南昌江旅国际大厦推广方案

南昌江旅国际大厦推广
方案
集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
南昌江旅国际大厦推广方案一、南昌市写字楼发展概况
1．消费主体为行政事业单位，私营民营企业消费增长较快
在南昌市场，私营民营企业经济发展阶段所限，大多仍不足以负担高额的办公费用。

因此目前消费的主体仍集中于行政事业单位或其下属机构，其次才是一些发展较快的私企，如商贸公司、律师、会计事务所及评估机构，但从增长率和可挖掘市场潜力而言，私营企业的潜力巨大。

2．高档写字间租赁市场仍不成熟，整体市场有待启动
南昌市租赁市场仍不成熟，主要表现在租赁价比较低，投资回报年限过长，并缺乏专业的物业租赁公司或投资公司，市场对高档写字间租赁需求增长有限，上述种种不成熟现象都使高档写字间的租赁市场发展缓慢，针对商务写字间的投资市场也受到了很大的制约。

3．市场需求仍集中于中低挡办公物业，高档办公物业发展空间及发展潜力巨大
南昌目前办公物业需求仍集中于中低挡办公物业，行政事业单位或企业单位以自建的老旧办公楼为主，私营企业则主要集中于居民区的住宅楼，但一些实力雄厚、注重社会形象的企业如金融、保险、电信系统正在全力提升办公形象，部分有实力的私营企业、智力行业也正在注重提升自己的办公形象，可见发展空间及发展潜力较大。

其次，从宏观经济而言，南昌市二、三产业的发展速度及所占比例较高，国家对南昌的大力支持也将刺激二、三产业的进一步快速发展，对高档写字间的需求刺激将会相当明显。

4．供应量及需求量均较小
南昌写字间市场处于起步阶段，由于支撑高档写字间发展的商贸公司、智囊机构及高科技公司相对有限，且经营水平较低，因此整个市场增长缓慢，市场潜力有待开发和挖掘。

其次从开发商考虑,由于开发数量小，开发理念不成熟，致使开发成本较高,缺乏市场竞争、缺乏消费引导及较高的价格也限制了市场的发展。

5．写字楼正处于升级时代
房地产是经济发展的晴雨表，而写字楼最能反映区域经济的发展状况。

近几年，伴随着南昌经济和房地产业的发展驶入快车道，南昌市的基础设施、投资环境日益改善，吸引了国内外知名企业纷纷涌进。

他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。

相比以往，呈现出专业化、商圈化的特点。

（1）逐步走向专业化
在1993年华财大厦出现以前，严格来讲，南昌还没有写字楼的概念。

公司、企业对办公条件要求不高，一般租用民宅或是沿街店铺，政府的一些楼院也被相中，少数外来机构租住酒店、宾馆。

1993年，华财大厦以近百米的高度面市，是当年南昌的标志建筑。

大厦有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了客房，商、住在一起，还不是真正意义上的写字楼产品。

1996年江信国际大厦的出现改写了南昌没有写字楼的历史，江信国际大厦按照标准写字楼要求建造。

到了2000年后，南昌的商住楼崭露头角，以太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦为代表，它们以优越的地理位置，宜商、宜住的灵活变通的物业功能受到一些中、小成长型企业的追捧。

但商住楼和写字楼是两种不同的产品。

首先，商住型物业立项为住宅，立项是住宅，属于土地创业，比商业创业便宜50％；其次，二者的技术标准差距更大，比如消防系统，国家规定住宅可以不上消防系统，但是写字楼一定得有。

商就是商，住就是住，因为商是开放的，而住是私密的，二者格格不入，不能融合在一起。

但市场经济，存在就是合理。

估计商住楼会在相当一段时间存在，因为现阶段不断有人创业，而这些创业者还没有能力在写字楼办公，这是一个很实际的问题。

商住和纯写字楼的区分，将来肯定是一个靠市场自然淘汰的过程。

一些公司离开了创业阶段以后要追求更好的形象，自然会搬入纯写字楼，而不会再在商住混杂的住宅呆下去。

南昌迎来专业写字楼是在2001年，2001年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。

以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们的专业性体现在以人为本上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间。

