镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2课件
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品牌炒作阶段 主要媒介：户外、 网络、报纸软文、 房展会、拦截单页
3月上旬-5月上旬
品牌形象建立阶段； 主要媒介：户外、 网络、报纸硬广、 软新闻、小区短信、 电视字幕
5月上旬-8月底
价值诉求阶段； 主要媒介：户外、 网络、报纸硬广、 软新闻、数据库短 信、电视字幕
8月底-10月上旬
形象巩固阶段； 主要媒介：户外、 网络、报纸硬广、 软新闻、小区短信、 数据库DM直邮
□■拜访
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■推广策略—渠道推广
□■圈层营销
银行金融圈层： 理财讲座+餐会
中行VIP卡客户 投资理财+餐会
建行当家客户餐会
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□■体验策略—终端体验
现场实行全方位的终端服务标准式管理，实现服务升级，全面经营客户 感觉，超越顾客满意 ，力促高效成交,提升现场成交率。
10月底-12月底
形象升级阶段； 主要媒介：户外、 网络、报纸硬广、 软新闻、短信、电 视房产专栏
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■品牌策略—品牌推广
• 大众传播之
媒介选择策略
户外大牌 户外灯箱 《扬子晚报》地方版 《现代快报》 《广播电视报》 镇江地方电视台
• 小众传播之
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□■体验策略—售楼处展示
男厕小便池上方设置可搁置物品的台架。放置香料、薰衣草放置挂画，增强 艺术感，放置抽纸盒，体现人性化
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■体验策略—样板体验
考虑设计一套叠加样板房，整体风格以现代简约为主题，装饰凸显人性化理念，给客户温 馨感、舒适感、以产生强烈购买欲。
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
主卧示意图
主卧的床头柜可放置家庭成员的生活照,勾起当时的甜美回忆 .
核心推广主题:城峰境界、立鼎中央
挖掘产品的深度价值：地段、产品、物 业，树立项目高端形象，扩散全城影响 力
核心推广主题:中心别墅 、 城市贵脉
价值印证，结合工程和老业主口碑将项 目的卖点讲到极致，巩固并进一步提升 客户信心
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□■品牌策略—品牌推广
□■核心策略
以客户为中心的 全面解决方案
形象主题 品牌推广 渠道推广
样板体验 终端体验
活动体验
品牌、推广策略 体验策略
推盘节奏 价格销控
销售策略
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□■品牌策略—形象主题
2010年推广核心目标——
确立区域标杆地 位
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
第一波攻击高潮 （二期认筹） 目标：市场预热
第二波攻击高潮（二 期一标开盘） 目标：确立市场地位
第三波攻击高潮 （二期二标开盘） 目标：强销攻势
销售成交曲线
第四波攻击高潮 （二期三标、四标 开盘） 目标：强销延续
第五波攻击高潮 （二期五标、六标 开盘） 目标：新形象高度
营销推广曲线
推广脉络
2月底-3月上旬
□■品牌策略—形象主题
景天花园 二期园首
“园首”谐音“元首”， 二期产品为项目的标杆产品，要实现产品的品牌发力 必须要树立项目的高端形象，推广名“园首”体现了和周边项目 差异化的同时，也从另外一面展示出项目力争第一的魄力、雄心。
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□■品牌策略—形象主题 二期推广语
终端服务管理标准提升模块
宣传标准
电话标准
接待标准
联系标准
案场标准
现场标准
带看标准
道具标准
人员标准 诠释标准
投诉处理标准 贴心服务标准
价值让度标准
附加服务标准
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□■体验策略—终端体验
物业服务的尊崇升级，深度礼宾式和集中资源式 [深度礼宾式] 设定物业服务人员，身着金陵物业制 服
[物业服务人员双倍配置] 1-达成项目销售期客户看房过程中对于后期物业 服务的体验效果； 2.销售期间全过程的细致体贴服务：引导停车、 撑伞遮阳、排忧解难……
