消防、空调、楼控、综合安防维护保养手册

大楼空调、楼控、消防、综合安防
维
护
保
养
手
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第一部分中央空调系统 (2)
一、中央空调设备 (2)
二、热源站（俗称锅炉房） (17)
三、参照的标准、规范 (18)
四、工具、仪器（表） (19)
第二部分楼宇自控系统（BAS） (21)
一、概述 (21)
二、原理 (21)
三、BAS网络 (23)
四、冷冻水系统 (24)
五、空调机组 (25)
六、给水系统 (26)
七、排污系统 (26)
八、送排风系统 (27)
九、照明系统 (27)
十、变配电系统 (28)
第三部分消防报警灭火系统 (29)
一、维护目的 (29)
二、工作原理 (29)
三、消防系统的组成 (29)
四、消防报警主机 (30)
五、探测及报警 (32)
六、联动及灭火 (34)
七、消防电话 (46)
八、应急照明、疏散指示 (47)
九、参照的标准、规范 (48)
第四部分门禁系统 (49)
一、概述 (49)
二、系统组成图 (49)
三、逻辑图 (50)
四、工作原理 (50)
五、维护保养内容 (50)
六、常见易发故障 (52)
第五部分闭路监控系统 (53)
一、概述 (53)
二、系统组成图 (53)
三、逻辑图 (54)
四、工作原理 (54)
五、维护保养内容 (55)
六、常见易发故障 (58)
第一部分中央空调系统
空调，就是将空气进行温度、湿度控制、调节，从而达到改变环境空气质量的技术。

而将空调设备集中起来管理、控制，则称为“中央空调”。

中央空调包括如下内容：
●机房设备包含冷源站和热源站，冷源站有冷水机组的冷冻系统和冷却系统两类设备组成，
冷冻系统有蒸发器、冷冻水泵、集（分）水器组成，冷却系统有冷凝器、冷却水泵、电
子水处理仪、冷却塔、风机组成；热源站则包含锅炉、水泵、水处理器、水箱和换热器
等设备。

●管路部分包含供、回水管道、阀门、过滤器、压力表等等设备和保温材料组成。

●工作站包含空调机柜（风机盘管），空调机柜一般由风机段、过滤段、蒸发段和混合段组
成。

●风管部分则包含送、回风风管、末端设备（含调节阀、散流器和送、回风口等设备）以
及保温材料。

图表1中央空调设备流程图
对中央空调系统进行维护、保养，是保证设备在一个良性的工作环境中，延长设备使用寿命的必要措施和手段；同时，空调设备需要大量的电能、水，定期有效对其进行维护、保养，减少用电、用水量，从而节约达到能源的目的；并且，定期有效对其进行维护、保养，减少应急抢修，节省人力资源。

下面阐述中央空调设备的维护、保养。

一、中央空调设备
中央空调设备系统由制冷主机、冷却水系统、冷冻水系统，供水系统组成
A、制冷主机
一般包括冷冻机房（冷源）和锅炉机房（热源），在冷暖两用的热泵机组中，因冷源、热源共
为一体，故只有一个机房。

a、制冷主机的组成、工作原理
制冷主机由压缩机、蒸发器、冷凝器和节流机构基本的部件组成，可辅以电机、控制箱等部件。

压缩式制冷主机的工作原理：制冷剂在系统中不断循环流动，发生状态变化，与外界进行热量交换。

即低压饱和液态制冷剂在蒸发器中吸收被冷却物体的热量后，汽化成低压低温的蒸气，
被压缩机吸入后压缩成高温高压的气体排入冷凝器，在
冷凝器中向冷却介质（水或空气）放热而冷凝为高压液
体，该液体在压缩机产生的压力作用下，沿管道经过膨
胀阀或毛细管（节流机构）节流降压为低压饱和制冷液
体，再次进入蒸发器吸热而汽化。

