2015年武汉写字楼市场
武汉地区写字楼的分布情况
武汉地区写字楼的分布情况（一）汉口武广商务圈：以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表。
建设大道商务圈：以建银大厦、新世界国贸中心为代表。
中百商务圈：以中百写字楼、佳丽广场为代表。
（二）武昌徐东商务圈：以东沙大厦、凯旋门广场、中力名居二期、龙源大厦为代表中南商务圈：中商广场、世纪广场、发展大厦、兆富国际、鹏城国际光谷商务圈：SBI创业街、信息产业大厦、华乐中心、慧谷时空、国企中心（三）汉阳钟家村商务圈：汉元中心、闽东国际城说明：汉阳目前写字楼基本上处于市场空白，作为三大经济中心之一的沌口，没有形成与经济高速发展相适应的高档写字楼配套（仅东合置业的写字楼目前在建）。
二、武汉市甲级写字楼发分布与基础数据（一）武汉市高档写字楼的分布区域及分析1、汉口汉口一直是武汉写字楼的主要诞生区域，武汉90%以上高档写字楼分布在汉口，在总体分布上，主要是解放大道至青年路、新华路到建设大道沿线、中山大道至沿江大道沿线、发展大道沿线等三大主要区域。
解放大道至青年路、新华路到建设大道沿线这里是武汉高档写字楼的代名词，也是武汉繁华时尚的前沿阵地，以泰合广场、世贸大厦、武汉广场、招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等高档写字楼为代表，其中建设大道又被称之金融一条街，全部为高档写字楼及各家银行大厦，跨国公司驻汉机构、合资企业等几乎全集中于此。
目前该区域写字楼除福星商会大厦、元辰国际、武汉广场等有少量单元可供销售以外，其余都以出租为主。
中山大道至沿江大道沿线本区域为汉口老租界所在区域，区域内众多异域风情建筑，武汉外滩、江汉路步行街等休闲购物场所较为集中。
以嘉里广场、长航大厦、民意广场、中原大厦、台北之星等中高档物业为代表，多为中小型企业所租赁或购买。
2、武昌随着武昌徐东路沿线、中北路沿线、沙湖沿线、南湖沿线及光谷等区域住宅市场的迅猛发展，武昌写字楼供应急剧增大，占武汉整体供应的半壁江山。
大量低密度多层写字楼及部分中高层写字楼是武昌写字楼的典型特点。
武汉写字楼市场分析
5. 提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进 行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。
大道沿线，东起青年路，西 •区域发展成熟，利于企
至黄浦大街；
业形象展示
•现有的写字楼都
•区域优质写字楼物业整体品•区域内优质商业、酒店 质和租金均为武汉市最高水 和金融配套极为丰富 平，其中甲级写字楼存量占
•城市的主干道，公共交
•以外资和国内企业为主，
处于主干道沿线 涉及行业包括金融保险、
•未来，该区
武汉市写字楼租金水平分析
近年来，武汉写字楼的租金水平平稳增长，至2011年第4季度，甲级写字楼租金平均约为 71.8元/平方米/月，较2002年增长28.4元/平方米/月，年均增长约为8.1%；乙级写字楼租 金平均约为50.2元/平方米/月，武汉高端写字楼市场供应不足，需求缺口较大是导致写字 楼整体租金上涨的重要因素
?上下班高峰期间交通较为拥堵?停车位数量较为紧张且停车成本较高?以外资和国内企业为主涉及行业包括金融保险制造社会服务等?武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域如通用诺基亚微软汇丰银行等知名企业?现有的写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处可视性佳?大部分写字楼统一产权个别物业分散出售给投资型业主?未来该区域仍是写字楼供应较为集中的区域竞争将会加项目名称落成时间剩余可租体量销售价格目前租金水平新世界国贸200552104393建银大厦19995074094瑞通广场20002933640禧邦可广场20022836000武银大厦19992829580招银大厦19973150000良友大厦19992831560600502福星商会国际大厦20032845090200551浦发银行大厦200922330001000025000元30民生银行大厦2011681370007000012060元辰国际20042510000200452ifc国际金融中心2012415361553615100概况优劣势分析租户特征分析产品特征市场前景武广商务圈?位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处交通便捷商业氛围极为浓厚并拥有酒店等配套设施
武汉写字楼
武汉写字楼投资回报率5%-6%左右高于一线城市上半年，武汉全市写字楼空置率已经下调至18.2%,环比下降5%.而整个甲A级写字楼租赁也较活跃。
戴德梁行策略发展顾问部商业部高级助理董事李慧敏表示，武汉的写字楼市场发展势头良好，未来五年全市优质写字楼物业总新增供应将达到204万平方米，租金在现有基础上仍将上涨56.6%,其投资回报率应该在5%-6%左右，高于一线城市的商业投资项目。
因此，武汉写字楼市场投资潜力依然不容小觑。
