产权面积测绘规则与规划面积计算规则差异培训课件
《房产测量规范》ppt课件
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2）突出房屋墙面的 构件、配件、装饰柱、 装饰性的玻璃幕墙、垛、 勒脚、台阶、无柱雨篷 等。
3）房屋之间无上盖 的架空通廊。
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无柱雨篷
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天面上的花园
4）房屋的天面、 挑台、天面上的花园、 泳池。
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平台
5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安 置箱、罐的平台。
5）其他按规定不计入用地的面积。
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四、面积测算的方法与精度要求
1.坐标解析法
（1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。
S1 2nXi(Yi1Yi1)或 S1 2nYi(Xi1Xi1)
i1
i1
式中：S—面积，㎡；
Xi—界址点的纵坐标，m；
Yi—界址点的横坐标，m；
n—界址点个数；
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三、共有建筑面积的分摊方法
1.应分摊的共有建筑面积一般可 分为三大类
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(1) 幢 共 有 建 筑 面 积 ： 指 为 整 幢 大 楼 服 务 的 共 有 建 筑 面 积 （如变电房、水泵房等）。
(2)功能共有建筑面积：指为某一部分或某几层同一功能服 务的共有建筑面积（如为某一功能服务的专用楼梯间，专用设 备房等）。
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单层房屋
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2)房屋内的夹层、插层、 技术层及其梯间、电梯
间等其高度在2.20m以上 部分计算建筑面积。
2024/3/4夹层.83)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面 积。门厅、大厅内的回廊部分，层高 在2.20m以上的，按其水平 投影面积计算。
产权面积测绘规则与规划面积计算规则差异.ppt
(四)、通高两层以上的阳台（不含两层）
规划
按阳台计算1/2面积
产权 不计算面积
郦江有此情形
举例： 郦江21栋出现通高三层的阳台，规划按阳台计 算半面积，产权不计算面积
规划面积为19841.2平方米 产权面积为19629.92平方米 一栋面积相差211.28平方米
(五)、不直接出户的梯间、过道、走廊 等
一、规划和产权面积测绘六个差异点 二、解决办法
一、规划及产权面积测算差异
由于项目报建时的规划建筑面积与销售阶段的房产测绘面积计 算 规 则不一致，导致计算口径不相同而可能会发生销售货值预估与 实 际
不一致。 下面就两种规则不一致处做详细说明。
规划计算面积主要依据：国家标准《建设工程建筑面积 计算规 范》 产权测绘计算面积主要依据：《重庆市房屋面积测算实施细则》
一、近代交通业发展的原因、特点及影响 1．原因 (1)先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促
进中国社会发展。
(2)列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压
中国人民的反抗，控制和操纵中国交通建设。
(3)工业革命的成果传入中国，为近代交通业的发展提供 了物质条件。
2．特点 (1)近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和
”；此后十年间，航空事业获得较快发展。
筹办航空事宜
处
三、从驿传到邮政 1．邮政
(1)初办邮政： 1896年成立“大清邮政局”，此后又设
邮传部 邮传正式脱离海关府宣布裁撤全部驿站； 1920年，中国首次参加 万国邮联大会 。
2．电讯 (1)开端：1877年，福建巡抚在 办电报的开端。 (2)特点：进程曲折，发展缓慢，直到20世纪30年代情况才发生变 化。 3．交通通讯变化的影响
《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》面积计算有哪些不同
《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》面积计算有哪些不同随着我国国民经济的高速发展，房地产市场成为推动经济发展的重要组成部分。
房屋的建筑设计理念由传统的居住型过度到景观型、舒适型、多功能和环保型等新的设计理念；形状也从单一的简单直线设计过度到复杂多变的复合曲线设计，各种服务设施的不断完善，就为房屋建筑面积的计算带来了新的计算要求。
2014年7月1日，新版《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013的实施，其建筑面积计算的条款规定与房产测量依据的《房产测量规范》GB/T17986.0-2000之间面积计算规定存在哪些不同之处，是房屋产权人关心的问题。
