辽宁省地价变化主要影响因素分析

财经论坛辽宁省地价变化主要影响因素分析
王东梅
摘　要：根据辽宁省地价与房价的关系表明，地价和房价均呈上升趋势，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度。

这说明辽宁省房地产市场发展比较合理。

地价的影响因素很多很复杂,地价水平和地价变化趋势受到社会、经济、政策等多方面因素的影响。

从城市土地供需和宏观政策角度选取房地产投资额、市辖区建设用地面积、耕地占用税等10项影响因素,各影响因素对城市土地价格和地价增长率的影响程度很大，研究结论，,地价水平值与地价增长率的影响因素不尽相同,且主导因素差异显著，房地产投资增长是地价上升的直接动力,而地价增长率则主要受城市建设用地面积、房地产投资额的影响较大。

关键词：土地价格　地价动态监测　地价变化
DOI:　10.16722/j.issn.1674-537X.2017.01.029
一、目的与意义
城市地价动态监测体系研究的意义主要表现为如下三方面：一是可以帮助熟悉掌握城市土地价格的变化规律。

此种检测体系主要是基于地价监测点组成的，其可以实时监督相应的土地质量和水平，以及相应的土地利用状况、并在此基础上确定出土地价格变动的成因，预测未来一段时间的发展趋势。

二是有利于提高基准地价更新效率,通过此方面的研究，可以更系统化的采集和汇总相应的土地价格资料，并对地价指数进行方便的监测与更新。

可以提高城市地价的研究效率，对增加基准地价的更新频率也可以起到一定的帮助作用。

三是可以帮助协调城市土地价格，对城市地价的稳定有一定帮助作用。

也可以为城市地价动态监测起到促进作用，并据此来获得其他城市地价动态监测相关的数据信息。

这样各城市就可以根据自身和社会发展需要来制定相应的土地价格管理体系,对提高城市的综合竞争力也有一定的帮助作用。

按照《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发[2008]51号）及《辽宁省城市地价动态监测工作技术方案》相关的要求，各城市也都制定了相应的土地价格监管体系，城市地价监测的数据主要包括三方面的内容，其一为标准宗地的地价大数据，这种数据可以通过市场调查的方式来获得；二是土地市场交易地价数据，这部分数据也可以基于市场调查获得；三是与地价相关数据，主要来源为统计公报、统计年鉴及政府工作报告等。

二、全省城市地价总体状况
2010年全省城市地价综合水平为1183元／平方米。

其中，商业用地地价水平为2100元／平方米，居住用地地价水平为1479元／平方米，工业用地地价水平为450元／平方米。

与上一年相比，各类用地地价水平均有所增长。

根据相应的统计结果表明，此年全省的土地供应总量达到30456.65公顷，其中大部分为新增建筑用地，所占比例为64.51%，此部分土地面积达到19345.12公顷，其余的为存量建设用地。

从结构上看，2010年全省供应商用地3296.78公顷，占供地总量的10.87%；工矿仓储用地为10412.62公顷，占供地总量的34.33%；住宅用地9892.82公顷，占供地总量的32.62%；公共管理与公共服务用地4172.47公顷，占供地总量的13.76%；交通运输用地2204.94公顷，水域及水利设施用地251.73公顷，特殊用地91.05公顷，其他用地6.82公顷，分别占供地总量的7.27%、0.83%、0.30%和0.02%。

国土资源调查的主要内容之一就是相应的城市地价动态监测工作，目前我国此种工作在很多地区都有所开展，虽然取得了很多成绩，同样存在一定的欠缺之处具体表现如下。

由于地价动态监测所得结果和基准地价评估存在密切的关系，评价所得结果对城市地价动态监测的结果的准确性会产生重要的影响。

不过根据实际结果表明，原来的土地基准地价评估方法存在显著的局限,这样就会对城市地价动态监测结果产生一定的影响。

因而有必要对原有的土地定级和基准地价评估方法进行相应的改进，确保检测结果准确可信。

在迅速发展的城市化进程中，城市地价也发生了很复杂的变化，影响地价的相关因素也产生了较大的改变。

在此情况下土地级别、基准地价的变化也更频繁，并不符合原来不变的假设。

因而利用传统的地价监测技术路线就表现出一定的不适应性，在检测中所得结果的精度会显著受影响，因而需要寻求新的技术方法，以及更高效更新土地级别的技术。

三、三大经济区域发展战略的深入实施全面拉动了基础设施与重大项目投资力度，带动了地价的飞速提升
辽宁省继续加快推进老工业基地的全面振兴，基础设施建设投资进一步增强。