写字楼空置率进一步下降“未来五年全市优质写字楼物业总新增(包含销售和租赁)将达到204万平方米，其中租赁与销售的新供应量所占比例分别为24.6%、75.4%.”李慧敏表示，考虑到今年投入市场的一批新物业早已开始预先招租并取得一定成果，除去销售的部分外，预计未来五年总体招租量仍可达到7万平方米。
众所周知，武汉商业地产市场近几年发展势头迅猛，写字楼市场也开始出现集中性供应，那这会不会导致写字楼市场供大于求，空置率上升?记者从戴德梁行上半年武汉房地产市场报告获悉，今年二季度的数据显示，空置率方面，全市写字楼空置率下调至18.2%,环比下降5%.写字楼租赁也较活跃。
汉口沿江商务区吸纳量大增报告中指出，2006年-2012年上半年，建设大道金融街的吸纳量由原先的48.6%下降至26%;武广商务区的吸纳量由此前的21.2%降至为-5%;而汉口沿江商务区的吸纳量由此前的14.1%上升至44%.这说明优质物业入市令新兴商务区的吸纳量增长明显，其中汉口沿江商务区优质物业如企业中心5号成为市场关注的焦点。
武汉甲级乙级写字楼租金走势图摘要：目前，武汉市甲级写字楼平均租金达到82.4元/平方米/月，乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2011年租金为55.4元/平方米/月。
相较而言，高端写字楼升值潜力更大。
目前，武汉市甲级写字楼平均租金达到82.4元/平方米/月，乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2011年租金为55.4元/平方米/月。
2024年武汉市写字楼市场调查报告
2024年武汉市写字楼市场调查报告1. 引言写字楼是城市商务办公场所的重要组成部分，承载着企业的日常办公以及各类商务活动。
本报告旨在对武汉市的写字楼市场进行调查和分析，了解其发展现状、市场特点以及面临的挑战和机遇。
2. 市场概况武汉市作为湖北省的省会城市和长江中游的重要中心城市，其写字楼市场具有较高的活力和潜力。
以下是市场的概况：•市场规模：根据我们的调查数据显示，截至2020年底，武汉市写字楼总供应面积达到X平方米，其中A级写字楼供应面积占比高达70%。
•市场需求：随着企业数量和人口增长，写字楼的市场需求不断增加。
主要的需求来自于各类企事业单位、外资企业以及初创企业。
•区域分布：武汉市的写字楼集中分布在主城区，尤其是武汉市中心城区以及高新技术开发区等商务区。
3. 市场特点武汉市的写字楼市场具有以下特点：•多元化的租赁方式：市场上提供的写字楼租赁方式多样，包括整层整栋出租、联合办公、共享办公空间等，满足了不同企业的需求。
•高品质的写字楼建设：市场上的写字楼大多数符合现代商务办公需求，拥有较好的办公环境、高速网络和配套设施，满足了企业的办公要求。
•租金相对较低：相较于一线城市，武汉市的写字楼租金相对较低，吸引了一部分企业选择在武汉设立办公地点。
•市场竞争激烈：由于市场需求的增长和供应的增加，武汉市的写字楼市场竞争激烈，部分老旧写字楼存在着租售困难的问题。
4. 市场机遇和挑战武汉市的写字楼市场面临以下机遇和挑战：•机遇：–城市建设发展：随着城市建设的不断扩张和特色产业的发展，对写字楼的需求将持续增加。
–投资潜力：相比于一线城市，武汉市的写字楼市场仍有较大的投资潜力，吸引了一部分资本进入该市场。
•挑战：–市场竞争：市场上新建写字楼的竞争激烈，老旧写字楼需要进行升级改造以提高竞争力。
–疫情影响：COVID-19疫情对于写字楼市场带来了一定影响，需求下降，部分企业选择远程办公。
5. 市场发展趋势根据我们的分析，武汉市写字楼市场未来发展趋势如下：•高品质写字楼需求增加：随着企业对办公环境要求的提高，市场对高品质写字楼的需求将持续增加。
双城记——成长中的成都及武汉写字楼市场 NO.4
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20160103_武汉_统建新干线_后湖片区办公市场研究
武湖工业园
机电产业园 十大家工业园
如果你们那可以做工业园工厂的话就好了，不过要是 有个250㎡以上的地方能做办公，也可以；买个1万多/ ㎡的LOFT，从性价比上看，用作办公可以接受，比买 平层划得来，考虑去你们项目那里买公寓办公。 ——原丹水池旧货市场新址文汉家具店店主
武湖工业园办公楼
堤角专业市场 5
1 2 3 4 5
1
6 7
后湖区域未来供应分布
武汉写字楼市场
总结
1、武汉写字楼发展呈现集群状况，整体供大于求
目前武汉市的写字楼发展呈现集群发展，项目所属的武广商求的现象，其中近两年尤为明显。
2、武汉写字楼市场上，综合体的写字楼项目去化优于单体写字楼
合计
1127500 ㎡
718787 ㎡
融科天城五期
武汉环贸中心
汉口中心区
建设大道商务圈
2016
2014 2014
2016
2017 2015
5A甲级
超5A甲级 5A甲级
出售
出售（定制） 出售
48000
60000 60000
卓尔钰龙国际金融中心 建设大道商务圈
武汉写字楼市场
市场表现
项目名称 国际百纳
本项目所在的大区域内，未来供应量超51.9万方，办公产品供应量 呈井喷态势
一级商务圈
本项目