（2）融入商业圈
纵观前面提及的几个专业写字楼，与最早的江信国际大厦不同的是，它们都不是作为单体存在，而是融于各商业圈中。

财富广场自不必说，座拥八一广场成熟商圈。

整栋大厦造型简洁挺拔，以后现代建筑风格成为南昌一道亮丽的景观。

地王广场所在的中山路商圈是南昌市数百年的城市发展的历史沉淀，人气聚集，品牌汇集。

项目本身由娱乐购物、国际公寓、商务办公三大组成部分互动经营，三者之间就是互为需求的“商业链”，能够形成一种良性循环。

国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心。

南昌世贸中心则是未来红谷滩商圈的重要组成部分。

红谷滩的商业发展拟初步确立按“一个核心区，两条辐射带，三个功能区，四条商业街”的模式来构造红谷滩新区未来的商业平台。

而其中红谷大道是以南昌世界贸易中心建设为龙头，建设总建筑面积超过30万m2的集会展中心、大型购物中心（Shopping Mall）、写字楼、五星级酒店和银行为一体的多功能购物功能区。

对写字楼融入商圈的现象，单一的写字楼已不能适应时代需要，高档写字楼的消费主力是外来人员，他们的工作、生活需要在一个商业复合体内高效运行。

从投资角度看，“商圈”格局决定增值已被决大数投资者所认同。

不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个好的增值的前景，而现在南昌的写字楼，正以各大商圈为中心形成不同的“圈地”格局，所以选择何种商圈，正是锁定区域作出绝佳选择的上策。

二、南昌市写字楼租售情况
1．写字楼销售情况
项目名称地理位置规模面积均价客户群竣工时间配套
新田金世纪朝阳洲孺子路西路18层共72套㎡3548元/㎡广告、律师、设计、会计、装饰等智慧型中小企业2004年底5楼有600㎡商务会所，有商务配套服务，文具中心、大小会议室、阅读咖啡屋、按摩馆、网吧、迷你影院、健身中心等设施。

8位白领丽人保姆。

国贸广场洪城路一栋20多层（层高米）㎡3900元/㎡商务办公用户楼宇自动化、办公自动化、保安自动化、通讯自动化、消防自动化（五A）
南方大厦民德路339号一栋19层㎡3200元/㎡附近居民、医院处于闹市区，下面两层商用
地王广场中山路百花洲一栋（地下2层，地上28层）㎡5800元/㎡商业人士宽带接入系统，保安监控系统，地下停车场管理系统，卫星及有线系统，移动电话无缝覆盖系统，楼宇自控系统，背景音乐系统。

财富广场八一大道357号二层地下室
裙楼五层
塔楼30 层㎡5000元/㎡投资、置业人士及个体户品牌经销商2004年8月1日六、七层为高级商务会所，拥有4000㎡的屋顶花园，商务配套：屋顶游泳池、健身中心、网球场院、咖啡厅、多功能厅、网络会议室、电话电话会议。

