房地产城市进入研究-2017绍兴城市投资研究报告

绍兴城市投资研究报告
2017年4月
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一、城市宏观研究
二、房地产市场研究
三、房地产板块分析
四、重点关注板块进入策略
一、城市宏观研究
江南水乡，鲁迅故里，人文历史悠久
●河网密布：境域内河道密布，湖泊众多，素以“水乡泽国”之称Array而享誉海内外，主要河流有曹娥江、浦阳江和浙东运河，主
要湖泊有30多个，其中水域面积在2平方千米以上的湖泊有6个。

●历史悠久：绍兴从新石器时代中期的小黄山文化开始，至今已
有约9000年历史。

越国古都建于公元前490年，距今已有
2500多年建城史。

●名士之乡：绍兴是“一座没有围墙的历史博物馆”，文人荟萃，
是鲁迅、周恩来、秋瑾、王羲之、陆游等名人的故乡。

首批国家历史文化名城全国科教兴市先进市
中国优秀旅游城市
中国最具幸福感城市中国人居环境范例奖中国民营经济最具活力城市（两次）联合国人居奖中国城市旅游竞争力排行榜第20位
中国城市文化竞争力排行榜第5位
绍兴市为浙江第四大城市，位于浙江省中北部、杭州湾南岸,二线城市。

东连宁波市，南临台州市和金华市，西接杭州市，北隔钱塘江与嘉兴市相望。

“四山三盆两江一平原”为绍兴地貌的基本特征，地势总趋势由西南向东北倾斜。

1.4对外交通
高速、高铁通达的长三角交通枢纽城市
经嘉绍大桥，沪杭高速，绍兴至上海约1.5小时；经杭甬高速，绍兴柯桥至杭州约20--30分钟；
经杭甬高铁，绍兴至宁波约54分钟；经上三高速、甬台温高速，绍兴至台州约2小时。

未来还有杭州二绕和杭绍城际地铁，将与杭州无缝对接。

嘉绍大桥
上虞
绍兴
杭甬高铁
1.5
长三角地位
长三角城市群中II 型大城市，融入 “一带一路”、“长江经济带”，接轨沪、杭、甬。

“五圈”指的是南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都 市圈、宁波都市圈，四带则是沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭
甬发展带、沪杭金发展带。

按城区常住人口划分，城市规模等级有5类。

上海为超大城市，人口 1000万以上；南京为特大城市，人口500万-1000万；杭州为Ⅰ型大城市， 人口300万-500万；宁波、绍兴、台州为Ⅱ型大城市，人口100万-300万； 湖州、嘉兴、舟山、金华、义乌、慈溪为中等城市，人口50万-100万。

1.6浙江省地位
杭州湾城市群6大城市之一，杭州都市圈副中心。

浙江拥有杭州湾、温台沿海、浙中三个城市群，其中杭州湾城市 群包括杭州、宁波、嘉兴、绍兴、湖州、舟山。

杭州都市圈是国家六大都市圈之一，以杭州市区为中心，湖州、嘉兴、
绍兴市市区为副中心，辐射杭州湾、接轨大上海，组团打造长三角 “金南翼”。

绍 兴 市 区
温 舟 慈 余 宁 嘉 德 诸 海 海 湖 义 永 嘉 长 玉 州 山 溪 姚 波 兴 清 暨 盐 宁 州 乌 康 善 兴 环 市 市 市 市 市 市 县 市 县 市 市 市 市 县 县 市 区 区区区平 温 台 嵊 安 丽 乐 金 桐 瑞 衢 东 临 湖 岭 州 州 吉 水 清 华 乡 安 州 阳 海 市 市 市 市 县 市 市 市 市 市 市 市 市 区区区区
47852
5158
6
4954
5
46949
46747
4535944887
44506
43714 436184326643193 4319243126 42823 42662 42512 42238 41438 41229
40816
39676
35716 35038
300002000010000
400005000
0义 宁 玉 诸 慈 瑞 舟 绍 乌 波 环 暨 溪 安 山 兴 市 市 县 市 市 市 市 市
区 区
乐 余 海 温 嵊 温 安 海 台 金 平 嘉 永 德 长 湖 桐 东 嘉 临 衢 丽 清 姚 宁 岭 州 州 吉 盐 州 华 湖 善 康 清 兴 州 乡 阳 兴 海 州 水 市 市 市 市 市 市 县 县 市 市 市 县 市 县 县 市 市 市 市 市 市 市
区区 区区区区 区
图. 浙江三四线城市城镇居民人均可支配收入对比（2015年末），元
60000 565861.7浙江省地位
图. 浙江三四线城市2015年人均GDP 情况 元
绍兴市区富裕程度是浙江各 县市区名列前茅，民营经济 发达，人均GDP 排首位。