建设大道金融街 代表武汉写字楼最高档次，汇集武汉顶尖写 字楼及各大金融机构，是外资大公司首选之 地。 武广商务圈 繁华商业中心，环境略嘈杂，以中高档写字 楼为主。 滨江商务区 目前商务氛围较弱，但随万达中心和绿地中 心的顶级写字楼面市，有望与中南中北商务 带融合，共创武汉商务新中心。 中南中北商务带 武昌高档次写字楼与聚集地和外企及大型公 司在武昌首选；目前供应量大，竞争激烈， 有望比肩金融街。 光谷商务圈 新兴发展区域，主要针对中小企业和高新企 业，目前吸引力有限，商务氛围一般。
2024年武汉市写字楼市场环境分析
2024年武汉市写字楼市场环境分析1. 引言写字楼市场是城市商业地产市场中的一个重要组成部分，随着城市经济的发展和商业活动的增加，写字楼市场在武汉市逐渐兴起并快速发展。
本文将对武汉市写字楼市场的环境进行分析，从宏观和微观两个层面探讨其发展现状和趋势。
2. 宏观环境分析2.1 城市经济发展武汉市是湖北省的省会城市，也是中部地区的重要经济中心之一。
近年来，武汉市经济持续增长，对写字楼市场提供了良好的发展机遇。
城市经济发展带动了企业的扩张和新项目的建设，进而增加了对写字楼的需求。
2.2 政府政策支持武汉市政府一直致力于推动商业地产市场的发展，特别是写字楼市场。
通过出台各种鼓励政策和支持措施，如减税降费、土地政策优惠等，吸引了更多的企业入驻写字楼，促进了市场的繁荣。
2.3 人口流动作为一个重要的中心城市，武汉市吸引了大量的人口流入。
这些人口中包括了各行各业的从业者，他们的到来增加了对写字楼的需求。
人口流动也推动了写字楼市场的发展。
3. 微观环境分析3.1 地理位置和交通便利性武汉市的地理位置十分优越，位于长江中游，交通枢纽地位明显。
同时，武汉市公共交通发达，交通便利性对写字楼的选择十分重要。
优越的地理位置和交通便利性是武汉市写字楼市场的一大优势。
3.2 市场供需状况武汉市写字楼市场供需状况紧张，市场上的优质写字楼资源供不应求。
不少企业因无法找到合适的写字楼而放缓了扩张步伐。
市场供需状况对需求方来说具有一定的压力，但对于写字楼业主来说是一个良好的商机。
3.3 竞争格局武汉市写字楼市场竞争激烈，市场上存在着大量的写字楼项目。
这些项目分布在不同的商圈和地区，形成了竞争格局。
竞争格局促使企业在选择写字楼时更加注重地理位置、配套设施和价格等因素，提高了市场的竞争力。
4. 发展趋势4.1 多功能和高质量未来武汉市写字楼市场的发展趋势将更趋向于多功能和高质量。
写字楼将不仅仅是企业办公的场所，还应具备其他功能，如商务会议、展览、娱乐等。
2024年武汉市写字楼市场分析现状
2024年武汉市写字楼市场分析现状
简介
本文将对武汉市写字楼市场的现状进行分析。
武汉作为中国重要的中部城市，近年来发展迅速，写字楼市场也呈现出一定的特点和趋势。
本文将从市场规模、供需状况、租金水平以及未来发展趋势等方面进行分析。
市场规模
随着经济的快速发展，武汉市写字楼市场规模持续扩大。
根据统计数据显示，目前武汉市的写字楼总面积已达到X万平方米，较去年同期增长X%。
市区核心商务区集中了大部分的写字楼资源，其占据了市场的主要份额。
供需状况
目前武汉市写字楼市场供需状况平衡，但由于市场竞争的加剧，一些较老旧的写字楼资源面临着空置率较高的问题。
另一方面，一些新建的高档写字楼则供不应求，需求量远远超过供应。
租金水平
武汉市写字楼的租金水平不断攀升。
主要商务区的写字楼租金每平方米每天在X 元至X元之间，高端写字楼的租金甚至超过X元。
租金上涨的原因主要是地价上涨、供求关系不平衡以及新建写字楼标准较高等因素的综合影响。
未来发展趋势
随着武汉市经济的持续发展，写字楼市场也将继续保持良好的势头。
预计在未来几年内，写字楼市场的规模还将继续扩大，特别是高档写字楼的供应将得到进一步增加。
随着武汉市综合交通网络的完善和商业环境的改善，写字楼租金也有望保持平稳增长。
同时，科技进步和共享经济的发展也将进一步影响写字楼市场的发展方式。
结论
本文简要分析了武汉市写字楼市场的现状。
市场规模不断扩大，供需状况相对平衡，租金水平持续攀升。
未来发展趋势显示市场有望继续保持良好势头，但也需要关注市场竞争加剧和科技进步对市场的影响。
武汉写字楼市场
武汉写字楼市场市场环境几年来，我们始终在努力寻找一种有效的、能最大限度规避房地产项目开发过程中的市场风险的分析方法。
对数据的敏感，并在此基础上符合逻辑地推断，是我们认为比较有效的方法。
下面的市场环境分析并不是我们对本项目的真切的、最终的分析结果，只简单的表达了我们分析市场的方法和方向。
当我们实际切入项目时，会尽悉收集相关市场环境的数据，在此基础上多角度的、深入的、符合逻辑的分析推断，寻出真正的细分市场和可量化的市场风险。
（一）武汉市房地产开发环境根据武汉市统计局最新公布的统计数据显示，2002年1-9月，武汉市共完成国内生产总值1086.83亿元，比2001年同期增长11.6%，其中金融保险业完成35.83亿元，比2001年同期增长10.5%，实际利用外资9 4.81亿元，比去年同期增长8.9%，外商直接投资65.21亿元，比去年同期增长28.7%。
武汉市2002年1-9月份主要经济指标经济指标数值（亿元）同比增长额（%）备注国内生产总值 1086.83 11.6金融保险业 35.83 10.5外商直接投资 65211 28.7武汉市国内生产总值保持两位数增长，房地产开发有了良好的宏观经济环境金融保险业也保持两位数增长，金融一条街的吸引力进一步增强，投资信心指数上升外商直接投资增长近30%，境外企业大规模进汉，金融街的写字楼市场攀升2002年1-9月房地产完成投资额为81.2亿元，比去年同期增长16.5%，其中住宅完成投资61.6亿元，比去年同期增长20.8%，施工面积1309.1万平方米，比去年同期增长10.6%，竣工面积264.4万平方米，比去年同期增长35.9%，销售面积214.9万平方米，比去年同期增长9.7%。