下面就两部规范计算的目的和差异性给出分析，供大家参考。
1 目的房产测量的目的是采集的表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据和资料；建筑工程建筑面积计算计算的目的是确定建设规划指标，是计算有关各项工程量的依据，编制概算的主要依据等。
适用于新建、扩建改建的工业与民用建筑工程。
2 建筑面积计算规定主要不同2.1 面积分类房产测量规范中面积分为建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积及使用中的销售面积，而建筑规范中强调的是建筑面积；2.2 面积计算中的主要区别（1）层高之规定，《房产测量规范》中明确计算面积的结构层高要求是层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑，层高小于2.20m以下的空间不计算建筑面积，而《建筑工程建筑面积计算规范》规定结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
（2）阳台计算之规定，《房产测量规范》中将阳台分为封闭和不封闭，对应按全面积和半面积计算，而《建筑工程建筑面积计算规范》中将阳台按结构内和结构外加以区分，相对应全面积和半面积计算。
（3）飘窗（凸窗）、落地橱窗，《建筑工程建筑面积计算规范》中进行明确规定，而《房产测量规范》未具体明确，但实际计算中与之相同。
上海市建筑工程规划测绘面积与房产测绘面积规范计算差异浅析
上海市建筑工程规划测绘面积与房产测绘面积规范计算差异浅析摘要：随着多测合一在全国范围内的推进，上海从最初的两图融合到现在的多测合一，已经走在了全国前列。
在测绘单位所出具的《上海市建筑工程“多测合一”成果报告书》中，规划面积测量和房产平面测量是根据同一套图纸，根据各自的规范，会绘制出不同的图形，计算出不同的面积数值。
为何同一套图纸会计算出不同的面积，本文就建筑物中不同的建筑部件浅析两者规范上的面积计算差异。
关键词：多测合一；规划测绘；房产测绘；规范面积差异1引言上海市在建筑工程项目中涉及到规划土地、房产、绿化、人防、车位、消防等需要行政审批的测绘工作服务领域全面推行“多测合一”。
由一家具有相应资质的测绘单位来承担上述六项项目审批所需的各项测绘服务，出具六合一报告书。
避免了重复测量，减轻了建设单位及测绘单位的负担，实现“一次委托、统一测绘、成果共享”的模式。
其中，规划与房产在面积计算上有着各自的规范，在外业测量时关注点会有所不同，如果对两者的规范不熟悉，很可能导致重要的尺寸数据漏测。
在上海，房价现在动辄四五万甚至上十万每平方米，如果房产面积少算多算错算，对开放商、对小业主都是不小的损失或者经济压力。
现阶段上海除厂房项目测算合一外，住宅、商业和办公还是测算分离。
外业尺寸丈量的任务就落在做规划测量的单位身上。
做规划测量的单位对于房产测量规范一般都是不熟悉的。
规划测量与房产测量均是我公司的主营业务，结合自身优势，本文简单对比目前上海市建筑工程“多测合一”过程中规划测绘和房产测绘两个建筑面积计算规范的差异,以便各位测绘同仁更好的完成测绘工作，做到应测尽测，更好的推进“多测合一”。
2各自规范2.1规划面积测绘规范：《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(沪规土资法〔2011〕678号)2.2房产面积测绘规范：《房产测量规范》GB/T17986-2000《上海市房产面积测算规范》(沪建权籍[2017]583号)3面积测算主要差异规划面积分计容面积和不计容面积。
规划面积和测绘面积差异
筑如蚂蚁工房等应引起重视。若在阳台
上隔出一段做为空调机位，验收后改造 例：如上图为生态城蚂蚁工房阳台、
（广州万科idear即采用此法），此处
空调机位平面，空调机位深600，
偷面积要偷彻底，避免出现如上计算面
宽2250，符合不计算面积的条件；
积的情况，造成测绘面积小于规划面积。 后期业主多会拆除空调机位内栏
结论：严格控制空调机位、花池等的面积
杆，整天作为阳台使用。此处要
和净深尺度在规划不计算面积的范围以
注意空调机位净深不能大于0.7m。
内。
规划面积和测绘面积的计算差异分析
门斗、挑廊、走廊、檐廊
测绘—有柱或围护结构的，按其柱或围
规划—有永久性顶盖无围护结构的 应按其结构底板水平面积的1／ 2计算。(维护结构指墙体、门、 窗）
规划面积和测绘面积的计算差异分析
坡屋顶（室外露台）
规划—无明确规定坡屋顶外檐 投影下的露台部分要计算 1/2面积。与民用院专家沟 通，其称评审中心要看是谁 审核，有的要求算，有的不 要求。
测绘—露台不计算面积， 即便是在坡屋顶外 檐投影下的露台。
分析：此处为规范上的模糊地带，有人会套用“有永 久性顶盖而无维护结构”这一条，要求计算1/2的 面积，但有沟通为不计算面积的可能存在。
(图一)
(图二)
规划面积和测绘面积的计算差异分析
坡屋顶（室内）
规划—坡屋顶内空间无论图纸
标注利用与否，净高超过 2.10米的部位计算全面积； 净高在1.20米至2.10米的部 位计算1/2面积；净高不足 1.20米的部位不计算面积。
测绘—原始设计斜面结构 屋顶下加以利用的空 间，净高在2.10米以 上的部位，按其外围 水平投影面积计算。
房产测绘与设计之间建筑面积计算异同
