浑南白塔堡地域房产市场情形调研报告

浑南白塔堡地区市场调研
前言
因公司开发拓展需要，就浑南白塔堡地域房产市场情形进行调研，在接到调研任务后，XX花园销售部汇同XXXX企划公司组成专案小组针对浑南白塔堡地域进行细致周密的市场调查后攥写此方案。

备注：此方案内容为浑南白塔堡地域房产市场实际技术指标内容。

大体方案如下：
一、区域特点
1.政治环境
2.经济环境
3.自然环境
二、房产市场
1.市场形态
2.供需关系
3.以后趋势
三、项目分析
1.技术条件
2.供求比例
3.销售人群
4.销售状况及总结
四、综合评定
区域特征
●政治环境
市委、市政府提出建设沈阳周边城市作为沈阳附属城市的战略决策向南延伸至苏家屯地域，也正是因为政府的大力改造带动了包括白塔在内的中小城镇房产市场的建设。

此刻的白塔堡同3年简直天壤之别。

众多开发商进驻白塔堡而且在短时刻内完成圈地任务。

小到几万平大到几千米。

白塔堡现存可供开发土地以很少。

●经济环境
因为近三年众多开发商的涌入，同时也刺激了那个小城镇的经济状态，原先白塔是周边乡村经济的聚集地在周边村镇当中属于繁荣的集镇。

最近几年通过各家开发商的进入带动了其经济进展的速度。

此刻城镇大体上摆脱了农业经济以慢慢向商业经济靠拢。

同时由于开发商开发土地进行动迁，多数开发商不选择货币安置而选择衡宇安置，着一样为本地群众带来了较大的收益（有些家庭乃至拥有4—5套住房，处部份自用外，剩余住房更多的是进行销售）。

●自然环境
白塔堡地域因其以前多为农田，在自然环境方面相较大东、铁西等工厂较多的地域要更适合人居，但市政建设力度显然不足，贯穿南北只有一条公路且公交线路迟迟未开通。

大型的购物广场、超市、医院大体上都在城区内，因此此处的购物、就医等条件相对较低，只有小型农贸市场、超市、小型诊所（如三好桥顺利开通可解决上述部份问题，
同时这也是此区域项目的卖点之一）。

房产市场
●市场形态
白塔堡房产市场属于城镇性开发市场，在沈阳房产市场内分类隶属沈阳市低档房产市场。

房产市场呈现良性进展状态。

此区域的房产与沈城其他区域来比较要缓慢一些，房产市场方才成型，开发商彼此之间的竞争也不是超级猛烈，各家销售状况均佳。

在此区域大型、高级住宅项目、别墅项目均是空白，品牌开发商尚未介入，同时也为中小型开发企业提供了良好的进展空间。

同时由于在此区域拿地土地本钱相对较低，而且市场需求量不断扩大，因此开发商的利润较大。

但最近几年来由于中小型开发商的不断圈地，在白塔地域可建筑商品房的地块在不断减少，截止目前为止可建设用地以大体等同于零。

●供需关系
通过对白塔堡地段近10家项目的调查咱们得出，在此区域供需大体上平稳，开发企业的产品区间一样都在50 m²—140m²之间。

其中以70——100m²的二室一厅、二室二厅的户型最为畅销，其户型配比也占总户数的40%—60%之间。

同时由于经济条件的约束，本地百姓在住房的消费能力上大体以100 m²为最高经受额度（绝大多数）。

●以后趋势
由于政府的宏观调控，浑南高新技术产业开发区、高级次中央商务区等象征着经济进展区域的建设。

同时也辐射到其周边如（白塔堡地域经济的进展）此处也由以前的农业地域向经济技术开发区所靠拢。

房
产市场也因此产生了微妙的转变。

由于此处的房价比市内市场平均房价还要低400员左右，同时距离浑南高新技术产业开发区较近因此其升值潜力专门大。

项目分析
通过咱们对白塔地域的市场调研大体上把握了此区域内项目的基础资料，下面针对调研结果进行如下分析：
项目技术条件
阳光新嘉园
开发商：沈阳天大房产开发
项目位置：沈阳市东陵区白塔街
总建筑面积：22万平方米
建筑周期：分3期开发
建筑数量：20栋
在销套数：584套
户型区间：—m²
主力户型：以中小户型为主70m²、100m²
绿化率：30%以上
园区配套：中庭休闲广场
销售价钱：1880元——2480元/ m²，一次性付款98折；贷款99折。