武汉市2002年1-9月份房地产业主要指标主要指标数值同比增长额(%) 备注完成投资额 81.2亿元 16.5住宅完成投资额 61.6亿元 20.8施工面积 1309.1万平方米 10.6%竣工面积 264.4万平方米 35.9%销售面积 214.9万平方米 9.7%结论一：房地产投资增长相对平稳，武汉市房地产市场还未出现明显泡沫，房地产宏观环境看好结论二：竣工面积增长过速，竣工面积大于销售面积，市场出现疲软，市场竞争加剧（二）区域房地产市场发展趋势分析1、住宅市场发展趋势分析项目所在区域可以界定为解放大道以北，发展大道以南，香港路以西，青年路以东。
光谷写字楼市场
【商务市场】纯光谷新中心颠覆区域商务格局，支持本项目发 展写字楼产品
光谷 新中心 鲁巷
鲁巷组团 佳园组团
创业街 佳园路
光谷新中 心组团 软件园-组团
组团
软件园组团
佳园组团
2
【商务市场】各板块产品类型及核心驱动因素有较大差异，光 谷新中心凭借后续供应量和商务配套资源将形成城市级CBD
板块
鲁巷广场
产品类型
【未来供应】光谷金融港附近的工业性质的产业园项目较多，未来 入市的供应量约179万方，含销售与租赁两种形式
光谷金融港附近产业园供应情况
项目
光谷金融港
总供应 （万方）
160
已推出体量 （万方）
70
未入市体量 （万方）
90
销售&持有
销售
备注
三四期规划中
光谷8号工坊
光谷芯中心 光谷研创中心 联享企业中心 武大科技园GEO OFFICE 光谷智慧园 光谷科技港 佩尔中心 葛洲坝太阳城 光谷汇金中心 美加光谷CBC 合计
东湖高新区关山大 道332号
光谷关山中学附近 融科
现代光谷世贸中心
关山大道长江社区
关山大道长江融达 医院 光谷大道与关南园 路交汇处
60 18
700
预计12万方 预计4万方
约20万方
预计类甲级 预计乙级
类甲级
2017 2017
2014
销售 销售
销售
11
合计（办公）
53万方
【写字楼市场总结】目前去化速度缓慢，物业升值空间不大，投 资回报率约5%且趋于下降，建议项目适当控制写字楼体量，避 免资金回笼缓慢困境
市场 现状
1、东湖高新区受政府扶持，写字楼去化稳居武汉市第一。但目 前东湖高新区域以产业园和低密度写字楼为主，甲级及以上写字 楼项目偏少，且去化速度缓慢； 光谷中心区将承接鲁巷区域成为光谷商务CBD，未来供应量超过 350万方，写字楼市场面临严重竞争。
武汉市2015年国民经济和社会发展统计公报
2015年，面对错综复杂、不断加大的经济下行压力，在市委、市政府正确领导下，全市上下紧紧围绕建设国家中心城市、复兴大武汉的奋斗目标,主动适应新常态、抢抓多项国家战略机遇，坚定不移地稳增长、调结构、转方式，经济社会发展呈现出“总量跨越、质效提升，位次前移“的良好发展态势，圆满完成了“十二五”规划主要目标。
一、综合年末常住人口1060.77万人，比上年增加26.97万人。
户籍人口829.27万人，增加1.96万人。
其中，农业人口267.68万人，减少0.37万人;非农业人口561.59万人，增加2.33万人。
人口自然增长率7.04‰,其中，人口出生率12.87‰，人口死亡率5.83‰。
人口净迁移率－1.78‰。
“十二五”时期，全市常住人口年均增长 1.6%，比“十一五”时期低1.1个百分点。
初步核算，全年地区生产总值(GDP)10905.60亿元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。
其中，第一产业增加值359.81亿元，增长4.8%;第二产业增加值4981.54亿元，增长8.2%;第三产业增加值5564.25亿元，增长9.6%。
人均生产总值104132 元，增长6.8%。
表1：2015年地区生产总值及其增长速度单位：亿元，%“十二五”时期，全市地区生产总值累计44792.37 亿元，是“十一五”时期的2.2倍；年均增长10.4%，低于“十一五”时期平均增速4.3个百分点，其中第一产业、第二产业和第三产业年均分别增长4.6%、11.6%和9.8%。
三次产业结构由上年的3.5:47.5：49.0调整为3.3:45.7：51.0。
第三产业占比提高2个百分点。
图1：2011-2015年地区生产总值及增长速度年末市场主体86.49万户，其中，本年新登记12.95万户。
全部市场主体中，企业31.02万户，其中新登记5.69万户;个体工商户55.11万户，其中新登记7.22万户。
企业中，私营企业28.30万户，其中新登记5.56万户。
武汉光谷项目写字楼调研报告
武汉光⾕项⽬写字楼调研报告武汉光⾕项⽬写字楼调研报告⼆00五年六⽉武汉商务楼市场的发展沿⾰1997年是武汉市商务楼产品的分⽔岭。
1998年中旬，佳丽⼴场租价⾼台跳⽔，从80美元租价直指30元⼈民币，由此拉开了武汉市商务楼市场全⾯下滑的序幕！1997年以前成现或交付使⽤的商务楼项⽬，后期的租售率均达到了75%以上，⼤客户⼤⾯积购买的情形频频出现，此间项⽬⼤获成功。
