路宝琴、商丘市梁园区市政建设局城乡建设行政管理：房屋拆迁管理(拆迁)二审行政判决书

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路宝琴、商丘市梁园区市政建设局城乡建设行政管理:房屋拆
迁管理(拆迁)二审行政判决书
【案由】行政行政行为种类行政补偿
【审理法院】河南省商丘市中级人民法院
【审理法院】河南省商丘市中级人民法院
【审结日期】2020.12.24
【案件字号】（2020）豫14行终239号
【审理程序】二审
【审理法官】冯明牛杰宋冲
【审理法官】冯明牛杰宋冲
【文书类型】判决书
【当事人】路宝琴;商丘市梁园区市政建设局
【当事人】路宝琴商丘市梁园区市政建设局
【当事人-个人】路宝琴
【当事人-公司】商丘市梁园区市政建设局
【代理律师/律所】李园河南华豫律师事务所;万雪丽河南华豫律师事务所;张萌河南京港律师事务所
【代理律师/律所】李园河南华豫律师事务所万雪丽河南华豫律师事务所张萌河南京港律师事务所
【代理律师】李园万雪丽张萌
【代理律所】河南华豫律师事务所河南京港律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】路宝琴
【被告】商丘市梁园区市政建设局
【本院观点】关于涉案房屋的价值如何计算的问题。

【权责关键词】行政复议合法违法行政赔偿质证行政复议改判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，关于涉案房屋的价值如何计算的问题。

本院于2019年9月23日作出并生效的（2019）豫14行初481号行政判决中吴思贤涉案房屋与本案涉案房屋均属于同一个征收决定项目，且案件基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面与本案具有相似性。

本案涉案房屋位置、性质与吴思贤涉案房屋位置相似即均位于商丘市梁园区凯旋路东市政府院内车库之上的二层非成套住宅，本案的涉案房屋价值计算应参照吴思贤案件采信的评估单价即3427元作为确定涉案房屋价值的基础价。

该评估单价系2015年评估的价值为基础，结合2015年至2020年10月份涉案房屋所在区域二手住宅的上涨幅度，计算涉案的房屋价值。

但涉案房屋位属的土地于2018年1月2日才招拍挂出让成交公示，故涉案房屋占压的土地系通过划拨方式取得。

对国有土地上的房屋进行征收补偿，其补偿的价值实际是房屋和土地的综合价值。

涉案土地的性质为国有划拨土地，在对其房屋参照能够正常交易过户的二手住宅的价格进行确定时，应当将国有出让和国有划拨土地之间的差价扣除。

根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。

结合实际情况、统一裁判尺度的原则即标准本院酌定涉案应扣除的土地出让金为上述方法计算出房屋总价值的30%。

同时，关于办证费用为（契税）房屋价值的1%及工本费80元一审法院予以扣除无事实和法律依据，本院予以纠正。

综上，涉案房屋的价值为239420.78元（3427元/㎡×70%×59
㎡（1+69.16%））。

关于装修装饰费、搬迁费及临时安置费的一审计算标准并无不当，本院予以维持。

综上，上诉人路宝琴的部分上诉理由成立，本院予以支持。

一审判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误，依法应予部分改判。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下
【裁判结果】一、维持商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402行初27号行政判决第一项、第三项；二、撤销商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402行初27号行政判决第二项；
三、判令商丘市梁园区市政建设局于本判决生效之日起30日内赔偿路宝琴房屋价值损失共计239420.78元；四、驳回路宝琴的其他诉讼请求。

二审案件受理费50元，由被告商丘市梁园区市政建设局负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-24 11:33:43
路宝琴、商丘市梁园区市政建设局城乡建设行政管理:房屋拆迁管理(拆迁)二审行政判决
书
河南省商丘市中级人民法院
行政判决书
（2020）豫14行终239号上诉人（一审原告）路宝琴。

委托诉讼代理人李园，河南华豫律师事务所律师。

委托诉讼代理人万雪丽，河南华豫律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）商丘市梁园区市政建设局，统一社会信用代码：
11411402MB1B0891X8。

法定代表人付立功，该局局长。

委托代理人田雷，系该局工作人员。

委托代理人张萌，河南京港律师事务所律师。

上诉人路宝琴因其诉被上诉人商丘市梁园区市政建设局强拆行为违法及行政赔偿一案，不服商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402行初27号行政判决，向本院提出上诉。

本院于2020年12月15日受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月22日公开开庭审理了本案。

上诉人路宝琴及委托代理人李园、万雪丽，被上诉人商丘市梁园区市政建设局之委托代理人田雷、张萌开庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

一审法院审理查明，上诉人路宝琴在原位于商丘市梁园区凯旋路东市政府院内16号、19号楼上（二层）有2间住房，面积为59平方米。

2015年9月9日，商丘市梁园区人民政府作出商梁政[2015]26号《商丘市梁园区人民政府关于对原地委行署区域进行房屋征收的决定》，决定对原地委行署区域有合法手续的私有房屋及附属物进行征收。

