下半年广西房地产估价师案例与分析房地产贷款项目评估的含义考试题

2015年下半年广西房地产估价师《案例与分析》:房地产贷款项目评
估的含义考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、按照，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。

A：定额反映的生产要素消耗内容不同
B：定额的编制程序和用途不同
C：投资的费用性质不同
D：专业性质不同
E：执行层的组织协调
2、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权.
A:4
B:3
C：2
D：1
E：执行层的组织协调
3、设计变更发生以后,承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告,经工程师确认后调整合同价款。

A．7
B．14
C．21
D．28
4、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。

A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
5、运用平均增减量法进行估价的条件是。

A：房地产价格时间序列逐期升高或下降
B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
6、一个估价项目中的估价时点,本质上是由决定的。

A：估价委托合同签订时间
B：估价目的
C：实地查勘估价对象的时间
D：委托人意愿
E:工业用地的监测点评估价格
7、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。

A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
8、某房地产开发用地,其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1。

2，楼面地价为1500元／㎡.后经规划调整，容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。

A:375
B:450
C：500
D：600
E：工业用地的监测点评估价格
9、共有房地产的房地产权证由__收执。

A．共有人共同
B．共有人分别
C．权利人推举的持证人
D．房地产主管部门指定的权利人
10、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况.
A．估价时点
B．成交日期
C．交易登记
D．合同签署
11、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找。

A：建筑平面图
B：建筑立面图
C：建筑剖面图
D：结构施工图
E：执行层的组织协调
12、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％,每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%．其他条件保持不变,则该写字楼将发生万元的贬值。

A:548.19
B：558.15
C：567。

39
D：675。

40
E：工业用地的监测点评估价格
13、收益性物业管理中的收入包括其他收入和__。

A．租金收入
B．绿地管理费
C．保安费用
D．能源费
14、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。

A．预算法
B．成本法
C．定额法
D．拍卖法
15、投资基金属于.
A:商品证券
B：货币证券
C:资本证券
D：实物证券
E：执行层的组织协调
16、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。

当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2,报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为（)万元。

A．67.60
B．811.24
C．1622。

48
D．2433。

72
17、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（)。

A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
18、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。

A．及时性
B．简便性
C．明晰性
D．可比性
19、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__.
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂,对购房人造成损失
B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
20、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。

A．融通资金职能
B．防灾防损职能
C．分配职能
D．分散风险职能
21、下列关于拍卖标的的交割，表述错误的是。

A:一般物品交割,标的由拍卖人保管的,则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开
具相关票据
B：一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人
C：特殊物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给拍卖人
D：特殊物品交割,标的只有办理了有关的证照变更、产权过户手续，买受人才能取得拍卖标的的完全所有权、使用权
E：执行层的组织协调
22、下列费用中,不属于土地费用的是__。

A．土地使用权出让金
B．城市建设配套费
C．拆迁安置补偿费
D．基础设施建设费
23、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。

A:国务院
B：国土资源部
C:Z省人民政府
D：A市人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、假设某建筑安装工程中，工具、器具及生产家具购置费为180万元，建安工程费为1800万元，工程建设其他费用为380万元，基本预备费率为5％,则该建筑安装工程基本预备费为万元.
A：90
B：99
C:118
D:138
E：执行层的组织协调
25、用财务净现值FNPV进行项目评价时,当__时，说明项目在财务上是可以接受的。

A．FNPV大于国家规定值
B．FNPV达到企业可以接受的水平
C．FNPV≥0
D．FNPV＜0
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得0。

5 分) 1、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=(）. A。

A
B。

B
C。

C
D。

D
2、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。

A：应做到诚实正直，公正执业
B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
3、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元,长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。

则该企业流动资产比率是__。

A．40%
B．50%
C．200%
D．250%
4、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。

A．投资合同
B．基金发行办法
C．信托契约
D．基金章程
5、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

A．权益原理
B．收益递增递减原理
C．均衡原理
D．适合原理
6、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是__.
A．动态投资回收期大于静态投资回收期
B．动态投资回收期等于静态投资回收期
C．动态投资回收期小于静态投资回收期
D．动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期
7、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的(）弥补，下一年度税前利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。

A．所得税前利润
B．所得税后利润
C．应分配利润
D．未分配利润
8、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。

A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
9、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组. A．3人（含3人）以上
B．5人(含5人）以上
C．7人（含7人）以上
D．9人(含9人）以上
10、城乡规划管理部门在规划意见书(选址）中，规划土地使用要求包括等。

A：建筑规模
B：公共服务设施
C：容积率
D：绿地率
E:建设项目与城市道路的距离
11、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0。

8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5。

0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元.
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
12、”三通一平”等土地开发费用，主要包括.
A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用
B：原有建筑物、构筑物补偿费用
C：场地平整费用
D：通水、通电、通路的费用
E:公共配套设施建设费
13、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格（单位:元/m2）
A．年份
B．1998
C．1999
D．2000
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2100
N．2300
O．2500
P．2800
Q．3000
R．
14、在房地产开发项目策戈Ⅱ中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__。

A．地域分析与选择
B．具体地点的分析与选择
C．开发内容和规模的分析与选择
D．开发时机的分析与选择
15、下列__等是影响房地产制度的政策因素。

A．税收政策
B．人口素质
C．经济发展状况
D．特殊政策
E．有关规划和计划
16、间接融资的优点在于__。

A．筹资上可以积少成多
B．安全性比直接融资高
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平
E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
17、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）.
A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净运营收益
D．税后现金流量
E．税前现金流量
18、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行登记。

A：转移登记
B：变更登记
C：先进行变更登记再进行转移登记
D：先进行转移登记再进行变更登记
E：执行层的组织协调
19、城市环境噪声污染的特征包括。

（2006年房地产经纪人相关知识试题）A：能量污染
B：感觉公害
C：生活污染
D:局限性污染
E：空气污染
20、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。

A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来历史价格资料
C．房地产的现时价格资料
D．估价人员选取的价格资料
21、已知年利率为15%，则按季度计息时的实际年利率为__.
A．13。

55%
B．14。

68%
C．15.87%
D．15.07%
22、关于流动比率，下列说法不正确的是__.
A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％
B．又称之为“银行家比率"
C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上
23、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有。

A:折旧费、房产税
B：管理费、保险费
C：维修费、贷款利息
D:地租、维修费
E：管理费、利润
24、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为(）.
A．9。

00％
B．8。

05％
C．30.00％
D．7。

52％
25、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产。