如武昌亚贸⼴场商务楼项⽬，B座1995年进⼊市场，后两年间⼊住率早已达100%，⽽同⼀裙楼上的A座，1998年⼊市，销售⾄今年仍未全⾯售罄。
⽽招银⼤厦、⾦穗⼤厦则是1997年以前商务楼产品的成功典范。
与招银⼤厦同⼀地段，同期动⼯的新世界国贸⼤厦，⾃1993-1994年动⼯后因种种原因停⼯待建，⾃错过最佳销售时期后，营销周期⽆限延长。
除市场的“卖⽅”与“买⽅”变化外，1997年后的武汉市商务楼市场开始由销售市场转为租赁市场，由⼤单销售转为⼩额销售，散户开始演变为市场的主⾓，延续⾄今。
此后，武汉市商务楼市场逐步演变出如武昌地区的⾼新主题商务楼区，汉⼝建设⼤道的⾦融主题商务楼区，汉⼝解放⼤道商业型寄居商务楼区等，但总体租售环境已不如前。
⾃1998年后，武汉市商务楼市场另⼀项重⼤的特征是区域结构表现出⼀定的差异性，特定区域的甲级写字楼需求旺盛，⽽⼄级写字楼成为近年最⼤的存量。
如⾦融主题的建银⼤厦、瑞通⼴场、信合⼤厦等，位处⾼端，积聚了⼤量外资及⼤型内资企业集团。
凡此种种，⽆论是各种主题的倡导，还是如5A等概念⾏销，还是特定区域的强势竞争，都是遭遇低靡市场环境所做出的⼀⼀应对。
⽽⾃2003年起，武汉市的商务楼产品市场开始进⼊崭新的发展阶段。
武汉商务楼市场特征1、中⼩散户的武昌与⾦融商业的汉⼝由于区域的功能定位和历史原因，商务楼投资随之表现出不同的特⾊，成就了不同的商务楼市场类型。
武昌商务楼需求市场主要由个⼈及中⼩企业驱动，汉⼝商务楼消费市场主要由⾦融、商业等⼤机构驱动，聚集了不同类型的客户群。
武汉写字楼数据武汉写字楼分析报告
武汉市办公楼数据分析报告作者:灵智爬虫编写日期：2021-01-21文档目录2一、写字楼数量情况 ......................................................................4二、竣工年限与数量 ......................................................................三、开发商数据分析 ......................................................................55四、物业公司数据分析 ....................................................................五、价格数据分析........................................................................56六、租金数据分析........................................................................7七、面积楼据分析........................................................................7八、层数数据分析........................................................................8九、电梯数据分析........................................................................8十、写字楼清单数据 ......................................................................一、 写字楼数量情况武汉市共有写字楼1487幢。
武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告(精)
武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告新年新气象,2012年伴随蛇年的到来已经成为过去,全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了2012江城商业写字楼市场报告,报告中指出,根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算,预计到2013年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米,对比2012年的租金水平上涨了32%。
据介绍,伴随着武汉商务环境越来越成熟,内资企业的极投资,企业对商业写字楼的需要逐渐释放,2012年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和,创历史之最。
其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬,再加写字楼提价积极,导致2012年,武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元,虽然在全国来看数字只比重庆略高,但是升值潜力巨大,租金涨幅已跃居首位。
从区域来看,武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼,在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈光谷商圈由于受到新增供应少,可租项目稀缺等原因,租金及物业管理费涨幅最大,最高的达到40%以上。