1.8 融杭战略——
杭绍城际铁路
杭绍城际铁路工程，始于杭州市萧山区香樟路站，向东下穿杭 金衢高速公路，最终抵达柯桥笛扬路终点站。

途设衙前站、杨 汛桥站、钱清站、轻纺城站、万绣路站、稽山路站，共8个站，线径长度约21.2公里
绍兴与杭州有天然融合基因，杭州众多早期居民原籍来自杭州，2016年规划 中杭绍城际铁路连接5号线，城区融入杭州加快。

201165.2672.5877.74107.273.4201265.5572.7277.85107.3573.4643.91
201374.4664.2977.95107.6573.3743.94
201474.8164.9878108.0473.3143.9
201575.0965.3677.98107.9473.0543.69
120
10080604020
02010越城区65.04柯桥区72.2上虞区77.64诸暨市106.96嵊州市73.43新昌县
43.65
单位：万人
2013年柯桥上虞并入市区，目前绍兴已达大城市人口规模
●绍兴市下辖三区二市一县：越城区、柯桥区、上虞区、诸暨市、嵊州市和新昌县。

（2013年10月，撤销绍兴
县，设立绍兴市柯桥区，撤销县级上虞市，设立绍兴市上虞区；将原绍兴县的孙端镇、陶堰镇、富盛镇划归绍兴市越城区管 辖。

）
●2015年全市户籍人口443.11万，其中越城区占16.95%，柯桥区占14.75%，上虞区占%17.6% 。

2010-2015年各地户籍人口
6
5
4
3
2
1
-
1
‰
2010-2015年各地人口自然增长
率
-2201020112012201320142015-6.00201020112012201320142015越城区 1.42 1.83 1.46 1.86 4.27 2.15越城区0.73 1.68 2.95 1.920.41 1.73柯桥区0.170.520.010.86 3.83 1.02柯桥区 5.57 4.76 1.98 2.69 6.80 5.07上虞区-0.57-1.02-0.290.09 1.26-0.37上虞区 3.41 2.51 1.90 1.36-0.410.34诸暨市0.510.42 1.310.89 3.19-0.02诸暨市 2.37 2.19 1.05 2.020.66-0.47嵊州市-0.12-0.220.21-0.280.98-0.15嵊州市 1.04 1.05-0.26-0.84-1.48-1.39新昌县0.4 4.84 2.460.6520.07新昌县 1.05 1.12 1.070.55-2.67-3.98
8.0
6.0
4.0
2.0
0.0
-
2.00
-
4.00
‰
2010-2015年各地人口机械增长
率
人口增长较慢但势头较好
●越城区和柯桥区人口自然增长率较高，上虞区人口自然增长率较低，2015年仍处于负增长状态。

●2015年柯桥区人口机械增长率远高于越城区和上虞区，而诸暨市、嵊州市和新昌县人口机械增长率为负，说明流动人口不断涌入市区，越城区和柯桥区成为流动人口主要集聚地。

