民企通过21种融资手段融资3000亿（真实案例）

民企通过21种融资⼿段融资3000亿（真实案例）
民企通过21种融资⼿段融资3000亿(真实案例)
融资难题⼀直是民营企业，尤其是中⼩微企业⾯临的困境，也是⼀个世界性难题。

近年来，国务院连续出台⼀系列措施缓解中⼩微企业融资难、融资贵问题，取得了积极成效。

⼀个⼀个民企通过21种融资⼿段融资3000亿的真实案例，⼤家可以来了解⼀下。

1、销售输⾎法
⾸先不得不提的是华夏幸福的“销售输⾎法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩⽀撑和⾎流顺畅的关键保障。

全球企业界有⼀句⼈所共知的话：“现⾦流⽐利润更重要!”由于产业新城开发旷⽇持久，现⾦流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给⼒⽀持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。

我们来看⼀下华夏幸福历年的住宅销售额。

2015年723.53亿，2014年512.54亿，2013年374.24亿，2012年211.35亿，⽩花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。

2、信托借款
信托借款历年来都是占华夏幸福最⼤⽐例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最⾼的，但由于门槛较低，选择⾯⼴，数额巨⼤，⼀直是地产公司最为倚赖的融资⼿段。

⽐如2015年4⽉，华夏幸福的下属公司⼤⼚华夏就向⼤业信托有限责任公司借款⾦额25亿元。

信托占总体融资⽐例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于⾼成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，⾼成本信托融资的⽐例也在逐渐降低。

3、公司债
2016年3⽉29⽇，华夏幸福第⼆期公司债券发⾏完毕，发⾏规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票⾯利率选择权和投资者回售选择权，票⾯利率5.19%。

2015年开始房地产⾏业的资⾦⾯宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年⼆季度开始的公司债发⾏⼤潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。

这个趋势⼀直延续到2016年⼀季度，华夏幸福从2015年开始连续⼏笔低成本的公司债发⾏，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。

这对华夏幸福节省利息⽀出、提升利润率可是起到关键性作⽤的。

4、夹层融资
什么是夹层融资?说⽩了就是明股暗债，表⾯上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或⽀付约定利息，由于介⼊股债之间，故⽈“夹层”。

华夏幸福⾮常擅长这种灵活机动的融资形式。

例如2013年11⽉，由华澳信托募资10亿元，投⼊华夏幸福旗下的北京丰科建。

其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。

交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。

这样⼀来，华夏幸福变成了“⼩股操盘”的形式。

这种夹层融资最⼤得好处还在于财务报表更漂亮。

这个怎么理解?由于华夏幸福成为了⼩股东，丰科建不再进⾏并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样⽆疑就优化了资产负债表，是现在很流⾏的⼀种财务处理⽅式。

这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。

随后⼏年时间，华夏幸福⼜分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出⽅式。

5、售后回租式融资租赁
这也是华夏幸福⾮常擅长的融资⽅式，绝对的“变废为宝”。

名字听起来⽐较复杂，但⼀看实例⼤家很容易明⽩。

2014年3⽉，⼤⼚回族⾃治县⿍鸿投资开发有限公司以其所拥有的⼤⼚潮⽩河⼯业园区地下管⽹，以售后回租⽅式向中国外贸⾦融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。

也就是说，华夏幸福把⼯业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租⾦(3亿元*7.0725%)，并在每隔半年不等额的偿还本⾦，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。

2014年5⽉，吃到甜头的华夏幸福⼜跟中国外贸⾦融租赁有限公司做了⼀笔⼏乎⼀模⼀样的买卖，以2.86亿元再次把⼀部
分园区地下管线卖给中国外贸⾦融租赁有限公司，年租息率则便宜了⼀些，6.15%，依然是两年后回购完毕。

显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，⽤没有任何现⾦流价值的地下管线，获得了近6亿元的真⾦⽩银，以华夏幸福项⽬的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是⼀笔⼗分划算的融资交易。

6、债务重组
这也是华夏幸福⼀种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个乾坤⼤挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款⽇期，或者说就是⼜借到⼀笔新的融资。

2014年8⽉28⽇，恒丰银⾏对华夏幸福⼦公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过⼏⽅商量，恒丰银⾏将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。

债务重组期限为30个⽉。

相当于延长了对银⾏的还款期限，将融资期限延长了30个⽉。

债务重组期限为30个⽉，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9⽉⾄2015年9⽉按照未偿还重组债务本⾦的8%/年计算，⽇利率=8%÷360;从2015年9⽉⾄2017年3⽉按照未偿还重组债务本⾦的12%/年计算，⽇利率=12%÷360。

逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。

不能按时⽀付的利息，按罚息利率计收复利。

7、债权转让
这其实跟前⾯的债务重组很像，这是⼀种较为常见的融资形式，即将⾃⼰享有的债权以⼀定现⾦作价卖给第三⽅，相当于以⼀定的成本提前回收了这部分现⾦，加快了债权盘活和资⾦周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资⽅式。

2014年3⽉8⽇，同属华夏幸福旗下的京御地产和⼤⼚华夏之间的债务协议就被做了这样的⽂章。

由于京御地产还⽋⼤⼚华夏19.78亿元，⼤⼚华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。

这样⼀来，其中的3.85亿元就相当于⼤⼚华夏提前收回现⾦的成本。

在⼤⼚华夏提前收回现⾦兴⾼采烈地离场后，京御地产⽇⼦也并不难过。

因为这些债务的重组宽限期为36个⽉，分12期偿还，且前两次都是每3个⽉5000万的偿还额，还⽐较轻松，9个⽉之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项⽬都在回款，可以说节奏的拿捏让⾃⼰⾮常舒服。

3⽉14⽇发⽣了另⼀次债权融资。

京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天⽅资产，天⽅资产向京御地产⽀付债权转让价款10亿元。

债权转让后，债务重组期限为2年。

天津幸福将债务本⾦中的10亿万元于债务重组期限届满时⼀次性⽀付给天⽅资产;资⾦占⽤费由天津幸福⾃债务重组开始之⽇起按季⽀付⾄天⽅资产指定账户，资⾦占⽤费费率为债务重组⾦额的9.8%/年。

这与上⼀笔融资除了在还债期限和⽅式上有别之外，基本⼤同⼩异。