辽宁省加大了城市基础设施建设的力度，新建了一批医疗卫生机构、垃圾污水处理厂、文化馆、敬老院，还修缮和扩建了博物馆和烈士陵园。

各市也加大了城市内基础设施和城区改造的力度，不断改善市民居住环境、出行条件和城市投资的环境。

沈阳展览中心开工建设，奥体中心网球馆、
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游泳馆投入使用。

这些项目都不同程度的促进了沈阳市经济结构优化升级和社会经济可持续发展，使城市竞争力不断提高，从而拉动城市土地价格上升。

五条产业带和十大产业集群建设正在提速；辽宁红沿河核电站二期、中油油气田工程、中国石油天然气股份有限公司乙烯技改项目、鞍钢技改项目、大连星海湾体育中心项目、鞍钢鲅鱼圈新厂二期工程、本钢技术改造工程、锦赤铁路锦州港配套项目、阜新华能风电场项目、沈阳全运会路网建设项目、朝阳鞍凌精品钢项目、绥中发电有限公司二期扩建项目等工程项目进展顺利。

四、辽宁省房地产市场呈现良性发展态势，促进了地价的平稳上涨
辽宁省建设厅发布的全省房地产总体运行情况说明中指出辽宁省房地产市场具有较强的抗风险能力，既没有过热，也没有过冷，还处在起步期、成长期。

国家出台了一系列房地产的调控措施，将调控政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价快速上涨，其中包括土地、金融、税收等等多种调控手段。

这一系列的政策的出台保证了房地产市场平稳健康的发展。

从统计数字看，2010年全省商品房销售面积达到6798.2万平方米，同比增长了26.5%，实现销售额3059.9亿元，同比增长了41.1%，同时，房地产开发投资也增长了31.3%，各指标显示增长幅度较大。

地价与房价均呈现增长态势，在速度上后者也明显高于前者。

辽宁省房地产市场起步比较晚，但近些年来房地产市场发展飞快。

城市居民自己居住性购房已经占市场主导地位，开发投资快速增长，交易量逐年增大，房价运行相对比较平稳。

2010年辽宁省房地产投资、开发、交易、价格等方面指标表现良好，持续稳定，既没有过热，也没有过冷。

五、土地市场运作规范，政府对地价宏观调控有力，使地价稳定增长
自2006年以来，辽宁省国内生产总值每年以10%以上的增长速度发展，社会经济发展维持在高位运行。

与上一年相比增长速度有所提高；全省地价增长率为6.77%，虽然比GDP 增长率低了7.33个百分点，但两者发展变化在总体上却是同步协调的。

总体来看，在辽宁省宏观经济稳定增长，城市化进程不断加快和投资性需求不断增长等因素的影响下，土地需求旺盛，推动了地价的持续上涨。

通过地价增长率低于GDP 增长率，可以初步判定，辽宁省目前的土地市场是健康的，地价水平近几年波动不大，说明辽宁省的土地市场经过多年的建设，已经逐步规范和成熟，地价形成机制也逐步健全完善。

辽宁省越来越重视土地经营市场的规范化运作。

对城市建设用地提前进行规划，并通过统一的前期开发建设来完善基础设施配套，从而使土地价值得到提升之后，再按照规定实施经营性土地招拍挂制度，进行规范化和市场化的土地供应。

据辽宁省统计局《2010年辽宁省国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2010年辽宁省商品房销售均价为4501.04元/平方米，同比上涨了11.58%，而2010年全省居
住用地地价水平为1479元/平方米，同比增长了7.17%。

地价占房价的比例为32.86%，同比增长了6.38%。

地价与房价均呈上升趋势，增长速度要小于房价。

地价占房价比例有所上涨，主要是辽宁省各市近年所销售的商品房多集中于城市中心区周围，使其销售价格低于中心区房价，而居住用地的城市地价动态监测的范围主要是城市中心区，因而造成了地价占房价比例有所上升的显现，但地价占房价32.86%的比例，仍然处在一个合理的区间。

2011年辽宁省决定进一步加大保障房建设力度，更好地满足民众的保障房需求，并制定了相应的保障房建设规划方案。

随着省政府的一系列对房地产市场全面调控政策，特别是通过调整供应结构、保障廉租房屋、经济适用房以及中小户型住房的土地供应量，打击开发商圈地等一系列措施与银行贷款基准利率上升的压力依然存在，客观上对抑制房价增长起到积极作用，对土地需求也会起到一定抑制作用。

但是，商品房开发用地仍然十分的紧张，伴随着辽宁省城市化的不断加深，未来城市商品房的开发用地十分有限。

因此预计在2011年辽宁省居住用地地价仍将是上涨的态势。

参考文献：
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（作者单位：辽宁省矿业权交易中心）。