商业地产：水到渠未成

０ ０ １年 以后 ．我 国商 ２．用途 上 能 有 效 地 用 于物 质 商 品 计 局统计 数 据显 示 ．２ 业地 产 投 资年均 增 长率 达 到３ ３ ％ ．超 出住 交 易和 服 务 产 品消 费 的 商 业 活 动 商 业 地产 的建 筑 设 施 的根 本 用途 既 包 括各 种 商 品交 易 ｆ 如 各 类物 资 或商 品 的交 易市场 等 ） 也 包括 服 务产 品 的消费 （ 如 宾 宅投 资增 长率 ６ 个 百分 点 。其 实从 ２ ０ ０ ０年 开 始 ．我 国 商 业地 产 投 资 的增 长 速 度就 远 远 超 过 了国 民经 济 的增 长速 度 ．商 业 地产 投 资 占当年 房 地 产 投 资 的 比重 呈 逐年 上 升 的态 势 。２ ０ ０ ４年 全 国商业 地 产投 资总 额达
上海 市 中心 的商 业业 态规 ， ｔ ｌ Ｊ 已 比较 完 整 ．这 意 味 着 潜 力也 比较 小 ．新 建 商 业房 地 产 项 目从 中心 区在 向郊 区扩 散 ．这 个趋 势 是很 正 常 的 。 在下 一 节 中我 们 将讲 述 上 海 市 商 业地 产 的 区域 分 布 问题 。
是 交通 枢 纽 型 商业 项 目开 发 加快 步
伐 。轨 道 交 通 发展 将 带 动一 批 大型 的城 市
交 通 枢 纽 商业 项 目的开 发 。
二 是 郊 区 商 业 项 目开 发 方 兴 未 艾 。
服 务产品消 费的各 类建筑物 和经 营场所 。
根 据 上述 概 念 ，商业 地 产应 当包 括三
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有人说过这样一句话 “ 你爱一个人 ， 你让他去做商 业地产 ， 那是天堂；你恨一个人 ， 你让他去做商业 地产 ，那是地狱 ” 。不管这句话的真实性如何 ，但发展商 已面临不可 回避的课题 ：几乎每一个项 目地 块上都会 有局部和大块集中的商业 。今 日的地产商已不再 是单纯 的开发 、销售 。发展商捧着商业地 产的 “ 烫山芋” ， 仿佛在选择生存与死亡 。这就促使发展商探索思考如何将 有限 的资本投入到商业地 产上 ，在有效 的商业经营操作 中提升商业项 目的价值 ，从而确保商业项 目的资产价值 、价格提高。 本文作者是上海明华房产的领军人物 ，同多数 房产发展商一样面临着 由单纯住宅开发到商业地产开 发经营 的过渡 。幸运 的是 ，明华较早地开始 了对商业地产本质问题的探 索。
商业地产 ：水到渠未成
文 ／毛 正 峻
商 业 地 产 的 概 念
关于商业 地产的概念 ．目前 尚没有比较 统 一的表 述 ，从 各类商 业用途 的房地产 物业
般 是 由于 空 间 和设 施 的专 业 限制 ，一 般 不 能 用于 其他 用途 。所 谓 各 类经 营 场 所 ，如 商业 街 出租 的各 种 形 式和 内容 的 多 用途 自 营 或租 赁经 营 的 商铺 场地 等 。 从 上述 概 念 出发 ．商 业 地产 概 念 的外 延 可 以 包 括 诸 如 大 型 商 厦 ． 购 物 中 心
产 是 没 有 意 义 的 。 如 在 某 一 个 住 宅 小 区 中 ．仅 在某 一 幢建 筑 的 部位 设 置 了一 ． 二 个 用 于 小型 便 利 店 的商 业 用房 ．就 称 为 商 业地产是没有意义的 。
发展 的重点 。
Ｉ － 海 商 业 地 产 的 现 状
从全 国 的范围 来说 ．自 ２ ０ ０ ０ 年 起 ．商 业 地 产 首先 在 沿 海 几个 经 济 高度 发达 的 地 区兴起 ，并 快 速 蔓 延 到全 国 。根 据 国 家统
质 交 易 和 服 务 消 费 需 要 的商 业 经 营 目 的 ．
就 不 能称 之 为 商业 地产 。
经 过 多 年 的 调 整 改 造 ，初 步 形 成 了 市 级
商 业 中 心 、 区 域 商 业 中 心 和 社 区 中 心 为
个要素 ：
乐 类 商业 地 产 、写 字 楼和 有 一 定规 模 的住 宅 区的底 层 商 铺 和休 闲商 业 街等 。 为便 于 进 行市 场 分 析和 理 论 阐 述 ，写 字 楼 内容 在
随 着 城 市 建 设 重 心 的 延 伸 ．九 大 卫 星 城 镇 开 发 步 伐 加 快 ．使 得 商 业 地 产 重 心 将 从 市 中心 向郊 区的 ６ ０ ０ ０ 平 方公 里 延伸 ，
到 １ ７ ２ ３ 亿元 比 ２ ０ ０ ３ 年增长 ３ ２ ３ ５ ％ 新
Ｉ － 海 商 业 地 产 的 区 域 分 布
总 体 看 来 ． 上 海 的 商 业 地 产 项 目呈 条 状 块 状 向 点 状 分 布 发 展 。 上 海 商 业
馆 和等 ） 。这里 强调 的 是 有效 的 ” ．因为 ． 如 果 计 划 用于 商业 经 营 的 建筑 建 成 后 ．因 为各 种原 因不 能实 际 、有 效 地 实现 商 业 物
郊 区 商 业 地 产 将 成 为 未 来 几 年 用 于商 业 用途 的房 地产 建 筑 如果 达 不
本 书 的第 七 章 中专 议 ．本 章 讨论 的商 业地 产 中 不包 括 写字 楼 类 型 的 商业 地 产 内容 。
到一 定 的 建筑 和 经 营规 模 ．称 其 为商 业 地
（ ｓ ｈ ｏ ｐ ｐ ｉ ｎ ｇ ｍ ａ ｌ Ｉ ） 专业市 场 批 发市场 、娱
Ｉ － 海 的 商 业 地 产 开 发 的 ！ ｝ 寺点
上海 市 的商 业 地 产开 发 具 有如 下 两个 特点 ：
一
抽 象其本 质 。笔 者认为 对商业地 产 的概 念可
以做 如下表述 ：商业地产是指具 有一定规 模 ， 可 以有效地 为各类顾 客提供 物质 商品交 易和