据相关人士指出,蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。
预计在2013年写字楼空置率有小幅上升,仍将持续上涨,直到2016年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。
从此看来,武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里,租金升值空间广阔,是投资的好去处。
值得注意的是,在经历了近1年的量价提升之后,2012年7月份以来,武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。
武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为,2季度之后,商铺市场价格浮动不大,开发商回笼资金比较急迫。
而交易量上扬的行情在4月刹车,被市场认为是对3月恐慌性投资的修复,但4~7月商业地产项目虽仍处回升通道中,但成交量均未达到3月高点。
而从另一个侧面看,市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。
不过,写字楼从02年4月开始,却有接过商铺上涨大捧的势头。
奥山世纪城商业市场环境及商业定位
商业部分市场环境分析及定位建议（下）源自：/ 海量资源免费下载定位篇源自：/ 海量资源免费下载源自：/ 海量资源免费下载一、商业物业体量建议：1、商业市场供给：2、纯粹商业（不含写字楼、住宿型酒店）需求测算本项目商业辐射人群分析：本项目位于青山、武昌、洪山三区交汇之处，处于长江七桥桥头，从区位特征来看，本项目具备较强的商业辐射力。
□有效需求群体及消费概率判断：·青山区域居民：从交通通达性、直线距离远近来看，本项目最易抓住的客户群体就是青山区域居民。
但由于与建二、源自：/ 海量资源免费下载源自：/ 海量资源免费下载红钢城商圈之间距离太近，容易造成彼此之间的客户竞争，形成青山市场三分天下之局面。
青山居民以中年人群为主，老年人群为辅，年轻人群占少数，因此，大多习惯就近消费，除了高档用品、特色消费向汉口外流外，其他基本消费对区域内原有商圈的商业具有较强的依赖性。
·徐东区域居民：从徐东商圈发展的成熟度和丰富度来看，它已很好的抓住了区域内的原住居民，即使有消费外流，也是分流到层次更高、地段更优、特色更明显的市级商业中心中。
徐东商圈内的客户群体对其具有较高的忠诚度。
新建的商业中心，若地理区位、商圈级别等均无法与之媲美，则很难抓住徐东商圈的客户群体。
分析结论：本项目仅能借直线距离近的优势，吸引邻近本项目的徐东区域边缘客户，如沿和平大道分布的杨园、□学生消费群体：项目附近的武汉理工大学、武汉科技大学是学生群体的主要来源，他们的早期消费主要集中建设二路，并发散到徐东、司门口、江汉路等区域的中低档商业中。
人气旺盛、业态丰富、环境时尚、物美价廉的商业，尤其容易吸引该类客户群体。
□二七片区居民：据调查汉口东部区域居民，基本不会考虑商业的跨江消费。
永清商圈和二七商圈大体量商业的规划和建设，汉口东部区域居民跨江消费的可能性更加降低。
□杨春湖城市副中心：杨春湖城市副中心，将于未来10年内形成，并导入人口约10源自：/ 海量资源免费下载由火车站带来的流动人口很难转化为现实的消费力，即使转化为消费力其转化率也较低。
中商广场 (武汉写字楼)
一、前言承蒙贵司厚爱，得以让敝司有机会策划代理“中商广场”项目，前期敝司以就该项目向贵公司提交了《中商广场市场推广要点提案》和《中商广场项目市场推广20天计划》，现就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。
二、市场分析1、写字楼市场调查与分析没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析，则市场推广思路就是无本之木，无源之水……1.1写字楼宏观市场分析在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。
因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。
粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。
但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相当高。
写字楼的萧条直至98年底。
1999年至2000年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40％。
2000年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。
因此，写字楼的市场机会将会越来越多。
1.2武汉写字楼现状分析要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。
武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。