房产测绘与设计之间建筑面积计算异同摘要：当前，随着经济的不断发展，房产已经成为居民非常重要的财产，由于我国的房产市场体制和国外市场体制存在一定的差异，由此导致房产测绘和建筑设计面积的计算规范存在差异。
鉴于此，为了更好地优化我国的房产测绘质量，减少房屋设计阶段的面积调整工作，有必要针对房产测绘和设计之间建筑面积计算差异进行对比。
关键词：建筑面积；房产测绘差异；分析引言我国城市化进程的不断加剧也让房地产规模逐渐扩大，在房产测绘过程中，科学合理地计算和测量出建筑面积对规避日后的房产纠纷风险以及更好地促进房地产交易都具有非常重要的作用和意义。
1.房产测绘和设计之间建筑面积计算异同点分析相关的行政部门为了更好地分析房产测绘以及设计建筑规模上的不同，专门下发了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程（DB33 / T 1152—2018）》该政策首先引入了建筑占据空间为基础的建筑面积计算概念。
该政策的出台也有效解决了房屋实际建筑面积和规划管理部门容积率计算存在差异的情况。
鉴于此，笔者针对特殊层高、飘窗、电梯缓冲层以及设备平台等面积计算异同点展开分析1.1针对特殊层高计算建筑面积的异同点分析在针对住宅、办公、商业、工厂等一些特殊层高进行建筑面积计算的过程中，新的规定要求对特殊层高计算建筑面积进行加倍，而在相关的设计规范中却没有提及这一点。
其中特殊层高面积计算中，对于住宅、工业厂房等大于相应建筑效能的层高控制标准的，要求对其计算建筑面积予以加倍，这一规模涵括屋顶的楼梯间、电梯间、设备间等范围。
伴随空间计算建筑规模有关概念地引入，可以大幅降低跃层住宅在客厅上偷空面积以及超高层住宅高偷面积等建筑项目。
同时，为了确保房地产测绘单位和建筑设计单位面积计算数据的一致性，还可以对建筑层高设计有所控制，将其限制在不加倍的合理范围内，尽量不要设计一些超高层建筑项目。
1.2针对架空层面积计算异同点分析在新规定中，针对民用住宅、体育建筑、教育建筑等符合相关规定的，其架空层不计算相应建筑面积。
规划与房管部门面积测绘计算规则差异的比较(烟台)
烟台 阳台
飘窗
建筑物设有飘窗的，飘窗突 出外墙部分不得大于0.6米 且窗台不得低于0.4米，不 计算建筑面积；其他飘窗按 水平投影面积计算建筑面积 。
管部门面积测绘计算规则差异的比较
房管部门面积计算规 则 差异 需公摊面积项
按公共部位，不计算公摊
封闭阳台算全面积，开敞 阳台算一半面积
落地飘窗算含保温层
规划与房管部门面积测绘计
城市 最近已验收实测 的项目（以某栋 楼为例） 部位 规划部门面积计算规则
架空层
架空层，有围护结构的，层 高在 2.20米及以上的部位 计算全面积；层高不足2.20 米的部位计算一半面积。无 围护结构的，按其水平投影 面积的一半计算；作为公共 开放空间的不计算面积。
进深在2米以内的阳台，且位于 结构主体以外，按水平投影面 积的一半计算建筑面积；进深 大于2米的，超出2米的部分按 水平投影面积计算全部建筑面 积。结构主体内阳台算全面积 。
房屋测绘面积与规划面积差异问题分析
房屋测绘面积与规划面积差异问题分析作者：顾军来源：《中国房地产》2013年第12期随着经济的高速增长和城镇化的不断推进，房地产业迎来了大发展时期，在房屋面积预售和办理房产证阶段，具有相应资质的专业房产测绘机构出具的房屋测量面积是最直接的数据基础。
同时，房屋预售和办理房产证阶段也要以规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书为法定依据。
一、房屋测绘面积和规划面积差异的影响由于是同一幢房屋，即使测量的机构不同，理论上，房屋测绘面积应该与规划面积高度一致、统一。
但是由于房屋测绘面积和规划面积的依据和关注点不同，往往面积有出入。
实践中发现，如果规划面积高于房屋测量面积，可售的房屋面积小于预期，收益必然受到影响，开发方往往会提出疑义，造成一些不必要的纠纷；如果规划面积小于房屋测量面积，从法律上讲，超出规划部分的面积就是违建面积，不受法律保护，而由于涉嫌违建，可能在预售许可和房产证的办理阶段受到较大影响。
其依据如表1所示。
二、预售许可证办理阶段面积出入的分析1.面积测绘原则和目的不同规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率，是从城市整体规划的层面考虑，容积率关系着一个小区的品质和居民的利益，不用考虑分摊和每户室的面积。
房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记，由于房屋的高价值性，精确的面积测算、合理的分摊可以保证每户室的公平、公正，关系着每个住户合法权属利益，不需要考虑容积率问题。
2.测绘主体和方法不同规划部门出具的规划许可证的面积数据，主要是依据设计院设计人员在建筑图上应用计算机辅助设计软件（一般是建立在CAD模块上的天正系列建筑软件），通过PLINE线，绘制分层图（封闭的轮廓），通过对每层封闭的区域性面积之和算出最终的整幢总建筑面积。
此数据是概略性数据，没有专门的测绘报告。
房产测绘机构出具的图测数据，主要是专业的房产测绘人员依据规划部门认可的施工图通过专门的房产测绘软件，计算出的分层分户图，并有完整的信息和测绘报告。
不动产登记中房产测绘面积与规划许可面积不一致问题的探究
不动产登记中房产测绘面积与规划许可面积不一致问题的探究房产实测面积与规划面积产生差异最重要的因素是这两个面积所依据的计算标准不一样，要消除两者的差异，最主要的办法是房产面积测量机构与规划管理部门采用统一的面积计算标准。