这样，制冷剂在制冷
系统中经过蒸发、压缩、冷凝、节流四个基本热力过程
完成一个制冷循环。

如此反复循环，蒸发器周围的介质
就得到冷却降温，达到了制冷的目的。

原理图如图左：
离心压缩式制冷主机的工作原理：离心式制冷主机的压缩机有单级、双级及多级多种结构形式。

主要有吸气室、叶轮（工作轮）、扩压气、蜗室（蜗壳）、轴封装置、弯道及回流器等部件。

压缩机叶轮旋转时，来自蒸发器的制冷剂蒸气经吸气室进入叶轮。

高速旋转叶轮上的叶片机驱动气体运动，将气体自叶轮中心向外周抛出，致使叶轮进口处形成低压，气体由吸气管不断吸入。

在这些过程中，叶轮对气体作功，使其动能和压力能增加，气体的压力和流速得到提高。

接着，气体以高速进入截面逐渐扩大的扩压器和蜗室，流速逐渐下降，大部分气体动能转换成压力能，压力进一步增大。

为了使制冷剂蒸气压力继续提高，则利用弯道和回流器再将气体引入下一级叶轮，并重复压缩过程。

被压缩的制冷剂蒸气从最后一级扩压器流出后，又由蜗室将其汇集，进而通过排气管到输送至冷凝器。

由此可看出，压缩机的作用是往复做功，压缩冷媒，压缩成高温高压的气体；冷凝器的作用是将冷媒的热量和压缩机往复做功时产生的热量，向冷却介质放热；蒸发器的作用则是将冷媒吸热而汽化，吸收周围环境的热量，给载冷介质（水）降温，从而达到制冷的目的。

b、制冷主机的分类
制冷主机从冷却介质上在分类，可分为水冷式和风冷式两种，它们只是在冷却介质上不同。

水冷式制冷主机是以水为冷却介质，风冷式制冷主机则以风为冷却介质。

它们的共同点是均以水为载冷剂、以冷媒为制冷剂的制冷机组。

风冷式制冷主机与水冷式制冷主机相比，它可省去外围庞大的冷却水系统，如冷却塔、冷却水泵、电子除垢仪以及冷却管道等等。

制冷主机从冷媒（制冷剂）上进行分类，又可分为压缩式和直接燃烧吸收式。

传统压缩式制冷主机，采用压缩的方式有以下几种，分别是蒸气式、离心式、螺杆式、活塞式、涡旋式和往复式。

在世界上三大著名空调主机厂商中，特灵（美标，trane）以离心式闻名，而约克（york）以往复式著名，开利（carrier）则以螺杆式著名。

c、周期维护、维修和检查记录内容表
每天参数记录表：
年度保养检查报告：
年度保养报告：
附录：美标（trane）的制冷主机冷水机组运行的正常参数表
机组运行记录
项目名称：年月日时
机组运行维护记录
表二
记录人：
特灵CVGE离心式冷冻机组保养报告
机组型号：出厂编号：
*表格空白处为机组未显示项目
备注：
技术员：客户代表：签字
水泵做功后，冷却介质在出水管中因机械能而流动，形成一个循环的过程。

阀门则是切断水流或调节水流的大小，而冷却水泵是水泵通过电能做功，将电能转换为机械能，将冷却介质水抽送到冷却塔中去放热。

冷却塔则通过风扇叶轮不停地运转，填料减缓从上而下的冷却出水流速，让高温水同室外空气进行热交换，进而达到降温放热的目的。

电子除垢仪（电子水处理仪）是改善水质、减少锅垢和铁锈的重要设备，因冷却水是高温水，水中有游离状态（不饱和）的氢氧化钙、氢氧化铁、氧分子和铁分子成分，在高温作用下能结合成氧化钙、氧化铁，形成锅垢。