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□■体验策略—售楼处展示
户外放置遮阳伞，广场摆放花卉、移动植物，烘托广场气氛、生机
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数据库电话直销
拜访(陌生单位\高端人群)
圈层(银行\高校\协会\机构) 等
渠道行销的本质是主动集客，变坐销为拉销；目的是形成更大的客户接触面， 制造更多的客户双向沟通机会，10年市场存在可变的条件下，此攻略能抢占 市场高点，实现房源的快速去化。
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□■推广策略—渠道推广
□■体验策略—售楼处展示
项目现场设置区位图展 板，突出项目市中心地 段
项目现场设置景观展板， 突出项目景观价值
项目现场设置物业介绍 展板，突出项目的物业 价值
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□■体验策略—售楼处展示
黑色底，周边空40公分 档距，周边用金色油画 框，展板材质采用高清 写真，突出项目品质
中心别墅 唯一唯中
凸显项目地段、产品的唯一性、 稀缺性以及不可复制性
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□■品牌策略—形象主题
第一阶段 时间:2—4月
核心推广主题:中心别墅、唯一唯中
诉求客户追求市中心高品质生活方式的 心理，塑造项目新形象
第二阶段 时间:5-8月
第三阶段 时间:9-12月
小区短信 数据库短信 数据苦DM直邮 拦截单页
Passive
景天花园
Active
房展会
• 行为艺术传播之 活动营销（自有媒介）
• 虚拟传播之
0511网站 安家吧 搜房网
Immersion
镇江诚基.景天花园2010ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ营销策划报告-134P-2
推广策略——渠道拓展
渠道行销落地
利用渠道点对点互动式行 销,是最具杀伤力的直效手 段
□■体验策略—售楼处展示
外墙玻璃下面档 距设置树立植物， 烘托售楼处空间
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□■体验策略—售楼处展示
湿纸巾
果盘
售楼处洽谈桌面是体现项目细节的重要平台。通过桌面物件饰品，用细 节感染客户，从而认同项目品牌。
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3月上旬-5月上旬
品牌形象建立阶段； 主要媒介：户外、 网络、报纸硬广、 软新闻、小区短信、 电视字幕
5月上旬-8月底
价值诉求阶段； 主要媒介：户外、 网络、报纸硬广、 软新闻、数据库短 信、电视字幕
8月底-10月上旬
形象巩固阶段； 主要媒介：户外、 网络、报纸硬广、 软新闻、小区短信、 数据库DM直邮
□■拜访
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■推广策略—渠道推广
□■圈层营销
银行金融圈层： 理财讲座+餐会
中行VIP卡客户 投资理财+餐会
建行当家客户餐会
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■体验策略—终端体验
现场实行全方位的终端服务标准式管理，实现服务升级，全面经营客户 感觉，超越顾客满意 ，力促高效成交,提升现场成交率。
10月底-12月底
形象升级阶段； 主要媒介：户外、 网络、报纸硬广、 软新闻、短信、电 视房产专栏
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■品牌策略—品牌推广
• 大众传播之
媒介选择策略
户外大牌 户外灯箱 《扬子晚报》地方版 《现代快报》 《广播电视报》 镇江地方电视台
• 小众传播之
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■体验策略—售楼处展示
男厕小便池上方设置可搁置物品的台架。放置香料、薰衣草放置挂画，增强 艺术感，放置抽纸盒，体现人性化
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■体验策略—样板体验
考虑设计一套叠加样板房，整体风格以现代简约为主题，装饰凸显人性化理念，给客户温 馨感、舒适感、以产生强烈购买欲。
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
主卧示意图
主卧的床头柜可放置家庭成员的生活照,勾起当时的甜美回忆 .