标签：不动产登记；房产测绘面积；规划许可面积临沂市不动产统一登记自2016年9月5日开展以来，各项工作稳步推进。
随着不动产登记业务的深入，我们在工作中发现部分开发企业或建设单位持建设工程规划材料申请不动产登记时，建设项目存在实测建筑面积与规划面积不一致的问题，由于缺乏明确的法律依据，此问题一直困扰着不动产登记机构，影响了登记工作的开展。
1、问题产生的原因分析我们对产生此问题的原因进行了认真分析，主要有以下几个方面的原因：（1）面积计算规范的差异。
房产面积测量机构面积计算标准采用的《房产测量规范》（GB/T17986-2000），由国家质量技术监督局与国家测绘局颁布，于2000年8月1日实施，主要适用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费等；规划管理部门面积计算标准采用的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），由住房城乡建设部颁布，于2014年7月1日实施，主要适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。
两个规范制定目的、适用范围、制定时间、计算规则不同，特别两个规范在阳台、阁楼、地下室、室外楼梯、层高2.20m以下的部分等方面计算面积的规则不一致，导致依据《房产测量规范》计算的实测建筑面积与依据《建筑工程建筑面积计算规范》计算的规划面积之间存在误差。
（2）共有共用面积的处理方式不同。
规划管理部门计算面积时，不进行共有共用面积的分摊计算，例如商住楼，1-3层裙楼为商业用途，4-17层为住宅用途，商业和住宅部分的规划面积是分层计算，共有共用部分面积计算在所在层中，不进行面积分摊。
在房产测绘时，1-3层通往住宅部分的门厅、电梯、楼梯、设备间等共有共用面积需要进行全楼分摊计算，这种情况下，商业部分面积会减少，住宅部分面积会增加，造成房产实测建筑面积与规划面积不符。
房屋测绘面积与规划面积差异问题探讨
《装备维修技术》2021年第10期—389—房屋测绘面积与规划面积差异问题探讨王照永（西宁绘联图测绘有限公司，青海 西宁 810000）引言我国在长远的发展中都是比较重视房屋面积的，在进行不动产登记的时候也是根据房屋的面积来进行的，因此在我国进行房产交易的时候不动产证具有关键性的作用。
但是在实际进行房产面积测量的时候往往会因为各种因素产生误差，例如面积算法不同和施工方式不同等都会导致房屋测绘面积与规划面积存在一定差距。
因此在今后进行房屋测绘的时候更应该注重其精确性，相关的企事业单位也应该重视对房屋测绘面积与规划面积差异的改善方面，最大程度上的减少差异。
如果在房产测绘面积大于该规划面积会导致在今后办理不动产证等方面存在隐患，但是如果测绘面积小于规划面积则会导致开发商的实际销售收益，所以应该积极的面对差异问题。
本文主要是对当前社会中房屋各种面积进行概括，也对造成房屋测绘面积和规划面积的原因进行了分析并提出相关的改善措施，希望在今后的发展中能够尽可能的缩小房屋测绘面积与规划面积的差异，促进其长远的发展。
1、房屋面积概述使用面积：房屋的使用面积主要就是指在房屋中能够让住户、商户充分使用的净空面积，在进行计算的时候主要是根据房屋的内墙线水平投影进行，但是在计算过程中应该注意及时的排除墙和柱等相关结构的面积、保温层面积以及分摊面积。
预测面积：预测面积在测量的时候主要是房屋在期房中相关地产主管机构进行施工图纸审批以及经过规范勘测没有竣工房屋的预测面积，但是要注意审批的施工图纸需要经过国家相关部门审定的，测绘单位要以施工图纸为准进行房屋面积预测绘，房屋的预测面积对于房屋的销售工作也是非常关键的，是房产商进行销售的面积依据，除此之外预测面积还被广泛的应用在前期的宣传工作中。
房屋建筑面积：预测面积在测量的过程中主要就是根据施工图纸以房屋外墙勒脚和各个层面外围的水平投影，其中主要是包括了室外楼梯、地下室和阳台等结构比较牢固的高于2.2m 的永久建筑。
规划面积和测绘面积差异
案例一：某市规划面积与测绘面积差异分析
• 规划中的估算误差
在规划阶段，由于数据来源和方法的限制，可能导致对某些 区域的估算存在误差。
• 测绘技术的局限性
随着开发区的不断发展，可能存在新的土地纳入开发范围或原有规划进行调整的 情况。
• 未充分利用的土地
在规划中可能存在未充分利用或未被充分开发的土地，导致实际测绘面积大于规 划面积。
案例二
• 历史遗留问题：由于历史原因或数据不准确，可 能导致规划面积与实际测绘面积不一致。
案例二
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• 重新核定开发区范围
02 规划面积和测绘面积的定 义与计算
规划面积的定义与计算
规划面积是指根据城市规划或 土地利用规划，对某一区域或 地块进行规划后的面积。
规划面积的计算通常基于规划 图纸或规划文本，通过测量或 估算得出。
规划面积的确定需要考虑多种 因素，如土地利用性质、建筑 密度、容积率等。
测绘面积的定义与计算
根据实际测绘结果，重新核定开发区的范围和界 限。
• 加强土地利用监管
对开发区内的土地利用进行监管，确保土地得到 合理开发和利用。
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• 完善数据管理
加强数据收集、整理和更新工作，确保数据准确 性，为后续规划和开发提供依据。
案例三
• 背景概述：某住宅小区在建设过程中，发现规划面 积与实际测绘面积存在差异。
