*）抵押资产：XX宏康机械制造有限公司名下土地
资产现值：根据调查，同地区同级别的土地价格为***.**元每平方米，土地总价为**,***,***.**元。

（*）抵押资产：XX宏康钢铁物流配送有限公司名下土地
资产现值：根据调查，同地区同级别的土地价格为***.**元每平方米，土地总价为**,***,***.**元。

（*）抵押资产：XX宏康机械制造有限公司、XX宏康钢铁物流配送有限公司名下厂房
资产现值：上述抵押土地上厂房建造成本为每平方米***元，厂房总价合计为**,***,***.**元。

处置难易分析：上述资产均为债权人首封，目前为债务人自用，不存在租赁纠纷，有利于对资产的处置;但抵押给建行的土地和厂房为*号及*号，*号土地及厂房抵押给了农村信用社,且工业用地处置存在一定难度，所以要想处置上述资产存在较大的难度。

（*）抵押资产：机械设备
该资产虽已抵押，但并未查封（贴封条），因此该机器设备并未实际控制；该机器设备系****年之前所购，按照每年**%的折旧，该资产已经折旧**%以上，难以处置，故对该抵押设备无法作价。

*、该户不良债权定价分析
注：*、可实现资产价值=处置价值-税费合计
*、受让债权折扣比例=可实现资产价值/债权包债权数额
三、XX、XX地区不良债权尽职调查及定价分析
（一）XX嘉禾电气制造有限公司项目
*、债务人基本状况
XX嘉禾电气制造有限公司成立于****年*月，位于芝罘区冰轮路**号，注册资金****万元，法人代表为陈景建，出资人情况：陈景建出资***万元，占注册资本的**%；项光清出资***万元，占注册资本的**%。

该公司主要经营高低压配电柜、电容柜、动力配电柜、高压铝壳体、压力控制台，低压电缆分支箱等产品。

*、债权基本状况
贷款本金余额****万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息**.****万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为
**.****万元；
截止****年*月**日，本息合计为****.****万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

抵押合同有效并且去土地管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、担保状况
连带保证人：XX一洲科美机械科技有限公司，XX南方电气有限公司；
抵押资产：XX东科不锈钢制品有限公司提供土地抵押担保；
*、诉讼状况
****年*月*日，建行向XX市芝罘区人民法院提起诉讼，目前正在保全阶段；
*、资产查封情况
*、主要资产评估
抵押资产现值：根据调查该土地所在位置同等级别的工业用地单价约***元每平方米，资产总价合计约为*,***,***.**元。

处置难易分析：该资产为债权人首封，该资产所处位置较好，位于芝罘区APEC科技工业园，有利于处置该资产；目前土体上已经建成办公司、车间等建筑物，地上建筑物尚未办理房产证，土地处置时要连同房产一起处置。

注：*、可实现资产价值=处置价值-税费合计
*、受让债权折扣比例=可实现资产价值/债权包债权数额
（二）XX新冷大食品集团有限公司项目
*、债务人基本状况
XX新冷大食品集团有限公司成立于****年**月**日，法人代表宋战军。

注册资本人民币****万元，注册地为XX省莱阳市富水路**
号。

目前股权结构为公司的第一大股东为宋战军个人，出资****.*万元，占比**.**%，第二大股东为深圳市长华宏信创业投资合伙企业(有限合伙)，实际出资****万元，出资占比*.**%，第三大股东为深圳市龙柏创业投资合伙企业(有限合伙)，实际出资****万元，占比*.**%，其他**个自然人股东合计出资****.*万元，占比**.**%， *家战略投资者合计出资****万元，合计占比**.*%。

以下九个公司均为XX新冷大食品集团有限公司为上市引进的战略投资者：深圳市达晨创泰股权投资企业（有限合伙）实际出资****万元，占比*.**%，深圳市达晨创恒股权投资企业（有限合伙）实际出资****万元，占比*.**%，深圳市达晨创瑞股权投资企业（有限合伙）实际出资****万元，占比*.**%，北京聚霖投资管理中心（有限合伙）实际出资****万元，占比*.**%，南京高科新创投资有限公司实际出资****万元，占比*.**%，成都创业加速器投资有限公司实际出资****万元，占比*.**%，深圳市宏信联华创业投资有限公司，实际出资***万元，占比*.**%。

共计实际投入资金*****万元，其中
****万元进入注册资本，另外*****万元进入资本公积。

*、债权基本状况
贷款本金余额****万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息**.**万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为 **.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为****.**万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

抵押合同有效并且去相关管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、担保状况
连带保证人：宋战军，李荣；
抵押资产：莱阳宾馆名下房产、XX新冷大食品集团有限公司名下的机器设备提供抵押担保；
*、诉讼状况
****年**月**日，建行向XX市中级人民法院提起诉讼。