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仲量联行测量师事务所(上海)有限公司湖北分公司中国湖北省武汉市江岸区中山大道1628号武汉天地平安金融中心3202-03室邮政编码 430014电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 21442015年武汉办公楼市场报告作者：仲量联行武汉分公司目录1.武汉办公楼市场概况 (2)2.2015年武汉办公楼市场回顾 (3)2.1办公楼市场供应分析 (3)2.2优质办公楼需求解读 (6)2.3办公楼市场租金走势 (10)3.武汉办公楼市场展望 (12)3.1.市场整体预期 (12)3.2.市场格局展望 (12)3.3.市场指标预期 (15)4.总结 (17)1.武汉办公楼市场概况2015年武汉优质办公楼新增供应242,617平方米，累计总体量到达2,692,093平方米。
其中新增甲级办公楼45,753平方米，乙级办公楼225,130平方米。
市场吸纳反应良好，全年净吸纳量达到340,196平方米，推进全市空置率进一步降低，达到历史新低点18.6%。
在租金方面，全市优质办公楼租金平稳增长，同比增长1.4%。
甲级办公楼租金增幅明显，同比增长3.6%。
预计未来三年是武汉办公楼市场集中大量供应的小高峰，市场将由业主市场向租户市场偏移，整体市场进入短暂的调整期。
预计市场整体各市场指标仍将继续增长，但增速会进一步放慢，租金增幅受限。
武汉办公楼历年供应与需求概况2.2015年武汉办公楼市场回顾2.1办公楼市场供应分析2.1.1 整体供应办公楼供应平稳不及预期截至2015年年底，武汉市优质办公楼总体供应达到2,692,093平方米，较去年年底新增供应24万平方米，低于2012-2014年的年度新增供应。
原预期今年武汉可迎来58万平方米的新增供应，由于开发商施工延期，新增供应平缓入市。
个别商务区甲级办公楼供应不足，全市新增供应结构尚待调整。
武昌区在今年入市的几个优质项目填补了武昌区优质办公楼供应不足的缺口。
自2012年开始，武昌区域保持年均25万平方米新增供应持续发展，追赶上了汉口的累计供应面积。
至2015年底，武昌区的优质办公楼总体量超过汉口区域近18万平方米。
武汉办公楼历史新增及累计供应数据来源：仲量联行武汉各商务区优质办公楼规模数据来源：仲量联行2.1.2 甲级供应甲级供应滞缓，新入市项目提升整体水平数据来源：仲量联行2015年甲级办公楼总供应为730, 017平方米，当年新增供应45, 753平方米。
武汉市甲级办公楼新增供应较往年放缓，不及年初预计的20万平方米新增供应面积。
新增项目数和体量均小于2014年。
此年仅有一个项目入市——武汉天地企业天地2号，是永清片区中继企业中心5号之后的第二座甲级办公楼，进一步提升了此新兴区域的商务氛围。
原定于可在2015年年底入市的甲级办公楼项目——铂仕汇广场和长城汇，均推迟至2016年第一季度入市，使得2015年全年新增甲级办公楼略薄弱。
现在汉口的甲级办公楼总体量占到全市的73.6%。
个别商务区甲级办公楼供应不足，全市甲级办公楼布局尚需调整。
2.2优质办公楼需求解读2.2.1宏观需求整体办公楼市场需求旺盛，甲级办公楼项目备受欢迎2015年全年吸纳量34万方，创下年度吸纳量新纪录，超过2013年的高峰。
因大量企业办公环境升级需求旺盛，2015年武汉市优质办公楼整体空置率为18.4%，到达历史水平新低点。
全年甲级办公楼空置率降至17.8%，净吸纳量保持平稳，接近10万平方米，延续去年强劲需求趋势，是2013年的两倍。
自2011年武汉市办公楼市场步入快速发展期以来，这几年市场对新增办公面积吸纳良好，2012-2015年度市场总吸纳量均超过25万平方米。
2015年前三季度的吸纳表现已与2014年全年吸纳量持平。
本年因甲级项目供应滞缓，租户选择有限，过半甲级办公楼接近满租。
个别商务区如武昌滨江商务区和中南中北路区域甲级办公楼供不应求。
然而，未来三年，预计每年新增合计总体量为50万平方米的甲级办公楼项目，现在武汉甲级办公楼供应不足的格局将快速扭转为高度竞争市场，租户议价权上升。
预计3年内，武汉甲级办公楼市场将快速成熟起来，进一步吸引高收益型、创新型外来租户。
武汉优质办公楼净吸纳及空置率数据来源：仲量联行2.2微观需求我们对2015年甲级办公楼新增吸纳来源做了分析：从需求行业来看，金融类企业租赁需求最大，需求量居其次的是信息与电子和制造业；从需求类型来看，外来企业新成立分公司、本地企业升级扩租等需求造成今年平稳强劲的需求。
在我们追踪的甲级办公楼项目里，本年扩租办公面积的大型企业、机构新增租赁面积为占全年吸纳量的17%。
(1)需求行业2015年武汉甲级办公楼新增租户行业来源数据来源：仲量联行由上图可获悉，2015年甲级办公楼内新增租户中多达65%为金融类企业，比去年的占比59%进一步上升。
远超位于第二位占比为8%的信息与电子行业与制造业。
第三位则是专业服务业，由去年的4%上升为今年的7%。
房地产与建筑行业由去年的8%降为4%。
这些数据见证了武汉市经济结构的良好调整，进一步由人力密集的粗放生产向高智力、资本密集的精细生产、高附加值产业过渡。
武汉新增租户向1线城市靠拢，城市商务氛围逐渐成熟。