主力销售户型：
友城新村
开发商：友城房产开发
项目位置：沈阳市东陵区白塔街25号
总建筑面积：13万平方米
建筑周期：联建单位（开发丰泽城一期）
建筑数量：15栋
在销套数：1000套
面积区间：未定
主力户型：以中小户型为主80m²、100m²
绿化率：30%以上
园区配套：中庭休闲广场、会所、幼儿园等
销售价钱：1680元——2480元/ m²，均价2100元/ m²销售折扣：未定
丰泽城
开发商：丰泽房产开发
项目位置：东陵区白塔堡
总占地面积：40万m²
建筑周期：分三期开发
建筑数量：45栋（初步设定）
销售套数：一期30栋约2000
套
面积区间：未定
主力户型：未定
绿化率：33%以上
园区配套：休闲广场、会所、幼儿园等
销售价钱：1680元——2480元/ m²，均价2100元/ m²（初步设定）销售折扣：未定
（销售时刻：）
银塔馨苑
开发商：辽宁三通房产开发
项目位置：沈阳市东陵区白塔镇
总占地面积：60000m²
建筑周期：两期
建筑数量：8栋小高层
在销套数：600套左右
面积区间55—150 m²
主力户型：100m²左右，二室二厅
绿化率：35%
园区配套：无
销售价钱：1680元/ m²——2480元/ m²
销售折扣：一次性98折
龙盛家园
开发商：沈阳龙彪房产开发
项目位置：沈阳市东陵区白塔镇
总占地面积：20万
建筑周期：二期
建筑数量：18栋（共）
在销套数：349套
—143 m²
主力户型：70—80m²
绿化率：36%
园区配套：标准物业小区
销售价钱：1680—2480元/m²
销售折扣：贷款98折、一次性95折
m²109.13 m²盛天家苑
开发商：辽宁盛天物业治理公司
项目位置：沈阳市东陵区白塔镇
总占地面积：110000 m²
建筑周期：二期
建筑数量：一期七栋6层多层在建，在销套数：400套
面积区间：72—220 m²
主力户型：107 m²
绿化率：33%
园区配套：未定
销售价钱：1780—2280元/ m²
销售折扣：一次性95折
佳城花园
开发商：沈阳华恩房产开发
项目位置：沈阳市东陵区白塔镇塔东路总占地面积：4000 m²
建筑周期：两期
建筑数量：12栋
在销套数：576套
面积区间：50—142 m²
主力户型：100 m²、120 m²
绿化率：30%
园区配套：标准物业小区
销售价钱： 1680元—2480元/ m²
销售折扣：一次性98折
在上述项目技术资料中咱们能够看出各家开发规模都较大，这其中规模最大的属丰泽城项目、（未动迁的穗港项目占地2平方千米），由于其计划为标准大型封锁式小区，在其建成后必然代动白塔堡房产价钱整体上升。

同时从在销项目中咱们能够得出阳光新嘉园、龙盛家园、佳城花园等成为咱们的重点关注对象。

咱们能够从其销售状况中看出在此区域地段、环境、物业、市政配套、园区规模等并非是消费人群关注的重点，而价钱在这些因素中凸现出来，用丰泽城销售主管的一句话来讲：选择在那个地址置业的人们80%以上是因为价钱的缘故。

●供求比例：
在东陵区白塔镇区域内开发商的建筑规模普遍大于沈城市内其他中小型项目而且销售情形也专门好。

其畅销缘故要紧在于价钱，如此的销售状况类同于房产市场方才兴起的90年代，各家在销售上大体没有相应的销售手腕、营销思路只是处于房产销售的低级时期（坐销）。

在推行宣传上只有龙盛、阳光新嘉园在对外宣传，其他项目只是靠消费者自己来找。

供求比例在那个区域内大体维持平稳，由于各家开发商在户型设计上均以100 m²以下的中小户型作为主力户型，因此销售状况专门好，但部份140 m²以上的大户型一样成为项目的销售难点。

●销售人群
在通过细致调研后咱们得出此区域，项目区域自身销售能力有限，主若是
通太低价来吸引沈城中档消费群体到此购买。

消费人群多为年轻第一次置业者或老年人（因此处环境较适合人居，很多老人选择在那个地址安度晚年。

要紧成份有三好街、东大、电台、电视台等。

销售状况总结
通过对各家的系统把控咱们将其中部份项目的销售数据做以下分析：
通过上述表格内的销售信息咱们能够看出在众多项目中阳光新嘉园销售情形最好其销售最好的户型为100—120 m²的二室二厅，其要紧人群是三好街等市内人群，购买缘故如下：在此区域项目中阳光新嘉园是靠近沈城最近的项目，
价位同其他项目比较要略微高一些，但其产品在众多在销项目中属于最好的，同时开发商较注重宣传因此吸引了相对较多的市内消费者到此置业。

四、地块SWOT综合评定
通过上述图片咱们能够看出公司预备购买地块的具体位置，下面将其自然情形进行如下论述：
S：优势
●政府加大城市周边建设，带动此处房产市场进展
●在此处购买地块，土地本钱相对较低
●如开发适合市场需求性产品销售相对较快
●因为此处房产市场还未成型，在销售方面咱们会成为那个地址的专家●周边环境较适合人居（白塔公园的计划）
●距离白塔堡较近的大型消费人群（浑南经济开发区）仍是此处购房集体
的空白
W：劣势
●项目非邻街地块
●此区域内相应的配套设施不完全
●地块内水系后期治理问题
●市政建设的时限性
●开发产品后市场认可度
●销售人群的数量
O：机遇
●咱们有较完整的开发队伍
●咱们有先进的开发理念
●能够寻求市场需求的空白点
T：要挟
●区域内各大项目开发时刻较早，在消费人群中认可程度较高
●项目非邻街地块在推行宣传上会碰到麻烦
●在销项目大体将目标客户群体销售
●在销项目多为现房销售。

●项目交通不是十分便利，在吸引客户时会成为短处
●以后短时刻内类似于丰泽城、穗港等大型社区的兴起必然会侵占市场先
机，大量吸引意向消费群体。

通过对白塔地域的短时刻市场调研，对各家的销售情形和区域市场特性的分析得出。

白塔区域属于沈阳市外房产市场方才兴起的区域，因其市场初步形成还不成熟。

从各方面来看此处只属于房产市场的县城状态，同时还显现部份土地垄断状态。

在消费人群上虽吸引部份市内置业群体到此购买，但因在销项目众多，大体将此类客户销售50%左右，在加上新兴大型项目众多消费人群有限如在市政建设上不加大力度想必早晚会显现滞销状态，但同时咱们也要看到政府计划中的“三好桥”、公交线路（29一、270）等如按期执行相信也会为白塔房产市场的以后起到推动性的作用。

XX花园销售部。