北京金隅房地置业有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京金隅房地置业有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事
判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审结日期】2022.02.28
【案件字号】(2022)京02民终440号
【审理程序】二审
【审理法官】周梦峰霍翠玲李淼
【审理法官】周梦峰霍翠玲李淼
【文书类型】判决书
【当事人】沈波;张超;北京金隅房地置业有限公司
【当事人】沈波张超北京金隅房地置业有限公司
【当事人-个人】沈波张超
【当事人-公司】北京金隅房地置业有限公司
【代理律师/律所】杨晨北京冠领律师事务所;邹功富北京市建诚律师事务所;王泽方北京市建诚律师事务所
【代理律师/律所】杨晨北京冠领律师事务所邹功富北京市建诚律师事务所王泽方北京市建诚律师事务所
【代理律师】杨晨邹功富王泽方
【代理律所】北京冠领律师事务所北京市建诚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】沈波;张超;北京金隅房地置业有限公司
【本院观点】归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为金隅公司是否存在逾期交房违约行为；若存在违约行为，则一审法院确定的逾期交房违约金数额是否适当的问题。

【权责关键词】催告代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定证据不足新证据关联性证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】金隅公司提交邮寄部门出具的情况说明，载明“对于北京金隅房地置业有限公司邮寄给沈波、张超的单号为XXXXXXXXXXXXXEMS快递单，我单位已于2019年1月11日进行揽收，并进行派发。

寄件人北京金隅房地置业有限公司留存的单号为XXXXXXXXXXXXXEMS快递单上邮戳真实有效。

根据我单位快递材料信息存档期限要求，因该快递已超过1年期限，已无法查询相关信息。

特此说明”，欲以此证明其于2019年1月11日确实送达了房屋查验通知书、入住结算通知书等手续材料；张超、沈波对该证据真实性、关联性和证明目的均不认可，认为该证据不能证明邮件的送达情况。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为金隅公司是否存在逾期交房违约行为；若存在违约行为，则一审法院确定的逾期交房违约金数额是否适当的问题。

关于金隅公司是否存在逾期交房违约行为的问题。

合同约定金隅公司应当于2019年12月31日前向沈波、张超交付涉案房屋，但其主张曾于2019年1月11日按合同约定地址向张超、沈波邮寄送达了催告办理房屋入住手续的材料，不存在逾期交房行为，就此本院分述如下：从在案证据看，无法确认该EMS快递邮寄内容是否为催告办理房屋入住手续材料，邮政部门亦表示“因该快递已超过1年期限，已无法查询相关信息”，即该手续材料是否成
功送达亦不得而知；从事理逻辑看，当时沈波、张超尚未付清购房款，且之后双方签订了《关于追加收款金额的补充协议》，在上述情形下，金隅公司向沈波、张超发送催告办理房屋入住手续，与常理不合。

据此，金隅公司的该项主张，本院难以采信。

一审法院根据沈波、张超关于其未按2020年11月11日催告函日期办理入住的陈述，及微信记录证据，确定金隅公司交房日期为2020年11月4日，并无不当，因该时间晚于合同约定日期，故金隅公司存在违约行为。

关于一审法院确定的逾期交房违约金数额是否适当的问题。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

张超、沈波主张一审法院酌定的违约金数额过低，不足以弥补其损失，但其提供的证据并不能证明其上述主张，一审法院以实际损失为基础，综合考虑本案实际情况，酌情确定金隅公司承担80000元违约金，基本适当，本院不予调整。

另，沈波、张超提交照片证明直至2021年5月涉案房屋仍不具备交付条件，无法实际入住使用，并要求金隅公司承担该期间产生的损失。

但应当指出的是，从该证据所载内容来看，其所体现的问题应属交房后的保修维修范畴，不属于逾期交付房屋违约金处理范围。

综上所述，张超、沈波、金隅公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10728元，由张超、沈波负担8928元(已交纳)，由北京金隅房地置业有限公司负担1800元(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-03-10 01:36:54
北京金隅房地置业有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2022)京02民终440号当事人上诉人(原审原告)：沈波。