写字楼名称地理位置租价（月）出租率客户群配套设施
长运大厦八一大道199号28元/m280%电子通迅、美容、贸易、医药、维修卫生间（一层一间）、电梯2部、停车场
三星大厦站前西路25元/m295%银行、广告、装饰、房产、餐饮、贸易地下停车位、康乐室宾馆、卫生间、电梯
伟业大厦高新火炬大街16元/m298%从事高新技术产业的企业或事业单位电梯1部
强威大厦中山路65号31元/m290%广告、装饰、保险咖啡厅、健身房、餐饮、停车场
奥林匹克大厦福州路16元/m298%个体及私营企业商场、体育用品、汇仁堂大药房
宾招大楼省府大院北二路26元/m295%广告、媒体、婚介停车场
龙式大厦省府大院东四路26元/m295%广告、媒体、企事业单位电梯2部
金源大厦海关对面32元/m280%投资人士邮件箱、24小时监控
汇盛大厦井冈山大道1128号约30元/m2100%个体户、私营企业豪华会所、健身房、监控系统、咖啡厅
证券大厦胜利路46元/m2100%证券公司、私企、房产、事业单位会所、停车场
银湖大厦湖滨南路2号25元/m2100%商业人士银行、24小时监控
江铃大厦苏围路30元/m299%饮食、财务、保险证券、美容电梯2部、宽带、消防设施、换气
江信大厦北京西路88号68元/m290%办事处、广告、媒体江信证券、房产会议中心、多功能签字厅、谈判厅、咖啡厅
福利大厦广场北路166号500元/间100%广告、电信、旅游、律师所、彩票中心停车场、管理值班室
华财大厦沿江北路30元/m280%广告、美容、宾馆贸易、科技、代理3部电梯、消防器材、停车位
中环广场井冈山大道928号无100%装饰、银行、花卉、电子科技地下停车场、摄像监控、电梯
中山城中山路177号35元/m295%房产、美容、广告商场、商务中心、停车场、餐饮
物资大楼八一大道432号18元/m295%旅行社、证券、物资机械制造、电脑设备电梯2部
商储大厦洛阳路18元/ M2备注：水电费另计
金阳光南京西路18元/ M2 备注：水电另计
建设大厦省政府北路40元/ M2 备注：租金含物业管理费
航空大厦彭家桥14元/ M2 备注：水电费另计
21世纪出版社孺子桥头2万/月
2．写字楼出租情况
3．主要写字楼详细情况
项目名称：华财大厦
项目地址：沿江中路
物业类型：商业服务和写字办公综合型习字楼
总建筑面积：
户型面积：56，70，100，140m2
楼层布局和功能：1-20层为写字办公，21-25为宾馆、客房
配套设施：停车场面积小，车位不足
租金 30元/ m2/月（含：水、电，物业费）；
32元/ m2/月（含：水、电、空调、物业）
售价不卖
物业管理费（含在租金里）
付款方式：租金：一个季度一交压一个月押金（压一付三）
客户对象及特征：各行各业，其中食品，副食品居多。

入驻公司包括：太太乐、金龙鱼、LG、理光等
项目名称：江西国际信托大厦
项目地址：北京西路
物业类型：纯写字楼、高档智能化写字楼
户型：三种 50 M2 100 M2 150M2（138-158 M2）
楼层布局和功能：1-25层为写字办公、26-27层为各类会仪场所
特色：入口大堂气派豪华，全大理石。

配套设施：现代化配套设施齐全（宽带网）；中央空调；美国进口OTIS电梯；CCTV电视监控；24小时保安
价格：租金：68元/平米（水电空调物业管理费）售价：不售
付款方式：压三付一（交三个月押金，一个月租金）
优惠措施：时间优惠；租一年按个月算。

客户对象及特征：知名公司，专业性金融、证券公司。

如：联想，北大方正，清华同方，诚志股份，海虹控股，KODAK等。

荣誉：建设部颁发的江西省写字楼优秀物业管理示范单位
出租率：80%以上
项目名称：太平洋购物广场商务大厦
项目地址：中山路与象山路交汇处
物业类型：商务公寓、写字两用。

物业档次：中高档，27层
总面积：25000-3000 M2
户型：全框架结构，可自由组合成80 M2，300 M2，500 M2不同面积办公区。

楼层布局和功能：1-4层北京华联超市、5-27层为公寓、写字楼。

配套设施：高级电梯、智能消防系统、闭路电视监控系统、红外线监控系统
售价：4800-5000元/ M2（5-27层）
付款方式：现款；按揭（8成30年）
客户对象及特征：各类公司，商务人士，投资者。

营销缺陷：1. 写字楼宣传定位普通，无个性。

2．宣传推广力度不够。

项目名称：地王广场
项目地址：中山路
占地面积：7826 M2
发展商：江西福泰房地产置业有限公司
建筑设计：泛华（广东）工程有限公司
物业类型：商场，休闲，酒店式公寓，写字办公。