1.11城市人口密度与建成区面积
2011109.47472438.140.519
2012114.71472638.140.819
2013121.46492738.141.419
2014108.9452.83041.8941.419
2015113.653.83243.941.420
1401201008060402002010越城区100.0
6
柯桥区45上虞区23.5诸暨市38嵊州市39.4新昌县
19
平方公里
2010-2015年各地建成区面积
20115961154433239228136181382303201257141547229942281761800523112013613013120288702825517722231220146867123072600025791177082310201566101214924369245881764521843500030000250002000015000100005000
02010
越城区6500柯桥区1604
4上虞区3303
8诸暨市28147人/平方公里
2010-2015年各地人口密度
人口密度略有下降，建成区扩张程度较小
●2013年柯桥部分镇并入越城区导致越城区人口密度变大，2010-2015年其他各地人口密度稍有下降。

●2010-2015年各地建成区面积处于不断扩张状态，但是扩张程度较小。

200920102011201220132014
2015
越城区 4070806 4676525 5472817 5922456 6688507 7065996
7220486
柯 桥 区 6566045 7787729 9345982 1E+07 1.1E+07 1.1E+07
1.2E+07
上虞区 3685100 4378658 5264922 5805102 6299441 6810338
7257528
诸 暨 市 5272224 6229324 7427615 8254371 9064800 9811166
1E+07
3453022
1400000
1200000
1000000
8000000
6000000
4000000
2000000
万
元
2010-2015年各地GDP
元
2010-2015年各地人均GDP
200000
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
201020112012201320142015
越城区719838400790554899859467396338
柯桥区108178129113139907167707176077184263
上虞区564786776974619808668734293058
诸暨市583186936676945843249097695068
嵊州市372004460649435538415768160798
新昌县495205888864775702527599578849
市区三区经济独立运行，柯桥是经济重区
●2010-2015年各地GDP保持高速增长（＞10%），其中柯桥区GDP年均增长10.84%，越城区GDP年均
增长10.88%，上虞区GDP年均增长13.15%。

●2015年越城区、柯桥区、上虞区人均GDP普遍超过9万元，其中柯桥区高达184263元（ 26759美元）。

201120122013962391028319560070588
80868964364520048566530733778244474508312014201589043919129525711662456857621505428759262418454641514000012000010000080000600004000020000
02010
越城区8434
4柯桥区64407上虞区3985
元/人
2010-2015年各地人均存
款
元
2014-2015年各地人均可支配收入
500004500040000350003000025000200001500010000
5000
越城区
柯桥区上虞区诸暨市嵊州市新昌县2014
3593140850336023643431492310922015
38870
44358
36580
39668
34284
33890
3.002.502.001.501.00
0.500.00
越城区柯桥区上虞区诸暨市嵊州市新昌县
2014-2015年人均存款和人均可支配收入比较
2014
2015
2015年柯桥区人均存款最高，超过11万，同时人均存款占人
均 收入比重位列六城市之首，消费倾向较保守。

人均可支配收入高，藏富于民
●2015年柯桥区规模以上工业总产值3472亿元，列六个城市第一位。

●2015年柯桥区和上虞区第二产业比重占比54%，第三产业比重占比43%和40%，以第二产业为绝对主导 。

●越城区主要以发展文化、旅游和商贸等都市服务业为主，内部工业根据不同类型分别向柯桥、江滨区和杭州湾上 虞经济技术开发区转移，故工业总产值较低，而第三产业所占比重较高。