上诉人(原审原告)：张超。

二上诉人共同委托诉讼代理人：杨晨，北京冠领律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：北京金隅房地置业有限公司，住所地北京市丰台区长辛店镇杜家坎南路甲17号-101室。

法定代表人：王新光，经理。

委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王泽方，北京市建诚律师事务所实习律师。

审理经过上诉人张超、沈波因与上诉人北京金隅房地置业有限公司(以下简称金隅公司)商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院(2021)京0106民初21759号民事判决，分别向本院提起上诉。

本院于2022年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张超、沈波上诉请求：撤销一审判决，改判金隅公司支付违约金512828.36元。

事实和理由：一审法院酌定的违约金数额过低，有违合同约定，亦缺乏依据。

事实上，由于金隅公司逾期交房，导致我产生了巨大的资金占用及房租损失。

根据沈波与金隅公司员工高小莉的微信记录，沈波称：“只是上周让我看了一眼日期还是写的今年1月20日”，一审法院据此认定金隅公司交房的日期是2020年11月4日，属于事实认定错误。

另根据在案证据，涉案房屋直至2021年5月仍不具备交付条件，无法实际入住使用，故该期间产生的损失，亦应由金隅公司承担。

二审被上诉人辩称金隅公司辩称，在涉案房屋具备入住条件后，我公司已经向对方送达了《入住结算通知书》，并多次催促其前来办理入住手续，但张超、沈波由于自身原因没有办理，故我公司没有逾期交房的违约行为，不应支付逾期交房违约金。

即使我公司存在逾期交房违约行为，一审法院也有权就双方过错程度等因素对违约金进行酌减。

金隅公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈波、张超的诉讼请求。

事实和理由：我公司没有逾期交房的违约行为，不应支付逾期交房违约金。

我公司已经按照合同约定向张超、沈波送达了《房屋查验通知书》《入住结算通知书》，并提交了EMS快递单作为证据予以证明，时至今日上述文件并未被退回，应当认定其已经送达成功，即使张超、沈波未收到上述文件，根据合同约定“不论对方或其授权代表是否实际收到该通知，即视为该通知已于是日送达对方”，一审法院就此疏于查实，径行判决我公司支付8万元违约金没有依据。

张超、沈波辩称，涉案房屋未达到交房条件，缺少合同约定的证明文件。

金隅公司主张2019年1月为集中交付期，但没有证据证明包括我方，且当时我方并未交齐购房款，无法完成收房。

在此情形下，金隅公司表示已经寄出《入住结算通知书》缺乏合理性，金隅公司未能提供EMS物流信息，无法证明我方已收到上述文件。

原告诉称张超、沈波向一审法院起诉请求：1、支付逾期交房违约金512828.36元(2020年1月1日至1月7日期间，已付款654.635493万元，每日为1309.27元，7日共计9164.9元；2020年1月8日至11月11日期间，共付款817.635493万元，每日为1635.27元，308日共计503663.46元)；2、返还我方支付的2021年1月23日至对方整改完毕期间的物业费；3、承担本案的诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年8月19日，金隅公司(出卖人)与张超、沈波(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，房屋坐落为XXX号房屋，预测建筑
面积共125.11平方米，总价款8176354.93元；出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。

此外，金隅公司委托销售代理机构为北京中原房地产经纪有限公司(以下简称中原公司)。

此外，该合同还进行以下约定，第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：(一)按照逾期时间，分别处理(1、2不做累加)1、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。

2019年12月26日，金隅公司(出卖人)与沈波、张超(买受人)签订《关于追加收款金额的补充协议》，双方一致同意买受人追加首付款327万元，买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余款654635493元(一审笔误，实为
654.635493万元)，买受人承诺在协议签署之日起15个工作日与买受人签订借款合同的银行将贷款163万元足额划拨至出卖人账户。