路宝琴的房屋位于征收范围内。

当月，被上诉人商丘市梁园区市政建设局在未通知且未对上诉人进行补偿的情形下，将涉案房屋予以拆除。

后在赔偿未果的情况下向一审法院提起本诉。

另查明，一审法院依职权向商丘市不动产登记交易中心调取了商丘市区商品房二手房交易均价，2020年1-10月份商丘市梁园区二手商品房（住宅）均价为4240.72元。

征收范围内装修装饰费的补偿标准为200元每平方米。

对于搬家费，一层住宅按被征收房屋合法建筑面积每平方米6元给付，每增加一层，每平方米增加0.5元。

对于临时安置费，按被征收房屋合法建筑面积每月每平方米6元给付。

一审法院认为，关于商丘市梁园区市政建设局拆除涉案房屋是否合法的问题。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收
补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

该条例二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

该条例第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

本案中，商丘市梁园区市政建设局在未与路宝琴达成房屋安置补偿协议、未作出房屋征收补偿决定、未申请人民法院强制执行的情形下，将路宝琴涉案房屋予以强制拆除，违反上述规定。

路宝琴要求确认被诉拆除行为违法的诉讼请求能够成立，一审法院依法予以支持。

商丘市梁园区市政建设局违法强制拆除路宝琴的涉案房屋，其依法应当承担行政赔偿责任。

1.关于涉案房屋的价值。

涉案房屋于2015年9月被强制拆除，目前已不具备通过评估形式确定其价值的可能,按照类案同判、统一裁判尺度的原则及标准一审酌定，应当按照当前二手房交易均价的70%作为涉案房屋价值的单价（相当于已扣除土地出让金），再扣除办理产权证的办理费用后的数额予以赔偿，办证费用为（契税）房屋价值的1%,工本费80元，即：4240.72元/㎡×70%×59㎡－1751.42元－80元＝173310.32元。

（二）关于装修装饰费。

征收范围内装修装饰费的补偿标准为200元每平方米，该项损失为11800元（59㎡×200元/㎡）。

（三）关于搬迁费。

路宝琴房屋所在层数为2层，依据被上诉人发布的房屋征收补偿方案，该项费用为383.5元（59㎡×6.5元/㎡）。

（四）关于临时安置费。

被上诉人于2015年9月强制拆除上诉人涉案房屋，应当自此开始向上诉人支付临时安置费，截止2020年10月，被上诉人应当向上诉人支付共计61个月的临时安置费。

依据被上诉人发布的房屋征收补偿方案，该项费用应当为21594元（59㎡×6元/㎡×61）。

综上，上诉人路宝琴所提诉讼请求部分成立，一审法院对此予以支持。

依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项，《中华人民共和国国家赔偿法》
第三十六条第八项及《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决确认商丘市梁园区市政建设局于2015年9月强制拆除路宝琴原位于商丘市梁园区凯旋路东市政府院内16号、19号楼上（二层）2间住房的行为违法；责令商丘市梁园区市政建设局于本判决生效之日起30日内赔偿路宝琴房屋价值损失173310.32元（4240.72元/㎡×70%×59㎡－1751.42元－80元＝173310.32元）；责令商丘市梁园区市政建设局于本判决生效之日起30日内赔偿路宝琴装修装饰损失、搬迁费及临时过渡安置费共计33777.5元（11800元＋383.5元＋21594元＝33777.5元）；驳回路宝琴的其他诉讼请求。

上诉人路宝琴上诉称，一审法院房屋价值损失计算错误，扣除土地出让金、契税及办理产权证的办证费用无法律依据；根据同类案件判例，针对涉案房屋中房屋价值应依照拆迁时候评估价值到起诉时候上涨幅度来计算房屋实际价值，本案以2020年二手房交易均价的70%认定涉案房屋价值不当。

当庭补充上诉意见为一审判决查明2020年1-10月份商丘市梁园区二手商品房（住宅）均价为4240.72元与证据显示数字矛盾，应当为4284.6元，导致涉案房屋价值计算错误。

综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当。

请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人商丘市梁园区市政建设局答辩称，对涉案房屋价值应根据河南省高级人民法院关于审理违法强拆行政赔偿案件的工作指南，对于国有划拨土地上的房屋原则上应该扣除相应的土地出让金价值，本案涉案房屋土地出让金较高，如直接采取扣除土地出让金价值则不能保障上诉人的合法权益，一审法院以二手房交易均价的70%来确认涉案房屋价值符合涉案房屋的真实价值，也符合河南省高级人民法院的上述规定。

一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立。

二上诉人起诉已超过法定起诉期限。

综上，请求二审法院驳回二上诉人的上诉，维持一审裁定。

一审各方当事人提供的证据均已随案卷移送本院。

二审期间，各方当事人均未提
供新的证据。

经庭审质证，本院对证据的采信及查明的事实同原审。

另查明，本院依职权调取2015年商丘市梁园区二审商品房（住宅）均价为2532.89元。

且一审法院依职权向商丘市不动产登记交易中心调取了商丘市区商品房二手房交易均价，2020年1-10月份商丘市梁园区二手商品房（住宅）均价应为4284.6元。

本院认为，关于涉案房屋的价值如何计算的问题。