• 定期更新测绘数据
定期进行城市测绘，确保数据准确反映城市发展现状，为规划调整 提供依据。
• 建立差异处理机制
针对规划面积与测绘面积的差异，建立相应的处理机制，如调整规 划或进行土地整备等。
培训课件：房产面积测算
二级 0.10 0.16 0.19 0.21 0.23 0.25 0.28 0.30 0.40 0.45 0.48
三级 0.23 0.37 0.43 0.48 0.54 0.59 0.64 0.70 0.94 1.08 1.17
• 一般规则图形外围水平面积，可用下式表示
• S=B×L×J
• 式中：S为建筑面积（m2）；
•
B、L为外围水平投影宽度和长度；
•
J为折减系数（无折减系数时，J=1）。
第一节 概述
• 3、尺寸界限要合理
• ⑴外围尺寸不包括主墙外的艺术形体及突出房 屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃 幕墙、垛、台阶、无柱雨篷等。
房产面积测算
第一节 概述
• 房产面积测算为房地产产权产籍管理、核 发权证、房地产开发等提供必不可少的资 料；同时，也为房地产税费的征收、城镇 规划和建设提供重要的依据。
第一节 概述
• 一、一般规定
• （一）房产面积测算的内容 • 房屋面积测算均指水平面积的测算。房
屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使 用面积测算、产权面积测算、共有建筑 面积的测算与分摊。
第一节 概述
• k．有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱 或围护结构的外围水平投影面积计算。
• 1．玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水 平投影面积计算。
• m. 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱 外围水平投影面积计算。
• n．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层， 有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外 围水平面积计算。
• 4. 房屋的产权面积 • 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋测绘面积与规划面积差异问题剖析 苏冬梅
房屋测绘面积与规划面积差异问题剖析苏冬梅发表时间：2018-07-25T17:01:20.877Z 来源：《基层建设》2018年第15期作者：苏冬梅[导读] 摘要：在房地产中，房屋的面积是与房屋价格存在直接联系，这也就体现出房屋测绘面积与规划面积的重要意义。
\佛山市三水新达测绘有限公司摘要：在房地产中，房屋的面积是与房屋价格存在直接联系，这也就体现出房屋测绘面积与规划面积的重要意义。
笔者将在本文简析房屋测绘面积与规划面积存在差异的原因，并提出相关解决措施，望给相关人士提供科学参考。
关键词：房屋；测绘面积；规划面积；差异；解决措施在我国房地产事业的发展及相关管理中，房产所有权的登记工作主要是根据房屋的面积来进行确定的，在房地产交易过程中，房产面积的价值十分重要，关系到房地产价格的高低。
在进行房屋规划工作的时候，房屋的具体规划面积与房屋建成之后的测绘面积经常存在着不同程度的差异，这些差异的存在，常会引发一些房产经济纠纷。
因此，相关部门及人员需要对房屋测绘面积与规划面积出现差异的原因进行分析，并利用相应的解决措施将两者差异控制在最小甚至无差异，避免纠纷的产生。
一、房屋测绘面积与规划面积出现差异的原因（一）图纸和数据的变更或采集房屋面积的规划主要是利用房屋的施工图纸得以完成的，这对于房屋公共面积的确认以及相关数据的收集缺乏较为直观、清晰的认识，导致很多房屋的数据或施工图纸在实际操作中存在严重的脱节现象。
房屋的具体设计带有一定程度的复杂性与多样性，很多后期数据都是在房屋建设的现场实际测量得来的。
在房屋建设的具体过程之中，开发商在一些因素的影响下会对房屋设计的图纸进行更换，这就会导致房屋建设的实测数据与房屋的设计面积不符。
因此，图纸的变化及相关数据的收集是房屋测绘面积与规划面积产生差异的原因之一。
（二）技术不完善目前，我国房地产市场中的测绘技术相对还不够完善，相应的法律条文也存在一定程度的矛盾点，导致很多测绘单位在对房屋进行测绘时未能重视测绘质量，也没有按照相应的规定来进行操作。
产权面积测绘规则与规划面积计算规则差异课件.ppt
18392.15平方米 产权走廊计算全面积，产权面积为18860.5平方
米 一栋面积相差468.35平方米
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(四)、通高两层以上的阳台（不含两层）
规划 按阳台计算1/2面积
产权 不计算面积
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郦江有此情形
举例： 郦江21栋出现通高三层的阳台，规划按阳台计算
后工项目中将会出现阳台全封闭的情况
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二、解决办法