柯桥工业为主，越城区发展旅游相关第三产业、总部经济
260
43
40
424243
543545350513965960
20406080100120越城区
柯桥区上虞区
诸暨市
嵊州市
新昌县
2015年各地产业比重
第一产业
第二产业第三产业
1219
3472
420
2300
1723
61
34000350030002500200015001000亿元
2015年各地规模以上工业总产值
越城区柯桥区
上虞区
诸暨市
嵊州市
新昌县
工业总产值
南部
以生态经济为主 导、休闲养生为 特色
中部
以服务经济为主 导、都市经济为 特色
北部
以工业经济为 主导，新兴产 业为特色
片区区域产业分布
北部
江滨区
生命健康、通用航空、高
端装备制造、电商物流、
生态农业等
柯桥滨海工业区
纺织新材料、机电机械装
备等
杭州湾上虞经济
技术开发区
精细化工、整车制造、临
港装备、新材料等
中部
越城文化、旅游和商贸业
镜湖新区金融、商务和休闲
高新区
都市型工业和科技研发、
文化创意、商务商贸等
袍江
新型材料、节能环保、现
代物流等
柯桥城区商贸、会展、创意设计
柯桥经济技术开
发区
高端纺织装备、纺织新材
料、新型建筑工业化等
上虞城区商贸商务、文化休闲等
上虞经济开发区
城市服务经济、电子信息、
新能源等高新技术
南部
鉴湖-柯岩区域城市运动休闲基地
会稽山区域养老养生服务基地
兰亭区域特色文化休闲基地
曹娥江区域国家级文化型水域风景区北工、中服、南闲
1.16城市财富地图
地区规模以上工业企业数
（个）
规模以上工业总产值
（万元
）
越城区57112189832
柯桥区122734724692
上虞区66917225391
诸暨市113423001761
嵊州市
5194195522
新昌县232
6126648
571个，1219亿
669个，1723
亿
519个，420亿
232个，613亿
1227个，3472亿
1134个，2300亿
规模以上工业企业主要分布在柯桥区和诸暨市，其次为上虞区和越城区。

1.17
城市总体规划
一个密集区 二大组群 三
条轴线
城市发展总目标：把绍兴建设成为历史文化与现代文明融为一体的“特色产业城
市、文化休闲城市、生态宜居城市”。

战略部署
市域城镇体系空间结构
重构绍兴产业 重建绍兴水城
1.18
城市发展方向
利用交通优势，对接上海、杭州，向北发展
柯桥
袍江
越城
镜湖
行政中心
商圈主要在城市北部
万达商圈
柯桥CBD
蓝天商圈
迪荡商圈
解放路商圈
迪荡CBD 中 心
城市发展方向：整体城市发展重心往北
地理上考虑南山北湾，区位和交通上考虑融入杭州和上海
越城区
越城
国家历史文化名城核心区、水城
特色风貌区
镜湖新区
行政中心和公共服务中心
高新区国家级高新技术产业开发区
袍江
国家级经济技术开发区、生产性
服务新城
柯桥区绍兴中心城市的重要组成部分，是城 市能级提升的战略性新城区，是成为世界纺织业制造、贸易、创意中心的主要基地。

着力打造 国际纺织之都、现代商贸之城
1.19城市功能规划
主城片：是全市政治、经济、文化、科教、商贸中心；
上虞片：是中心城市东部具有滨江特色、功能相对完善的综合性新城区；
滨海片：是绍兴城市拓展的重要区域，是中心城市北部生态环境优良的产城融合新城区。

主城片分区功能明细
1.20城市空间规划
规划形成 “一心、三片、三楔”的空间结构
●一心：由镜湖国家城市湿地公园和
其南部的镜湖新区共同组成的区域
●三片：越城片区、柯桥片区和袍江
片区
●三楔：北部镜湖绿楔、西南部鉴湖
绿楔和东部湿地绿楔
高速公路网络结构为“一通、三纵、三横、三连”；
国省道和区域干线公路网络为
“五纵、八横、六连”。

市区规划建设6条地铁线，1号线已获国务院批复。

绍兴正逐步确立“长三角地区重要的交通枢纽之一”的 交通地位，实现“杭绍都市区内一小时通达”，“绍北 城镇密集区内半小时通达”和“市域一小时交通圈和两 小时旅游圈”的目标。

1.21重大交通规划及建设
1.22总结
1、浙江第一梯队,高收入城市
从整体经济和人口规划来看，是浙江第一梯队城，人均可支配和GDP均是名列前茅，尤其是柯城区。

