房地产企业财务风险分析及防范

房地产企业财务风险分析及防范
任叶容
摘要：房地产行业在我国经济社会中地位较高，自从提出“房子是用来住不是用来炒的”
这个观念，房地产行业的发展受到了一定程度的影响，又由于房地产本身具有库存量较大、
负债率较高等特点，因此房地产行业往往存在财务风险。

为保证房地产的正常健康发展，企业应及时关注相关财务数据，客观分析财务风险，做好防范措施。

关键词：房地产企业；财务风险；防范措施
一、房地产企业财务风险概述
（一）筹资风险
充足的资金是企业发展的重要保障之一，房地产行业与其他行业相比需要更多的资金作为支持，自有资金常常难以满足发展需要。

因此其往往会采取向银行或金融机构借款的方式来获得生产所必须的资金，以此来维持正常的生产经营活动。

通过各种各样筹资方式获得的资金在未来需要进行还本付息，但是房地产行业的资金回收周期较其他行业而言更长，如果企业在还本付息期
间没有充足的资金，那么将面对一定的风险，
因此有效的提前判断筹资风险识别对企业而言非常重要。

（二）投资风险
房地产行业受宏观因素影响较大，因此投标成功拿
下地皮，只是投资的开始，后续还需要确定对内对外的投
资结构，各项目的回报率等等因素进行综合分析。

尽量降低由于判断失误，投资过于盲目没有计划而造成的资金无法满足投资需要、资金链断裂或者更加严重的局面。

（三）营运风险
市场的需求变化莫测，企业所有的生产活动都是根
据市场的需求进行，如果企业出现存货无法变现、
各项资产无法正常周转，那么整个生产活动也可能被迫中止，
在财务上也将面临不小的挑战，
需要面对各种各样的问题。

房地产行业由于其产品的特殊性，企业更应该加强关注
其产品的销售情况，实时关注整个企业各个生产环节，
避免出现营运风险。

（四）现金流量风险
充足的现金是企业正常营运的重要保证，企业因自身管理或合作伙伴资金出现问题等等原因，导致了企业的在现金流入和现金流出上出现不一致，而形成现金流
量风险。

由于现金流量风险具有潜伏期较长的特点，所以初期可能难以发觉，如果等到问题严重时再发现，
企业需要花更多的精力、更多的资金来解决，如果出现无法控制
的场面，势必会让企业产生较大的损失，
所以企业需要实时关注相关指标，做到严密的监控。

二、财务风险防范必要性
风险管理的目标是通过减少风险的损失，获取较高
的安全保障，实现利益最大化。

通过整合计算企业的各项财务数据，利用科学的定量分析或者定性分析方法，
结合市场情况进行综合考虑，从而进行财务风险评判，
达到财务管理的目的。

完善的财务风险管理有利于企业客观认
识现状、提前发现问题并提前作出防范措施、
避免问题进一步恶化。

因此企业应该重视财务风险的管理。

三、房地产企业财务风险成因（一）企业对国家政策和市场变化缺乏前瞻性
房地产行业对我国经济发展有重要的影响，
房地产企业的营运能力与市场环境、
国家政策息息相关。

2010年国家出台二套房贷款首付不得低于40%的“最严”限购政策后，便不断加强对房地产行业的调控。

随着2013年新“国
五条”的出台，国家又继续强调限购限贷的政策。

一二线城市近年来一直是国家调控的重点，
因此，部分地区房价波动较大、资金周转困难，加大了房地产企业发生财务风险
的可能性。

尤其是一些中小房地产企业，
在国家调控宏观政策时，往往因为缺乏前瞻新而使企业产生财务风险。

（二）棚改货币化政策变动，
企业筹资难度加大房地产行业往往通过扩充土地来不断扩大自身规
模，以达到降低自身融资成本、
拥有充足的资金的目的。

近年来随着土地的日益紧缺，
以及拿地成本的增加，房地产企业仅靠自由资本进行周转往往难以满足企业发展的需要，会通过各种各样大规模的贷款来进行支撑。

由于国家的管控，通过信托、表外、委贷等渠道进入企业的资金基本被掐断，所以大部分企业的融资方式以银行借款为主。

银行的借款制度往往与国家宏观政策有着密不可分的影响，在过去两年里国家大力推行房地产行业的去库
存政策，棚改模式主要以货币化安置为主，
银行对企业的借款政策较为宽松，企业借款较为容易。

但自2018年10
月开始，由于近年来一二线城市限购政策的推进，
导致部分炒房族将目光放到了三四线城市，
从而导致房价上涨，而目前我国部分地区去库存化已基本达到预定目标，如果继续推进棚改货币化的方式可能会造成房价虚高，
因此以住建部为首的六个部门联合发布了相关文件，银行对棚改专项贷款将不再给予支持。

该政策的变动意味着在接下来的一段时间，房地产企业通过银行融资借款的可能性减小，融资压力有所增大。

（三）市场竞争加剧
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在我国经过市场化改革后，房地产业开始迅速发展。

但随着产业内的企业不断进入，
数量逐渐增加，产业发展速度也随之放缓，致使加剧了在产业的内部企业之间的竞争，被迫让房地产企业不间断的加快着自身的发展速度，大量房地产企业为了稳固自身，不被市场所淘汰，采用高财务杠杆经营模式，最后使企业负债率比平常更高，
财务风险也更高。

