项目竣工决算涉税事项

1——税总发[2016］161号
关于印发《国家税务局系统基本建设项目竣工财务决算管理暂行办法》的通知
2—-财建〔2016〕503号
《关于印发〈基本建设项目竣工财务决算管理暂行办法>的通知》3——-—国税函〔2010〕79号
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》4-—-《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则
5--—财税〔2016〕43号
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》
6--—-《耕地占用税暂行条例》
7---国家税务总局公告2016年第2号
《耕地占用税管理规程（试行）》
8-—-国家税务总局公告2016年第1号公告
《山东省地方税务局关于发布加强耕地占用税管理有关事项的公告》一、与工程结算关联紧密的税种有哪些？
工程结算决定了开发项目的成本大小，会对项目公司的两种税金造成较大影响，一是土地增值税，二是企业所得税。

1、土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则
土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产的增值额，增值额与适用税率计算得出税额.
增值额=营业收入—可扣除项目
土地增值税税额=增值额×适用税率—可扣除项目×速算扣除系数
可扣除项目包括：
（1)取得土地使用权所支付的金额
（2）开发土地的成本费用
(3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
(4）与转让房地产有关的税金
（5）财政部规定的其他扣除项目
土地增值税的税率是四级超率累进税率
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30％.
增值额超过50％、未超过100％的部分，税率为40％。

增值额超过100％、未超过200%的部分,税率为50％。

增值额超过200%的部分，税率为60％。

工程结算对可扣除项目中的新建房及配套设施的成本费用有直接的决定作用。

就土地增值税而言，对项目进行土地增值税清算时，所有的开发成本都必须有合法凭据予以支持，否则不能扣除。

问：土地增值税清算时，工程决算审计费能否作为开发间接费用扣除？
土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

从以上表述看，开发间接费用没有列举工程决算审计费，但并不意味着未列举项目不能作为开发间接费用扣除，还须看工程决算审计费是否属于直接组织、管理开发项目发生的费用。

按照《企业产品成本核算制度(试行）》相关规定,与上述表达口径并无本质区别，因此，工程决算审计费属于开发间接费用。

即使由于房地产企业工程决算审计不及时，导致会计处理时只能计入当期损益，也不能改变其属于开发间接费用的性质.只要工程决算审计费在土地增值税清算前发生并取得合法有效凭据,不论会计如何处理,均可作为开发间接费用扣除。

2、企业所得税
国税函〔2010〕79号《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》
企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其他所得，也可以称为应纳税所得额。

应纳税所得税=收入总额—不征税收入-免税收入—准予扣除项目金额—允许弥补以前年度亏损
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额
工程结算对企业所得税计算中的准予扣除项目的金额大小影响巨大。

就企业所得税而言，准予扣除项目成本应该是与收入有关的、合理的支出，必须有合法有效凭据作为支撑。

个别情况可以预提,比如:
（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用.此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或
其他专项基金。

国税函〔2010〕79号：
五、关于固定资产投入使用后计税基础确定问题
企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。

但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行.
例:还没用发票以已经取得的发票为准确定工程的入账价值，比如工程达到可使用状态时拿到了150万发票，预计决算价值为200万,那个先以200万入账，12个月后如果还没用决算，这时拿到的工程发票有180万,那个这个工程最后的入账价值就是180万
3.耕地占用税
耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

耕地占用税属行为税范畴.耕地占用税是我国对占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人所征收的一种税收。

耕地占用税在税率设计上采用了地区差别定额税率。

税率规定如下：1．人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位,下同），每平方米为10～50元;
2．人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；
3．人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米6～30元；
4．人均耕地超过3亩以上的地区,每平方米5～25元.
经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50％
泰安泰山区、岱岳区每平方米26 元；新泰市、肥城市每平方米25 元；宁阳县、东平县每平方米23 元。

4。

土地使用税
城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。

其计算公式如下：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
一般规定每平方米的年税额,大城市为0.50～10.00元；中等城市为0。

40～8。

00元;小城市为0。

30～6.00元；县城、建制镇、工矿区为0。

20～4。

00元.房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收,分期交纳的方法.
开征土地使用税的目的是为了保护土地资源,使企业能够节约用地。

目前土地使用税只在镇及镇以上城市开征,因此其全称为城镇土地使用税.以上希望对大家有用，欢迎批评指正。

5。

印花税及其他税金
关注印花税漏交
（1）清查各类经济合同（施工、监理、设计、供货）应交未交的印花税。

（2）清查工程收入(房租、出借资金利息收入、罚款、赔偿金收入等）应交未交的营业税、所得税。

（3）列出“涉税事项清单"计算应交税金，提出缴款期限。

二、工程结算对项目成本是如何发挥影响的？
1、六项成本
开发项目的计税成本分为以下六项：
（1）土地款项及征地费用
（2）前期费用
（3）建筑安装工程费用
（4)基础设施费
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费
工程结算直接决定了计税成本中的建安成本、基础设施费和公共配套设施费大小。

2、三类成本
从另一个角度分析，计税成本分为直接成本、间接成本和共同成本。

财务上对开发产品按照制造成本法进行计量与核算。

首先，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象.这里,工程结算对成本对象的大小起到直接的、决定性的作用.
其次，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益和配比的原则分配至各成本对象.税法上规定的分配方法有四种，其中直接成本法和预算造价法与工程结算密切相关.一般来讲，借款费用使用这两种方法进行分配.这里，工程结算对成本对象的资本化利息的大小起到间接的、决定性的作用。

三、结算金额变动对税金及利润的影响机制
工程结算的高低对项目公司的土地增值税、企业所得税及项目利润影响巨大，与土地增值税、企业所得税和净利润成反方向变动，以项目土地增值税适用30％的税率举例，四者之间的变动关系见下表：
项目变动金额1 变动金额2
(资本化利息据实扣除) (资本化利息5%比例扣除) 营业成本—100。

00 -100.00
土地增值税 37。

50 39。

00
企业所得税15。

63 15。

25
净利润46。

88 45.75
反之亦然。

项目毛利率越高，营业成本高低对土地增值税的影响越大。

四、从税务角度出发,就项目整体而言，工程结算工作的处理原则
这里所说的项目整体，是指某一竣工备案单位。

1、尽可能的降低结算金额，从而降低项目成本
开发成本处理的大方向是降低成本,虽然会增加企业税负，但同时使企业利润增加，而利润的提高是企业经营的根本目标之一。

2、尽可能加快结算进度,以便项目成本尽快取得合法凭据
工程结算的进度直接影响项目公司能否尽快取得对方开具的合法凭据。

就土地增值税而言，对项目进行土地增值税清算时，所有的开发成本都必须有合法凭据予以支持，否则不能扣除。

就企业所得税而言，准予扣除项目成本应该是与收入有关的、合理的支出，必须有合法有效凭据作为支撑。

企业所得税每年有年度纳税申报，土地增值税清算也有明确的时间要求，不会因为开发项目仍然有大量交易未结算而推迟，所以结算迟延必然会给公司造成税收损失。