2、定位杭州都市圈城市副中心
经济上，融入杭州湾经济圈，向上海、杭州靠拢，区域上主动融入杭州，加快与杭州交通建设。

3、三区独立发展，柯桥最为突出
市区柯桥区、越城区、上虞区独立发展，柯桥是经济重区，越城区行政、旅游、文化区，导致房地产市区区 域性，各区不融合。

4、城市重心往北，沿杭州湾发展
从环杭州城市考虑，绍兴值得进入
二、房地产市场研究
2.1
商品住宅市场分析
1095
3
708
7
985
8
961
7
200
400
600
8000
9864 10000
1200
50000
100000
150000
200000
250000
绍兴市区历年商品住宅供求量价走势
2013年2014年2015年2016年2017年1-3
月
供应量成交量
成交均价
1200
1000
8000
6000
4000
2000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
50000
绍兴市区2016年至今月度商品住宅供求量价走势
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月
2016年2017年
供应量成交量成交均价
绍兴住宅市场近几年供需平衡，2017年年初爆发。

绍兴市场因2011-2012年土地供应大，致使2013、2014年供大求，价格企稳，一直徘徊在万元区间。

2015-2016年是去库存年，2016年价
格涨幅有限，直至2017年供应无法跟上，价格上涨15-20%，尤其是柯桥区，涨幅最大。

2.2 2016年住宅楼盘排行
越城区前几名成交面积在6-7万方左
右。

2016年绍兴市区商品住宅销售面积前十
项目名称板块总成交套数（套）总成交面积（万方）销售均价（元/㎡）
御香园会稽山4337306911520中海·世纪公馆袍江新区693719676282
长业·天悦城镜湖新区707712157558
永成·天御湾袍江新区671699575976
景瑞曦之湖城西603616616439
勤业镜悦府镜湖新区517563147907新盛·大滩六号院镜湖新区3064976812874
望湖名都城东443489929989
金地·蘭悦城东3914511310164
华升南山郡城南1313899212458
备注：无柯桥数据
2.3主力户型
面积段
2015年2016年
成交同比成交套数成交套数
80以下394257-35% 80-902270269019%
90-100929154767% 100-1201445187230% 120-144407943627% 144-180546443-19% 180-100019971472-26%
21%
12
% 34%
15%
4
%
12
%
成交主力集中在120-144平方、80-90平方，且改善比例大于刚需户型。

2016年各面积段成交占比分析，120-144方改善户型占比最高达34%，其次是80-90平方刚需户型；
100-120平方次改善户型有大幅增长，而别墅户型和高端改善出现下降趋势，但总体来说，改善客户占65%左右，说 明绍兴客户购买能力强。

2016年各面积段成交占比情况分析
80以下80-9090-100100-120120-144144-180180以上
2%
20122013201420152016
2017
宗数32435133164
出让面积(㎡)1181711391327817
楼面均价(元/㎡)2127230798018864309
5200
600
500
400
300
200
100
越城区和柯桥区土地市场年度成交趋势
180
160
140
120
100
80
60
40
20
注：以上数据截止到2017年3月31
日
注：以上数据截止到2017年4月19
日近几年土地出让在合理范围内，并逐年下降，但土地楼面价大幅攀升，后
续
开发商对绍兴市场看好。

从年度土地市场来看：2013年以后，市区住宅成交土地逐年下降，即使
2016年，成交量还是减少。

但2016年开始楼面价攀升，改写绍兴板块价
格，中心城区达到9500元/平方，柯桥预计2017年上市产品价格将平稳
上扬。

楼面均价(元/㎡) 22819294 0 8613343
月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月
2016年2017年
宗数 4 2 0 4 1 0 0
出让面积(万方)9 6 0 15 4 0 0
0 5 0 0 0 4
0 0
0 45 0 0 0 17 0
0 6495 0 0 0 5200 0
700
600
500
400
300
200
100
越城区和柯桥区土地市场月度成交趋势
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3
2016年至今的土地市场表现来看：16年上半年土地市场活跃，但2016
年 9月后土地市场再次活跃，越城区市中心土地出让出现地王楼面价达
9476 元/方，进入2017年祥生拿柯桥区三地，溢价率再次攀升，最高达
164%，楼面达6741元/方，将房价推入快速上涨通道。