解决办法： 1、让各研发经理熟炼掌握规划与产权面积测 绘的差异点，出现新的产品类型时，与营销部 销支紧密联系，尽量在规划阶段规避差异。 2、各项目营销部经理在制定价格时，要对比 规划证上的面积，了解单栋房屋规划与产权面 积的差异，定价时重点参考货值总额的指标， 而不是只是单价。
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(三)、廊（门ห้องสมุดไป่ตู้、门斗）
规划 按阳台计算1/2面积
产权 1、入户门廊或门斗，可视为无维护的阳台不计算面积；也可视为门廊 门斗按其柱或维护结构的外围水平投影计算全面积。 2、房屋之间有永久性顶盖和柱的走廊，按其柱的外围水平投影面积计 算面积。
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一、规划和产权面积测绘六个差异点 二、解决办法
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一、规划及产权面积测算差异
由于项目报建时的规划建筑面积与销售阶段的房产测绘面积计算 规 则不一致，导致计算口径不相同而可能会发生销售货值预估与实 际 不一致。 下面就两种规则不一致处做详细说明。
规划计算面积主要依据：国家标准《建设工程建筑面积 计算规范》
规划面积和测绘面积差异
(图二)
规划面积和测绘面积的计算差异分析
坡屋顶（室内）
规划—坡屋顶内空间无论图纸
标注利用与否，净高超过 2.10米的部位计算全面积； 净高在1.20米至2.10米的部 位计算1/2面积；净高不足 1.20米的部位不计算面积。
测绘—原始设计斜面结构 屋顶下加以利用的空 间，净高在2.10米以 上的部位，按其外围 水平投影面积计算。
测绘阶段图纸常见问题
1、平、立、剖面图纸的一致性，尤其是在阳台的封闭与否上，三者一定要 做到一致。
2、图纸的规范性，不要漏标房间属性等。如居委会、物业用房、治安联防 等功能房间的范围、面积、名称一定要明确在图纸上。
3、人防设计院所出的人防图纸范围线，一定要与人防图纸所在地库层的图 纸范围一致。
4、入户门一定要表示清楚，否则影响办证。例如有入户花园的户型，入户 花园内的两道门应不一样，且标明“入户花园”字样。
层高 吹拔空间
规划—居住建筑层高在3.6m以上（不含 3.6m）计1.5倍建筑面积，4.7m以上 （不含4.7m）计2倍面积。商业网点层 高5.6m以上（不含5.6m）计1.5倍建筑 面积，6.7m以上（不含6.7m）计2倍建 筑面积。(居室上空的吹拔空间，除了入 口大堂外，均按此执行。)
测绘—层高2.2m（净高2.1m）以上计算建筑 面积，层高2.2米（净高2.1m）以下不计 算建筑面积。当层高大于2.2m时候，无论 多高，均只计算一层面积。
5、交通核最好所有楼层均使用，否则会造成上下楼公摊系数相差较大。例 如生态城情花洋房，首层直接入户，不经过楼梯。则首层的公摊仅为外墙， 得房率极高，而2-4F公摊会较大，会高于一般的洋房公摊。
窗等。”柱不是围护结构，所以有柱的廊
道门斗等，测绘面积大于规划面积。
建设工程面积与房屋测绘面积不同
为什么《房产测量规范》中面积计算规则与《建筑工程建筑面积计算规范》计算规则不一致？《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T50535-2005）是由国家建设部自2005年7月起实施，适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算,在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。
上述两个规范的目的不同，适用范围不同。
同样的一幢房屋，《房产测量规范》和《建设工程建筑面积计算规范》的具体不同之处究竟在哪里呢？第一：低于2.20米得房屋计算规则不同《房产测量规范》中明确指出：“8.1.2条：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、调廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20m）的永久建筑。
”“8.2.3不计算建筑面积的范围a)层高小于2.20m一下的夹层、插层、技术层、和层高小于2.20m 的地下室和半地下室。
”《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：l 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2 面积。
2 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计算面积。
”“3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。
不动产登记中测绘与规划面积的差异辨析
不动产登记中测绘与规划面积的差异辨析摘要：在不动产登记中，需要对不动产面积进行登记，这会涉及到测绘面积与规划面积，而在实践中很多时候规划面积与测绘面积之间存在差异，这会给不动产登记工作带来不确定性，导致相关业务办理陷入困难。
对此，本文首先针对不动产测绘面积与规划面积出现差异的主要原因做出分析，然后提出一些相关的对策建议，希望可以给业界同仁起到一些参考作用。
关键词：不动产登记；规划面积；测绘面积；差异；对策不动产从其本质属性来说，就是依据其自然性质或法律性质的限定，在空间上占有固定位置，不能移动或不便移动的产权物，主要包含了土地、土地定着物、未脱离土地的生长物，以及其他人力或自然因素附着于土地上不能分离或不便分离的其他物。
