收益法及其运用概述

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第二节 报酬资本化法的公式
3.净收益按一定数额递增的公式
(1)收益期限为有限年
第二节 报酬资本化法的公式
3.净收益按一定数额递增的公式
(2)收益期限为无限年
第二节 报酬资本化法的公式
4.净收益按一定数额递减的公式
收益期限为无限年
-b:净收益逐年递减的数额 -未来第n年的收益:A-(n-1)b 确定合理经营期,即年净收益为零时的期限A-(n-1) b=0,求出n。
例题:
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元,此后每年的净收益
会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合
理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益;如果报酬率为6%,请
计算该宗房地产的收益价格。 该宗房地产的合理经营期限n计算如下: 令A-(n-1)b=0 有25-(n-1)×2=0 n=25÷2+1=13.5(年) 该宗房地产第13年的净收益为: A-(n-1)b=25-(13-1)×2=1(万元) 该宗房地产第14年净收益为: A-(n-1)b=25-(14-1)×2=-1(万元) 所以合理经营年限为13.5年。 该宗房地产的收益价格计算如下:
第一节 收益法概述
• 三、收益法适用的估价对象
收益法适用的对象:收益性房地产。它不限于 估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属 的这类房地产有收益即可。
不适用收益法的对象:无收益的项目,如行政 办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。
第一节 收益法概述
• 四、收益法估价需要具备的条件
某宗房地产土地使用权剩余年限为48年;预计该房地产未来第一年 的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%;该类 房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。
第二节 报酬资本化法的公式
6.净收益按一定比率递减的公式
(1)收益期限为有限年
(2)收益期限为无限年
有效毛收入逐年递增的比率为I,运营费用逐年递增的比率为gE
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• 用于比较不同期限房地产价格的高低
年限不同,不能直接比较,都还原为无穷年限的价值, 再比较,或者将50年的甲房地产还原为30年的甲房地产,乙 再与比较;或者将30年的乙房地产还原为50年的乙房地产再比 与甲较或者甲乙都还原为年收益,在比较。
甲房地产的受益年限为50年,单价为2000元/平米,乙房地产的收 益年限为30年,单价为1800元/平米,报酬率为6%,其他条件相同, 比较两宗房地产价格高低。
房地产未来的收益和风险都能够较准
确地预测。
第一节 收益法概述
• 五、收益法估价的操作步骤
1.确定未来收益期限 2.预测未来各期的净收益 3.求取报酬率 4.选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值
运用直接资本化法估价的3个步骤 (1)求取未来某一年的某种收益 (2)求取资本化率或收益乘数 (3)选用恰当的直接资本化公式计算收益价格
第二节 报酬资本化法的公式
5.净收益按一定比率递增的公式
(1)收益期限为有限年
g:净收益逐年递增的比率 未来第n年的净收益为:A(1 g)n1
(2)收益期限为无限年
例题:
预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益 会在上一年的基础上增长2%,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬 率为9%,请计算该宗房地产的收益价格。
• 市场法中因期限不同进行的价格调整
某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地,目前所处地 段的基准地价为1200元/平米,该基准地价在评估时使用期限为法定最 高年限50年,除使用期限不同外,该工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%,请通过基准地价求 该工业用地的目前价格。
第七章 收益法及其运用
• 学习目标:
• 1.了解收益法的理论依据、适用的估价对象; • 2.熟悉报酬资本化公式; • 3.掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接
资本化法。
第一节 收益法概述
• 一、收益法的含义
• 也称为收益资本化法、收益还原法,是根据估 价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的 方法。
第二节 报酬资本化法的公式
• 净收益每年不变的公式的应用
某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权,使用期限50 年,不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元,该宗 房地产的报酬率8.5%,计算其收益价值。
• 不同期限房地产价格的换算
已知无限年期的价格,求有限年期的价格:(两房地产报酬率相等时) 1.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米,报 酬率为10%,计算该房地产30年收益权利的价格。 2.己知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%,价格为4000 元/m2:若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接 近于( )元/m2。
第一节 收益法概述
• 二、收益法的理论依据
预期原理——决定房地产当前价值的因素, 主要是未来的因素而不是过去的因素,而是基于 市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得 的满足、乐趣等的预期。
基本思路:将估价时点视为现在,那么现在 购买一宗有一定收益期限的房地产,预示着其未 来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如 果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益 的现值之和等值,则这笔资金就是该宗房地产的 价值。
第一节 收益法概述
将预测的未来收益转换为价值,类似于根 据利息倒推本金,称为资本化。 。
主要方法:报酬资本化法(现金流量折现)、直 接资本化法(用资本化率或收益乘数计算)
收益法的本质是以房地产预期 收益为导向求取房地产价值,测算 出的价值称为收益价值。
第一节 收益法概述
• 二、收益法的理论依据
收益性房地产价值高低的决定因素(三因 素):未来净收益的大小,获得净收益期限的长 短,获得净收益的可靠性(也就是风险)。
第二节 报酬资本化法的公式
1.最一般公式
V:房地产在估价时点的收益价值 Ai:房地产的未来净运营收益 Yi:房地产未来各期的报酬率 n:房地产的收益期限
第二节 报酬资本化法的公式
在实际估价中, 一般假设报酬率长期维持不变,所以 公式简化为:
第二节 报酬资本化法的公式
实际收益发生在期初,则公式变形为:
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