22738130
933
212723079801886
52000
10002000 267
40002253054
30005000
600045
40035030025020
15
10
50
越城区和柯桥区历年土地市场成交走势
20122013201420152016
2017总体量(万方)
楼面均价(元/㎡)
381
184.46
182.32
257.38
262.72
1.201.000.800.600.400.200.00
1.801.60
321.63 1.40
450400350300250200150100500
越城区和柯桥区历年土地供应可建面积与住宅销售面积比
20122013201420152016总体量（万方）住宅销售量（万方）
地楼比
注：以上数据截止到2017年3月31日 从住宅销售量来看：2012-2016年间，共计去化1206万平方，平均去化241万平方。

从地楼比来看：2012-2014年市区地楼比比较高，2015年开始下降，5年间地楼比108%，趋于平衡。

2012年2013年2014年2015年2016年出让宅地宗数 (宗)
3243513316可建宅地总体量(万方)227
382309267
129住宅销售量（㎡）
184.46257.36182.32262.72321.63地楼比
123%
148%
169%
101%
40 %
土地供应逐年减少，2012-2016年5年总地楼比108%，处于平衡状态。

2.5库存分析
区域
显性库存（万方）隐形库存（万方）
共计库存（万方）
2016年月均去化
（万方）
去化周期（月）备注
越城区192155
347
13.25
26.1
隐性库存主要集中2016年两地王， 将近61万平方，显性库存别墅占
30%左右柯桥区
25
13315813.511.7
柯桥中心区域库存少，乡镇、滨海
区销售速度慢库存积压
备注：隐形库存根据开工在售项目未取得预售证和未开工土地计算柯桥区显性库存按照在售项目实地考察计算
两区全库存为505万平方，去化周期为18.87个月，处于合理范围内；柯桥区由于需求增幅大，去化周期只有一年，因此房价涨幅也高于越城区。

拆迁货币安置产生及时需求，也是2016年去库存一大功臣，后期还有大量拆迁。

拆迁政策：货币安置奖励提高、“房票”三区通用
货币化安置奖励达到20%，被征收户可以拿到120%的安置补偿款，可以在整个市区购房，不仅可以购买新建住宅商品房，还可以购买二手房和非住宅商品房。

拆迁计划：2017年，全市计划实施城中村拆迁项目74个，涉及26273户，拆迁面积727.07万平方米，总投资529.38亿元。

其中市区计划拆迁项目58个，涉及22412户，拆迁面积590.97万平方米，计划投资429.65亿元。

区域村庄数户数
拆迁面积
（万平方米）
投资估算
（亿元）
越城区236999112.7784.264
袍江开发区10258754.938.57
滨海新城13510.6
柯桥区98953303.3223.22
合计4318574471.97346.654
上虞区
越城区
柯桥区
2.6需求分析：杭绍城际铁路
群贤路萧山新区 土地价格3 万/方
城际路线
柯桥区土6670元/方 房价11000元/方
巨大房价差，已存在需求外溢可能性，加之杭绍城际铁路建设缩短与杭州时间成本。

实地调研得出：柯桥金地自 在城，已有一定杭州客户比例，刚需加部分投资。

从城际铁路走线分析，杨汛 桥镇、钱清镇、柯桥区群贤 路附近区域受益。

杨汛桥 镇
钱清镇
2.7市场健康度分析
城市2016年成交套数（套）2016年成交面积（万方）2016年均价（元/㎡）2016年人均可支配
收入（元）
房价收入比
金华14652164.0789273715924绍兴29280321.8496744683621台州10396139.399813691527湖州20487248.3777573431623嘉兴
35246
418.2
7494
48926
15
注：计算房价收入比的时候，假设房屋面积为100平米
从各城市人均可支配收入与房价之间作对比，绍兴内生需求还是旺盛，购买力强，但 房价多年未涨，目前价格偏低。

