房地产开发用地房地产开发城市房屋拆迁

第三节 房地产开发
概念——P42
如住宅、标准厂房、
办公用房等。
• 实质——房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所 进行的生产经营活动。
新城区土地 开发、旧城
• 定义——在依法取得国有改土造地使用权的土地上进行基础设施 、房屋建设的行为。
第三节 房地产开发
特点（增）
• 房地产开发是在国有土地上进行的 – 作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地， – 集体土地不能成为房地产开发用地
第二节 房地产开发用地
二、土地使用权划拨（P_42） • 土地使用权划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地
第转让规定 • 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让
• 6.土地使用权终止和续期（P41） • 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需 要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根 据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批 准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规 定支付土地使用权出让金。
3.1国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限 国家法律规定的最高年限 合同具体约定的实际出让年限
3.2土地使用权出让最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育科技、文化、卫生、体育50年 商业、旅游娱乐用地40年 综合或其他用地50年
3.3土地使用权出让期满可以申请续期
第二节 房地产开发用地
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让
• 6.土地使用权终止和续期（P41） • 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约 定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共 利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用 者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补 偿。 土地使用权因土地灭失而终止。
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P40）
• 2.土地使用权出让的方式——拍卖出让
• 程序 – 发布公告 – 应征 – 公开拍卖
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P40）
• 2.土地使用权出让的方式——挂牌出让
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P40）
• 2.土地使用权出让的方式——挂牌出让 出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的
“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、 招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采 取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用 权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。 《城市房地产管理法》第12条
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P40）
• 3.土地使用权出让的最高年限
⑶必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建 设
第三节 房地产开发
二、房地产开发的相关规定——P43 ⑴以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必 须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开 发期限开发土地——20%以下的土地闲置费； ⑵城市新建住宅小区的竣工综合验收的条件。
项目的选址和前期策划
房
可行性研究与可研报告
地
产
勘察设计、规划审批等
开
工程报建
发
程
工程施工
序
房地产营销
物业管理工作
第三节 房地产开发
三、房地产开发企业
• 房地产开发企业依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经 营的法人企业
房地产开发企业分为：专营企业、兼营企业和项目公司；
• 房地产开发企业的法律特征 – 是具有法人资格的经济实体 – 是以营利为目的的经营性企业 – 经营范围限于房地产开发和经营
≥5
2
≥10 ≥5
≥2
四级 ≥100 ≥1
≥5
≥2
青岛市房地产开发企业的资质等级条件
从事
资质 等级
注册资 本
（万元）
房产 开发 经营
时间
近3年 房屋 建筑 面积 累计 竣工 （万 平方）
连续 几年 建筑 工程 质量 合格 达到 100％
第一节 房地产管理概述
一、房地产管理法的基本概念（P38）
• 3.房地产管理法立法的目的 • （1）加强对房地产业的管理 • （2）维护房地产市场秩序 • （3）保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康发展
第一节 房地产管理概述
二、房地产管理法的基本原则（P38-39）
• 1.节约用地保护耕地原则 • 2.国有土地有偿、有限期使用原则 • 3.国家扶持发展居民住宅的原则 • 4.保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法原则
第一节 房地产管理概述
三、房地产管理体制（P39）
• 大多数地方人民政府实行房、地分管体制，设立建设委员会、 建设厅（或房地产管理局、处）和土地管理局.