从日常的不动产登记工作来说，房屋建筑是最主要的不动产形式，大部分不动产登记都和房屋建筑这类不动产相关。
不论是对哪种不动产进行登记，都会涉及到面积的认定，但规划面积和测绘面积出现差异时，如何进行面积登记，就成为了考验工作人员的一个问题。
作为工作人员，需要对规划面积和测绘面积产生差异的原因形成认识，并结合实际情况采取合理措施来应对面积差异，做好登记工作。
一、不动产登记规划面积与测绘面积出现差异的原因分析规划面积和测绘面积，这是两个不同的概念。
规划面积是指不动产规划阶段的设计面积，是理论上的面积。
而测绘面积往往是实地测量的面积，是实际面积。
理论和实际出现差异，这在不动产面积认定中是一种常见情况，而导致这种差异的因素较多，需要对其形成客观认识。
（一）建设因素导致的面积差异以房屋建筑工程而言，在房屋建设过程中，中途出现工程变更是比较常见的情况。
由于工程建设周期较长，一个项目的建设周期一般在2-3年，在这期间，难免会遇到一些意外问题，不得不对工程设计进行变更，如改变建筑物部分结构、调整设计方案等，在变更之后，建筑面积会产生相应的变化，从而导致室内面积、公摊面积等发生变化，最终造成测绘面积和原本的规划面积出现差异。
浅析不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策
浅析不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策发布时间：2022-10-08T06:58:35.551Z 来源：《工程建设标准化》2022年11期6月作者：钱世水[导读] 近年来，我国房地产行业呈现出一定的波动态势，这对于促进房地产行业蓬勃发展必然会产生一定影响。
钱世水34020419801022****摘要：近年来，我国房地产行业呈现出一定的波动态势，这对于促进房地产行业蓬勃发展必然会产生一定影响。
尤其是我国属于发展中国家，经济发展是提高国家综合国力和国际地位的重要保障，而房地产行业作为我国重要经济支柱，自然是促进我国经济稳健发展的重要因素。
因此，基于这一客观背景环境，我们对房产测绘中的测绘面积质量给予了高度关注，并希望通过完善房产测绘工作的方式，不断提高测绘面积的质量，从而保证测绘资料的完整性和专业性，最终推动房产档案得以完备建立。
关键词：不动产登记；测绘面积；规划面积；差异分析引言一个建设工程项目从开工到竣工要经过规划设计、审批、施工、竣工验收等多个环节，涉及国土房管、规划、建设等行业的多个主管部门共同管理。
抛除建设单位主观因素不议，客观上由于各部门在进行管理的过程中所执行的标准不同、测重点不一、监管目的也不尽相同，因此可能在同一个问题上产生一定的差异性，比如房屋测绘面积与规划面积的不一致就是由于房管部门与规划的执行标准不一、测绘目的不同等原因所致，这就给后续工程竣工后的不动产登记工作带来了困扰，最终以哪个面积进行登记成了一个需要重点解决的问题。
1房产测绘概述顾名思义，房产测绘实际上就是对房屋进行测量的过程。
在这个环节中，无论是占地面积还是建筑面积都需要实际测量分析后获得，使之能够作为平差绘制的基本条件，并作为单元图、分层平面图的划分依据。
为了确保整体效果，需要将实测的成果与房地产的预期评价结果相比较，确保其准确性。
作为现阶段房地产产业测绘工作的主要任务，房产测绘也可以确保房地产交易的稳定性。
不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策_2
不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策发布时间：2022-08-16T07:53:30.218Z 来源：《城镇建设》2022年7期作者：李得钫[导读] 随着我国经济实力的快速提升，我国迎来了高速发展的全新时代，李得钫喀什天正房地产估价测量咨询有限公司新疆维吾尔自治区喀什市 844000摘要：随着我国经济实力的快速提升，我国迎来了高速发展的全新时代，不动产登记测绘能够为不动产登记调查工作提供有利的参考数据，而测绘质量也会直接关系到登记工作及规划工作质量，基于此，在明确不动产登记中测绘与规划面积差异的原因基础上，通过无人机像控点布设、外业数据采集、内业数据处理以及不动产登记区域测绘，提出一种全新的测绘方法。
将这一测绘方法应用于实际能够保证不动产登记测绘成果与规划面积一致，可为后续相关工作进行提供重要的参考依据。
关键词：不动产登记；测绘；规划面积；差异；对策引言随着房地产业发展，不动产登记制度的完善，建筑面积的计算是购房者普遍关心的问题之一。
对建筑面积差异的不理解会引起争议，造成一些不必要的纠纷。
1不动产登记中测绘与规划面积差异分析1.1房地产测绘与规划测绘依据标准不同引起的面积差异不动产规划单位出具的工程建设许可证执行标准为《房地产工程项目面积测绘与规划计算范本（GB-T10503-2013）》，而执行房地产测绘部门工作的出具的工作依据文件为《不动产测量规范（GB-T1751.0-2000）》，此时测绘面积与规划面积会由于参照文件不同，从而出现统计结果差异。
而出现此种差异的主要原因是两种文件的执行目的不同、适用范围差异、测量方法不同，导致最终统计结果存在显著的面积差异。
1.2开发建设单位违规操作引起的面积差异开发建设单位在建设过程中不按许可要求施工，如原规划设计总层数为10层，结果竣工时建了11层，或者原规划分户面积100平方米，结果建成了120平方米，等等，这样也会使最终的房产测绘与原规划面积产生差异。