物业档次：中高档，地下两层，地上29层。

户型：全框架结构，可自由组合成60 M2-300 M2不同面积的办公区。

楼层布局和功能：1-7层商场整体招租做商业。

8-29层为公寓、写字楼。

售价：45000-46000元/ M2（1-5层）、4950元/ M2（均价）（8-29层）
付款方式：现款；按揭（8成30年）
客户对象及特征：各类公司，商务人士，投资者。

三、项目价格定位
我们认为，江旅大厦的价格定位最基本的三个原则是：一要考虑项目成本和盈利目标，二要分析竞争对手的成本、价格和产品，三要考虑客户需求和目标客户的预期价值。

1．南昌写字楼价格走势
南昌的写字楼价格以江信国际大厦为标志，形成南昌写字楼最高租价──68元/㎡·月。

但由于南昌真正意义上的写字楼出现较晚且少之又少；另外，南昌大部分企业都处于创业阶段，他们对写字楼要求并不高，甚至在住宅楼里办公；因此，南昌近几年的写字楼出租价格总体来说并不高，高中低大概在70、30—40、20元/㎡·月，且比较平稳，但总体来说，稳中有升。

2．租金定价依据
项目定价以市场比较定价法为主。

市场比较法的重点是比较实例的选取，即两宗物业之间具有可比性，为了使比较实例的选取科学、准确，我们根据江旅国际大厦的特点，选取了南昌目前写字楼典范──江信国际大厦、南昌早期写字楼——华财大厦、南昌写字楼换代产品——国贸广场。

为了使江旅国际大厦的价格定位更加科学和准确，我们选择了如下几个修正因素：（1）地段因素
北京西路由于省政府的坐落，商业办公氛围浓厚，且道路交通十分畅通，同时江信国际大厦临近广场，属于广场商业核心区；华财大厦利用沿江路的出行方便，另外还有抚河景观带；国贸广场位于四向交通的坛子口，交通位置较优越，同时与红谷滩新区联系较近；相比较，本项目在地段方面并无明显优势。

（2）周边配套
本项目周边配套相对较完善，宾馆、酒店、公园、娱乐等等。

（3）规划因素
江信国际大厦规划上仅为单纯的写字楼；华财大厦则为商、住一体；国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心；本项目基本上为纯写字楼，但仍有首层为商业；因此项目规划上，本项目不如江信国际大厦单纯、不如国贸广场全面。

（4）品质因素
江旅国际大厦国际标准5A级的品质显然优于华财大厦等，与江信国际大厦相当。

3．项目定价
综合考虑项目自身因素及南昌写字楼市场因素，建议项目租金定价：40—50元/㎡·月，水电及物业费另计。

四、项目推广策略
（一）客户定位
目前本项目基本定位于江西首家旅游超市，因此基本目标客户为：省内（南昌市）各旅行社及相关行业，包括票务代办机构、银行、保险、运输等关联行业。

南昌本土有实力的公司以及处于发展快速上升期的成长型公司。

鉴于本项目综合品质，国际5A级品质，因此不排除有实力的大中型公司整层办公。

（二）推广策略
1．项目优势点
省旅游局各部门进驻现场办公，全面提升商务形象
标准5A级的甲级商务办公大厦
优越自然人文环境，南昌高端生态型办公楼
江西首家特色主题写字楼---旅游服务超市
成熟的商业配套，南昌市主要餐饮、休闲、旅游住宿中心
南昌首创观光电梯写字楼---身份和地位得以彰显
板式写字搂，自然采光、通风俱佳----健康保证
现代新颖外立面---南昌标志性建筑
物业增值服务---北京万通物业管理公司提供定制服务
2．总体推广策略
定制营销──以客户需求为市场导向的营销方式
所谓定制营销，是市场细分的极限程度。

它的理论依据是：因为每位客户都有自己特有的需求和欲望，所以每位客户都可成为一个潜在的独立市场。

卖方可以针对每位客户来设计不同的产品，制定相应的营销计划。

定制营销的基础：
◎客户期望自己购买的产品能反映出自己的个性
◎可以让客户参与制造完全符合自己需要的产品
◎可以对销售条件（如付款方式）进行定制
通过万通集团的加盟引入对江旅国际大厦进行全面的定制服务：
第一，万通集团成熟的国际型建筑专业定制服务，为定制营销的运用创造了条件；
第二，江旅国际大厦进行主体改造，工程设计及设备、功能均具有一定的修改空间，从而形成了一定市场的竞争优势；
第三，主要客户人群已锁定，特定行业特定客户的特定需求可知，使定制营销的运用成为可能。

