广东省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：影响商业房地产价格的因素考试试题

广东省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：影响商业房地产
价格的因素考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。

A：开发-销售模式
B：开发-持有-出租-出售模式
C：购买-持有-出租-出售模式
D：购买-更新改造-出租模式
E：借款合同
2、证券市场上的资金供给者是。

A：证券发行人
B：证券投资者
C：证券监管机构
D：证券市场的中介机构
E：借款合同
3、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。

另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。

A．30%
B．45%
C．65%
D．75%
4、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。

A：任意拍卖
B：强制拍卖
C：动产拍卖
D：不动产拍卖
E：执行层的组织协调
5、违章建筑是指。

A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。

A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法
C．净现值法
D．等额年费用法
7、房屋征收补偿方案的拟定主体是__。

A．房地产开发企业
B．房屋征收实施单位
C．房屋征收部门
D．市、县级人民政府
8、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。

A：44％
B：50％
C：67％
D：94％
E：工业用地的监测点评估价格
9、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。

A：住宅平均层数
B：住宅建筑净密度
C：住宅建筑面积净密度
D：住宅建筑面积毛密度
E：执行层的组织协调
10、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。

当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。

现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。

A：103．26％
B：105．43％
C：112．06％
D：114．42％
E：工业用地的监测点评估价格
11、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。

A：异质性
B：排他性
C：替代性
D：互补性
E：工业用地的监测点评估价格
12、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是。

A：股份的表现形式是股份证书
B：广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位
C：股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票
D：股票与股份是一种形式与內容的关系
E：执行层的组织协调
13、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。

A：相互影响性
B：适应性
C：不一致性
D：保值性与增值性
E：借款合同
14、下列不是计价定额的是__。

A．预算定额
B．施工定额
C．概算定额
D．概算指标
15、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙两个物业投资风险相同
D．无法判断
16、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是__。

A．同处于一个领域
B．同处在同一供求范围内的类似地区
C．同处于一个相对稳定的环境
D．同处于公平竞争的地区
17、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。

A．城市规划的制定
B．城市规划的实施和管理
C．城市规划的监督检查
D．城市规划法律法规的制定
18、业主大会由__组成。

A．缴纳物业服务费用的业主
B．物业管理区域内全体业主
C．物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人
D．物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表
19、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。

A：社会
B：现实
C：权益
D：保险
E：工业用地的监测点评估价格
20、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。

A．学习
B．经济状况
C．对渠道的信赖度
D．购买动机
21、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A．房地产的权益和区位
B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益
D．房地产的区位
22、下面哪个说法是错误的：__。

A．重新购建价格是估价时点的价格
B．重新购建价格是客观的价格
C．建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格
D．土地的重新购建价格是全新状态下的价格
23、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

A：抽样性调查
B：因果性调查
C：试探性调查
D：描述性调查
E：借款合同
24、房地产的经济寿命是指物业开始使用至的时刻。

A：收益为零
B：产生的收益超过其使用成本
C：净收益为零
D：收益率小于基准收益率
E：借款合同
25、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。

A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。

A：公用设施的维修费
B：人员的工资
C：抵押贷款还本付息额
D：房产税
E：保险费
2、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。

为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。

试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)银行为确保该开发公司
按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。

A：保证保险
B：责任保险
C：信用保险
D：财产损失保险
E：执行层的组织协调
3、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。

A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
4、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。

A．物业管理
B．房地产
C．中介机构
D．商品房
5、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
6、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。

A．建设部
B．建设部住宅与房地产业司
C．建设部信息中心
D．中国房地产估价师与房地产经纪入学会
7、在建设用地使用权出让时，必须符合。

A：城乡发展规划
B：国土规划
C：土地利用总体规划
D：年度建设用地计划
E：城市规划
8、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由选定。

A：被征收人协商
B：房屋征收部门
C：市、县级人民政府
D：房屋征收实施单位
E：执行层的组织协调
9、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。

A：差旅交通费
B：工程排污费
C：工程定额测定费
D：社会保障费
E：危险作业意外伤害保险费
10、房地产投资的可行性研究工作阶段包括。

A：接受委托
B：投资机会研究
C：初步可行性研究
D：详细可行性研究
E：项目评估与决策
11、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。

A：估价服务费的支付方式
B：拟调查搜集的资料及其来源渠道
C：预计所需的时间、人力、经费
D：估价作业步骤和时间进度安排
E：违约责任
12、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。

A：条形基础
B：桩基础
C：箱形基础
D：整体式筏式基础
E：执行层的组织协调
13、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是。

A：增加税收
B：降低存款准备金率
C：增加政府支出
D：减少转移支付
E：执行层的组织协调
14、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。

A．期限短
B．不记名、可自由转让
C．能提前提取现金
D．面额固定
15、房地产的最高最佳使用状态不包括__。

A．最佳区位
B．最佳规模
C．最佳用途
D．最佳集约度
16、发生工程索赔的原因包括等。

A：当事人违约
B：不可抗力事件
C：合同规范
D：合同变更
E：工程师指令
17、耕地占用税是对征收的一种税。

A：对占用耕地建房的单位和个人
B：对从事其他非农业建设的单位和个人
C：对占用耕地建房的单位，不包括个人
D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位
E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人
18、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。

A．房地产市场存在着泡沫
B．房地产市场不景气
C．房地产市场很繁荣
D．房地产市场不存在泡沫
19、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分
B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态
E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴
20、债务资金筹措的主要渠道有。

A：信贷融资
B：信托融资
C：债券融资
D：投资基金
E：证券融资
21、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有__。

A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值
E．在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金
22、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着的矛盾。

A：资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
B：资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
C：投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾
D：资金投入后无法按计划使用的矛盾
E：资金投入量大与国家政策调控的矛盾
23、下列属于会计恒等式的是__。

A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入
B．所有者权益＝资产+负债
C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入
D．负债＝资产+所有者权益
24、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
25、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。

则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为__。

A．0.36
B．1.22
C．2.78
D．3.25。