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产权面积测绘规则与规划面积计算规则 差异
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郦江高T有此情形
举例： 郦江14栋规划走廊计算半面积，验收面积为
18392.15平方米 产权走廊计算全面积，产权面积为18860.5平方
一、规划及产权面积测算差异
由于项目报建时的规划建筑面积与销售阶段的房产测绘面积计算 规 则不一致，导致计算口径不相同而可能会发生销售货值预估与实 际 不一致。 下面就两种规则不一致处做详细说明。
规划计算面积主要依据：国家标准《建设工程建筑面积 计算规范》
产权测绘计算面积主要依据：《重庆市房屋面积测算实施细则》
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各项目均有此情况，主要出现在户型、立面造 型较复杂的花园洋房及别墅
举例：睿城一期别墅有此情况 单套建筑面积规划比产权大约为7平方米。
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(二)、层高不足2.2米
规划 计算1/2面积
产权 不计算面积
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产权面积测绘规则与规划面积计算规则 差异
产权： 1、有永久性上盖，有维护结构、有台面、与房屋相连、可供人活动 或利用的房屋的附属设施都称为阳台。 2、当未封闭阳台的顶盖面积小于地板面积水平投影的1/2是，该阳 台不计算面积。
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(六)、封闭阳台
规划 按阳台计算1/2面积
产权 在维护栏墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台， 计算全面积。
后工项目中将会出现阳台全封闭的情况
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二、解决办法
解决办法： 1、让各研发经理熟炼掌握规划与产权面积测 绘的差异点，出现新的产品类型时，与营销部 销支紧密联系，尽量在规划阶段规避差异。 2、各项目营销部经理在制定价格时，要对比 规划证上的面积，了解单栋房屋规划与产权面 积的差异，定价时重点参考货值总额的指标， 而不是只是单价。
米 一栋面积相差468.35平方米
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(四)、通高两层以上的阳台（不含两层）
规划 按阳台计算1/2面积
产权 不计算面积
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产权 不计算面积
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MOCO有此情形
举例：MOCO1-1栋及2-1栋都为跃层。跃上梯间及过 道因无法出户产权都不计算面积，而规划则 要以自然层计算面积。
MOCO1-1栋规划面积为17439.2平方米，产权面积为 17012.81平方米。相差426.39平方米 MOCO2-1栋规划面积为11333.66平方米，产权面积为 10843.56平方米。相差490.1平方米
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此情况多出现于负一层赠送空间，花园洋房 及 别墅较常见
举例睿城一期别墅1-6栋：
规划负一层层高不足2.2米部分，产权面积未计算 规划整栋面积为1230.41平方米 产权整栋面积为1112.88平方米 一栋面积相差117.53平方米
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(三)、廊（门廊、门斗）
规划 按阳台计算1/2面积
产权 1、入户门廊或门斗，可视为无维护的阳台不计算面积；也可视为门廊 门斗按其柱或维护结构的外围水平投影计算全面积。 2、房屋之间有永久性顶盖和柱的走廊，按其柱的外围水平投影面积计 算面积。
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(一)、阳台
规划： 1、阳台无论被遮盖多少，被遮盖的部分计算1/2面积。 2、雨棚遮盖只要外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米，应该 按雨棚结构板的水平投影面积的1/2计算。 3、屋檐遮盖小于或等于0.7米时，不计算面积；大于0.7米，计算 1/2面积。
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郦江有此情形
举例： 郦江21栋出现通高三层的阳台，规划按阳台计算
半面积，产权不计算面积
规划面积为19841.2平方米 产权面积为19629.92平方米 一栋面积相差211.28平方米
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பைடு நூலகம்
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(五)、不直接出户的梯间、过道、走廊等
规划 按自然层计算面积