3．宣传策略
概念定位
在江旅国际大厦传播推广中，建议应用概念传播，加大概念炒作
核心概念定位
南昌高端生态商务空间
分概念定位
1．形象概念
强势品牌，领跑商务未来
2．区位概念
位置优越，同步国际商务速度
3．环境概念
自然调节·绿色商务空间
4．推广概念
南昌首创——观光电梯商务大厦
5．价值概念
高人一筹，科技领先（层高米）
国际化5A级，智能化系统
6．配套概念
成熟的社区·完善的配套
餐饮、酒店、百货、医院、银行、公园……
造就了福州路的璀璨、繁华。

4．媒体组合
☆报纸媒体：《南昌晚报》、《江南都市报》、《江西商报》
☆宣传资料：三折页、DM单
☆电视广告
☆网络商务平台
☆户外广告：工地围墙、广告牌、户外指示牌
☆自办媒体：《旅游信息快报》
自办媒体——《旅游信息快报》
依托江西省旅游局资源优势，建议自办媒体，针对目标客户专门派送，并配合夹报扩大传播。

——自办媒体命名为《旅游信息快报》，突出商务特征，每月发行一期。

——具体内容包括旅游经济综述、发展前景展望、专家学者点评、消费者心声、万通商务快递，期间穿插软文及硬广告。

——未来可在旅游公司及商务写字楼中派发，并借此全面提升江旅国际大厦的品牌形象。

5．系列报广
系列一
主题：江旅国际大厦——南昌高端生态商务空间
随文：身居高处，方感天地之博大，生命尊贵；
襟怀万象，方可洞察世间真理，包容天下；
自然调节·绿色商务空间
江旅国际大厦，成就您事业的颠峰，
实力与气概、尊贵与从容在此彰显。

商务坐标江旅国际大厦，位于福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁，配套设施完善；交通极其便利；全面提升商务速度，是时代经济发展的新坐标。

商务环境依托周边大型酒店、商业卖场、金融保险机构及通讯运营商，全力推出高档商务写字间。

整合片区商务功能，成就价值非凡的CBD办公环境。

商务规划敞开式办公楼层，根据需要自由组合隔断，为更多客户提供灵活多变的个性办公空间。

商务配套
n 层高3．6米，天然高度，空气清新流通；更大商务空间，让思想自由飞翔。

n 外墙全部采用镀膜中空玻璃，能有效阻隔室内外热量的交换，保持恒定室温，提高室内舒适度。

n 全部配置户式中央空调，自由掌控；新风供应，带来24小时清醒头脑及清新感受。

n 国际化5A级，智能化系统：综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络
系列二
主题：南昌高端生态商务空间，城市形象、您的形象
随文：今天，形象力已成为企业成功的保障，畅游商海的风帆。

江旅国际大厦CBD区位、绿色空间，定使您的企业形象魅力大增，财富升值无可估量。

商务坐标江旅国际大厦，位于福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁，配套设施完善；交通极其便利；全面提升商务速度，是时代经济发展的新坐标。

商务环境依托周边大型酒店、商业卖场、金融保险机构及通讯运营商，全力推出高档商务写字间。

整合片区商务功能，成就价值非凡的CBD办公环境。

商务规划敞开式办公楼层，根据需要自由组合隔断，为更多客户提供灵活多变的个性办公空间。

商务配套
n 层高3．6米，天然高度，空气清新流通；更大商务空间，让思想自由飞翔。

n 外墙全部采用镀膜中空玻璃，能有效阻隔室内外热量的交换，保持恒定室温，提高室内舒适度。

n 全部配置户式中央空调，自由掌控；新风供应，带来24小时清醒头脑及清新感受。

n 国际化5A级，智能化系统：综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络。