2.8重点房企分析
房企名称销售总额
（亿元）销售占比
本地元垄房产15.48114.28海亮地产15.17614.00宝业房产8.6167.95金昌集团8.3977.75华宇集团10.6219.80
外地金地集团14.30513.20
光明地产12.3211.37
龙湖地产8.4687.81
景瑞地产8.0537.43
世茂集团 6.945 6.41
房企项目名称体量（平方米）占比
元垄房产
新都会81176
10%
大都会124979
龙湾府304175
海亮地产御景园900002%
宝业房产四季园52500036%
新桥风情1380000
金昌集团香湖郡1236792%
华宇集团兰园112307
5%
城市之星150000
金地集团自在城2166894%
光明地产传奇276968
14%
檀府75000
兰山370000
龙湖地产原著4000008%
景瑞地产望府450000
14%
曦之湖274487
世茂集团天樾2700005%
本地与外地品牌房企旗鼓相当，外地企业金地、光明深耕多年，2017年祥生在柯桥连拿3地加码。

2016年恒大、融创以越城区中心位置楼王身份首入绍兴。

2016年TOP10房企销售金额占比房企项目体量占比
2.9小结
1、去库存胜利在望，2017年市场爆发
由于土地出让不断缩减和需求上升，需求达到平衡，去库存胜利在望。

也是绍兴5年房价未涨的事态改变，2017年出现房 价大幅上涨。

2、越城区与柯桥表现各不同
越城区由于土地出让过多，但缺乏对上虞和柯桥两区的需求吸引，客户内生，目前来看去化周期还要29个月，但还在合 理范围。

柯桥目前基本无法可售，所有库存去化周期已不到一年。

3、多种因素决定需求旺盛
城区拆迁力度、同时绍兴本身藏富于民购买力强，加上城际铁路与城区地铁建设与杭州融合度提高，也会增加杭州部分 需求，尤其柯桥区域。

4、改善户型是需求主力
从户型面积成交比率来看，120-144平方改善户型占比最大，同时总改善户型占比达65%，另一个侧面证明绍兴内生需求 的购买还是很强。

三、房地产板块分析
3.1板块划分及特点
柯桥
中心城区镜湖袍江
城
西市区城 东
主要可以划分为以下几个板块：城东，城南，城西，市区（内环），袍江，镜
湖和柯桥区。

板块特点
城东迪荡新城，C B D总部经济
城南居住组团，一路直达市中心，1号
线地铁规划
城西居住组团，无利好，二绕外
市区（内环）文化旅游区，绍兴市中心
柯桥中心国际纺织中心、经济重区
镜湖“城市绿心”，市“行政中心”
袍江以高新技术产业为主导的现代化
工业新城区
高新区生态园区东湖、越城区工业区，居住组团 绍兴房价最低城区
生态园区城南
会稽山
3.2各板块客户地图
柯桥
镜湖
袍江
城 西
市区
（内环）
城东
板块
客户
城东
城东本地改善客户
东边乡镇进城客户，如皋埠、陶堰内环外溢客户
少部分杭州投资客城南拆迁户
城南区域外溢客户
南边乡镇进城客户，如诸暨、北平镇 鉴湖镇本地客群
城西西边乡镇进城客户，如福全镇、漓渚镇 本地改善客户、拆迁户城西区域外溢
市区（内环）
其他区域富裕阶级 区域本地改善客户
柯桥
拆迁户
柯桥周边乡镇进城客户
本地改善客户，以轻纺产业客户为主部分杭州外溢客户镜湖
拆迁户
北部周边乡镇进城客户，斗门、马山镇 市区外溢客户
东浦镇本地客户袍江拆迁户
周边乡镇进城客户 本地客户产业区员工
生态园
皋埠镇本地客户刚需园区职工
少量市区外溢和东边乡镇客户
客群区域性强：柯桥和越城区基本无客户交集，越城各区以区域地缘客户，区域周边乡镇 进城为主
生态园区
会稽山
城南
3.3主要板块商品住宅销售情况
成交分析：柯桥市中心、镜湖新区、袍江新区是成交主要区，其次是城南、城西、城东。