• 但改革先行一步的广州、北京、上海、汕头等城市已经建立 由一个部门统一管理的房地合一的管理体制。
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P39）
• 房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发） 和房屋建设 （房屋开发）
• 房地产开发是一项十分复杂的经济活动—— ⑴房地产开发是多部门协作活动，综合性强 ⑵投资大、风险大 ⑶开发周期较长 ⑷政策性强
第三节 房地产开发
一、房地产开发的原则——P43 ⑴严格执行城市规划的原则 ⑵坚持经济效益、文化效益、环境效益相统一的原则
应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审 批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受 让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关 规定缴纳土地使用权出让金， • 或者不办理土地出让手续，直接办理划拨土地使 用权划转手续。在后一种情况下，土地局只负责 办理土地使用权划转，不收取土地出让金，但应 该告知当事人向财政部门上缴土地收益
第三节 房地产开发
三、房地产开发企业
• 房地产开发企业的设立条件 （1）有自己的名称和组织机构 （2）有固定的经营场所 （3）有符合国务院规定的注册资本 （4）满足房地产开发资质等级要求的条件 （5）法律、法规规定的其他条件 房地产开发企业按照企业条件分为 一、二、三、四四个资质等级。
第三节 房地产开发
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P40）
• 2.土地使用权出让的方式
• 招标出让—— • 出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的
单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由
招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式。
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P40）
一、土地使用权出让（P41）
• 4.土地使用权出让合同
土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权 出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。
种类 宗地出让合同 成片开发土地出让合同 划拨土地使用权补办出让合同
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P41）
• 5.土地使用权出让合同的变更和解除 变更：改变原合同的内容（如土地用途） 解除：土地使用权的效力归于消灭（6种）
第四章 房地产管理法律制度
《中华人民共和国城市房地产管理法》（第八届全国人民代 表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人 民共和国主席令第29号公布）
第一节 房地产管理概述
一、房地产管理法的基本概念（P37）
• 1.房地产 • ——是指房产和地产的统称。
自然属性； 社会属性： 房地产业；
第一节 概述
与房地产关系为调整对象的法律法规：
• 《宪法》《民法》《经济法》中有关调整房地产的条款 • 《城市规划法》 • 《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理办法》 • 《城市房地产开发经营管理条例》 • 《土地管理法》《土地管理法实施条例》 • 《房地产开发企业资质管理规定》 • 《商品房销售管理办法》等
交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请 并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用 者的方式。
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P40）
• 2.土地使用权出让的方式——协议出让
出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成 出让土地使用权一致意见的一种方式
连续 几年 建筑 工程 质量 合格 达到 100％
上年 房屋 建筑 施工 面积 （万 平方）
专业管理人员
其中
中级 以上 职称 管理 人员
持有资格 证书的专 业会计人 员
一级 ≥5000 ≥5 ≥30
5
≥15 ≥40 ≥20
≥4
二级 ≥2000 ≥3 ≥15
3 ≥10 ≥20 ≥10
≥3
三级 ≥800 ≥2
第二节 房地产开发用地
二、土地使用权划拨（P_42） • 土地使用权划拨的特征 土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体的
行政行为 土地使用权划拨是一种无偿行为 划拨土地使用权无使用期限的限制 划拨土地使用权一般具有不可交易性
第二节 房地产开发用地
二、土地使用权划拨（P_42） • 土地使用权划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地
《房地产开发企业资质管理规定》 房地产开发企业的资质分为一、二、三、四等级。 资质等级的划分和企业的注册资本、从事房产开发的时间、近期工 作业绩和专业管理人员的数量有关。
房地产开发企业的资质等级条件
从事
资质 等级
注册资 本
（万元）
房产 开发 经营
时间
近3年 房屋 建筑 面积 累计 竣工 （万 平方）
第二节 房地产开发用地
二、土地使用权划拨（P_42）
划拨土地使用权和出让土地使用权的区别
划拨土地使用权
出让土地使用权
取得方式
行政方式
合同方式
支付对价否
无偿取得
支付出让金
存续期限 可交易否
长期或者无期限 一般不可转让 出租、抵押
有期限 可以转让 出租、抵押
第二节 房地产开发用地
三、土地使用权转让 • 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再 转移的行为，包括出售、交换和赠与。 土地使用权转让属于二级市场。
• 2.土地使用权出让的方式——招标出让
• 招标出让的程序 – 招标 – 投标 – 定标 – 签约 – 履约
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P40）
• 2.土地使用权出让的方式——拍卖出让 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利
用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价 高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。
第一节 房地产管理概述
一、房地产管理法的基本概念（P37）
• 2.房地产管理法 • 广义：指调整在房地产开发、经营、管理和各种服务活动中
形成的一定社会关系的法律规范的总称 • 狭义：《中华人民共和国城市房地产管理法》简称《城市房
地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务 委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人 民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人 民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）
三、房地产开发企业
• 房地产开发企业的设立程序 先按《公司法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，到工 商管理部门领取营业执照。
在领取营业执照30日内，到房地产开发主管部门备案。
主管部门在收到备案申请后30日内，向企业核发《暂定资质证书》， 有效期1年
第三节 房地产开发
三、房地产开发企业
• 房地产开发企业的资质管理
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让
• 6.土地使用权终止和续期（P41） • 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未 申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地 使用权由国家无偿收回。
第二节 房地产开发用地
二、土地使用权划拨
• 县级以上人民政府依法批 准，在土地使用者交纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付 其使用，或者将国有土地使用 权无偿交付给土地使用者使用 的行为
• 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土 地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为。
第二节 房地产开发用地
一、土地使用权出让（P39-40）
• 1.土地使用权出让的特征 • （1）土地使用权出让方是国家 • （2）土地使用权出让方是有期限的 • （3）土地使用权出让方是有偿的 • （4）土地使用者享有权利的范围不含地下之物