经双方确认，沈波、张超在2020年1月8日向金隅公司交齐购房款。

张超、沈波还提交以下证据证明，1、关于催办理入住的催告函，证明金隅公司于2020年11月11日第一次通知办理入住结算手续，晚于合同约定，构成迟延交房。

2、房屋入住通知，证明金隅公司于2021年1月23日通知办理入住结算手续，严重违反合同约定。

3、照片，证明案涉房屋在2021年2月、5月5日时均处于无法使用状态。

金隅公司提交以下主要证据，1、商品房预售合同，证明该合同约定了买受人的通讯地址等。

2、建设工程规划核验意见、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告，证明房屋在2018年12月28日具备交付条件，房屋不存在质量问题。

3、快递单、房屋查验通知书、入住结算通知书，证明2019年1月11日公司按照合同约定地址向张超、沈波送达了相关材料，并通知于2019年1月25日办理结算、入住手续，其二人因为资金问题，未前来办理。

此外，根据金隅公司提交情况说明，邮政部门称因快递已超过1年期限，无法查询相关信息。

4、证明、微信截图，证明张超、沈波不办理入住手续，中原公司多次催款，并督促，金隅公司不存在违约。

证明系中原公司于2021年10月27日出具，主要内容为，经公司员工多次催促后，买受人沈波、张超才完成房款支付。

自2020年1月6日起，本公司员工职业顾问高小莉以电话告知形式，多次通知该买受人尽快至销售现场办理入住手续，但该买受人并未及时办理，其实际于2021年1月23日来销售现场办理了入住手续。

在微信聊天记录中，问：沈哥，我公司已经给您寄发过一份关于催办理入住的催告函，请知晓，答：催办？你办理入住的都没给过我，只是上周让我看了一眼，日期还是写的今年1月20日，哪来的催办？那天说的很清楚，你们认为可以交房可以给我办理入住通知书，我可以跟你们一起去办理入住手续等，你们入住办理的书面通知都还没给我，怎么先发催办告知书。

5、付款凭证，证明张超、沈波于2020年1月8日将按揭贷款支付完毕，金隅公司不存在违约。

6、关于催办理入住的催告函，证明公司再次于2020年11月11日向张超、沈波送达函件，催促办理入住手续。

一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人对自己的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

双方签订的《北京市商品房预售合同》及《关于追加收款金额的补充协议》等，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约
定履行。

沈波、张超按照约定，于2020年1月8日交齐购房款，履行了合同义务。

金隅公司应当按照约定，于2019年12月31日前向沈波、张超交付该商品房。

首先，金隅公司提交建设工程规划核验意见、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告等，证明案涉房屋符合交付条件，并称于2019年1月11日，向沈波、张超发送房屋查验通知书、入住结算通知书，催告沈波、张超办理房屋入住手续，一方面当时沈波、张超尚未付清购房款，且之后双方签订了《关于追加收款金额的补充协议》，在此种情况下，催告办理入住手续缺乏合理性；另一方面金隅公司提交的快递单无法查实，无法证明实际所发函件内容，故金隅公司的该项意见，证据不足，一审法院对此不予采纳。

其次，根据中原公司证明，该公司员工自2020年1月6日起开始通过电话告知形式，催促买受人办理入住手续，该证明系单方制作，并无其他证据佐证，且沈波在微信聊天记录中明确否认收到催办入住催告函，同时，中原公司系金隅公司委托的代理销售公司，存在一定的利害关系，因此，一审法院对此不予采信。

2020年11月11日，金隅公司向沈波、张超发送关于催办理入住的催告函，其二人亦收到，一审法院予以采纳。

因此，根据本案案情和现有证据，金隅公司存在逾期交付房屋的情形，应承担违约责任。

至于截止日期，沈波、张超陈述未按照2020年11月11日催告函期限办理入住手续，而根据微信记录，沈波称在2020年11月11日的上一周看到催告函，故综合本案案情和现有证据，一审法院依法认定金隅公司交付房屋日期为2020年11月4日。

据此认定，一审法院按照相关约定，同时考虑到沈波、张超实际损失等，依法确定违约金金额。

再次，沈波、张超未按照通知办理入住手续，故对于认定交付房屋日期之后的未交付房屋的违约金，属于沈波、张超扩大的损失，应由其二人自行承担，一审法院对其二人该部分诉讼请求，不予支持。