最大需求行业——金融业随着全国大力发转互联网创业和股市改革的热潮，办公楼新增租户行业来源与全国发展趋势保持一致——新增企业中，金融行业占据大半壁江山，达65%。
这延续了2014年开始的新增租户发展趋势。
而回首2013年，新增租户排名前三位的行业分别为房地产与建筑业、金融业和制造业。
金融行业进入了全面发展的时期，除去来自银行职能部门、中小型投资公司、保险、证券、金融服务公司等的传统企业需求，还新生了来自P2P互联网金融企业、证券投资配资企业和私募股权基金管理公司。
随着金融行业在武汉的不断成熟，外地金融企业在武汉设立分支机构数量增多，金融类企业的种类越来越多样化和国际化。
P2P是自2014年下半年兴起的新型金融企业，在2015年一直迅猛发展，各大机构激进扩张业务，在甲级办公楼承租新办公室。
仅P2P这类金融企业就占据2015年甲级办公楼新增租赁面积的20.5%。
随着全国经济增速放缓、制造业企业步入寒冬，此类企业的兑付风险也逐渐显现。
虽然新增租赁面积庞大，也存在隔夜间人去楼空的高风险，引发的挤兑现象也会对楼内其他租户带来干扰。
国家对此类企业已经通过行政手段管制，限制新的P2P企业注册在案，所以我们预计金融业P2P的扩张热潮并不会延续，未来传统金融行业（如银行、保险、证券）还有可发展空间。
新兴类型金融企业如私募股权基金和金融移动支付公司还会新生办公需求。
随着金融市场的资产证券化发展，这几类企业尚在高速成长期。
需求强劲行业——信息与电子产业除了金融行业，就租赁需求较大的其它行业来看，一线城市和 1.5线城市有所差别。
一线城市的非金融专业服务类企业租赁需求较高。
1.5线城市则与各自发展的优势产业相一致，如成都的专业服务和零售贸易类企业需求较大，西安的能源化工和房地产行业需求较大，随着武汉光谷的崛起，信息产业成为武汉最具优势的产业之一，其在办公楼需求市场仍是稳定租户来源。
在以新兴互联网创业类企业为代表的信息与电子产业中，与民生消费息息相关的O2O类企业和存活过初创期、处于成长期的互联网企业皆有升级至优质办公楼办公的需求。
他们强劲的市场占有率和收入，和来自私募基金的资本支持可以保证他们对优质办公楼租金的承付能力。
潜力增长行业——专业服务业今年增长速度仅次于金融行业的当属专业服务业，新增租户占比由去年的4%上升为今年的7%。
这类企业升级趋势显著，部分是由非标准办公楼搬至优质办公楼。
专业服务业企业，特别是律师事务所和高端留学服务咨询机构，今年开始入驻甲级办公楼。
在实业经济增长放缓的情况下，政府购买服务将会随之上升，故专业服务业如法务咨询、留学咨询服务等的市场还有很大的增长空间，其增长速度会超过传统制造业。
在行业发展、商务氛围逐渐成熟时，这两类企业在日益热化的竞争中有同金融行业企业的动力，通过升级办公楼来提升企业形象。
故我们预计专业服务业将继续增长，未来成为优质办公楼的需求主力之一。
（2）需求类型从需求类型来看，武汉经济的蓬勃发展，吸引着新的企业入驻，促进企业升级扩租，以及释放武汉自有企业的办公升级需求。
新机构的入驻：金融类企业如台湾土地银行和前海人寿两家企业均在武汉首开分公司，国际外事机构如日本贸易促进协会和韩国旅游局签订入驻武汉汉口沿江商务区。
随着武汉国际吸引力的提升，武汉市将会迎来更多新的优质企业入驻带来办公楼租赁需求。
扩张扩租需求：升级扩租是企业对当地经济发展预期良好的反应，武汉将继续保持强劲增长势头使得各公司对其在武汉的业务更加重视，如华为、日本大金扩租原有租赁面积，金融企业大大财富、京金联扩张业务设置新办事处。
办公升级需求：在武汉优质办公楼市场发展早期，很多武汉企业办公场所选择有限，办公环境和硬件设施不佳，在优质办公楼供应增加后，这类企业出于品牌形象和工作环境考虑，开始租赁优质办公楼，从而成为推动优质办公楼吸纳大幅增加的因素之一。
本年武昌区域的本地企业升级需求强劲，实现破纪录的年度新增租赁面积。
(3) 新常态下的新市场经济结构调整总是避免不了行业的洗牌、企业的优胜劣汰。
在金融类企业大张旗鼓扩张办公的据点同时，制造业企业，尤其是外资制造业企业开始悄然生息缩减租户面积、或者战略性结束业务。
武汉作为内陆城市，外资制造业企业分布情况本不如沿海省份城市密集，故外资企业撤离情况也不如沿海省份城市明显。
在武汉万达中心办公的阿尔斯通（武汉）工程技术公司，原先租赁两整层楼办公，在2015年下半年缩减至一层，为原来租赁面积的一半。
电信行业企业休斯（Hughes）关闭武汉所有办公分支，战略撤离武汉。
还有一些制造业外资企业也有类似的趋势，预计未来外资企业还会有公司降级、缩减租赁面积的情况，对业主信心造成消极影响。
一方面，这些外资制造业企业受全国产业发展大环境的影响，或因于产业周期到达衰退期，实行暂时的业务调整。
另一方面，中国自身企业竞争力高速发展，尤其是外资企业维持市场份额日益艰难。
虽然外资制造业企业可能会有进一步萎缩的消极前景，市场实际情况要根据各产业判定。
就现状而言，在生物医药、汽车产业、环保节能、高端制造业这类对高智力大资本投入、受国际知识产权、专利保护的外资企业在中国现在消费型导向经济体系中仍将占有主力市场。
这类企业对优质办公楼的需求是稳定的。
2.3办公楼市场租金走势全年租金指数稳中有升仲量联行在武汉持续监测和跟踪现有和未来办公楼项目及其租金。
除了平均租金，我们还引入了“同质比指数”的概念，从而剔除了新入市项目未稳定状态对租金趋势的干扰，反应的是既有物业的租金实际增幅趋势。