《房地产开发经营与管理》 章节题库(效益和费用识别)【圣才出品】

第一节效益和费用识别
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。

[2014年真题] A．1482.75
B．1755.00
C．1932.75
D．2205.00
【答案】A
【解析】其他扣除项目＝含土地费用在内的开发成本×20%＝7500×20%＝1500（万元），增值税扣除项目金额总计＝项目开发成本费用及税金＋其他扣除项目＝7500＋1650＋30000×5500×5.5%/10000＋1500＝11557.50（万元），增值额＝30000×5500/10000－11557.50＝4942.50（万元），增值比率＝4942.50/11557.50×100%＝42.76%，则该项目增值比率超过20%，低于50%，适用税率为30%，则应缴纳土地增值税＝4942.50×30%＝1482.75（万元）。

2．采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（）计算。

[2012年真题]
A．工程进度
B．当期开发建设实际投入
C．当期销售面积占全部销售面积的比率
D．当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
【答案】C
【解析】营业成本又称经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。

对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。

3．房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。

[2007年真题]
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
【答案】A
【解析】根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为营业利润（又称经营利润）、利润总额（又称税前利润）、净利润（又称税后利润）和可分配利润等四个层次。

其中，利润总额＝营业利润＋营业外收支净额，营业外收支净额＝投资收益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出。

4．下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。

A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
【答案】D
【解析】投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在以下两个方面：①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；②在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。

5．房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。

A．营业成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
【答案】A
【解析】营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

主要包括：①土地转让成本；②商品房销售成本；③配套设施销售成
本；④房地产出租营业成本。

6．企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（）。

A．营业成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
【答案】C
【解析】开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。

房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

7．下列选项中，（）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量
B．经营利润
C．经营收入
D．投资数额
【答案】C
【解析】营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，
包括销售收入、出租收入和自营收入。

营业收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品（房屋）只有在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来效益的有用的劳动成果。

因此，营业收入比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

8．下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

A．企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入＝销售收入＋出租收入
C．销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入
D．可分配利润＝税后收入－未分配利润
【答案】C
【解析】A项，企业利润可分为营业利润、利润总额（又称税前利润）、净利润（又称税后利润）和可分配利润等四个层次。

B项，经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入。

D项，可分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润）。

9．城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。

A．土地出让金
B．占用面积
C．经营收入
D．销售收入
【答案】B
【解析】城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。

城镇土地使用税在企业所得税前列支。

10．房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。

A．租金收入
B．物业增值
C．股权增加
D．销售收入
【答案】D
【解析】对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。

对开发投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

11．增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（）。

A．土地使用权的费用
B．土地开发和新建房及配套设施的成本
C．土地所有权的费用
D．土地开发和新建房及配套设施的费用
【答案】C
【解析】增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新。