电子除垢仪则是分解氢氧化钙、氢氧化铁中的钙、铁离子，让其独立不氧分子发生化学反应。

橡胶软接头的作用是减少设备在运行工作中产生的振动。

因设备在工作时，设备的几何中心和设备的重心不在同一个点上，设备工作时会产生振动。

若采用管路同设备直接连接，只能加剧设备震动，设备使用寿命减少，管路会受到破坏。

注意事项：1）软接承受的压力超过其承压的极限，或软接老化，以及安装时设备中心线同软接的中心线不在同一条直线上、连接螺栓不紧密，会造成爆管。

2）管路同阀门连接处采用塑料、金属或石棉垫子作为密封，在长期使用过程中，因垫子老化或施工时没有拧紧连接螺栓，会造成漏水、爆管情况。

3）阀门由密封圈决定其性能，密封圈存在老化或管道内有杂物使其受损。

C、冷冻水系统
系统流程图：制冷机→水泵→分水器→柜机→风口（蒸发器）←集水器←（风机盘管）
冷冻水系统是冷媒将蒸发器中高温高压气体变成常温常压气体时吸收载冷剂（水）的热量，既同水进行热交换后，将载冷剂（水）带到需要改变环境温度的房间（通过空调柜机、风管和末端设备）去进行热交换的系统。

冷冻水系统设备，有冷冻水泵、分水器、集水器和管路、阀门、过滤器、压力表等等。

管路作为载冷剂的载体，水泵做功后，载冷剂在出水管中因机械能而流动，形成一个循环的过程。

阀门则是切断水流或调节水流的大小，而冷却水泵是水泵通过电能做功，将电能转换为机械能（动能和势能），将载冷剂水抽送到空调柜机（或风机盘管）中去进行热交换。

分水器是因多个冷冻供水主管长短、高低不一，需求的压力也不一致，故在分水器中进行压力调节，能有效保障各冷冻主管的冷负荷均衡，同时可给供水干管进行排污。

集水器与分水器配套使用，它汇集回水主管经过空调柜机（风机盘管）同空气热交换后的水，给制冷机组供水，同时可防止分水器压力过大而进行压差调节。

保温层是防止管道中的低温水（7℃和12℃），直接同空气进行热交换，能量损失，同时空气中有水蒸气存在，进行热交换后会产生冷凝水，给生产、办公环境造成破坏，管道产生锈蚀现象。