另一方面，
在负债率普遍较高的地产行业，经过2019年突如其来的新冠肺炎疫情影响，
购房需求极速减少，资金流入困难。

房地产如何降低大环境的影响
至关重要，因为一旦资金流入过少，
公司很容易陷入僵局。

（四）企业财务管理制度不健全
房地产企业想要防范财务风险，那么健全的财务管
理制度很重要。

对于大型的房地产企业来说，
其财务管理制度较为健全，发生财务风险的可能性较小。

而对于中小型房地产企业而言，其财务管理制度可能并不完善，因此，企业在发生产财务风险时并不能有效的应对。

大部分企业在发生财务风险时都是进行事后控制，可见企业对于建立健全的财务管理制度并不重视，这可能导致企业
在真正面临财务风险的时候，
应对不足，不健全的财务管理制度也将为企业发展留下巨大隐患。

四、房地产企业加强财务风险的措施
（一）加强政策研究，
深入市场调查国家政策对于房地产公司的发展具有重要的影响，
公司的高层必须对房地产相关政策有着充分的认识和自
我理解，彻底研究相关政策未来可能会对企业发展造成
的后果及影响，及时调整并完善公司的经营计划，
做好相应的应变措施。

房地产公司对市场的把握应该主要体现在三个方面:第一是地域的选择，过去的地产开发主要集
中在一线城市，但是一线城市开发成本高、
可选择的地块少，同时受高房价的影响，很多消费者会选择在二、三
线城市买房，
这就给二、三线城市的房地产开发提供了巨大的市场。

第二是经营模式的变化，
现在的房地产不局限于开发商品房，随着目前租赁市场的兴起，
很多人趋向岀于居住具有长期稳定的租性房屋；第三是满足小户型
的需求，对于很多的年轻人来说，
购买一套大面积的房子会面临巨大的经济压力，此时小户型自然成为他们的考虑对象，所以房地产公司在设计户型时可以充分考虑这
群人的需求，做到“知己知彼，
百战不殆”。

（二）借力互联网发展，
实现多元化融资房地产企业可以尝试P2P 融资。

互联网行业的快速发展给各行各业带来了巨大变革，对房地产行业的筹资方式也带来了一些更新，P2P 融资是借助互联网信息技术以及互联网信息平台，该融资模式利用互联网信息发
布，传播成本低的优势，借款方事先设计好融资方案，
提出融资额度，资金使用时间，
抵押物品或者担保中介，资金回报率，然后发布在相关P2P 平台上。

出资方依据相关
信息，根据自身风险承担能力自由竞标。

竞标结束后双方在融资平台签署电子融资协议。

融资期限到时，借款方根
据协议通过平台自动还款至投资方。

整个过程投融资双
方不用见面，流程简单，极大的节省了时间，
降低了成本，并降低了资金参与门槛。

除此以外，
还可以尝试房产众筹融资。

房产众筹可以理解为多人投资一处房地产,共同拥有并共同获取房产收益的过程。

通过多元化的筹资方式
来分散依靠银行长期借款、
外债融资的压力。

（三）控制存货规模，
增强存货管理房地产行业从拿地到销售会花费较长的时间，在这段时间房地产行业可能会出现各种未曾预料到的变故，由于房地产行业总体投入资金较大，任何一个变故都有
可能给企业造成巨大影响。

因此，
房地产企业需要建立健全存货管理机制，严格把控生产规模与速度，
增强存货管理。

对于房地产企业，提高员工销售能力，
加大优惠政策的使用可以促进存货销售速度，
减少存货的积压，促进资金链运转。

（四）树立风险防范意识，
提前制定防范措施为了尽量减小汇率变动给企业造成的不好影响，
企业需要能够有识别风险的能力，并且提前采取相应措施
给予防范，如可以结合企业的实际情况提前赎回债券。

除此以外也可以继续采用套期保值的方案，尽管有公司利用套期保值来达到投机的目的，但套期保值也是可以用来防范财务风险。

2019年人民币兑外币汇率波动较大，
2020年受新冠肺炎疫情的影响，
要持续控制中长期汇率波动风险，需要对外币资产/负债匹配性、
期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口，通过这种方式尽量减小由于汇率变动受到的影响。

此外，还应构建有效的财务风险管理体系，
做好目标设定、事件识别、风险评估、风险应对、
风险监控等整个财务风险管理流程，对危险性因素应尽可能采取规避策略。

根据企业自身情况构建恰当的财务风险管理体系，具体
问题要具体分析，对可能出现问题进行预测，
尽力将损失降到可承受范围。

结束语
财务风险是每个企业都会遇见而又无法回避的问题，因此需要我们以理论基础为依据，以实际情况为背景，积极探索解决办法，在传统的方式上不断根据当下环境给予创新，寻求更合适的方法。

参考文献：
[1]芃郭.房地产企业财务管理风险探索与防范[J].财会学习，2019，(6)：66+68.
[2]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯，2016，（23）：94-97.
[3]吴玉凤.房地产企业财务风险控制分析———基于MH集团的案例分析[J].商业会计，2018，(18)：67-69.
（作者单位：重庆工商大学会计学院）
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