价格分析：市区内环售价最高达16150元/方，但基本无房可售，其次柯桥中心、城东。

城北城东城南城西会稽山镜湖新区袍江新区生态园区市区（环柯桥市中 内）心
成交面积75
516888
8
20696
3
22501
6
10330
6
43824
9
36158
9
11880
6
1042
7
48512
4
成交均价1434
01139
2
1016
2
960
3
1594
7
1000
7
684
8
719
1615
1276
1800
1600
1400
1200
1000
8000
6000
4000
2000
60000
0 50000
0 40000
0 30000
0 20000
0 10000
02016年各区域成交情况
3.4各板块商品住宅分面积段情况
0%2%0%1%2%68
%
0%3%25%17%22%17
%27
%25%
29%3%0%4%8%4%20%18%
6%3%40%8%16%30%14%11%
%7%16
%40%
53
%
39%
29%
32%
34%30
%29%
0%3%
2%3%6%
2%5%4%20
%7
%15%11%9%7%30203%22%43%
0%
20%40%60%80%100%120%城北
城东
城南城西镜湖新区袍江新区
市区（环内）
生态园区
会稽山
80以下80-90
90-100
100-120
120-144144-180
180以
上
各区户型面积各有侧重，城东改善户型120-144方占一半以上，城西、镜 湖、袍江各面积占比类似，同时占比均匀，刚需客户相对多。

2016年绍兴市区户型面积成交占比
3.5分板块库存
显性库存（万方）
隐形库存（万方）
共计库存（万方）
2016年月均去化
去化周期（月）
城东19.3
3857.3 1.4738.9城南9.9413.9 1.728城西39.04847.04 1.8725.1镜湖新区15.92035.9 3.659.8柯桥区8.94149.9 4.0412.3袍江新区45.461863.46 3.0121生态园区25.6328.90.9929.19市区（环内）
10.3165
75.31
0.09
-
去化周期来看，柯桥区、镜湖新城、城南相对合理； 城区去化周期长，在售均是销售多年老盘，已交付。

3.6分板块土地供应
2017供地计划：柯桥区出让9宗地，总面积为1291亩；城西出让1宗地，总面积为100亩；
镜湖出让4宗地，总面积为404亩；迪荡出让2宗地，总面积为314亩；袍江出让3宗地，总
面积550亩。

柯桥区
镜湖
袍江
迪荡
城西
宗数地块面积（亩）
城西1100
镜湖4404
迪荡2314
袍江3550
柯桥91291
3.7板块竞争格局
53
12
51
13815
28
2740
11
45
27
09
50
45
10022
15
25
20
各板块房企项目体量（万方
）
世茂集团
景瑞地产
龙湖地产
光明地产
金地集团
华宇集团
金昌集团
宝业房产
海亮地产
重点房企基本进入柯桥区，元垄在柯桥区的市场占有率很
高
22
%
5
%
7
%
9
%
19
%
17
%
20
%
元垄房产
金昌集团
华宇集团
金地集团
光明地产
龙湖地产
景瑞地产
柯桥区
元垄
海亮
宝业
金昌
华宇
金地
光明
龙湖
景瑞
世茂
3.8小结
热门板块：柯桥中心区域、镜湖新区，袍江新区，库存小去化周期合理
柯桥中心、镜湖新区、袍江新区是目前市区成交主力，区域内库存小，去化周期合理，房价上涨速度快。

城东（迪荡新城），随着房价提高和区域发展，区域由纯刚需向改善与高端刚需转变，块板块热度高，但区域内可上市住宅
土地有限。

城南区域和袍江新区是刚需市场，袍江以客户区域性和周边乡镇为主，城南是城区外溢和乡镇客户为主。