2015年武汉写字楼市场

仲量联行测量师事务所(上海)有限公司湖北分公司

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2015年武汉办公楼市场报告

作者：仲量联行武汉分公司目录

1.武汉办公楼市场概况 (2)

2.2015年武汉办公楼市场回顾 (3)

2.1办公楼市场供应分析 (3)

2.2优质办公楼需求解读 (6)

2.3办公楼市场租金走势 (10)

3.武汉办公楼市场展望 (12)

3.1.市场整体预期 (12)

3.2.市场格局展望 (12)

3.3.市场指标预期 (15)

4.总结 (17)

1.武汉办公楼市场概况

2015年武汉优质办公楼新增供应242,617平方米，累计总体量到达2,692,093平方米。其中新增甲级办公楼45,753平方米，乙级办公楼225,130平方米。市场吸纳反应良好，全年净吸纳量达到340,196平方米，推进全市空置率进一步降低，达到历史新低点18.6%。在租金方面，全市优质办公楼租金平稳增长，同比增长1.4%。甲级办公楼租金增幅明显，同比增长3.6%。

预计未来三年是武汉办公楼市场集中大量供应的小高峰，市场将由业主市场向租户市场偏移，整体市场进入短暂的调整期。预计市场整体各市场指标仍将继续增长，但增速会进一步放慢，租金增幅受限。

武汉办公楼历年供应与需求概况

2.2015年武汉办公楼市场回顾

2.1办公楼市场供应分析

2.1.1 整体供应

办公楼供应平稳不及预期

截至2015年年底，武汉市优质办公楼总体供应达到2,692,093平方米，较去年年底新增供应24万平方米，低于2012-2014年的年度新增供应。原预期今年武汉可迎来58万平方米的新增供应，由于开发商施工延期，新增供应平缓入市。个别商务区甲级办公楼供应不足，全市新增供应结构尚待调整。

武昌区在今年入市的几个优质项目填补了武昌区优质办公楼供应不足的缺口。自2012年开始，武昌区域保持年均25万平方米新增供应持续发展，追赶上了汉口的累计供应面积。至2015年底，武昌区的优质办公楼总体量超过汉口区域近18万平方米。

武汉办公楼历史新增及累计供应

数据来源：仲量联行

武汉各商务区优质办公楼规模

数据来源：仲量联行

2.1.2 甲级供应

甲级供应滞缓，新入市项目提升整体水平

数据来源：仲量联行

2015年甲级办公楼总供应为730, 017平方米，当年新增供应45, 753平方米。武汉市甲级办公楼新增供应较往年放缓，不及年初预计的20万平方米新增供应面积。新增项目数和体量均小于2014年。此年仅有一个项目入市——武汉天地企业天地2号，是永清片区中继企业中心5号之后的第二座甲级办公楼，进一步提升了此新兴区域的商务氛围。

原定于可在2015年年底入市的甲级办公楼项目——铂仕汇广场和长城汇，均推迟至2016年第一季度入市，使得2015年全年新增甲级办公楼略薄弱。现在汉口的甲级办公楼总体量占到全市的73.6%。个别商务区甲级办公楼供应不足，全市甲级办公楼布局尚需调整。

2.2优质办公楼需求解读

2.2.1宏观需求

整体办公楼市场需求旺盛，甲级办公楼项目备受欢迎

2015年全年吸纳量34万方，创下年度吸纳量新纪录，超过2013年的高峰。因大量企业办公环境升级需求旺盛，2015年武汉市优质办公楼整体空置率为18.4%，到达历史水平新低点。全年甲级办公楼空置率降至17.8%，净吸纳量保持平稳，接近10万平方米，延续去年强劲需求趋势，是2013年的两倍。自2011年武汉市办公楼市场步入快速发展期以来，这几年市场对新增办公面积吸纳良好，2012-2015年度市场总吸纳量均超过25万平方米。2015年前三季度的吸纳表现已与2014年全年吸纳量持平。

本年因甲级项目供应滞缓，租户选择有限，过半甲级办公楼接近满租。个别商务区如武昌滨江商务区和中南中北路区域甲级办公楼供不应求。然而，未来三年，预计每年新增合计总体量为50万平方米的甲级办公楼项目，现在武汉甲级办公楼供应不足的格局将快速扭转为高度竞争市场，租户议价权上升。预计3年内，武汉甲级办公楼市场将快速成熟起来，进一步吸引高收益型、创新型外来租户。