橡胶软接头的作用是减少设备在运行工作中产生的振动。

因设备在工作时，设备的几何中心和设备的重心不在同一个点上，设备工作时会产生振动。

若采用管路同设备直接连接，只能加剧设备震动，设备使用寿命减少，管路会受到破坏。

注意事项：1）软接承受的压力超过其承压的极限，或软接老化，以及安装时设备中心线同软接的中心线不在同一条直线上、连接螺栓不紧密，会造成爆管。

2）管路同阀门连接处采用塑料、金属或石棉垫子作为密封，在长期使用过程中，因垫子老化或施工时没有拧紧连接螺栓，会造成漏水、爆管情况。

3）阀门由密封圈决定其性能，密封圈存在老化或管道内有杂物使其受损。

D、供水系统
系统流程图：城市供水→钠离子水处理仪→给水箱→补水泵→膨胀水箱
供水系统由钠离子水处理仪、给水箱、补水泵、膨胀水箱和管路部分组成。

其作用为将城市的给水经钠离子水处理仪软化后，储藏在给水箱中，待冷冻系统缺水时通过补水泵给膨胀水箱补水。

膨胀水箱因其处于冷冻系统最高点，故它有三个作用：1）给冷冻系统补水；2）给冷冻系统顶压；3）冷冻系统排除空气。

F、风管及末端设备
风管是将工作站经过冷却降温处理低温风通过调节阀调节，由送风口（散流器）送到用户房间，同环境中的空气进行热交换，降低用户房间的空气温度。

从而达到温度调节、控制的目的。

三、参照的标准、规范
中央空调的维护、保养，参照以下标准、规范，特制订相应的维护、保养计划。

1、GBJXX-2001建筑中水设计规范
2、JB/T 3355-91离心式冷水机组技术条件
3、GB/T 13500-92封闭式制冷压缩机用三相异步电动机通用技术条件
4、GB/T 13501-92封闭式制冷压缩机用电动机绝缘耐氟试验方法
5、GB/T 7725-96房间空气调节器
6、GB 10080-88空调用通风机安全要求
7、GB 10891-89空气处理机组安全要求
8、GB 13326-91组合式空气处理机组噪声限值
9、GB/T 14294-93组合式空调机组
10、JB/T 4283-91风机盘管机组
11、JB/T 4292-91盘管技术条件
12、GB1576-1996低压锅炉水质
13、JB/T1612锅炉水压试验条件
14、采暖通风设计规范
15、GB 4272-92设备及管道保温技术通则
16、GB/T 16811-1997低压锅炉水处理设施运行效果与监测
17、GB/T 13469-92工业用离心泵、混流泵、轴流泵与旋涡系统经济运行
18、制冷设计规范
四、工具、仪器（表）
中央空调设备由于在长期的使用工作过程中，会产生必要的机械磨损、电控原件损坏以及冷媒、冷冻油的损失，过滤器脏、蒸发铜管锈蚀等等原因，造成空调设备效果减弱，办公环境的空气质量下降，从而影响正常的办公设备以及危害到工作人员的身心健康。

同时，中央空调设备在一个没有维护、保养制度下的条件中工作，必然会缩短其使用寿命，设备更换率大为上升，造成不必要的经济损失。

所以，中央空调系统设备的维护、保养，是有必要的，也是必须的。

第二部分 楼宇自控系统（BAS ）
一、概述
楼宇自控系统（BAS ）、办公自动化系统（OAS （FAS ）节省人力，节约能源,● 节省人力
1、 2、 现场设备也可通过3、 数据和历史数据)。

● 节约能源
1、 BAS 系统通过冷冻水进行”群控”,不让多余的冷冻机组(冷冻机,冷却泵,冷冻泵等)
运行:当室内温度降低或有空调机组关闭时, 相应的空调机组的调节阀开度减小或关闭,使大楼所需的冷冻水流量减少,此时冷冻机组出来的冷冻水不通过空调机组,而是未经利用就通过旁通管道“空循环”(见后图). BAS 系统根据冷冻水流量及供回水温差计算出大楼所需的冷负荷已经减少,即停止多余运行的冷冻机组;或单台冷冻机减少输出功率;
2、 通过BAS 系统的操作站,可以方便快速地让不需运行的设备停下来(如照明,送排风机
等).
● 延长设备使用寿命
1、 BAS 系统可以累计设备的运行时间,优先启动运行时间最短的设备, 优先停止运行时
间最长的设备,减小设备磨损程度的差异,提高整个系统的使用寿命; 2、 值班人员可以方便快速地查看设备的运行状况,发现异常,及时处理.
3、 设备故障信号能快速地将数据传输，及时处理故障设备，保障设备不带病工作。

二、原理
BAS 系统通过安装在现场的DDC （Director Digital Control ）（直接式数字控制器）控制器的输入端口，监视现场设备的状态(设备控制箱内的干触点,如运行,故障,手/自动)和运行参数(现
场设备上安装的传感器,如温度传感器, 湿度传感器,流量传感器，水压差传感器,水流开关,水位开关,压差开关,电流电压变送器等),并把这些信息通过网络控制器NCU（Net Control Unit）上传
可以有效地降低中央空调系统的能耗。

中央空调系统是通过主机的热交换功能来强制改变室内温度，这需要消耗大量的电能。

BAS系统可以根据DDC检测到的冷冻水流量及供回水温差，计算出大楼实际需要的冷负荷，以决定启动几台冷冻机及相应的水泵，达到节能目的，这就是BAS系统
三、BAS网络
BAS系统是一个典型的集散型管理系统。

以美国江森公司（Johnson Control）的Metasys系统为例，BAS系统由中央操作站、网络控制器NCU、直接数字控制器DDC等组成，中央操作站和NCU 间使用非屏蔽双绞线(UTP 俗称八芯线)通过集线器(HUB)组成以太网(ethernet),通迅速率超过10Mbit/s,采用”PING”地址的方式,即可检查网络通讯是否正常; NCU和DDC通过RS485连接（使用屏蔽双绞线，通讯距离不超过600m）,为一对多的传输方式,通迅速率不超过2Mbit/s,现场设备的监控点与传感器接入就近的DDC内，DDC可编程直接监控设备，中央操作站起管理作用。