****年*月**日开庭审理，债权人对建行诉求全部认可，现处于保全阶段；
*、资产查封情况
*、主要资产评估
抵押资产*：
资产现值：该抵押物坐落于莱阳市政府附近，土地性质为划拨土地，根据书面资料审查，在该抵押物设定抵押时，莱阳市国土资源局与中国建设银行股份有限公司莱阳支行签订协议书，双方同意，在该抵押物实现抵押权时，建行需按照国家政策，参照评估地价补交出让金后，方可办理土地变更登记手续，故土地不能作价。

处置难易分析：该资产为债权人首封，该资产所处位置较好，靠近莱阳市政府，但是该莱阳宾馆为国有企业，且政府对该资产的处置介入较深，最好的处置路径是跟莱阳市政府协商，由其进行回购，否则，该资产的处置难度较大。

（3）抵押资产*：
该资产虽已抵押，但并未查封（贴封条），因此该机器设备并未实际控制；该机器设备系****年之前所购，按照每年**%的折旧，该资产已经折旧**%以上，难以处置，故对该抵押设备不予估价。

*、该户不良债权定价分析
（三）莱阳三联家电有限公司
*、债务人基本状况
莱阳三联家电有限公司成立于****年*月，莱阳市龙门路北**号新天地广场****号，注册资本***万元,法人代表高显敏，出资情况为：高显敏出资***万元，占比**%，王在任**万元，占比**%。

公司主要经营批发家用电器、五金交电、通讯设备、户外用品等。

*、债权基本状况
贷款本金余额***.**万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息**.**万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为
**.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为***.**万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

抵押合同有效并且去相关管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、担保状况
连带保证人：莱阳市容信达经贸有限公司、王偲君、敖涛、高显敏和王在任；
抵押资产：高显敏、盖纯雷、杨宁、王在任以其名下房地产提供抵押担保；
*、诉讼状况
****年*月*日，建行向XX市芝罘区人民法院提起诉讼，目前正在保全阶段；
*、资产查封情况
*、主要资产评估
抵押资产：
资产现值：根据调查，同地段、同户型的二手房房价约****平方米，资产总价约为*,***,***.**元。

其他资产为轮候查封，无法估价。

处置难易分析：该资产为债权人首封，该资产所处位置较好，周边是比较成熟的商业圈，有大润发，永和豆浆、苹果专卖场、服装批发城等，该房产为高显敏、盖纯雷、杨宁、王在任四人共同所有，现该房产闲置，不存在腾房困难，所以该房产比较容易处置变现。

*、该户不良债权定价分析
注：*、可实现资产价值=处置价值-税费合计
*、受让债权折扣比例=可实现资产价值/债权包债权数额
（四）XX中航装饰设计工程有限公司项目
*、债务人基本状况
XX中航装饰设计工程有限公司始建于****年，位于XX市福山区松霞路**-**号，法定代表人周静，企业注册资本***万元，其中周静资***万元，持股比例**%，孙洪勇出资***万元，持股比例**%，郭福英出资**万元，持股比例*%。

XX中航建筑装饰工程有限公司主要从事星级酒店、宾馆、办公楼、家居装饰设计、装饰施工、装饰工程监理、验房服务为一体的品牌装饰工程。

*、债权基本状况
贷款本金余额***.**万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息*.**万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为 *.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为***.**万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

抵押合同有效并且去相关管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、担保状况
连带保证人：XX彬彤光伏能源有限公司、周静、孙洪勇；
抵押资产：梁友德、王翠荣以其名下房产提供抵押担保；
*、诉讼状况
****年*月*日，建行向XX市芝罘区人民法院提起诉讼，并于****年*月**日立案，目前正在审理阶段；
*、资产查封情况
*、主要资产评估
抵押资产：
资产现值：根据调查，同小区、同户型的二手房房价约****平方米，资产总价约为元*******元。

处置难易分析：该资产为债权人首封，且没有出租，现在为债务人的实际控制人的亲戚在居住，且该资产所处位置较好，有利于处置；但该房屋是否为权属人的唯一住房，尚需取证落实，故处置存在一定难度。

*、该户不良债权定价分析
注：*、可实现资产价值=处置价值-税费合计
*、受让债权折扣比例=可实现资产价值/债权包债权数额
（五）XX一味实业有限公司项目
*、债务人基本状况
XX一味实业有限公司（原名XX一味食品加工有限公司）成立于****年*月**日，位于XX荣成市港西镇工业园，注册资金****万元，法人代表为王世永，出资人情况：北京跃海文化传播有限公司出资****万元，占比***%。

该公司主要从事水产品冷冻加工、销售。

*、债权基本状况
贷款本金余额****万元，截至基准日（****年**月**日）拖欠利息**.**万元。

自****年**月**日到****年*月**日产生利息为
***.**万元；
截止****年*月**日，本息合计为****.**万元。

经过对书面资料的审查，债权合同有效。

抵押合同有效并且去相关管理部门办理了抵押登记手续，抵押权有效。

*、担保状况
连带保证人：由净雅食品集团有限公司（本部）XX航海食品加工有限公司、净雅食品股份有限公司提供连带责任保证，同时追加王世永、张桂娜、张永舵、马劲松、李县红的个人信用保证。

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抵押资产：张勇、汪明晓以其名下房产提供抵押担保；。