武汉优质办公楼净吸纳及空置率

数据来源：仲量联行

2.2微观需求

我们对2015年甲级办公楼新增吸纳来源做了分析：从需求行业来看，金融类企业租赁需求最大，需求量居其次的是信息与电子和制造业；从需求类型来看，外来企业新成立分公司、本地企业升级扩租等需求造成今年平稳强劲的需求。在我们追踪的甲级办公楼项目里，本年扩租办公面积的大型企业、机构新增租赁面积为占全年吸纳量的17%。

(1)需求行业

2015年武汉甲级办公楼新增租户行业来源

数据来源：仲量联行

由上图可获悉，2015年甲级办公楼内新增租户中多达65%为金融类企业，比去年的占比59%进一步上升。远超位于第二位占比为8%的信息与电子行业与制造业。第三位则是专业服务业，由去年的4%上升为今年的7%。房地产与建筑行业由去年的8%降为4%。这些数据见证了武汉市经济结构的良好调整，进一步由人力密集的粗放生产向高智力、资本密集的精细生产、高附加值产业过渡。武汉新增租户向1线城市靠拢，城市商务氛围逐渐成熟。

最大需求行业——金融业

随着全国大力发转互联网创业和股市改革的热潮，办公楼新增租户行业来源与全国发展趋

势保持一致——新增企业中，金融行业占据大半壁江山，达65%。这延续了2014年开始的新增租户发展趋势。而回首2013年，新增租户排名前三位的行业分别为房地产与建筑业、金融业和制造业。

金融行业进入了全面发展的时期，除去来自银行职能部门、中小型投资公司、保险、证券、金融服务公司等的传统企业需求，还新生了来自P2P互联网金融企业、证券投资配资企业

和私募股权基金管理公司。随着金融行业在武汉的不断成熟，外地金融企业在武汉设立分

支机构数量增多，金融类企业的种类越来越多样化和国际化。

P2P是自2014年下半年兴起的新型金融企业，在2015年一直迅猛发展，各大机构激进扩张业务，在甲级办公楼承租新办公室。仅P2P这类金融企业就占据2015年甲级办公楼新增租赁面积的20.5%。随着全国经济增速放缓、制造业企业步入寒冬，此类企业的兑付风险也

逐渐显现。虽然新增租赁面积庞大，也存在隔夜间人去楼空的高风险，引发的挤兑现象也

会对楼内其他租户带来干扰。国家对此类企业已经通过行政手段管制，限制新的P2P企业

注册在案，所以我们预计金融业P2P的扩张热潮并不会延续，未来传统金融行业（如银行、保险、证券）还有可发展空间。新兴类型金融企业如私募股权基金和金融移动支付公司还

会新生办公需求。随着金融市场的资产证券化发展，这几类企业尚在高速成长期。

需求强劲行业——信息与电子产业

除了金融行业，就租赁需求较大的其它行业来看，一线城市和 1.5线城市有所差别。一线城市的非金融专业服务类企业租赁需求较高。1.5线城市则与各自发展的优势产业相一致，如成都的专业服务和零售贸易类企业需求较大，西安的能源化工和房地产行业需求较大，随着武汉光谷的崛起，信息产业成为武汉最具优势的产业之一，其在办公楼需求市场仍是稳定租户来源。

在以新兴互联网创业类企业为代表的信息与电子产业中，与民生消费息息相关的O2O类企业和存活过初创期、处于成长期的互联网企业皆有升级至优质办公楼办公的需求。他们强劲的市场占有率和收入，和来自私募基金的资本支持可以保证他们对优质办公楼租金的承付能力。

潜力增长行业——专业服务业

今年增长速度仅次于金融行业的当属专业服务业，新增租户占比由去年的4%上升为今年

的7%。这类企业升级趋势显著，部分是由非标准办公楼搬至优质办公楼。专业服务业企业，特别是律师事务所和高端留学服务咨询机构，今年开始入驻甲级办公楼。在实业经济

增长放缓的情况下，政府购买服务将会随之上升，故专业服务业如法务咨询、留学咨询服

务等的市场还有很大的增长空间，其增长速度会超过传统制造业。在行业发展、商务氛围