系统组
在西门子兰洁尔的APOGE顶峰系统中,没有独立的NCU,在每一个DDC(MBC)箱中,都有一个功能强大的开放式处理器模块(O.P. OPEN PROCESSOR),它负责处理MBC内各种输入输出模块的
四、冷冻水系统
冷冻水系统给空调机组提供循环冷冻水水源。

单台冷冻机可以根据冷冻水回水温度,自动调节其输出功率, 达到节能目的。

如果有两台以上冷动机，BAS可以通过程序对冷冻水系统实现“群控”，以达到节能的目的，即：BAS根据检测到的冷冻水流量及供回水温差，计算出大楼需要的冷负荷，以决定开启几台冷冻机及相应的冷冻泵、冷却泵、冷却塔；根据检测到的冷却水出水温度，以决定冷却塔风机是否开启；同时BAS对设备的运行时间进行累计，并根据设备的运行时间优先
BAS监控内容：
DI：水泵、冷冻机、冷却塔运行、故障信号、蝶阀、水流开关的开关状态，水箱水位。

DO：水泵、冷水机、冷却塔风机的启停控制，蝶阀的开关控制。

AI：冷冻水、冷却水供回水温度；冷冻水流量；冷冻水供回水压差。

AO：压差旁通阀的调节
冷冻水系统有一定的开关机顺序要求,大原则就是:一定要冷冻水、冷却水正常循环起来以后水流量检测，才能启动冷冻机。

开机顺序:冷冻水(泵)-- 冷却水(泵,塔)—冷冻机
关机顺序: 冷冻机-- 冷却水(泵,塔)—冷冻水(泵)
五、空调机组
BAS监控内容：
DI：风机运行、故障、手/自动状态；过滤网状态。

DO：风机启停控制。

AI：新风、回风、送风温度。

AO：电动调节阀开度。

六、给水系统
DDC根据屋顶水箱及地下水池的水位开关状态，判断其水位，并据此自动启停补水泵，并能根
BAS监控内容：
DI：水泵的运行、故障、手/自动信号；水箱水池水位。

DO：水泵的启停控制。

七、排污系统
DDC根据污水池的水位开关状态，判断其水位，并据此自动启停排污泵，并能根据主泵、备用泵的清况自动切换，以达到自动排污的目的。

系统组成原理图如下：
BAS监控内容：
DI：水泵的运行、故障、手/自动信号；污水池水位。

DO：水泵的启停控制。

八、送排风系统
为保证室内通风换气，同时对温度要求又不高，如地下室及卫生间等场所，通常要设置送排风系统。

DDC根据BAS预设定的时间表或管理上位机中手动操作远程控制风机的启停。

BAS监控内容：
DI：风机的运行、故障、手/自动信号。

DO：风机的启停控制。

九、照明系统
大楼的公共场所照明及泛光（景观）照明，有一定的开启时段要求，为了节能， DDC可根据BAS预设定的时间表或管理上位机中手动操作远程控制照明的开关。

BAS监控内容：
DI：照明配电箱的开关、故障、手/自动信号。

DO：照明配电箱的开关控制。

十、变配电系统
BAS对变配电系统一般不作控制，仅监察重要参数及设备状态，如电压、电流、功率因数、有功功率、无功功率、开关状态、变压器超温报警等，其中电压、电流、功率因数、有功功率、无功功率等参数既可通过独立的传感器（变送器）经相应的DDC模块读取数值，也可通过电路分析仪读取所有的数值。

BAS监控内容：
DI：开关状态、变压器超温报警。

AI：电压、电流、功率因数、有功功率、无功功率。

第三部分消防报警灭火系统
一、维护目的
消防，是以防范为主、防消结合的一项长期工作，即“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”。