核心推广主题:城峰境界、立鼎中央
挖掘产品的深度价值：地段、产品、物 业，树立项目高端形象，扩散全城影响 力
核心推广主题:中心别墅 、 城市贵脉
价值印证，结合工程和老业主口碑将项 目的卖点讲到极致，巩固并进一步提升 客户信心
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■品牌策略—品牌推广
□■核心策略
以客户为中心的 全面解决方案
形象主题 品牌推广 渠道推广
样板体验 终端体验
活动体验
品牌、推广策略 体验策略
推盘节奏 价格销控
销售策略
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■品牌策略—形象主题
2010年推广核心目标——
确立区域标杆地 位
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
第一波攻击高潮 （二期认筹） 目标：市场预热
第二波攻击高潮（二 期一标开盘） 目标：确立市场地位
第三波攻击高潮 （二期二标开盘） 目标：强销攻势
销售成交曲线
第四波攻击高潮 （二期三标、四标 开盘） 目标：强销延续
第五波攻击高潮 （二期五标、六标 开盘） 目标：新形象高度
营销推广曲线
推广脉络
2月底-3月上旬
□■品牌策略—形象主题
景天花园 二期园首
“园首”谐音“元首”， 二期产品为项目的标杆产品，要实现产品的品牌发力 必须要树立项目的高端形象，推广名“园首”体现了和周边项目 差异化的同时，也从另外一面展示出项目力争第一的魄力、雄心。
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■品牌策略—形象主题 二期推广语
终端服务管理标准提升模块
宣传标准
电话标准
接待标准
联系标准
案场标准
现场标准
带看标准
道具标准
人员标准 诠释标准
投诉处理标准 贴心服务标准
价值让度标准
附加服务标准
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■体验策略—终端体验
物业服务的尊崇升级，深度礼宾式和集中资源式 [深度礼宾式] 设定物业服务人员，身着金陵物业制 服
[物业服务人员双倍配置] 1-达成项目销售期客户看房过程中对于后期物业 服务的体验效果； 2.销售期间全过程的细致体贴服务：引导停车、 撑伞遮阳、排忧解难……
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■体验策略—售楼处展示
户外放置遮阳伞，广场摆放花卉、移动植物，烘托广场气氛、生机
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
数据库电话直销
拜访(陌生单位\高端人群)
圈层(银行\高校\协会\机构) 等
渠道行销的本质是主动集客，变坐销为拉销；目的是形成更大的客户接触面， 制造更多的客户双向沟通机会，10年市场存在可变的条件下，此攻略能抢占 市场高点，实现房源的快速去化。
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□■推广策略—渠道推广
□■体验策略—售楼处展示
项目现场设置区位图展 板，突出项目市中心地 段
项目现场设置景观展板， 突出项目景观价值
项目现场设置物业介绍 展板，突出项目的物业 价值
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□■体验策略—售楼处展示
黑色底，周边空40公分 档距，周边用金色油画 框，展板材质采用高清 写真，突出项目品质
中心别墅 唯一唯中
凸显项目地段、产品的唯一性、 稀缺性以及不可复制性
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■品牌策略—形象主题
第一阶段 时间:2—4月
核心推广主题:中心别墅、唯一唯中
诉求客户追求市中心高品质生活方式的 心理，塑造项目新形象
第二阶段 时间:5-8月
第三阶段 时间:9-12月
小区短信 数据库短信 数据苦DM直邮 拦截单页
Passive
景天花园
Active
房展会
• 行为艺术传播之 活动营销（自有媒介）
• 虚拟传播之
0511网站 安家吧 搜房网
Immersion
镇江诚基.景天花园2010ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ营销策划报告-134P-2
推广策略——渠道拓展
渠道行销落地
利用渠道点对点互动式行 销,是最具杀伤力的直效手 段
□■体验策略—售楼处展示
外墙玻璃下面档 距设置树立植物， 烘托售楼处空间
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2
□■体验策略—售楼处展示
湿纸巾
果盘
售楼处洽谈桌面是体现项目细节的重要平台。通过桌面物件饰品，用细 节感染客户，从而认同项目品牌。
镇江诚基.景天花园2010年营销策划报告-134P-2