沈波、张超提交照片等证据，主张房屋存在质量问
题，以此作为未按期接收房屋的理由，这属于房屋质量问题，不属于逾期交付房屋违约金计算处理范围。

最后，关于返还所支付的整改房屋期间的物业费，鉴于该物业费发生在沈波、张超实际办理入住之后，故其二人要求金隅公司退还物业费，缺乏合同及法律依据，一审法院对此不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、北京金隅房地置业有限公司于判决生效之日起七日内支付张超、沈波违约金80000元；二、驳回张超、沈波的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，张超、沈波提交房屋租赁合同(租赁方为案外人)及支付房租的付款凭证，欲证明租赁合同虽是案外人签订，但房租费用由其支付，此系金隅公司延期交房导致的租房费用损失；金隅公司对该证据的真实性予以认可，对关联性和证明目的不予认可，并表示此证据不属于新证据，且租赁合同的当事人并非张超、沈波本人，无法证明系对方租房损失。

本院查明金隅公司提交邮寄部门出具的情况说明，载明“对于北京金隅房地置业有限公司邮寄给沈波、张超的单号为XXXXXXXXXXXXXEMS快递单，我单位已于2019年1月11日进行揽收，并进行派发。

寄件人北京金隅房地置业有限公司留存的单号为XXXXXXXXXXXXXEMS快递单上邮戳真实有效。

根据我单位快递材料信息存档期限要求，因该快递已超过1年期限，已无法查询相关信息。

特此说明”，欲以此证明其于2019年1月11日确实送达了房屋查验通知书、入住结算通知书等手续材料；张超、沈波对该证据真实性、关联性和证明目的均不认可，认为该证据不能证明邮件的送达情况。

本院对一
审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为本院认为，归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为金隅公司是否存在逾期交房违约行为；若存在违约行为，则一审法院确定的逾期交房违约金数额是否适当的问题。

关于金隅公司是否存在逾期交房违约行为的问题。

合同约定金隅公司应当于2019年12月31日前向沈波、张超交付涉案房屋，但其主张曾于2019年1月11日按合同约定地址向张超、沈波邮寄送达了催告办理房屋入住手续的材料，不存在逾期交房行为，就此本院分述如下：从在案证据看，无法确认该EMS快递邮寄内容是否为催告办理房屋入住手续材料，邮政部门亦表示“因该快递已超过1年期限，已无法查询相关信息”，即该手续材料是否成功送达亦不得而知；从事理逻辑看，当时沈波、张超尚未付清购房款，且之后双方签订了《关于追加收款金额的补充协议》，在上述情形下，金隅公司向沈波、张超发送催告办理房屋入住手续，与常理不合。

据此，金隅公司的该项主张，本院难以采信。

一审法院根据沈波、张超关于其未按2020年11月11日催告函日期办理入住的陈述，及微信记录证据，确定金隅公司交房日期为2020年11月4日，并无不当，因该时间晚于合同约定日期，故金隅公司存在违约行为。

关于一审法院确定的逾期交房违约金数额是否适当的问题。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

张超、沈波主张一审法院酌定的违约金数额过低，不足以弥补其损失，但其提供的证据并不能证明其上述主张，一审法院以实际损失为基础，综合考虑本案实际情况，酌情确定金隅公司承担80000元违约金，基本适当，本院不予调整。

另，沈波、张超提交照片证明直至2021年5月涉案房屋仍不具备交付条件，无法
实际入住使用，并要求金隅公司承担该期间产生的损失。

但应当指出的是，从该证据所载内容来看，其所体现的问题应属交房后的保修维修范畴，不属于逾期交付房屋违约金处理范围。

综上所述，张超、沈波、金隅公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10728元，由张超、沈波负担8928元(已交纳)，由北京金隅房地置业有限公司负担1800元(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款
审判长周梦峰
审判员霍翠玲
审判员李淼
二〇二二年二月二十八日
法官助理辛明厚
书记员文玉婷
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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