消防设备，是预防、扑灭火灾相结合的设备，是国家财产以及人身安全得到保障的必要设备。

通过科学合理的维护，保证消防系统设备稳定、正常运行，延长其使用寿命，使其处于最优的状态下发挥其最大效能。

火灾报警系统在现代智能建筑中起着极其重要的安全保障作用。

火灾报警系统属于智能大厦系统的一个子系统，但其又能完全脱离其他系统或网络的情况下，可独立正常运行和操作，完成其自身所具有的防灾和灭火的功能，具有绝对的优先权。

火灾报警系统的结构、组成、功能都应符合我国现行的规范。

二、工作原理
现场探测器采集烟雾浓度（温度）的变化数据后，利用网络外部二总线制或多线制传输给消防主机，消防主机通过网络确定探测器所在的内部通讯地址及访问协议，接收探测器现场采集的
根据探测器有无自带CPU分为：手动编码探测器和自动编码探测器。

消防主机分为集中式（探测器不带CPU）、分布集中式（探测器带CPU）。

集中式为手动拨地址码，消防主机直接对探测器逐个进行巡检，一旦发现火警，主机巡检到该位置的探测器时，探测器将数据信号传输给主机，由主机进行分析判断。

分布集中式为自行分配地址码，探测器利用自身所带CPU进行高速率的计算、分析判断，当确定为预警时，再把信号传输给消防主机。

联动部分根据输入开关量信号与输出开关量信号分为：输入模块、输出模块、输出输入模块，通过输入/出模块启动二次回路，启动水灭火系统或气灭火系统以及消防广播、排烟送风等等灭火设备。

传输网络部分起到连接各探测设备、执行设备及主机间的通讯作用，使报警和联动设备的安装情况与建筑物的结构分开，提供逻辑结构，便于编程、联动关系和地址显示，根据网络中各部分功能和通讯协议的不同，分为①控制器间的通讯总线；②控制器内部各功能卡间通讯总线；③探测器与控制器间通讯总线；④火灾显示盘、火灾显示驱动器及输出模块与控制器间的通讯总线。

消防电源分为主电源和备用电源。

主电源为220V交流市电，备用电源一般选用可充、放电反复使用的各种蓄电池。

主电源为消防设备提供电能，当主电源断电时，能自动转换到备用电源，
消防报警主机包括控制器和控制面板。

控制面板采用液晶中文显示、菜单操作方式，可显示并自动存储运行的各种信息。

五、探测及报警
感烟探测器（离子式）的工作原理：
感烟探测器外观图
这是一种利用烟雾粒子改变电防室电流原理的火灾探测器。

这种探测器有两个串联的电离室，其中一个电离室烟雾可流入，称为外电离室；另一个电离室是密闭的，称为内电离室。

这两个电
离室中分别装有微量的放射元素，使室内的空气电离。

平时，微弱的电离电流恒定流动，但当发生火灾时，烟流入外电离室时，离子电流发生变化，于是探测器就开始动作。

探测器的内部结构图
感温探测器（定温式、差定温式）的工作原理：
差定温式探测器内部利用一个热敏元件探测周围环境的温度，再用另一个热敏元件探测外壳温度。

这样探测器便能迅速地利用温差，评估温度上升幅度情况，如温差超过探测器本身的设定值，则发出报警信号。

定温式探测器内部利用一个热敏元件测量探测环境的温度，在热敏元件上设置温度的上限，当探测环境的温度超过该温度值时发出报警信号。

红外线型感烟探测器的工作原理：
主要由两部分组成︰一是发送器和
接收器、二是反射镜。

其工作原理是：发
送器发送不可见的红外线束至反射镜，反
射镜将该红外线束反射回发送器旁边的
接收器，这样在发送端与反射镜间形成了
一道红外线探测区。

当有火灾发生时，火
产生的烟雾粒子进入红外线探测区，散射
或吸收部份红外线，引起红外线强度的变化，当超过其设定值时，即发出报警。

六、联动及灭火
（一）模块
各种消防指令的执行都通过模块进行，各种消防设备的状态或指令执行情况也是通过模块完成的。

消防系统中模块分为输入模块、输出模块、输出输入模块、隔离模块，模块通过回路总线与回路卡进行连接。